核心观点 - 中央城市工作会议明确城镇化进入稳定发展期，城市发展转向存量提质增效阶段，将推动房地产行业向新模式转型，聚焦城市群协调发展、城市更新和住房品质提升 [1][2][11] 城镇化发展现状 - 中国常住人口城镇化率从2012年53.1%提升至2024年67%，城镇人口达9.4亿人 [2] - 2013-2024年累计城镇新增就业超过1.5亿人 [2] - 全国城镇人均住房面积达40平方米，GDP超万亿元城市达27个 [2] - 县域城镇化潜力显著：386个县级市中208个城镇化率低于60%（占比54%），1496个市辖县中1356个城镇化率低于60%（占比91%） [3] - 1564个低城镇化率县域常住人口6.1亿，平均城镇化率仅44%，预示巨大刚性住房需求增量 [4] 城市群与都市圈发展 - 会议明确发展组团式、网络化的城市群和都市圈，提高城市综合承载能力 [5] - 2025年住宅土地成交额前5城市占全国300城总额42%，30城市新房成交面积占全国百城58% [5] - 一线及半数二线城市人均住房面积仍远低于40平方米，需求将向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群集中 [5] 城市空间结构优化 - 特大城市走内涵式发展道路，大城市强化对中小城市辐射带动作用，小城镇因地制宜发展特色小镇 [6] - 严控新增房地产开发用地规模，通过专项债收储闲置土地和存量商品房，探索"以旧换新"去库存模式 [7] - 加大城市更新力度，盘活核心区低效土地，增加高品质改善型住宅供应，强化核心区土地和住房价值 [7] 城市更新与住房改善 - 高质量开展城市更新，稳步推进城中村和危旧房改造 [8] - 中国城镇存量住房超300亿平方米，更新改造需求巨大 [9] - 老旧小区改造和基础设施提升将催生存量住房改善需求 [9] 住房品质提升 - 严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平 [10] - 建立房屋体检、养老金、保险等全生命周期管理机制 [10] - 2025年"好房子"写入政府工作报告，《住宅项目规范》于2024年5月施行 [10] - 核心区低容积率地块供应增加，新规产品去化率持续领先，改善需求基础庞大 [11] 房地产新模式构建 - 新型城镇化仍是住房需求基本盘，农业转移人口市民化持续释放刚性需求 [2][11] - 通过供需协同发力，短期助市场止跌回稳，中长期向"高品质、低风险、可持续"模式转型 [11] - "好房子"将形成新价格基准，与旧规产品及二手房形成价格梯度，实现供求动态平衡 [11]