市场现状：价格下跌驱动成交量回升 - 2025年11月，一线城市二手房成交量冲高至4.9万套，创7个月新高[1] - 成交量上升主要由“以价换量”驱动，业主降价促成集中交易，例如深圳业主以低于心理价位15%的价格成交[1][3] - 2025年6月至11月，一线城市二手房价格环比跌幅从0.7%扩大至1.15%，持续的价格下跌刺激了买家基于“性价比”的购买意愿[1] 供需结构：高库存与置换链条 - 二手房挂牌量持续攀升，例如深圳的挂牌量从年初的6.7万套涨至11月的8.9万套，北京、上海也维持高位，形成买方市场并打开议价空间[3] - “以价换量”疏通了置换链条，2025年下半年，在成交量活跃的城市，“卖一买一”的连环单比例有所回升[3] - 市场面临巨大库存压力，广义库存（包括已建成未售及已出让土地未开发项目）去化周期在一些二线城市甚至超过5年，海量潜在供应抑制价格快速反弹[5] 政策导向：稳定市场与消化库存 - 政策方向明确转向“稳住别跌太猛，并慢慢消化库存”，2025年政府工作报告提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”[5] - 新工具出现，地方政府利用专项债等资金直接收购存量商品房，用于保障性租赁住房、人才公寓，以帮助开发商回笼资金并减少市场待售房源[6] - 金融政策为合理需求减负，2025年首套房贷利率降至历史低点，许多城市取消“认房又认贷”，二套房首付比例也大幅下调[8] 市场本质与投资逻辑转变 - 当前市场正处于“挤水分”阶段，房价中过去的过度金融化和投机预期正在被挤出，使房产回归由真实居住需求和居民收入支撑的价值本位[9] - 对于有真实居住需求的买家，当前核心城市配套成熟片区的价格经过调整后，是可以用合理价格解决居住问题的时机[9] - 对于投机性购房，高库存决定了未来几年市场主旋律是“消化存量”而非“创造暴涨”，买入后可能面临漫长横盘期，持有现金更具主动权[11] - 房产属性正从金融投资品转变为需要考量居住品质和使用价值的昂贵耐用消费品，市场进入买方市场阶段[12]