公司概况与业务规模 - 公司服务海内外超过1万家文创、科创企业及超过20万白领人群 [3] - 公司管理运营的园区面积近200万平方米，园区文创、科创企业集聚度达85%以上 [3] - 公司是国内首家创业板上市的产业园区运营服务商，于2021年在深交所上市 [4] 发展历程与战略演变 - 公司成长历程分为四个阶段：2006年之前的摸索阶段、2006年至2012年国内拓展阶段、2012年至2021年发展阶段、2021年上市后特别是2023年开始商业模式根本性转变阶段 [7] - 2012年公司签署海外第一个文化产业园（意大利），后拓展至美国硅谷 [7] - 公司提出“四个转变”：从选商到育商、从中国到全球、从线下到线上、从文创到文旅 [8] 商业模式与收入结构 - 商业模式从传统的“二房东”包租模式转向与业主方合作经营的轻资产分成模式 [8] - 公司通过园区定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧系统及企业增值服务实现收入，或与合作方营业额分成获取收益 [8] - 2024年度会员及其他服务收入同比增长15.53%，预计未来3年左右该收入占比将进一步提升 [9] 产品系列与运营特色 - 公司拥有多元文科创园区产品系列，包括德必易园系列、德必WE系列、德必运动LOFT系列及德必灵活办公产品DoBe Hub [5] - 园区运营注重个性化与标准化结合，理想状态为80%至90%标准化加10%至20%个性化 [8] - 园区硬件设计各具特色，软性运营强调社区温度，如宠物友好标识、人性化交流空间及创业者沙龙活动 [4] 未来战略与增长方向 - 公司未来5年将拥抱科技，加大对人工智能投入及稳健出海，已布局香港项目并计划拓展至澳大利亚等地 [10][11] - 公司顺应国家文旅融合趋势，在苏州、徐州、武汉等地推出文旅融合项目，尝试在to B基础上拓展to C业务，未来考虑推出文创产品 [9] - 公司2015年启动大数据工程，计划形成服务企业的庞大数据资产，通过数据库为企业牵线搭桥并提供数字化员工以提升效率 [11] 行业选择与核心理念 - 公司选择城市更新（存量资产改造）赛道，因行业规模前景达几万亿元且符合国家政策长期支持方向 [5][6] - 公司核心理念为“在一起，更美好”，旨在构建园区生态，汇聚创业企业相互赋能，并促进中国企业出海及中外企业合作 [3][13]

农业播种与科技应用 - 全国冬小麦播种进度超过九成半，多地通过加强田间管理和科技支撑应对晚播挑战 [2][3] - 山东省汶上县秋播冬小麦面积稳定在62万亩以上，其中利用智慧农机等技术实现“高质量播种”的面积占比超65% [3] - 高性能精量播种机通过卫星定位与惯性导航技术，使1000米播幅内行距偏差小于3厘米，土地利用率比传统农机提高1.5%至2% [3] 消费市场创新与多元化 - 国务院办公厅印发《关于加快场景培育和开放推动新场景大规模应用的实施意见》，首次在国家层面对场景培育开放进行系统部署 [4] - 工业和信息化部等六部门发布方案，从加速新技术新模式应用等5方面部署19项重点任务以促进消费 [4] - 电商平台通过优化算法、AI导购等技术推动内容电商与货架电商融合，精准匹配需求并降低中小商家服务成本 [4] - 多地通过打造新场景促进消费，如广东发展“票根+”经济，北京构建“即秀即售”模式，上海打造“首发上海”IP [5] 新质生产力与产业创新 - 人工智能等技术赋能传统产业改造升级，例如免水洗印染一体机可实现小批量柔性生产和零污水排放 [6] - 第八届进博会共发布461项新产品、新技术、新服务，其中全球首发201项、亚洲首展65项、中国首秀195项 [6] - 各地积极发展新质生产力，河南培育制造业服务业融合区，广东协同港澳建设“数字湾区”，湖北推动数智经济发展 [6] 城市更新与社区治理 - “十四五”期间全国累计改造城镇老旧小区24万多个，上海完成无卫生设施旧住房提升改造 [8] - 各地持续推进城市更新项目，如山东东营改造44个老旧小区，福建泉州提升350米传统街巷，重庆綦江精细化建设下北街项目 [8] - 成都市成华区杉板桥社区利用智能管理平台对1.2平方公里社区进行实时监控，高效处置垃圾桶满溢、消防通道占用等问题 [9]

项目背景与历史沿革 - 项目原址为始建于1958年的红冶钢厂，曾是国家一级企业，后于2010年全面退出钢铁生产 [3][13] - 钢厂巅峰时期年产钢铁深加工产品30余万吨，汽车钢板弹簧2万吨，产品远销国内外 [5] - 产能退出后，厂区保存完好的工业遗存成为《长津湖》等数十部影视作品的取景地 [13] 项目规划与定位 - 昌平国际医疗器械城（西区）项目总占地面积88.6公顷，选址北大马池口科学小镇核心区域 [18] - 项目以“工业遗存+科技创新”为核心设计理念，在保留历史肌理基础上打造核心产业基地 [18][20] - 项目预计2029年全面投用后将形成85万平方米产业规模，聚焦高端医疗设备、人工智能医疗等重点方向 [24] 产业生态与资源优势 - 项目已初步构建“研发-生产-上市”完整产业闭环，可精准匹配不同发展阶段企业需求 [22] - 作为承接北京大学全国重点实验室集群资源的核心载体，项目将加速高校科研成果转化 [22][24] - 项目依托昌平“环高校创新圈”的41所高校、14所“双一流”学府资源，成为创新人才集聚地 [27] 城市更新与产城融合 - 项目通过旧厂房改造利用模式，为传统工业遗存赋能新质生产力，实现高质量发展 [15][16] - 园区将配套建设人才公寓、商业配套、生态绿地，实现生产、生活、生态“三生融合” [27] - 工业遗存将改造为城市记忆地标，与中央绿轴景观共同营造宜居宜业环境 [27]

核心观点 - 深入学习党的二十届四中全会精神及省委十二届九次全会要求 将其转化为未来五年发展规划的清晰思路和对策举措 [1][4] - 凝心聚力冲刺全年目标任务 确保"十四五"收好官和"十五五"开好局 为高质量发展和现代化建设作贡献 [1] - 系统谋划未来五年发展 明确产业主攻方向 优化空间载体 高质量完成"十五五"规划编制工作 [1][4] 发展规划与定位 - 找准自身在全省全市发展大局中的独特定位 把握发展功能定位 明确产业主攻方向 [4] - 科学绘就"十五五"新蓝图 做到战略定位更精准 发展目标更务实 任务举措更具体 [6] - 优化空间载体 焕新城市风貌 加强公共服务 保障改善民生 [4] 产业发展与经济运行 - 进一步提升产业发展能级 激发消费市场活力 强化市场主体培育 持续增强发展动能 [5] - 加强经济运行监测调度 全力打好"十四五"收官战 [5] - 提速项目建设 夯实基层基础 全力以赴完成全年和"十四五"目标任务 [4] 城市更新与治理 - 科学规划空间布局 推动城市高质量更新 高水平运营 高效能治理 [9] - 以城市更新补齐功能短板 以精细管理优化城市环境 用心打造城市治理样板区 [5] - 科学调度力量 优化施工组织 提高现场管理水平 筑牢安全防线 [9] 民生保障与安全维稳 - 办好民生实事 抓好安全维稳 提升城市安全运行和管理水平 [4] - 坚决抓好污染防治工作 坚持"人防+技防+联防" 推动生态环境质量持续改善 [4] - 以底线思维守护安全稳定 [5]

土地市场动态 - 2025年11月17日至23日重点城市土地供应建筑面积达2153万平方米创年内周度新高[8] - 同期土地成交建筑面积805万平方米环比上升18%但溢价率仅为0.8%创下半年新低[8] - 2025年11月全月土地成交建筑面积和金额环比分别增长39%和57%但同比仍下降27%和28%[10] - 11月土地供应建筑面积2.9亿平方米环比大幅上升250%同比下降9%市场热度集中在少数优质地块[10][11] - 杭州3宗宅地均以底价成交为2025年以来总价超30亿元成交日中首次出现全部地块底价成交情况[5] 行业政策动向 - 住建部两度发声要求把城市更新摆在更突出位置并着力在规划、资金、运营、治理四方面下功夫[9] - 地方政策发布频次加快郴州鼓励现房销售杭州余杭区实施让利促销项目每套补助3万元[9] - 成都允许存量自持租赁住房转变属性转为普通商品住房上市交易[9] 代建业务发展 - 2025年1-9月头部代建企业新增签约建筑面积15771万平方米同比增幅达到31%[6] - 头部企业拓展意愿强烈带动前三季度代建项目中标数量稳步增长第三季度中标数量再创新高[6]

城市更新政策导向 - 党的二十届四中全会提出坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新 [1] - 政策目标为惠民生、补短板、促发展，优化城市功能布局，提高人民生活品质 [1] 天津市城市更新进展 - "十四五"期间累计推进片区类城市更新项目49个，累计改造城镇老旧小区1061个，惠及居民约53万户 [1] - 保留天津第一机床总厂旧址22栋老厂房建筑，改造为开放式公园并引入文创空间、博物馆、创业街区等新业态 [1] - 下一步将制定城市更新条例，编制专项规划，完善便民生活圈，推动文旅产业赋能城市更新 [1] 山西省太原市城市更新进展 - "十四五"期间新建改建城市道路125.8公里，实施老旧小区改造2932个，涉及居民54.5万户 [2] - 新建改建240个口袋公园以扮靓城市微空间 [2] - 天成路改造工程作为小街巷改造主要工程，预计年底前通车，解决周边2万多居民出行难题 [1] - 下一步将加强既有建筑改造与利用，推进老旧小区改造，开展完整社区建设试点，完善基础设施，修复生态系统 [2]

论坛概况 - 2025（第八届）城市更新大资管论坛于11月28日在苏州举行 参与者包括200余名全国城市更新领域的专家学者、案例代表及行业精英 [1] - 该论坛前身为中国城市更新论坛 由80余家知名学术组织及行业企业于2017年共同发起成立 是一个非盈利性行业论坛 [1] - 论坛每年聚焦行业热点、发布行业白皮书、评选年度优秀案例并分享行业经验 其理事机构包括华润置地、瑞安、万科集团、泰康、正大集团、高瓴资本、弘毅投资、高和资本等80余家知名企业 [1] 论坛核心议题与活动 - 论坛现场演讲主题包括“锚定‘十五五’扩内需：商业街区焕新、消费潜力激活”、“高质量片区更新的三次进化”以及“资管思维引导下的城市更新实践” [1] - 苏州名城保护集团党委书记、董事长孙黎峰以《苏州古城城市更新的实践和探索》为题进行了现场分享 [1] - 主办方还组织了两场分论坛 主题分别为“文化焕新城市，内容提质资产”和“价值回归：在真实处见未来，在行动中淬真知” 邀请了年度最佳案例项目负责人及行业先锋参与探讨 [1] 年度案例评选结果 - 本届论坛评选出七大类年度优秀案例 包括最佳文化名城保护更新统筹主体、最佳焕活城市运营机构、最佳城市更新表率案例、最佳商业街区焕新案例、最佳文化科技点亮城市案例、最佳城市内涵生态重构案例以及最佳城市创新突破案例 [2] - 全国共有70个项目及机构获评年度优秀案例 [2] - 苏州名城保护集团在评选中表现突出 共荣获5个“年度最佳”奖项 [2]

交通运输与物流行业 - 前十个月交通固定资产投资规模维持高位，达2.95万亿元 [8] - 今年1—10月份全国社会物流总额为293.7万亿元，同比增长5.1% [9] - 中欧班列历年累计开行突破12万列 [13] 城市发展与建设行业 - 天津、山西加快实施城市更新，以推进城市更新为抓手优化城市功能布局 [8] - “十四五”粤港澳大湾区首个抽水蓄能工程全面投产 [13] - 盘兴高铁今日正式开通 [13] 科技与数字经济行业 - 今年我国物联网连接数有望突破35亿 [13] - “十四五”期间数字技术全面重塑旅游体验，人工智能、虚拟现实等技术助力打造文旅消费新场景 [12] - 第三届全国工业和信息化技术技能大赛闭幕 [13] 区域经济与贸易 - 海南洋浦港承接全岛超七成的进口货物量，海南自贸港全岛封关运作将于12月18日进行 [11] - 上海东方枢纽国际商务合作区先行启动区通过验收 [13] - 长江经济带国家级自然保护区评估优良率达到98.62% [10]

项目总体概况 - 广州一次性推出102个城市更新项目，总投资额约8077亿元 [1] - 项目涵盖老旧小区改造、危旧房原拆原建、城中村改造、旧厂改造、历史文化保护、基础设施升级等多种类型 [1] 各类型项目投资分布 - 危旧住房原拆原建自主更新重点推介8个项目，投资约18亿元 [3] - 老旧小区整治改造推出7个宜居改造项目，投资11亿元 [3] - 老旧街区更新改造重点推介17个项目，投资662亿元 [3] - 旧厂房改造重点推介20个项目，投资884亿元 [3] - 城中村改造重点推介43个项目，投资6479亿元 [3] - 历史文化街区有机更新重点推介7个保护活化项目，投资23亿元 [3] 项目推进与签约情况 - 会上有24个代表性项目集中签约，包括越秀区瑶台村城中村改造、海珠区得胜岗片区更新改造等项目 [3] - 近年来广州市四个市级重点片区全部动工，52个拆除新建类项目稳步推进 [3] - 累计已完成1257个老旧小区改造，惠及301万居民 [3] 配套活动与安排 - 大会正式发布广州市城市更新专家咨询委员会并特聘专家 [3] - 推介项目展板会后将在广州市二宫继续展出，供民众了解 [3]

项目现状与问题 - 深圳市罗湖区布心花园旧改项目出现停滞，部分已搬离的业主开始重新装修并搬回原址居住 [1] - 项目多数房源楼龄超过30年，于2020年被列入城市更新计划，2022年8月明昇集团成为市场主体，原计划2024年开始拆除但仅部分拆除后停滞 [1] - 开发商明昇公司自2023年4月起停发拆迁安置费，导致部分业主于11月选择搬回，整个小区约2900多户，目前仍在小区居住的不足300户 [1][4] - 项目居住环境恶劣，部分楼房门窗被拆，钢结构暴露，建筑垃圾堆放并存在焚烧情况 [9] 项目停滞原因 - 开发商明昇公司因存在案件纠纷，银行出于内部风控考虑冻结了其部分账户，并对相关贷款进行重新审核 [1] - 项目停滞原因为房地产市场下行、资金链紧张以及银行放款审核延迟 [11] - 行业专家指出，“拆迁停滞、安置费拖欠”问题根源在于城市更新资产负债表衰退 [12] 开发商与政府应对措施 - 明昇公司项目部表示，正在与政府推荐的企业洽谈合作，引入新的资方，预计2023年底前出结果 [3] - 公司称若与央企合作谈妥，等央企入驻后银行贷款下来，拖欠的安置费会一并补齐 [3] - 东湖街道办于11月5日组织沟通会，相关部门正积极协调引入国企或央企作为新资方盘活项目 [10][11] - 目前正在密集洽谈不少于两家国企作为潜在接盘方，方案包括整体接手、部分承接或注资支持 [11] - 罗湖区住房和建设局会同东湖街道办表示将持续加大处置力度，妥善解决过渡安置费拖欠问题 [12] 业主诉求与协议条款 - 业主集中反映了未收到过渡安置费、生活困难加剧、沟通渠道缺失、危房回迁安全隐患及开发商履约不力等核心诉求 [11] - 根据房屋搬迁补偿安置协议，自建设期起算日起40个月内，开发商应完成补偿物业的建设并取得验收备案 [6] - 若开发商2024年顺利完成拆迁，预计最迟2026年能住进回迁房，但目前项目推进远落后于预期 [6] - 未与开发商签订搬迁协议的业主大概有200户，部分业主因担忧拆迁不及预期而未签约 [4][6] 公司背景与行业模式 - 明昇集团官网显示，公司自2016年向粤港澳大湾区扩张，涉及多个区域的城市更新项目 [7] - 过去20年，公司在政府指导下，于福建、湖南等地累计完成了占地1000多万平方米的棚户区及老旧小区改造 [7] - 行业专家提出了六大纾困盘活模式，包括主体变更、地方政府主导转换政策路径、央国企+资产管理公司+合作方、央地国企合作+清退原合作方、债转股及债权置换、破产重整及庭外重整等 [12]