2025.07. 26 本文字数：2886，阅读时长大约5分钟 作者 | 第一财经 郑娜 《2024中国青年消费趋势报告》正揭示了这样的一种新变化：近三成受访年轻人会因为"情绪价值疗愈身心"而进行消费。这背后是一场深刻的消费转 型。 长于在各大城市打造地标性高端商业项目的恒隆地产，对此也有深刻的体会。恒隆地产第三代"掌门人"、董事长陈文博在2025年中期业绩报告中就提 及，受到经济形势等多方面影响，当前国人的消费方式有别于以往。消费模式正在转变，并形成了一种同时注重情绪价值和经济价值的"新消费"模式。 这一新趋势也让过去业内对高端、次高端的分类不再适应当下的行业形势，消费趋势正在模糊传统分类。 在恒隆地产CEO卢韦柏看来，中国消费市场已进入一个新阶段，高端与否不再是唯一标准，更重要的是品牌是否具有内容力、话题性和消费者认同，是 否能提供情绪价值，"一个设计出色的玻璃杯、一家适合打卡的面包店，都可能成为吸引客流的亮点。" 消费者在几年前或许无法想象，能在一个奢侈品牌云集的高端商场里看到售价百元上下的搪胶挂件或者毛绒玩具……如今，泡泡玛特、Jellycat都成了重 奢商场的"座上宾"。 是什么发生了变化？正在快速 ...

公司战略与项目 - 王府井集团在"一店一策"策略下将友谊商店升级改造作为2023年重要项目之一 [1] - 改造后友谊商店于2025年5月开始试营业并于2023年9月23日正式开园 [1] 商业改造特色 - 友谊商店保留原有建筑风貌和历史元素同时注入现代设计语言和商业理念 [1] - 项目创造独特时间交错感让消费者在当下体验中感受历史温度 [1] - 采用北京独具一格的花园院落式建筑形态 [1] 业态布局与招商 - 涵盖餐饮、休闲娱乐、新生活方式、潮流文化、健康医美等多重业态 [1] - 以100%首店及定制店的阵容构建商业生态 [1] - 打造"城市自在生活圈"沉浸式场景 [1] 运营表现与社会影响 - 试营业期间在社交平台引起热烈讨论成为KOL和潮人探店打卡地 [1] - 创造从"早咖夜酒"到文化体验的全时段运营生活场景 [1] - 通过休闲饮食和社交聚会功能激活建外地区商业价值与消费潜力 [1]

国际消费促进举措 - 深圳启动国际友好消费购活动 聚焦国际化 便利化 品质化三大核心 推出19家国际友好消费商圈和消费地图[1][3] - 19家标杆商圈覆盖前海 罗湖 南山 福田等核心区域 包括深圳万象城 K11 ECOAST 前海壹方城等 提供多语种服务 国际支付和离境退税便利[1][3] - 消费地图涵盖机场商圈 华强北商圈 福田中心区商圈 东门商圈等商文旅融合地点 结合深港消费热潮[3] 支付与消费数据 - 深圳建立境外人员便利化支付新体系 包含户 卡 码 币 包要素 形成跨境支付服务组合拳[4] - 2024年1-6月外籍人员在深非现金支付8587万笔 金额118亿元 主要消费领域为商超购物和餐饮美食[5] - 韩国 美国 新加坡为前三大客源国 贡献近三成消费额 老挝和蒙古消费额同比分别增长150倍和23倍[5] 离境退税发展 - 深圳推行即买即退离境退税政策 采用一单一包便利模式 拥有超过1000家退税商店和12个即买即退商圈 规模全国前列[5] - 2024年上半年离境退税商品销售额和业务量同比分别增长1.6倍和3.9倍 大疆 华为等国货潮品占比34.5%居全国第一[5] - 深圳开通6个离境退税口岸 覆盖海陆空全类型和东西主要口岸 提升全球旅客消费便捷性[5] 消费活动与基础设施 - 购在中国2025深圳购物季举办670场促消费活动 围绕八月欢乐游购 九月时尚乐购 十月品牌嗨购三大主题[6] - 活动覆盖30余家重点商圈 包括50余场主题活动和三条特色消费路线 推出海浪市集 水上乐园等多元场景[6] - 深圳首家市内免税店预计8月底开业 采用免税+有税 进口+国产 线下+线上模式 提供近2000平方米沉浸式商业空间[6]

商圈互联互通 - 百大天桥延伸段正式投用 连接杭州国大城市广场和武林银泰百货 实现两大商场无缝衔接 市民通行时间缩短至1分钟 [3] - 天桥西头预留接口于2012年规划 13年后完成武林商圈互联互通设想 优化立体空间利用 [3] - 天桥配备直梯与电动扶梯 提升通行便利性 激活商圈立体空间资源 [3] 商业体验升级 - 国大城市广场二楼新增400平方米主题休憩区 配备艺术装置 充电座椅 免费饮水机等设施 提升消费者停留体验 [3] - 天桥促进商场间客流互通 银泰潮牌店与国大网红餐厅形成消费动线联动 强化商业集聚效应 [3] - 消费者反馈天桥避免绕行与红灯等待 显著改善夏季逛街体验 [3] 城市规划布局 - 拱墅区推进武林商圈"三维"立体动线工程 包含空中天桥 地面斑马线 地下通道等多层次交通网络 [4] - 延安路与体育场路交叉口新增4条斑马线 恒隆广场地下通道建设同步进行 持续升级地面步行功能 [4] - 规划建设杭州中心西北侧跨环城北路人行天桥 进一步拓展"上天入地"通行网络 [4] 区域发展战略 - 拱墅区以"四大商圈"提质为目标 通过交通互联与立体商业系统构建 打造高能级中央商务区 [4] - 最新城市规划明确"武林中央活力公园"空间格局 整合武林广场 大运河滨水景观带 西湖文化广场等核心资源 [4] - 推动"一核环绿 一轴五街 四河多组"空间布局 实现武林商圈与西湖文化广场贯通 [4]

京东消费及产业发展研究院 联合联通数智智慧足迹发布 《2025年第二季度消费观察之华东地区》报告 近日 根据联通数智智慧足迹数据 南京新街口智慧商圈 成为华东地区商圈热度TOP1 这里是二季度整个华东地区 客流量最大、热度最高的商圈 百年商圈为何能深受年轻人喜欢 长期占据"消费C位"？ 答案藏在 流光溢彩的商业综合体里 也藏在纵横街巷的烟火气里 更藏在都市圈3600万人 "说走就走"的消费通勤圈里 1929年南京新街口 首次被规划为商业区 到20世纪40年代 迅速发展为商业金融中心 如今已经成为"中华第一商圈" 卖得了国际大牌，也装得下市井烟火 街道纵横交叠出"立体消费生态" 时间：7月26日中午 地点：新街口站 人物："90后"市民小林 "和朋友约了到明瓦廊吃皮肚面，下午打算逛商场，正好想添置些化妆品了。"作为土生土长的南京人，新街口是小林从小到大逛街、娱乐、购物的第一选 择。她告诉记者，从自己记事起，家里要买什么重要的东西，首选都是到新街口来，"新街口一直是南京的商业地标，现在越来越繁华了，这里既有德基 这样的高端商场，也有很多街边小店，各种选择各种需求都能满足。" 十多座商场，超百栋商务楼宇 中国唯一同 ...

报告行业投资评级 - 看好商业零售行业2025年二季报业绩 [3] 报告的核心观点 - 2025年1 - 6月社零同比增长5.0%，线上消费保持较强活力，电商、黄金珠宝、零售商业等板块各有发展态势，平台发力即时零售挖掘新增长，建议关注相关优质企业 [4] 根据相关目录分别进行总结 消费数据情况 - 2025年1 - 6月社零总额累计24.5万亿元，同比增长5.0%，线上消费保持较强活力，全国网上零售额累计达7.4万亿元，同比增长8.5%，实物商品网上零售额为6.1万亿元，同比增长6.0%，线上渗透率24.9% [4] 各板块企业情况 电商板块 - 阿里巴巴聚焦核心业务，国内电商延续增势，海外盈利拐点加速推进，云业务需求高速增长，投入培育AI、即时零售业务，预计1QFY26收入达2492亿元，同比增长2.4%，Non - GAAP归普净利润为360亿元，同比下滑12% [4] - 京东供应链壁垒稳固，以旧换新政策驱动带电品类增长，布局服饰日百，即时零售延伸高频场景赋能主站流量，探索酒旅及海外新业务，预计25Q2收入同比增长15.2%至3357亿元，调整后归母净利润同比下滑70%至43.2亿元 [4] - 美团加大外卖常态化补贴巩固用户心智，即时零售订单峰值持续突破，预计25Q2收入同比增长12.3%到923亿元，经调整净利润下滑20.2%至109亿元 [4] - 拼多多加码千亿扶持商家，出海业务稳步扩张，预计25Q2收入同比增长8.3%至1051亿元，经调整净利润下滑29.3%至243亿元 [4] 黄金珠宝板块 - 老铺黄金处于品牌势能和消费者心智双重爆发期，预计业绩增长显著优于行业 [4] - 莱绅通灵25H1实现归母净利润5900万元，24H1同期为归母净亏损 - 3706.52万元，25H1归母扣非6900万元 [4] - 菜百股份4 - 5月预计金条销售高速增长，金饰逐步修复，预计25Q2收入同比增长25% - 35%，归母净利润同比15% - 25% [4] - 周大生产品和渠道持续升级，预计25Q2收入同比 - 10%至5%，归母净利润同比 - 10%至5% [4] - 老凤祥品牌与渠道力较强，预计25Q2收入同比 - 15%至 - 5%，利润同比 - 10%至0% [4] 零售商业板块 - 小商品城新市场六区数贸中心首轮招商顺利落地，后续招商前景乐观，义支付交易规模增速符合预期，预计25Q2收入同比10 - 20%，利润同比15 - 20% [4] - 名创优品国内门店同店销售有望修复，潮玩品牌TOP TOY高速扩张，海外加快开店，预计25Q2收入48亿元，同比增长19.8%，调整后净利润6.4亿元，同比增长2.9% [4] - 大商股份聚焦优质存量项目，推进业态升级改造，驱动单店效益提升，预计25Q2收入同比 - 10%至0%，归母净利润同比增长0% - 10% [4] - 永辉超市25年6月调改门店数达124家，调改投入等因素预计存在短期阵痛，预计Q2归母净亏损 - 3.88亿元，归母扣非净亏损 - 9.67亿元 [4] - 重庆百货百货、超市升级改造推进，家电受益“以旧换新”政策，马消投资收益持续贡献，预计25Q2归母净利润同比增长8.0% [4] 投资分析意见 - 建议关注聚焦核心主业、投入AI并即时零售的电商（阿里巴巴、京东、美团、拼多多），产品及品牌升级长周期下的优质黄金珠宝品牌（老铺黄金、曼卡龙、菜百股份、莱绅通灵、老凤祥、周大生），数智化转型叠加稳定币催化的综合贸易服务商（小商品城），IP驱动满足情绪需求的消费品牌（量子之歌，名创优品），转型升级的百货超市（大商股份、永辉超市、重庆百货） [4] 重点跟踪企业25Q2业绩预测 - 报告给出红旗连锁、重庆百货、永辉超市等多家企业25Q2收入及归母净利润预测及同比情况 [5][6] 行业重点公司估值表 - 报告给出电商、超市百货、黄金珠宝、消费品牌、数字商业等行业重点公司的股价、市值、EPS、PE等估值数据 [6][7]

上海写字楼市场 - 2025年二季度上海甲级写字楼净吸纳量仅8.53万平方米，环比下滑18.4%，同比下滑67.6%，空置率攀升至23.6%，平均租金降至6.99元/平方米/天，环比跌幅1.9% [4] - 二季度新增4个项目共24万平方米供应，核心与新兴商圈各占2席，包括浦东竹园板块"世纪财富广场"、长宁"AFA上海融侨中心"等，加剧市场竞争压力 [4] - 零售贸易制造与TMT行业为租赁主力，占比分别为28%和23%，金融行业占15%，生物医药行业占比提升至10% [5] - 预计下半年新增供应约百万方，徐汇滨江25万方，浦东前滩、长宁核心等区域超10万方，租金下行压力持续 [5] - 搬迁需求主导市场，TMT企业偏好新兴商圈，生物医药企业受政策驱动升级搬迁需求显著 [5][6] 上海零售商业市场 - 二季度核心商圈平均租金1,877元/月/平方米，出租率94.71%，徐家汇、陆家嘴表现突出，非核心商圈需求活跃度高于核心商圈 [7] - 非核心商圈特色项目差异化突围，如鑫耀·光环Live二期打造"多维度生活方式目的地"，古华庭融合婚庆产业链与非遗文化 [8] - 未来核心商圈将新增88万平方米高端商业供应，包括徐家汇国贸中心二期、K11 ELYSEA等项目，推动"商文旅体展"融合 [8] - 路易威登"路易号"概念空间、泡泡玛特Labubu系列（2024年营收130.38亿元，同比增106.92%）等IP与场景创新成为热点 [8][9] - 虹桥枢纽商业升级，话梅机场店与名创优品火车站店推动交通枢纽向"消费新场"转型 [9] 上海大宗交易市场 - 2025上半年大宗交易总成交额158亿元共37宗，不足往年同期一半，内资占比创新高，外资策略性收缩释放折价资产 [11] - 自用型买家以办公研发、商业为主，投资型买家分化：非机构投资人布局核心区位，机构投资人偏好压力资产或现金流稳定物业 [12] - 办公研发成交额占比31%居首但同比减少，公寓占比27%居次，商业项目法拍成交占比近50%，城隍庙广场12.09亿元创法拍纪录 [12] - 下半年预测：外资折价办公项目或推动办公类别回升，数据中心、长租公寓等REITs底层资产受机构关注，法拍市场吸引私人投资者 [12][13] 长三角外资制造业投资 - 二季度长三角外资制造业及研发项目共51个，欧洲投资占比69%（德国20个、意大利4个），汽车、大健康、装备制造为主要方向 [14][15] - 汽车产业14个项目中有9个落户上海，丰田雷克萨斯纯电项目推动集聚；欧洲药企在华新生物制药基地投资超20亿元 [15] - 德国中小型企业偏好江苏设首产基地，如Weber集团在太仓设立首个在华生产基地 [15] 金融机构与房地产 - 2022-2024年全国房企累计交付约1,238万套住房，金融机构通过专项贷款、资产重组等模式参与纾困 [16] - 投后管理通过风险隔离、透明化监管等机制保障项目交付，未来将结合REITs工具构建"募投管退"闭环 [16]

广州房地产市场稳中回暖 - 广州甲级写字楼市场2025年第三季度预计新增9.8万平方米供应，总存量升至760.3万平方米 [1][3] - 信息技术支持类企业、新媒体交互、手游全链条运营企业带来新的写字楼租赁需求 [1][4] - 国际金融城和琶洲新兴商务区上半年净吸纳量合计5.4万平方米，成为市场去化主要推动力 [3] - 金融、传媒及娱乐、零售及贸易行业成交表现突出，合计贡献超半数市场成交 [3] 零售商业市场发展趋势 - 2025年下半年广州零售商业预计新增39.8万平方米供应，年末总存量突破800万平方米 [1][5] - 体验式消费场景及休闲悦己类品牌成为重要增长点，宠物、运动休闲、文化IP相关品牌需求持续增长 [1][5] - 核心商圈优质项目引入新店、首店，并开展潮玩IP联名快闪、明星/KOL引流活动 [5] 中资企业出海新趋势 - 制造业出海从产品出口转向规模化产业布局，东南亚成为重要目的地 [2] - 企业海外投资模式从轻资产试水转向自建生产基地，强化全产业链出海和本土化运营 [2] - 出海核心驱动力包括产能过剩、成本优化、贸易壁垒应对、政策支持及技术市场多元化 [2] 广州产业升级与营商环境优化 - 琶洲人工智能与数字经济试验区、广州国际金融城加速集聚高端产业资源，激活写字楼需求 [1] - 消费领域业态焕新，沉浸式体验与智慧零售模式重塑商业格局 [1] - 专业服务及信息技术服务类企业需求稳定，交易面积占比均超10% [3]

零售商业市场现状 - 2025年1-4月约四成商业零售企业面临营收增长考验 [1] - 上海和成都购物中心空置率突出，分别达8.5%和8.3% [1][2] - 核心商业城市一季度仅上海有新增供应，其余城市无新项目 [2] 租金与竞争格局 - 上海和北京零售商业租金最高，分别为31.3和32.3元/平方米/天，杭州达21元/平方米/天 [2] - 核心商业市场空置率小幅收窄，但租金报价下滑，以价换量现象普遍 [3] - 经济复苏缓慢导致零售及餐饮业绩疲弱，业主提供优惠租金吸引租户 [3] 商业地产交易动态 - 2024年一季度国内商业地产大宗交易71宗，总金额448亿元，办公物业占比41%，综合体及零售分别占16%和10% [4] - 万科全年完成54个多元业态项目交易，总规模259亿元，含零售商业物业 [4] - 上海2024年大宗成交758亿元占全国38%，外资机构如GIC收购印象城项目股份 [4] 企业营收与业态调整 - 样本企业约六成收入同比增长，但增幅多低于10%，四成录得下滑 [5] - 餐饮业态租赁活跃，特色餐饮、面包烘焙在中端购物中心热度高 [5] - 高端购物中心推动奢侈品牌入驻，深业上城通过改造实现商业生态融合 [5] 消费基础设施REITs表现 - 2024年8单消费基础设施REITs亮相，底层资产出租率均超95% [6] - 武汉首创奥莱出租率最高达99.17%，上海百联又一城最低但仍超95% [6]

杭州消费市场现状 - 2025年一季度杭州社消零总额2075亿元，同比增长6.3%，排名全国第十，在长三角落后于上海、南京、苏州 [2] - 2024年杭州人均消费支出52996元，超越上海成为全国人均消费最高城市 [3] - 2024年杭州社消零总额7884亿元，位列全国第十，常住居民人均可支配收入76777元，排名全国第六 [7] - 与重庆、成都相比，杭州居民消费意愿较弱，2024年重庆、成都社消零总额分别为15677.37亿元、10327.1亿元，位列全国第二、第六 [8] 杭州消费特点与问题 - 存在"杭州赚钱不在杭州花"现象，高端消费外溢到上海，高端消费载体不足 [3] - 产业结构对消费带动不足、居民负债率较高、高端消费场景不足 [9] - 商圈环境存在空间封闭、松弛感不够、人流量大排队时间长等问题 [15] - 湖滨商圈等传统商圈环境设计陈旧，部分区域密闭闷热影响消费体验 [15] 杭州消费发展策略 - 提出打造"赛会之城·购物天堂"国际新型消费中心城市目标 [9] - 计划至2027年社消零总额突破9000亿元，实施八大行动打造现代商贸流通强市 [9] - 商圈改造融入二次元、人工智能等年轻人喜欢的消费新元素 [4][11] - 武林商圈发展IP经济、首发经济、"谷子经济"，建设1.5万平方米二次元街区 [12] - 湖滨商圈推出蜡笔小新35周年原画全球首展等二次元主题活动 [12] - 文三数字生活街区举办"AI消费者嘉年华"等科技活动 [12] 新兴消费业态发展 - 二次元店铺快速兴起，如Goodsbus谷子集合店、刺猿虫动漫手办周边专卖店等 [12][14] - 杭州中心设立漫展区、集市区，形成线下二手交易市场为店铺引流 [14] - 香奈儿在杭州举办全球首发大秀和"可可小姐乐园"美妆快闪活动 [10] - 建议结合数字经济、人工智能优势吸引国内外年轻人消费 [10]