核心观点 - 中国房地产市场持续深度调整 房价已普遍回落至十年前水平且跌势未止 尽管多地出台救市政策 但效果短暂且递减 行业面临需求断档、信心不足和人口下降等结构性挑战 [1][2][3][4][5][51][52][54][58] 行业数据表现 - 全国房地产开发投资持续下滑 2025年前8个月投资额60309亿元 同比下降12.9% 其中住宅投资46382亿元 下降11.9% 投资增速自2022年4月转负后始终未回正 [6][8][9] - 房地产投资规模连续萎缩 2021年137633亿元 2022年123848亿元（-10%）2023年112142亿元（-9.5%）2024年100280亿元（-10.6%）2025年前8个月60309亿元（-12.9%）创近年最大跌幅 [10] - 土地市场显著降温 2024年土地出让收入48699亿元 较高点下降44% 2025年前7个月土地收入进一步降至16950亿元 [11] 区域市场分化 - 各地区房地产投资全面下滑 2025年前8月东北地区跌幅最大达22.9% 东部下降15.2% 中部下降10.6% 西部下降6.5% [15][16] - 商品房销售面积与销售额同步走低 2025年前8月全国销售面积57304万平方米（-4.7%）销售额55015亿元（-7.3%）东部地区销售面积跌幅最大达7.1% [13][15][16] - 一线城市房价深度回调 北京二手房价格较峰值跌30.7% 上海跌31.6% 广州跌33.9% 深圳跌39.6% 香港跌回2015年水平 [34] 政策应对措施 - 北京2025年8月出台新政 允许单身与家庭购房平权 有条件放开五环外限购 新政后8月新房成交2733套（环比+6.2% 同比-12.1%）但降价房源占比达94.85% [25][28][29] - 上海2025年8月25日放松外环限购 取消首套二套区分 新政首周新房成交面积11.34万平方米（环比+35.25%）8月整体成交40.1万平方米（环比+17.5%） [38][45] - 深圳2025年9月5日调整分区限购政策 将罗湖、宝安西乡移出核心区 盐田、大鹏划为远郊 并实行单身家庭同权 新政后二手房看房量环比涨5.2% 签约量涨8.4% [39][40][42][43][45] 市场反应特征 - 政策刺激效果短暂 成交量短期回升后再度回落 以价换量成为普遍策略 北京、上海、深圳降价房源占比均超90% [29][46][48][49] - 房贷需求持续疲软 2025年7月房贷减少1100亿元 8月仅增200亿元 为2022年以来第九次负增长 [17][18] - 70城房价下跌面扩大 2025年8月新房环比下跌城市57个 二手房下跌城市69个 北京二手房环比跌幅居全国首位 [20][21][22][23][24][25] 结构性挑战 - 居民杠杆率自2021年起停滞 购房能力达到极限 富人缺乏投资信心 中产观望情绪浓厚 低收入群体购买力不足 [52] - 人口连续三年负增长 2022年减少85万人 2023年减208万人 2024年再减139万人 对楼市形成长期压制 [54] - 需求端出现断档 改善型购房比例从2020年80%降至不足40% 收入预期不稳导致年轻人购房意愿大幅降低 [33][52][58]