文章核心观点 - 公募REITs已从金融创新工具成长为推动基础设施建设和经济高质量发展的重要力量，在盘活存量资产、优化财务结构、提升运营效率方面作用显著[2][3] - 国家发展改革委已累计推荐上百个REITs项目，覆盖十大行业，预计可带动新项目总投资超过1万亿元[3] - 市场经历回调后部分公募REITs配置价值凸显，行业期待更多资产类型扩容、长期资金入市以提升流动性，推动市场高质量发展[3][12][16] 公募REITs的战略作用 - 盘活海量存量资产，打通投融资循环，为新增万亿元投资提供可持续路径，有效降低杠杆率[5] - 基础设施证券投资基金构建“投资-运营-退出-再投资”良性循环，引导资本流向国家重大战略领域[5] - 为基础设施项目提供定价基准，吸引社会资本参与，引导资源有效配置[5] 优化财务结构与普惠金融 - 改善企业资产负债表，缓解原始权益人债务融资压力[7] - 拓宽社会资本投资渠道，通过扩募提升资产分散性，降低集中性风险[7] - 政策支持民间投资项目发行REITs，简化扩募流程，支持跨区域整合资产，各方参与积极性显著提升[7] 提升运营效率 - 严格信息披露和市场检验倒逼运营机构提升效率，促使管理方从“重建设”转向“重运营”[8][9] - 二级市场形成公开透明的“资产价格锚”，促进项目提升现金流、降低运维成本[9] - 扩募可打造专业化运营平台，实现规模效应和数字化升级，驱动基础设施领域向精细化、专业化转型[9][10] 市场未来展望与扩容预期 - “十五五”期间可进一步扩容底层资产，资产类型将更为丰富，经营稳定、分红预期稳定的资产更受青睐[12] - 财政部将公募REITs纳入社保基金投资范围，期待社保资金、养老金、企业年金等长期资金入市[12] - 建议逐步放开投资机构作为原始权益人，优化扩募审核程序，明确税收支持政策[13] 当前市场配置价值 - 部分公募REITs已具备较高配置价值，现金流逐步恢复为产品提供坚实支撑，当前价格相对内在价值可能存在低估[18] - 市场经历回调后估值趋于合理，部分项目净现金流分派率有较大幅度提升，具备3～5年较高分红回报与估值修复潜力[18][19] - 投资逻辑需关注资产基本面经营稳定性、行业可持续性、资产估值合理性及可供分配预测的可实现性[20] 重点投资方向 - 重点关注三类REITs资产：与民生需求相关现金流稳定的稳健防御型、受益于政策支持的新基建型、运营效率持续改善的传统基础设施型[22] - 具体可关注收费公路、清洁能源、保租房、数据中心等防御型资产，以及被错杀的仓储物流、产业园区等周期成长型资产[22] - 在当前震荡市场中可重点关注分红稳定、杠杆低、资产负债表整合良好的REITs资产，如消费基础设施、保障性租赁房等[23] 市场情绪与资金流向 - 中证REITs全收益指数自年中1124.91点高点下跌6.62%至1050.45点，部分产品回调幅度超过20%[27] - 市场调整受投资者止盈、分派率下降、风险偏好回升等多重因素影响，但长期配置价值开始显现[25][27] - 险资在REITs发行中的平均配售份额占比从2024年4.06%提升至2025年7.13%，部分产品配售比例超过15%[33] - 在低利率和“资产荒”背景下，公募REITs产品拥有4%至6%甚至更高现金分派率，对保险资金吸引力大[32]