融资动态 - 公司48亿元定向可转债获上交所审核通过，拟向不超过35名特定对象发行，募集资金将全部用于房地产项目开发建设[2] - 5月以来公司推出多项融资计划，包括200亿元供应链资产专项计划、78.2亿元公司债及48亿元可转债，短期计划融资规模超300亿元[4] - 公司构建了供应链金融、公司债券、可转债等多元融资渠道，融资成本较2023年下降26个基点，长期有息负债占比达84%，远高于行业平均56.9%[4][6] 销售表现 - 2025年上半年实现全口径销售金额502.2亿元(同比+11%)，权益金额319.2亿元(同比+6.1%)，增速显著高于TOP10房企平均-13.2%的降幅[8] - 珠海、上海、广州、南京、成都5个城市贡献超80%业绩，其中珠海市占率高达61%，南京销售额连续3个月登顶TOP1[9][10] - 多个项目表现亮眼：上海时代之城销售40亿元，成都锦宸院开盘售罄销售额超22亿，广州长隆·万博悦府销售近30亿[9] 战略布局 - 坚持"聚焦一二线核心城市"战略，2024年在上海、广州、成都等核心地段获取6个优质项目，2025年继续在成都新增2个项目[12] - 项目布局集中在长三角(上海、南京)、珠三角(珠海、广州)及成渝(成都)等核心城市群[9][12] - 核心城市战略持续优化，为后续业绩增长储备势能[12] 产品力建设 - 公司积极响应国家"好房子"战略，2024年首发"科技+产品体系技术标准"并推出行业白皮书[17] - 珠海湾项目作为全国首个"科技+好房子"示范项目，首开三天去化279套，连续两个月登顶珠海网签榜首[17] - 三大项目入选克而瑞《2025上半年全国十大作品榜单》，产品力获行业认可[18] 行业趋势 - "好房子"概念自2023年提出后已上升为国家战略，相关政策密集出台，新版《住宅项目规范》于2025年5月实施[14][15] - 行业从规模至上转向产品力竞争，优秀产品力将成为穿越周期的关键[18] - 预计2025年下半年核心城市将率先企稳，结构性机会显现[19]

核心观点 - 中央城市工作会议明确城镇化进入稳定发展期，城市发展转向存量提质增效阶段，将推动房地产行业向新模式转型，聚焦城市群协调发展、城市更新和住房品质提升 [1][2][11] 城镇化发展现状 - 中国常住人口城镇化率从2012年53.1%提升至2024年67%，城镇人口达9.4亿人 [2] - 2013-2024年累计城镇新增就业超过1.5亿人 [2] - 全国城镇人均住房面积达40平方米，GDP超万亿元城市达27个 [2] - 县域城镇化潜力显著：386个县级市中208个城镇化率低于60%（占比54%），1496个市辖县中1356个城镇化率低于60%（占比91%） [3] - 1564个低城镇化率县域常住人口6.1亿，平均城镇化率仅44%，预示巨大刚性住房需求增量 [4] 城市群与都市圈发展 - 会议明确发展组团式、网络化的城市群和都市圈，提高城市综合承载能力 [5] - 2025年住宅土地成交额前5城市占全国300城总额42%，30城市新房成交面积占全国百城58% [5] - 一线及半数二线城市人均住房面积仍远低于40平方米，需求将向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群集中 [5] 城市空间结构优化 - 特大城市走内涵式发展道路，大城市强化对中小城市辐射带动作用，小城镇因地制宜发展特色小镇 [6] - 严控新增房地产开发用地规模，通过专项债收储闲置土地和存量商品房，探索"以旧换新"去库存模式 [7] - 加大城市更新力度，盘活核心区低效土地，增加高品质改善型住宅供应，强化核心区土地和住房价值 [7] 城市更新与住房改善 - 高质量开展城市更新，稳步推进城中村和危旧房改造 [8] - 中国城镇存量住房超300亿平方米，更新改造需求巨大 [9] - 老旧小区改造和基础设施提升将催生存量住房改善需求 [9] 住房品质提升 - 严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平 [10] - 建立房屋体检、养老金、保险等全生命周期管理机制 [10] - 2025年"好房子"写入政府工作报告，《住宅项目规范》于2024年5月施行 [10] - 核心区低容积率地块供应增加，新规产品去化率持续领先，改善需求基础庞大 [11] 房地产新模式构建 - 新型城镇化仍是住房需求基本盘，农业转移人口市民化持续释放刚性需求 [2][11] - 通过供需协同发力，短期助市场止跌回稳，中长期向"高品质、低风险、可持续"模式转型 [11] - "好房子"将形成新价格基准，与旧规产品及二手房形成价格梯度，实现供求动态平衡 [11]

城市工作会议核心观点 - 中国城镇化率从2015年的56 1%提升至2024年的67%，城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段 [1] - 城市工作重心从"物"的增长转向"人"的需求，从硬件建设转向软性治理能力提升 [1] - 城市发展转型将重塑房地产业，主要体现在四大转变方向 [1] 房地产业转型方向 发展模式转变 - 行业加速告别"三高"模式（高杠杆、高负债、高周转），构建房地产发展新模式成为长期总纲 [3] - 新模式包含"市场+保障"住房体系、要素联动机制、高品质住房建设等内容，配套政策将加速落地 [3] 区域差异化发展 - 核心城市与低能级市场呈现"温差"，需适配现代化城市群架构发展差异化模式 [4] - 重点发展城市群/都市圈、县城城镇化，促进大中小城市协调发展的房地产策略 [4] 存量资产激活 - 城市更新成为存量时代重要抓手，房地产作用从"发动机"转为"稳定器" [5] - 开发商角色转向专业化服务商，城中村改造等项目通过房票安置可激活换房链条乘数效应 [5] 品质升级趋势 - "好房子"建设成为重点，特征包括安全、舒适、绿色、智慧，新建建筑全面执行绿色标准 [6][7] - 现房销售改革与预售资金监管优化助推品质提升，上半年核心城市高品质项目已引领市场回稳 [7]

政策环境与融资优势 - 房地产行业政策体系持续完善，"房住不炒"定位深化，"保交楼、稳民生"政策组合拳为行业构建支撑体系 [2] - 公司凭借国企背景及稳健经营显著受益于政策红利，2024年通过"城市房地产融资协调机制"获超93亿元授信 [2] - 2025年7月成功发行10亿元中期票据，其中3+2年期品种票面利率2.99%，创年内同期限品种首次破3%的记录，并发行12亿元私募公司债，票面利率2.79%，获市场踊跃认购 [3] 销售表现与经营韧性 - 2025年6月公司签约面积13.30万平方米，环比上升41.34%，签约金额20.68亿元，环比上升38.91%，展现市场回暖期的销售复苏态势 [4] - 通过融资畅通、成本压降及销售改善实现全链条经营优化，夯实发展根基 [5] 产品力与标杆项目 - 端礼著项目以"安全、舒适、绿色、智慧"为标准，融合建筑美学与城市文脉，采用"盛世光幕"设计理念，外立面结合玻璃与铝板，融入香槟金流线造型 [6] - 精装体系配置德国博世厨电、劳斯橱柜等全球一线品牌，搭配进口大理石及高定岩板，并集成大金中央空调、3M软水净水等科技系统 [9] - 项目于6月30日完成交付，施工环节严格把控材料质量与安防系统，体现"保交付、保品质"的国企底线 [9] 国企责任与行业示范 - 端礼著采用三玻双中空low-E玻璃、节能灯具等低碳技术，规划十大景观节点，实现"出则繁华入则宁静"的宜居体验 [11] - 公司以端礼著为样本参与"好房子"研学活动，推动建筑美学融合、空间创新等经验成为行业示范 [11] - 在长租公寓、养老地产、城市更新等领域探索创新，延伸豪宅精工经验至城市更新场景 [13]

楼市现状与政策背景 - 上半年经济增速5.3%但楼市表现疲软，6月全国70城新房价格环比下降0.3%，同比下降3.7%，一线城市除上海外均环比下跌[2] - 二手房价格跌幅扩大，一线城市环比跌0.7%，二三线跌0.6%，70城中69城环比下跌，较4月64城、5月67城持续恶化[5] - 房地产对经济影响显著：占居民60%资产配置、40%财产性收入，土地出让贡献地方财政40%[7] 城市工作会议核心内容 - 中央城市工作会议提前3个月召开，对比2015年会议目标从"去库存"转向"存量提质增效"，聚焦城市更新与民生改善[9][14] - 会议提出两大方向：民生导向的"好城市"建设（如旧改、安全设施更新）和市场规律驱动的供需优化[15][16] - 技术赋能强调系统性数字住建（BIM、城市信息模型），实施主体从政府主导转向居民自主更新与社会资本参与[17] 老旧小区改造模式 - 一线城市老旧小区房价跌幅达30%-35%，部分北方城市二手房跌去13年涨幅，23.7%老旧小区处于无管理状态[19][20] - 杭州浙工新村居民自主更新案例显示：建筑成本仅2000元/㎡（政府项目4000元/㎡），改造后单价较周边高60%至4.3万/㎡[22] - 旧改资金可能通过特别国债支持，类似"住房银行"模式，已有加装电梯项目试点[24] 房地产发展新模式 - "好房子"战略写入政府工作报告，定义为安全绿色、高得房率、智能全龄友好、好物业、能拉动内需的住房[26] - 双轨制探索：保租房解决刚需（品质提升），市场化满足高净值人群需求，后者被视为房价复苏风向标[27][28] - 城市更新需结合文化价值重塑，如杭州五柳巷社区改造后房价坚挺，杭钢遗址公园带动周边业态[36] 城市发展深层逻辑 - 真正城市更新需系统性规划人口、产业、城镇、交通协同发展，而非表面工程[33] - 欧洲老城区房价稳定源于文化价值赋能，美国曼哈顿"硅巷"生态通过业态创新激活旧空间[34] - 伪城市化导致职住分离与千篇一律建筑，未来需构建"以人为尺度"的韧性城市[38]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 本次会议凸显推动城市高质量发展和城市更新的重要性，与前期城市更新行动计划呼应，预计后续有配套政策落地 [5] - 城市发展进入存量提质阶段，更新有望集中在核心城市，“好房子”方向或加大支持，优质房企有望改善ROE [5] - 我国一二手房成交稳定，政策主基调是“止跌回稳”，预计新一轮支持政策出台，好房子政策助力优质房企突破 [5] 根据相关目录分别进行总结 会议概况 - 7月14 - 15日中央城市工作会议在北京举行，7位政治局常委出席，习近平讲话、李强作总结 [1][6] - 会议指出城镇化从快速增长转向稳定发展，城市从增量扩张转向存量提质，明确总体要求和7方面重点任务 [7][8] 会议意义与影响 - 高规格及历史复盘凸显推动城市高质量发展和更新的重要性，每次会议都推动城市发展和扩大内需 [5] - 强调城市更新为重要抓手，呼应前期意见，预计后续部委落实配套措施 [5] - 城市发展进入新时期，更新预计集中在核心城市，新模式或包括多方面内容 [5] - 未来城市发展分化，“好房子”赛道空间广，优质房企有望改善ROE并转变模式 [5] 投资分析 - 维持房地产及物管“看好”评级，推荐产品力房企、低估值修复房企、二手房中介和物业管理企业 [5] 数据对比 - 对比2015和2025年中央城市工作会议内容，涵盖发展成就、总体要求、工作原则和重点任务等方面 [13] - 列出主流AH上市房企和物业管理企业估值表，包含收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [14][16]

城市发展阶段转变 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期 常住人口城镇化率从2012年531%提升至2024年67% [1][6] - 城市发展从增量扩张转向存量提质增效 强调集约高效和特色发展 [1][7][8] - 过去十年累计实现城镇新增就业超15亿人 2024年27座城市GDP超1万亿元 [6] 现代化城市体系构建 - 发展组团式网络化城市群和都市圈 分类推进以县城为载体的城镇化 [10] - 促进大中小城市协调发展 解决大城市资源过度集中问题 [10] - 通过规划疏解大城市过密人口产业 实现职住平衡和产城融合 [10] 城市更新与房地产发展 - 高质量城市更新成为新增长点 将带动家居建材等产业链需求 [12][13][14][17] - 加快构建房地产发展新模式 重点推进35城及近300地级市城中村改造 [16] - 城中村改造预计拉动数十万亿投资 激活大宗消费需求 [16][17] 创新与智慧城市建设 - 培育创新生态发展新质生产力 城市作为双循环枢纽作用凸显 [12] - 建设智慧城市需创新治理模式 强调市民服务热线等机制 [19][20] - 推进"好房子"建设 安全舒适绿色智慧成为标准 [19] 绿色与安全治理 - 建设绿色低碳美丽城市 与"好房子"标准高度契合 [19] - 升级老旧管线等基础设施生命线工程 强化城市韧性 [19] - 保护历史文脉和自然景观 提升文化软实力 [19]

城市发展阶段转型 - 我国城镇化率从2012年的53 1%提升至2024年的67%，进入稳定发展期 [3] - 城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段，强调集约高效和特色发展 [1][4] - 2013-2024年累计新增城镇就业超1 5亿人，27座城市GDP突破1万亿元 [3] 城市工作重点任务 - 部署7大任务：优化城市体系、建设创新/宜居/绿色/韧性/文明/智慧城市 [1] - 发展组团式城市群和都市圈，分类推进县城城镇化，促进城乡融合 [6] - 高质量城市更新成为关键抓手，去年末以来政策持续加码 [7][8] 房地产与城市更新 - 加快构建房地产发展新模式，重点推进35城及近300地级市城中村改造 [9][10] - 城中村改造预计拉动数十万亿投资，带动家居、建材等产业链 [10] - 推进"好房子"建设，标准涵盖安全、舒适、绿色、智慧 [11] 城市治理升级 - 建设韧性城市需升级基础设施生命线工程，改造老旧管线 [11] - 智慧城市强调高效治理，创新市民服务热线等参与机制 [11][12] - 保护城市历史文脉和自然景观，强化文化软实力 [11]

政策背景与行业趋势 - 自2023年以来住房和城乡建设部等部委持续强调将"好房子"理念贯穿住房开发建设全过程 交付环节成为衡量房企综合实力与责任担当的关键标尺[2] - 行业观察人士指出交付不再是开发流程的终点而是企业品牌信誉与长期价值的起点 更是检验"好房子"成色的试金石[2] - "好房子"政策导向要求房企将品质承诺转化为用户可感可知的美好居住现实 并通过体系化建设实现行业高质量发展[10] 龙湖集团交付表现 - 2025年1-6月在全国36座城市交付108个项目近4万套品质房源 第三方调研显示整体交付满意度达90%以上[1][5] - 高端产品线"云河颂"实现全国多地首度交付 "御湖境"产品系持续稳定兑现[1][9] - 在克而瑞研究中心"2024年度中国房地产交付力TOP100"评测中斩获多个奖项 上海松江御湖境和杭州滨康天曜城分别荣获全国十大交付力品质作品和轻奢作品[6] 智善交付体系特点 - 2022年提出"以新交心"智善交付体系 分为"新居所"、"新家园"、"新生活"三大价值维度 从交房子延伸到交生活及生态圈服务[2] - 体系强调前置化风险管控 服务场景延伸和长效价值维系 覆盖房屋全生命周期 包含交付后的持续焕新与维护[5] - 实现数字化线上化交付流程 业主可线上办理交房手续 并在全国多个城市实现"交房即交证"[4] 高端产品线交付案例 - 苏州东吴云河颂项目择址苏州中轴大运河旁 规划172户低密洋房社区 178-225平大尺度户型配备独立电梯入户和71平一体化中央客厅[7] - 成都滨江云河颂由国际大师团队打造 中庭园林接近2个标准足球场大小 最大楼间距约135米 配备超1000m²"云·涧"艺术会所[8] - 合肥御湖境项目拥有15处水景景观 种植娜塔栎/南丰蜜桔/罗汉松等多类树木 通过智善交付体系提供全周期温度服务[9][10] 行业价值与影响 - 龙湖交付体系为行业提供可借鉴的思考 包括如何将客户中心理念转化为可量化执行标准 如何用数字化提升建造透明度和交付效率[10] - 体系触及"好房子"如何历久弥新保值增值的核心 在利润空间承压背景下平衡短期成本与长期品牌价值[5][10] - 高端产品的成功交付不仅提供新人居范本 更印证了企业在顶级产品打造与兑现上的深厚功力[7][8]

核心观点 - 通过供需两端协同发力，短期内助力房地产市场止跌回稳，中长期引导行业向"高品质、低风险、可持续"的新发展模式转型 [1][14] - 新型城镇化仍是房地产需求的基本盘，常住人口城镇化率从2012年的53 1%提升至2024年的67%，城镇人均住房面积达40平方米 [2][3] - 城市群、都市圈协调发展及县域城镇化将重塑房地产市场格局，核心城市群和都市圈住房需求增长可期 [4][5][6] - 集约高效发展思路将推升城市核心区价值，优化增量结构并加大高品质改善住宅供应 [8] - 城市更新和住房改善需求将持续释放，中国城镇300多亿平方米存量住房需更新改造 [9][10] - "好房子"供给迭代将支撑新房市场成交，形成新的价格基准和梯度 [12][13] 新型城镇化与需求基本盘 - 2013-2024年累计实现1 5亿农业转移人口进城落户，城镇化率提升至67%，支撑房地产20年高速发展 [2] - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，但户籍与常住人口城镇化率差距仍存，刚性需求持续 [3] - 县域城镇化潜力大，1564个低城镇化率县域(平均44%)常住人口达6 1亿，需求增量可观 [6] 城市群与区域格局 - 2025年住宅开发土地成交额前5城占全国300城的42%，30城新房成交面积占百城58% [5] - 市场份额将进一步向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群集中 [5][14] - 县域城镇化中208个县级市、1356个市辖县城镇化率低于60%，发展空间广阔 [6] 集约发展与核心区价值 - 特大城市走内涵式发展道路，严控新增用地并盘活存量，强化核心区土地价值 [8] - 优化增量结构，加大城市更新力度，提升高品质改善住宅供应 [8] - 城市核心区小面积、低容积率地块集中供应，带动产品升级 [13] 城市更新与改善需求 - 2015年后棚户区改造和旧城改造刺激房地产高速发展，当前聚焦老旧小区改造和基础设施提升 [9][10] - 城镇300多亿平方米存量住房需更新改造，催生安全舒适低碳的改善需求 [10] - 住房产品迭代周期到来，新建住宅层高不低于3 0米、4层起设电梯等标准提升品质 [12] "好房子"供给迭代 - 2025年"好房子"写入政府工作报告，新一轮产品迭代以经济合理、安全耐久等四维标准升级 [12] - 计容新规和四代住宅凭借品质优势热销，改善需求庞大 [13] - "好房子"将形成新价格基准，实现市场供求动态平衡 [13][14]