12月份以来，深圳多个区域的"泊寓"租客陆续接到清退通知，涉及龙华观澜锦鲤公社、龙岗五和大发埔 公社等10余家门店。泊寓内部相关负责人表示，此次清退主要针对部分低效或风险较高的存量项目，属 于万科聚焦核心优质资产、提升运营效率的战略调整，并非长租公寓业务的整体收缩。（界面） ...

文章核心观点 - 公募REITs已从金融创新工具成长为推动基础设施建设和经济高质量发展的重要力量，在盘活存量资产、优化财务结构、提升运营效率方面作用显著[2][3] - 国家发展改革委已累计推荐上百个REITs项目，覆盖十大行业，预计可带动新项目总投资超过1万亿元[3] - 市场经历回调后部分公募REITs配置价值凸显，行业期待更多资产类型扩容、长期资金入市以提升流动性，推动市场高质量发展[3][12][16] 公募REITs的战略作用 - 盘活海量存量资产，打通投融资循环，为新增万亿元投资提供可持续路径，有效降低杠杆率[5] - 基础设施证券投资基金构建“投资-运营-退出-再投资”良性循环，引导资本流向国家重大战略领域[5] - 为基础设施项目提供定价基准，吸引社会资本参与，引导资源有效配置[5] 优化财务结构与普惠金融 - 改善企业资产负债表，缓解原始权益人债务融资压力[7] - 拓宽社会资本投资渠道，通过扩募提升资产分散性，降低集中性风险[7] - 政策支持民间投资项目发行REITs，简化扩募流程，支持跨区域整合资产，各方参与积极性显著提升[7] 提升运营效率 - 严格信息披露和市场检验倒逼运营机构提升效率，促使管理方从“重建设”转向“重运营”[8][9] - 二级市场形成公开透明的“资产价格锚”，促进项目提升现金流、降低运维成本[9] - 扩募可打造专业化运营平台，实现规模效应和数字化升级，驱动基础设施领域向精细化、专业化转型[9][10] 市场未来展望与扩容预期 - “十五五”期间可进一步扩容底层资产，资产类型将更为丰富，经营稳定、分红预期稳定的资产更受青睐[12] - 财政部将公募REITs纳入社保基金投资范围，期待社保资金、养老金、企业年金等长期资金入市[12] - 建议逐步放开投资机构作为原始权益人，优化扩募审核程序，明确税收支持政策[13] 当前市场配置价值 - 部分公募REITs已具备较高配置价值，现金流逐步恢复为产品提供坚实支撑，当前价格相对内在价值可能存在低估[18] - 市场经历回调后估值趋于合理，部分项目净现金流分派率有较大幅度提升，具备3～5年较高分红回报与估值修复潜力[18][19] - 投资逻辑需关注资产基本面经营稳定性、行业可持续性、资产估值合理性及可供分配预测的可实现性[20] 重点投资方向 - 重点关注三类REITs资产：与民生需求相关现金流稳定的稳健防御型、受益于政策支持的新基建型、运营效率持续改善的传统基础设施型[22] - 具体可关注收费公路、清洁能源、保租房、数据中心等防御型资产，以及被错杀的仓储物流、产业园区等周期成长型资产[22] - 在当前震荡市场中可重点关注分红稳定、杠杆低、资产负债表整合良好的REITs资产，如消费基础设施、保障性租赁房等[23] 市场情绪与资金流向 - 中证REITs全收益指数自年中1124.91点高点下跌6.62%至1050.45点，部分产品回调幅度超过20%[27] - 市场调整受投资者止盈、分派率下降、风险偏好回升等多重因素影响，但长期配置价值开始显现[25][27] - 险资在REITs发行中的平均配售份额占比从2024年4.06%提升至2025年7.13%，部分产品配售比例超过15%[33] - 在低利率和“资产荒”背景下，公募REITs产品拥有4%至6%甚至更高现金分派率，对保险资金吸引力大[32]

公司经营策略 - 公司高度重视经营反思与改进 [1] - 董事会和管理层将持续聚焦主业 [1] - 努力提升运营效率 [1]

公司运营效率提升 - 蔚来二季度销售、一般及行政费用较第一季度下降9.9% [1] - 蔚来费用下降得益于市场营销及其他支持职能方面的全面组织优化措施 [1] - 理想汽车半年报显示销售、一般及管理费用同比减少9.4% [1] - 理想汽车费用减少主要由于雇员薪酬减少及营运效率提高 [1] 销售渠道优化 - 行业对汽车商超门店进行了优化调整 [1] - 门店优化主要基于企业对人效和店铺人流量的考量 [1]

公司投资评级 - 维持"增持"评级，预计2025-2027年归母净利润分别为20 5/25 4/30 9亿元，同比增速154 9%/23 8%/21 6% [2][4] 核心财务表现 - **收入与利润**：25H1实现收入86 8亿元（同比+24 4%），归母净利润9 8亿元（同比+60 8%），扣非净利润8 6亿元（同比+54 3%） [1] - **单季度表现**：25Q2收入48 2亿元（同比+37 6%），归母净利润5 0亿元（同比+62 2%），扣非净利润5 0亿元（同比+86 3%） [1] - **毛利率与净利率**：25H1毛利率49 7%（同比+0 6pct），净利率11 3%（同比+2 6pct）；Q2净利率10 5%（同比+1 6pct） [2] 业务分项表现 - **扫地机业务**：25H1科沃斯机器人收入48 05亿元（出货量187 6万台，同比+55 5%），添可收入36 61亿元（出货量197 4万台，同比+17 5%） [1] - **海外市场**：科沃斯品牌Q2海外收入同比+66 6%，欧洲市场同比+89 2%，美国市场同比+86 5%，新品类（如割草机）海外收入同比+120 6% [1] - **新品表现**：滚筒洗地机器人X9/T80及添可中高端产品推动收入结构优化 [1] 费用与运营效率 - **费用率优化**：25H1销售/管理/研发/财务费率分别为30 0%/3 2%/5 8%/-1 9%，同比变动+0 7pct/-0 5pct/-0 5pct/-1 6pct；Q2费率同比进一步改善 [2] 盈利预测与估值 - **未来三年预测**：2025-2027年EPS分别为3 57/4 42/5 38元，对应P/E 25 6/20 7/17 0倍，ROE提升至23 4%-24 5% [4][5] - **股价与市值**：08月15日收盘价91 60元，总市值526 52亿元，自由流通股占比99 03% [5] 行业与市场表现 - **股价走势**：2024年8月至2025年8月期间股价涨幅显著跑赢沪深300指数 [7]

行业整体表现 - 多家券商2025年上半年业绩创近年来新高，部分非上市中小型券商经营成效显著 [1][2] - 20多家上市券商上半年业绩预增或扭亏，其中两家业绩增长逾10倍 [2] - 开源证券2025年上半年营业收入17.36亿元（同比+32.68%），利润总额6.47亿元（同比+27.29%），均创历史新高 [2] 业务发展重点 - 财富管理板块向"买方思维"转型成为行业共识，国元证券要求创新构建买方体系价值链，华宝证券加快买方投顾服务平台建设 [5] - 多家券商将创新视为关键驱动力，中泰证券强调管理、科技和商业模式创新，国元证券聚力打造人工智能新生态 [6] - 提升运营效率是普遍策略，开源证券严控非生产性支出，"十项费用"减少1148万元（降幅16%），京沪深办公场所减免租金2700余万元 [4] 战略方向 - "创业"被多家券商列为下半年关键词，华源证券营造创业氛围，天风证券推进二次创业，华安证券以改革创新为根本动力 [5] - 人才建设受重视，华安证券强调调整考核导向优化存量增量，联储证券创新培训强化人才梯队，华福证券建强人才队伍推动发展突围 [6] - 并购整合持续推进，浙商证券强化国都证券过渡期管理并深化队伍融合 [1] 市场表现 - 7月以来17只券商股涨幅超10%，中银证券涨40%，国信证券涨22%，东方证券涨20% [7] - 机构看好券商股补涨逻辑，当前全市场AH溢价率低于125%，13家A+H券商AH溢价率均值62% [7] - 增量资金持续入市推动券商股上涨斜率放缓但持续性增强 [7][8]

行业整体表现 - 多家券商2025年上半年经营业绩创近年来新高，27家上市券商中2家业绩增长逾10倍 [5] - 非上市中小券商表现亮眼：华源证券多个领域取得突破，华宝证券营收/利润/ROE均超预算进度，开源证券营收17.36亿元（同比+32.68%）、利润6.47亿元（同比+27.29%）创历史新高 [5] - 行业成本管控成效显著：开源证券"十项费用"减少1148万元（降幅16%），占营收比重降2.02个百分点（降幅37%），京沪深办公场所租金减免2700余万元 [6][7] 下半年战略方向 - **创业创新**：华源证券强调营造创业氛围，天风证券推进"二次创业"，华安证券以改革创新为根本动力 [8] - **财富管理转型**：国元证券构建买方体系价值链，华宝证券加快建设买方投顾服务平台 [9] - **科技驱动**：中泰证券强化管理/科技/商业模式创新，国元证券打造AI新生态，浙商证券推进四大业务改革并打造科技型券商 [9] - **运营提效**：联储证券提升人均效能，华源证券通过复盘分析深挖增长逻辑，开源证券注重降本增效与风险预控 [10] - **人才建设**：华安证券优化考核机制，联储证券创新培训强化梯队，华福证券以"人才突围"推动"发展突围" [10] 并购整合动态 - 浙商证券持续推进国都证券并购，强化过渡期管理及团队融合 [4] 券商股市场表现 - 7月17只券商股涨幅超10%（中银证券+38%、国信证券+23%、广发证券+19%） [12] - 分析师看好补涨逻辑：全市场AH溢价率降至125%以下，13家A+H券商溢价率均值62%，险资/公募回流或推动A股券商表现 [13] - 政策催化：《推动公募基金高质量发展行动方案》落地有望带来增量资金配置 [14]