人口结构转变与房地产行业分水岭 - 2022年中国人口比上一年减少85万人，为自1961年以来首次出现负增长，标志着人口增长时代的结束[1] - 过去二十多年中国长期资产的定价逻辑建立在“人口持续增长+城市不断扩张”的前提之上，房地产是此逻辑的集中承载者[1] - 基于对未来需求持续增长的预期所建造的大量住宅，正面临人口增长发动机熄火后的根本性质疑[1] 住房需求面临的双重结构性削弱 - 第一条趋势：适龄购房人口正在缩小，25～45岁住房需求最旺盛的人口段正在加速萎缩，意味着“刚需”的人口基础发生结构性下降[3][4][5][10] - 第二条趋势：城镇化进入尾声，城镇化率已超过65%，速度明显放缓，过去由大规模农民工进城带来的新房市场稳定增量正在消退[6][7][8][9] - 城镇家庭住房拥有率已接近96%，人均住房面积全球偏高，意味着未来市场主角将从“新建”转向换房、改善和存量交易[10][11] 房地产过剩的区域分化与特征 - 房地产过剩并非平均分布，超一线和强省会城市因人口资源持续流入供需仍紧张，而大量三四线城市和县城则面临相反局面[13] - 人口持续外流、土地财政依赖度高、短时间内集中开发大量住宅是这些过剩区域的共同特征[13][14] - 结果导致部分新建小区配套齐全但夜晚亮灯率极低，房产在账面上是资产，在现实中逐渐变成负担[13][14] 房产过剩引发的连锁问题 - 地方财政承压：新房销售放缓与土地流拍增多导致土地出让金收入大幅下降，影响基建投资、公共服务和债务偿还能力[16][18] - 金融系统风险放大：房地产贷款在银行资产中占比高，房价下行导致抵押物价值缩水，不良风险上升，制约银行放贷意愿和实体经济融资能力[16][18] - 家庭财富被动缩水与社会资源低效配置：房产是大多数家庭核心资产，房价下行直接影响消费信心，形成负向循环[16][17]；人口流出区域出现住宅空置，学校、道路、电网低负荷运行[16][18] 国际经验借鉴：应对“房子太多” - 日本经验：在泡沫破裂和老龄化加剧后，通过推出“空屋银行”低价或免费转让、赋予地方政府对长期空置房屋处置权等方式，让空房“退场”[19] - 德国经验：在前东德人口外流严重地区，政府主动拆除过剩住宅，将拆除土地转为绿地或公共空间，核心思路是城市要“做减法”，并非所有房子都必须保留[19] 中国房地产走向“存量时代”的转型路径 - 从投资品回归居住品：未来住房价值将更多取决于使用功能、区位、配套和服务，单纯依靠房价上涨的模式将越来越难[21][22] - 激活存量，而非继续扩张：通过收购、改造将空置房转化为保障性租赁住房、青年公寓、养老托育等公共服务设施[21][24] - 城市更新敢于“做减法”：对于长期空置、质量较差的区域，有计划地拆除以改善公共空间，提升剩余居民生活质量，集中资源维护核心区域[21][23][24] 行业长期转型的必然性与方向 - 人口负增长是长期趋势，房产过剩是结构性挑战，行业正经历从增量到存量、从扩张到管理的必要重塑[23] - 转型考验财政和金融政策，更考验对“房子不一定永远是最安全资产”这一现实的接受度，好的居住环境永远有价值[23] - 未来几十年，中国城市如何“瘦身”和提高空间效率，将决定能否走向更健康、更可持续的居住时代[23]