香港楼市回暖迹象 - 香港楼市呈现加速回暖态势，西九龙高铁站中介带看房团一个月促成十余宗交易，深圳中介常驻香港加班应对咨询[3] - 多个楼盘出现“日光”现象，启德天玺·天第2期次轮销售56个单位即日售罄且超额认购37倍，湾仔SPRING GARDEN项目两小时售罄套现超5.6亿港元，九龙城瑧博115套房源首日沽清[3] - 差饷物业估价署数据显示9月私人住宅售价指数升至292.5，连续第四个月上涨并创14个月新高[6] - 10月一手成交量突破1700宗，连续第九个月企稳千宗以上，其中5000万港元以上豪宅成交66宗较9月翻倍，前十个月累计322宗为近7年同期次高[8] 机构对市场周期的判断 - 摩根士丹利认为香港楼市在七年低迷后有望迎来4-5年上升周期[2][9] - 瑞银指出住宅物业市场处于转折点，预计未来3-5年进入上升周期[2][9] - 华泰证券预测2026年住宅市场延续量价齐升，2025年私人住宅买卖合约数量同比增19.4%达60467份，2026年同比增7.5%至64991份[9][10] 政策利好推动市场 - 2024年2月全面撤销额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，本地人购房印花税率从7.5%降至1.5%[13] - 10月施政报告将住宅按揭成数一律提高至70%并革新人才输入机制[14] - 2025年2月新政规定400万港元以下住宅印花税降至100港元，较原1.5%税费降幅超99%[17] - 房贷利率显著下降，1个月HIBOR从年初约5.5%降至当前2.63%，对应房贷利率不到4%[18] 人口流入与需求支撑 - 2024年6月至2025年6月人才计划收超19万份申请，近14万份获批且获批率73.68%[22] - 9月私人住宅租金指数达200.0创2019年8月后新高，143个租金指数成份屋苑中112个“供平过租”，34个回报率超4厘较去年同期18个大幅上升近九成[22] - 学生宿舍成为增长最快房地产投资，新建公寓几乎立刻租出[24] 资金流向与市场分化 - 港股走高及国内“资产荒”带来财富外溢，前十个月普通话买家占私人住宅总成交量24%较上年增20%以上，涉及金额1097亿港元[25] - 香港楼市属于去泡沫周期而非债务危机，开发商资产负债表稳健且个人按揭违约率低[29] - 内地楼市为债务风险周期，香港热度可能分流内地核心城市中高端需求[30] 内地市场借鉴与置业策略 - 香港政策思路可参考差异化税费体系，如对刚需住宅免征契税、对改善型住房实行低税率[32] - 建议内地置业者降低房屋资产占比至40%以下，置换为核心区优质物业并增持金融资产[36] - 香港房产具国际货币挂钩特性，内地房产更关联土地财政且稳定性高[38]