核心财务表现 - 持续经营业务收入276.81亿港元 毛利116.26亿港元 核心经营溢利60.16亿港元 [1] - 香港物业发展收入26.96亿港元 分部业绩8.77亿港元 内地物业发展收入123.44亿港元 分部业绩47.03亿港元 [1] - 香港投资物业收入32.34亿港元 分部业绩24.01亿港元 内地投资物业收入18.21亿港元 分部业绩8.43亿港元 [1] 物业销售表现 - 香港与内地物业合约销售总额260亿港元 其中香港项目110亿港元 内地项目140亿元人民币 [1] - 内地销售中大湾区为首的南部地区贡献占比52% [1] - 2026财年销售目标上调至270亿港元 [1] 投资物业运营 - 香港与内地写字楼及商场出租率与销售额稳步增长 经常性收入持续提升 [1] - K11 MUSEA和K11 Art Mall财年内客流量创历史新高 [1] 管理层展望 - 公司将把握利率下跌与地产市况回升契机 全力推进销售加速资金回笼 [2] - 对完成全年销售目标抱有充足信心 [2]

业绩表现 - 2025财年业绩略逊于预期 [1] - 2026至27财年每股盈利预测下调1%至4% [1] - 除非香港楼价短期内显著增长 否则2026至27财年每股盈利将相对持平 [1] 市场环境 - 公司正受惠于香港住宅市场触底反弹的情况 [1] - 物业发展利润率较低令短期内每股盈利及股息持平 [1] 估值与评级 - 目标价由94港元微升至95港元 [1] - 维持中性评级 因收益率进一步压缩空间有限 [1] - 相较同业4%的收益率水平 公司收益率压缩空间有限 [1]

财务表现 - 全年每股盈利持平 派息率维持50%水平 股息率达4.1% [1] - 物业发展利润率下降至12% 低于去年同期的26% [1] - 预计2026财年将录得超过300亿港元的未入账销售 利润率水平相近 [1] 业务运营 - 香港本地物业发展全年合约销售额达423亿港元 去年同期为256亿港元 [1] - 续租租金录得负增长 [1] - 2026至2027财年九龙高铁站上盖IGC及上海徐家汇中心(ITC)的投资物业收入将显著提升 [1] 公司策略 - 管理层目前不考虑回购股份或设立C-REIT [1] - 对香港写字楼及零售市场前景仍然持建设性看法 [1] 投资评级 - 摩根士丹利予目标价102.3港元 评级"增持" [1]

业绩概览 - 公司上半年收入274亿港元 同比下滑6_5% 归母净利润77_09亿港元 同比增长27_5% [1] - 经常性业务利润33_91亿港元 同比下滑15_7% 物业发展利润55_42亿港元 同比大增218_5% 投资物业公允价值变动损失12_24亿港元 [1] - 归母净利润较预期低9% 主要因经常性利润低于预期的42_2亿港元 [1] 业务板块分析 香港车务运营 - 车务运营收入115亿港元 同比增长3_3% 但EBIT仅0_98亿港元 同比暴跌76% [2] - 成本压力显著：员工成本同比上涨12_8% 保养及相关工程成本增长5_6% 主因4月调薪3_78%及通胀影响 [2] - 各线路收入增长：本地铁路+2_9% 过境服务+6_6% 高铁+2_1% 机场快线+2_8% 受益于北上消费及旅游需求 [2] 车站商务与物业租赁 - 车站商务EBIT17_98亿港元 同比下滑5_2% 物业租赁EBIT20_84亿港元 同比下滑3_2% [3] - 零售租金滞后效应：1H25新订租金同比下滑7_0%（车站商店）和7_8%（商场） 延续24年下滑趋势 [3] - 投资物业计提公允价值损失27_02亿港元 占24年末公允价值的2_8% 部分被新商场公允价值收益14_78亿港元抵消 [3] 物业发展 - 物业发展净利润55_42亿港元 同比激增218_5% 主要来自何文田站及港岛南岸项目利润入账 [4] - 香港楼市复苏信号：4-6月私人住宅价格指数累计上涨0_6% [4] - 未来项目：2H25将入账日出康城十二期及港岛南岸五期余下部分利润 [4] 资本开支与估值 - 未来铁路项目资本开支达1400亿港元 工期横跨2023-2034年 近期支付压力上升 [4] - 下调25-27年盈利预测：归母净利分别下调11%/3%/17%至181亿/210亿/110亿港元 [4] - 目标价下调至29_9港元 估值方法采用分部折让20% 其中WACC从7_2%调整至7_0% [4]

核心业绩表现 - 股东应占溢利同比增长27.5%至77.09亿港元 但经常性业务利润同比下降15.7%至33.91亿港元 反映盈利结构变化[1] - 物业发展利润增至55.42亿港元 成为整体利润增长主要驱动力 而核心铁路业务盈利能力承压[1][6] 融资活动与资金配置 - 上半年完成两次各30亿美元大规模融资 包括创纪录的30年期美元债券及亚洲（除日本外）最大规模次级永续证券发行[3] - 融资总额60亿美元用于支持约1400亿港元新铁路项目 另预留650亿港元用于2023-2027年间铁路设施更新及维护[3] 铁路项目建设进展 - 北环线项目于2025年7月签署协议 主线将成为北部都会区运输骨干 支线连接香港深圳地铁网 目标2034年同步开通[4] - 小蚝湾站、东涌线延线等5个项目持续推进 但需平衡施工对现有运营影响及成本控制挑战[4] 运营与服务表现 - 香港重铁网络维持99.9%列车准时率及班次执行率 2025/26年度票价冻结 1.45%调整幅度延至2026/27年度[6] - 当前有10个发展中的住宅项目 提供约9000个单位 包括日出康城及THESOUTHSIDE等预售项目[6] 行业挑战与风险因素 - 乘客量受经济状况、北上消费趋势、居家办公及访港旅客复苏放缓等多重因素影响[6] - 香港零售业消费情绪低迷持续影响广告收入 地缘政治及宏观经济不确定性加剧通胀与利率压力[6]

业绩总结 - 2022财年报告利润为79.8亿港元，同比增长12%[9] - 2022财年经常性利润为71.76亿港元，同比下降9%[9] - 2022财年基础利润为87.06亿港元，同比下降1%[9] - 2022年公司收入为138.26亿港元，同比下降15%[175] - 2022年公司运营利润为90.24亿港元，同比增长15%[175] - 2022年整体的基础利润为HK$8,706百万，较2021财年下降8.7%[103] 用户数据 - 香港整体办公物业的出租率为96%[9] - 香港零售物业的出租率接近100%[9] - 中国大陆零售物业的出租率为94%-99%[9] - 太古广场的出租率为97%，租金回升幅度为2%[42] - 太古李三里屯的出租率为100%，零售销售同比增长26%[58] - 2022年香港的租金收入占总收入的79%[187] 未来展望 - 公司在未来10年内计划投资1000亿港元，其中约40%已承诺[11] - 预计2023年完成的可归属建筑面积为820万平方英尺[19] - 2023年完成的项目包括六个太古广场和三亚零售项目[20] 新产品和新技术研发 - 2022年公司获得的可持续发展贷款总额为118亿港元[157] - 2022年公司绿色融资占当前债券和贷款设施的约60%[155] 市场扩张和并购 - 中国大陆整体投资组合在2022财年贡献了37%的可归属总租金收入[55] - 中国大陆零售业务的可归属总租金收入为HK$4,242百万，较2021财年下降5%[57] 负面信息 - 2022财年，酒店业务的EBITDA亏损为HK$118百万，较2021财年的EBITDA盈利HK$22百万有所下降[98] - 香港办公室租金收入受到经济不确定性和供应增加的影响，需求减弱[108] - 2022年净债务为HK$18,947M，较2021年增加82%[118] - 截至2022年12月，公司的总资产净值(NAV)为2892.11亿港元，同比下降1%[175] 其他新策略和有价值的信息 - 2022年资本承诺总额为HK$27,954M，其中香港的承诺为HK$11,878M[129] - 2022年出售投资物业的基本利润为HK$1,530M，较2021年的HK$2,389M下降36%[131] - 2022年可用承诺设施总额为HK$32,870M，较2021年增加12%[125]