公司高层人事变动 - 郭世清因其他工作安排辞去执行董事、首席财务官及董事会秘书等职务 [1] - 郝忠明获委任为执行董事及执行委员会成员 赵伟接棒出任执行董事、首席财务官、董事会秘书及授权代表 [1] - 董事会成员增至14人 6名执行董事共同主导公司日常经营与战略决策 [2] 人事调整历程 - 2023年1月徐荣以副总裁身份加入 分管生态圈、战略部及城市更新等业务 [2] - 2023年9月原总裁吴秉琪辞任 转入中国建筑集团担任党组成员、副总经理 [2] - 2024年8月首席战略官谢骥调任华润集团战略管理部副总经理 [2] - 徐荣2023年1月加入 2024年12月升任总裁 晋升速度在央企体系中罕见 [2] 新管理团队背景特征 - 徐荣拥有丰富政府规划背景 强化城市更新领域政策资源整合能力 [3] - 郝忠明兼具政企双重履历 早年任职中央国家机关官至组织部副部长 [3] - 赵伟在华润系工作20多年 主要经验集中在啤酒、医药等快消板块 [3] - 李欣、张大为是平均司龄超20年的老臣 深谙企业发展脉络与业务根基 [2] 战略转型成效 - 2023年明确提出"大资管转型"目标 推动资管业务转型并打造商业REITs平台 [4] - 2024年上半年营业收入949.2亿元同比增长19.9% 股东应占溢利118.8亿元同比增长16.2% [4] - 购物中心零售额1101.5亿元同比增长20.2% 经营利润率提升至65.9%创历史新高 [4] - 在营购物中心数量达94座 27个城市出现两个及以上购物中心布局 [4] REITs业务发展 - 商业REIT市值突破百亿元 上市6个季度累计分红4.95亿元 [4] - 未来3-5年商业REIT平台有望达到300亿-500亿元规模 平均每年退出规模50亿-100亿元 [5] 行业格局变化 - 房地产行业从增量开发转向存量运营 央企地产商主动换挡抢占城市更新领域 [6] - 行业告别高杠杆扩张模式 转向精细化运营、资源整合和风险控制要求 [6][7] - 权力格局被重构 未来属于能将市场机制、政府资源与资本运作能力深度融合的企业 [7] 未来战略方向 - 聚焦城市更新基金与REITs双轮驱动 打造"商业+冰雪+长租"TOD生态圈 [6] - 实现代建与轻资产输出 完成"一带一路"产业地产复制 推出零碳园区解决方案 [6] - 新战略要求更强的政策解读能力、资源整合能力和跨业态运营能力 [6]

行业趋势与市场变化 - 资产管理基础性市场发生显著变化，传统资产荒持续但权益市场向好发展 [3] - 居民财富再配置加速，存款从表内溢出，理财产品客需持续增长 [3] - 行业正在享受制度红利，如何持续有效提供财富服务成为共同课题 [3] 公司转型战略 - 需从产品体系重塑、核心投研能力培育和客户服务体系建设三方面加快转型 [1][3] - 产品定位要从"类存款"转向真正的资管产品，提供稳健多元的全谱系服务 [3] - 投研能力建设聚焦体系化平台化，重点打造多元资产多元策略配置平台 [3] - 客户服务体系建设是转型前置条件，需构建客户-渠道-公司的良性生态 [4] 产品与投资策略 - 传统低风险低波动产品仍是市场主流选择，但需应对市场结构性变化 [3] - 投资策略需走向多元化，固收要结合多元策略与非固收资产大类配置 [5] - 权益投资机会更多是结构性，需以风险预算为前提构建股债多元组合 [5] - 在产品全生命周期需与渠道客户共同认识并接受波动以把握投资机会 [1][5] 行业竞争与生态建设 - 行业存在卷收益、卷费率、卷流量的内卷现象 [6] - 差异化竞争需避免在低波固收等狭窄赛道同质化竞争 [6] - 应建立"产品+服务"能力导向，提供资产配置到财富管理的综合服务 [6] - 行业自律是反内卷的重要举措 [6] 大类资产配置观点 - 股债两大核心资产对理财公司至关重要 [4] - 债市需充分拥抱波动，股市需摒弃熊市思维 [4] - 关键是如何将市场机会转化为客户产品收益 [5]

报告公司投资评级 - 给予华润置地“强烈推荐”评级，目标价 32.16 元/股（34.86 港元/股） [1][13] 报告的核心观点 - 看好公司未来业绩稳定性、中长期增长可持续性及股东回报，因经常性业务利润占比提升、经营性不动产业务有增长潜力、开发销售型业务毛利率或筑底、大资管转型持续推进 [1][13] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024 年全年收入 2788 亿元，同比增长 11%，归母净利润 255.8 亿元，同比下降 18%，核心净利润 254 亿元，同比 -9% [2] - 预计 2025/2026/2027 EPS 分别为 3.30/3.50/3.89 元/股，同比分别 -8%/+6%/+11% [1][13] - 2024 年加权平均融资成本 3.11%，同比下降 45 BP；平均债务期限同比延长 1.3 年至 6.7 年；汇率风险敞口下降 0.5 PCT 至 3.9% [13] - 2024 年末剔除预收账款资产负债率 55.6%，净有息负债率 31.9% [13] - 2024 年核心净利润分派率 37%，同比持平，按报告发布日收盘价计算股息率约 5.5% [13] 业务板块 开发销售型业务 - 2024 年签约销售面积 1133 万平方米，同比 -13%；签约销售金额 2611 亿元，同比 -15%，全口径销售金额排名升至第 3 名 [11] - 2024 年拿地面积 393 万平方米，同比 -70%；全口径拿地金额 776 亿元，同比 -31%，拿地力度为 30%，同比下降 27 PCT，一、二线城市投资占比提高 1 PCT 至 94% [11] 经营性不动产业务 - 购物中心：2024 年新开 16 座，年末在营 92 座，零售额 1953 亿元，同比 +19%，租金同比 +17%，并表租金收入 193 亿元，同比 +8%；25 - 28 年计划新开业数量分别为 6/6/6/5 座 [9] - 写字楼：2024 年租金收入 19 亿元，同比 -9%，毛利率同比下降 0.5 PCT 至 72.4%，出租率同比下降 7 PCT 至 75% [10] - 酒店：2024 年经营收入 21 亿元，同比 -11%，毛利率同比下降 6.1 PCT 至 11.4%，入住率同比上升 1 PCT 至 64，平均房价 1009 元/房晚，同比 -6% [10] 轻资产管理业务 - 2024 年华润万象生活营收/归母净利润分别为 170.4 亿元/36.3 亿元，同比分别 +15%/+24%，商业航道中第三方购物中心收入及税前利润占比提升 [12] 生态圈要素型业务 - 2024 年收入 62 亿元，同比 +1%，核心净利润 6 亿元，同比 -19%，其中建筑业务收入 27 亿元，同比 -10%，代建代运营收入 20 亿元，同比 +13%，租赁住房收入 5 亿元，同比 +25% [12] 资产管理与转型 - 截至 2024 年末，资产管理规模 4621 亿元，同比 +8%，其中购物中心、写字楼、文体 AUM 同比分别 +10%、+4%、+10%，酒店 AUM 同比 -3%，其他 AUM 同比 0% [12] 股价表现 - 1m、6m、12m 绝对表现分别为 -4、-8、11，相对表现分别为 -5、-17、-29 [5]