核心观点 - 中国房地产市场持续深度调整 房价已普遍回落至十年前水平且跌势未止 尽管多地出台救市政策 但效果短暂且递减 行业面临需求断档、信心不足和人口下降等结构性挑战 [1][2][3][4][5][51][52][54][58] 行业数据表现 - 全国房地产开发投资持续下滑 2025年前8个月投资额60309亿元 同比下降12.9% 其中住宅投资46382亿元 下降11.9% 投资增速自2022年4月转负后始终未回正 [6][8][9] - 房地产投资规模连续萎缩 2021年137633亿元 2022年123848亿元（-10%）2023年112142亿元（-9.5%）2024年100280亿元（-10.6%）2025年前8个月60309亿元（-12.9%）创近年最大跌幅 [10] - 土地市场显著降温 2024年土地出让收入48699亿元 较高点下降44% 2025年前7个月土地收入进一步降至16950亿元 [11] 区域市场分化 - 各地区房地产投资全面下滑 2025年前8月东北地区跌幅最大达22.9% 东部下降15.2% 中部下降10.6% 西部下降6.5% [15][16] - 商品房销售面积与销售额同步走低 2025年前8月全国销售面积57304万平方米（-4.7%）销售额55015亿元（-7.3%）东部地区销售面积跌幅最大达7.1% [13][15][16] - 一线城市房价深度回调 北京二手房价格较峰值跌30.7% 上海跌31.6% 广州跌33.9% 深圳跌39.6% 香港跌回2015年水平 [34] 政策应对措施 - 北京2025年8月出台新政 允许单身与家庭购房平权 有条件放开五环外限购 新政后8月新房成交2733套（环比+6.2% 同比-12.1%）但降价房源占比达94.85% [25][28][29] - 上海2025年8月25日放松外环限购 取消首套二套区分 新政首周新房成交面积11.34万平方米（环比+35.25%）8月整体成交40.1万平方米（环比+17.5%） [38][45] - 深圳2025年9月5日调整分区限购政策 将罗湖、宝安西乡移出核心区 盐田、大鹏划为远郊 并实行单身家庭同权 新政后二手房看房量环比涨5.2% 签约量涨8.4% [39][40][42][43][45] 市场反应特征 - 政策刺激效果短暂 成交量短期回升后再度回落 以价换量成为普遍策略 北京、上海、深圳降价房源占比均超90% [29][46][48][49] - 房贷需求持续疲软 2025年7月房贷减少1100亿元 8月仅增200亿元 为2022年以来第九次负增长 [17][18] - 70城房价下跌面扩大 2025年8月新房环比下跌城市57个 二手房下跌城市69个 北京二手房环比跌幅居全国首位 [20][21][22][23][24][25] 结构性挑战 - 居民杠杆率自2021年起停滞 购房能力达到极限 富人缺乏投资信心 中产观望情绪浓厚 低收入群体购买力不足 [52] - 人口连续三年负增长 2022年减少85万人 2023年减208万人 2024年再减139万人 对楼市形成长期压制 [54] - 需求端出现断档 改善型购房比例从2020年80%降至不足40% 收入预期不稳导致年轻人购房意愿大幅降低 [33][52][58]

深圳楼市新政核心内容 - 深圳于9月5日深夜发布楼市新政 调控力度略高于北京和上海[1] - 政策将深圳划分为三个圈层：核心区（南山、福田、宝安新安街道）、外围区（罗湖、宝安除新安街道、龙华、龙岗、光明、坪山）、远郊区（盐田、大鹏、深汕）[4][5][6] - 核心区维持原有政策 非户籍人口购房需1年社保且限购[6] - 外围区户籍或缴纳1年社保的非户籍人口不限购套数 无社保非户籍限购1-2套[6] - 远郊区（盐田、大鹏）取消限购 外地人可自由购买[6] - 单身与家庭购房资格同权 户籍单身或缴纳1年社保的单身人士可在核心区购买2套[8] - 不再区分首套与二套房 首付比例与贷款利率统一[9] - 二套房利率从3.45%降至3.05%[9] - 购买总价800万房产贷款30年 利息节省51万元[9] 深圳楼市现状与市场表现 - 7月新房成交量跌破3000套 二手房自5月起跌破5000套荣枯线[13] - 7月二手房成交均价跌至5.93万元/平方米 8月仍低于6万元[16] - 2024年10月政策刺激后房价短期回升 2025年4月起再次进入下跌通道[18][19] - 一线城市房价普遍回调： - 深圳房价较峰值下跌39.6% 回落至2016年6月水平[21] - 北京、上海、广州房价分别下跌30.7%、31.6%、33.9%[21] - 2025年7月全国新房环比下跌城市60个 二手房下跌城市68个[25] 市场调整深层原因 - 高房价严重透支城市经济与居民购买力 回调具有必然性[23] - 居民杠杆率自2021年起停滞 购房负债能力达极限[44] - 人口连续三年下降：2022年减少85万人、2023年减少208万人、2024年减少139万人[46] - 购房需求结构变化：富人缺乏投资信心、中产观望、普通群体购买力不足[38][40] - 年轻群体购房观念转变 不愿为高房价承担长期负债压力[43] 政策效果与行业展望 - 短期政策刺激效果预计持续1-3个月 长期难以扭转下行趋势[33][34] - 房价止跌需实现房价与收入的新平衡 依赖经济回暖与就业改善[51][52] - 行业转型期特征明显 楼市"脱金融化"推动社会理性回归[28][29]

深圳楼市新政核心内容 - 深圳于9月5日深夜发布楼市新政 政策力度略大于北京和上海[1] - 新政将深圳划分为三个圈层：核心区（南山、福田、宝安新安街道）、外围区（罗湖、宝安除新安街道、龙华、龙岗、光明、坪山）、远郊区（盐田、大鹏、深汕）[5][6][7] - 核心区维持原有政策 非户籍人口购房需1年社保并限购套数[7] - 外围区户籍人口和有一年社保非户籍人口不限购套数 无一年社保非户籍人口限购1-2套[7] - 远郊区（盐田、大鹏）取消调控 外地人可随意购买[8] - 单身与家庭购房同权 户籍单身人士或缴纳1年社保单身人士可在核心区购买2套[10][12] - 不再区分二套房和首套房 首付比例和贷款利率一致 二套房利率从3.45%降至3.05%[10][11] - 购买总价800万房产贷款30年 利息可节省51万元[11] - 企事业单位在核心区购房需满足设立年限满1年、累计纳税100万元、员工10人及以上条件 其他区域不再审核购房资格[10] 深圳楼市现状与数据表现 - 7月深圳新房成交量跌破3000套 二手房5月后跌破5000套荣枯线[14] - 7月二手房成交价跌破6万元至5.93万元/平方米 8月仍低于6万元[15] - 房价去年7月首次跌破6万至5.92万元/平方米 8-9月进一步跌至5.87万元/平方米[18][19] - 去年10月四大一线城市救市后房价回升 今年4月再次进入下跌通道[19][20] - 7月一线城市二手房价格环比跌幅居全国前十 北京第二、广州第四、深圳第六、上海第七[21] - 深圳房价较峰值下跌39.6% 跌回2016年6月水平 北京跌30.7%（2016年8月）、上海跌31.6%（2016年3月）、广州跌33.9%（2017年2月）[21] - 2025年4-7月全国房价下跌城市数量持续增加 7月新房环比上涨城市仅6个 下跌城市60个 二手房下跌城市68个[24][25] 市场调整背景与长期趋势 - 房价调整本质是市场对"德不配位"高房价的反馈 为全面深度调整[24] - 高房价严重透支城市经济产业支撑力 回调为必然选项[24] - 居民杠杆率自2021年起纹丝不动 达极限水平 民众无力负债购房[46] - 购房观念转变 年轻人不愿为高房价压上余生 追求自由空间[44][45] - 需求断档：富人无信心投资、中产观望、普通人买不起[38][39][40][41] - 短期政策刺激效果预计持续1个月至1季度 长期无效[33][34]

房地产行业整体趋势 - 全国楼市从2021年开始进入全面盘整状态，2024年上半年进入调整深水区，去年三季度末一线城市救市短暂减缓下行速度，但今年4月起下行再次加速[1] - 1-7月全国房地产开发投资53580亿元同比下降12%，住宅投资41208亿元下降10.9%[2][12] - 房地产开发投资增速自2022年4月转负后持续为负，反映一级市场拿地与开工疲软[5] 土地市场表现 - 全国卖地收入2021年见顶后快速下滑，2023年降至48699亿元，2024年上半年同比下跌6.4%至20601亿元，全年或跌破4万亿元[6] - 东部地区土地市场跌幅最大，房地产投资同比下降14%，东北地区跌幅达22.2%[12] 商品房销售与价格 - 1-7月新建商品房销售面积51560万平方米同比下降4%，销售额49566亿元下降6.5%，住宅销售面积与销售额分别下降4.1%和6.2%[7][10] - 4月起销售跌幅扩大，东部地区销售面积与销售额跌幅居首[8][10] - 7月70城新房价格环比上涨城市仅6个较6月减少8个，二手房仅太原上涨，武汉北京领跌[30][35] 金融与信贷数据 - 前7月住户贷款增加6807亿元，其中7月单月减少4893亿元（短期贷减3827亿，中长期贷减1100亿）[14] - 前7月个人按揭贷款7918亿元同比下降9.3%，提前还贷规模约2682亿元[22][25] - 房贷负增长主因还款量大于新增贷款量，反映市场信心不足[19][21] 结构性变化与驱动因素 - 居民杠杆率自2021年停滞显示加杠杆能力已达极限[41] - 人口连续三年负增长（2022减85万/2023减208万/2024减139万）直接冲击楼市需求[44][45][47] - 城市发展逻辑转向产业驱动，五大转变强调从土地财政转向特色产业拉动[53][54][58] 市场供需矛盾 - 高房价与收入差距形成"需求断档"，富人离场/中产观望/刚需无力购买[36] - 年轻群体购房观念转变，抗拒高杠杆压力与社会价值观变化加剧需求萎缩[38][40] - 房屋新开工面积同比下降19.4%，待售面积同比增3.4%显示库存压力持续[24]