恒大地产广东公司破产清算 - 广州市中级人民法院于8月20日裁定受理恒大地产集团广东房地产开发有限公司破产清算案件 标志着该公司依法进入破产清算阶段[2] - 恒大地产广东公司破产清算主要因严重资不抵债且长时间无法盘活 但该程序不直接涉及其他恒大系公司[3] - 恒大地产集团旗下已有多个企业进入破产程序或宣告破产 包括广州凯隆置业和上海金碧置业等 涉及全国多个城市[3] 中国恒大退市及市场影响 - 香港联交所于8月25日上午9时起取消中国恒大上市地位 主因公司未能满足复牌指引要求且未能在2025年7月28日前恢复股份交易[4] - 中国恒大股价跌至0.163港元/股 总市值从历史高峰期逾3700亿港元降至停牌时的21.5亿港元 降幅超过99%[4] - 恒大退市可能短期内导致中资房地产企业在境外融资受阻及整体估值受影响 但长期有助于风险有序出清和市场环境净化[4] 房地产行业债务重组与退市情况 - 截至2025年8月 20家出险房企债务重组或重整获批 化债总规模超过12000亿元[5] - 2022年至今已有27家上市房企被动退市 另有多家房企私有化退市[5] - 多家上市企业主动或被动剥离房地产开发业务 退出房地产业务或转型轻资产模式[5] 保交楼项目潜在影响 - 恒大地产广东公司破产清算对保交楼项目影响需分情况讨论：若项目全部完工交房则影响较小 但可能存在减配交房或保修义务未履行问题[3] - 若有未完成保交楼项目 破产程序不必然导致烂尾楼无法续建 实际影响需结合破产规则、府院联动及战略投资人引入等因素综合判断[3]

房企债务重组进展 - 截至2025年8月共有20家出险房企债务重组或重整计划获批准 化债总规模突破1.2万亿元[1] - 融创完成境内债二次重组及境外债重组获83%债权人同意 境内债规模314亿元人民币 境外债规模约186亿美元[3] - 金科股份重整计划获法院批准 化债规模1470亿元人民币[3] - 佳兆业境外债务重组计划达成 总额约152.61亿美元[3] - 碧桂园逾75%持有人加入境外债务重组支持协议 化债140.74亿美元[3] - 世茂境外债务重组获香港高等法院批准 本金总额约115亿美元[3] - 新华联完成重整 化债800亿元人民币[3] - 龙光完成21笔境内债重组 未偿本金219.62亿元人民币 境外债务未偿还本金约75.62亿美元[3] - 旭辉境外债重组获超九成支持 境内债本金额约100.6亿元人民币 境外债79.33亿美元[3] - 远洋达成境外债务重组条件 境内债展期180亿元人民币 海外债化解63.15亿美元[3] - 协信远创重整计划获法院批准 化债623亿元人民币[3] - 禹洲境外债重组方案通过 总额约77.93亿美元[3] - 富力完成境内债展期135亿元人民币 美元债49.43亿美元并进行二次重组[3] - 时代中国境内债展期约113亿元人民币 海外债重组29亿美元获法院批准[3] - 绿地境外债展期31.6亿美元 境内债展期17.8亿元人民币 完成境外债重组13.16亿美元[3] - 中梁完成海外债重组13.1亿美元[3] - 华晨地产完成破产重整 化债179亿元人民币[3] - 当代完成境外债重组 未偿还本金13.4亿美元及利息[3] - 金轮天地债务重组计划获债权人批准 化债总额约6.62亿美元[3] - 霍煤龙兴重整草案获债权人会议表决通过 化债总额约1亿元人民币[3] 房企债务违约情况 - 自2020年起房企出现债务违约 2021年违约企业数量增至16家 2022年达到44家[1] - 截至2025年8月全国共有77家房企发生债务违约[1] 上市房企业绩表现 - 沪深两市71家上市房企发布2025年半年度业绩预告 其中45家预计亏损 占比63.4% 较去年同期微增1.1个百分点[4] - 亏损原因包括项目结算规模下降 毛利率处于低位 计提资产减值以及资产处置价格低于账面值等[4] 房企退市情况 - 2022年至今已有27家上市房企被动退市 其中A股14家 H股13家[5] - A股退市原因包括股价低于面值 连续多年亏损[5] - H股退市多因财报未能按时披露或未能达成复牌要求 连续停牌超过18个月[5] - 个别上市房企选择私有化退市 如2024年9月华发物业申请撤销股份于联交所的上市地位[5] - 多家房企陆续剥离房地产开发业务实现转型或轻资产化运营[5]

债务重组进展 - 截至8月初60家出险房企中已有16家完成全部或部分债务重组 其中8家于2025年获批 重组步伐明显加快[1][2] - 42家出险房企已披露债务重组进展 旭辉集团、融创中国、龙光集团接近完成境内外整体重组 远洋集团、世茂集团已完成境外整体重组[1] 重组模式变化 - 化债重点从展期转向削债 采用债转股、可转债等方式实质性削减债务规模 部分企业削债比例超过50%[3] - 融创针对95.52亿美元境外债务采用全额债权转股权模式 75%同意债权人加入重组支持协议 并发行强制可转换债券[3] - 旭辉控股、远洋集团、中国奥园、花样年等房企重组方案均涉及债转股方式[4] 经营改善情况 - 融创中国2025年5月至7月销售额分别为48亿元、75.5亿元及15.3亿元 同比分别提升111.45%、383.97%和8.51% 连续3个月保持增长[6] - 房企依托核心项目热销实现经营改善 政策推动下行业进入风险出清新阶段[5][6] 重组加速原因 - 债权人预期调整 倾向于接受重组方案以提高债务清偿率 避免破产清算和资产贬值[2] - 高比例削债大幅减轻企业偿债压力 避免二次违约 有助于企业逐步恢复经营[4]

房企债务重组进展 - 截至8月20家出险房企债务重组及重整获批 化债总规模超12000亿元人民币 [1] - 融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光完成境内及境外债重组 中梁完成境外债重组 [1] - 旭辉、佳兆业、金轮天地、禹洲地产、世茂、绿地、碧桂园境外债重组获批 [1] 企业重整执行情况 - 6月新华联完成重整 霍煤龙兴房地产公司重整获批 [1] - 金科股份、协信远创重整获法院批准 目前处于执行阶段 [1] 上市企业业务调整 - 多家上市企业主动转型或被动保壳 剥离房地产开发业务 [1] - 鲁商发展、珠免集团、冠城新材退出房地产业务或转型轻资产 [1]

房企债务重组整体进展 - 截至2025年8月初约60家出险房企公布债务重组或重整进展 其中20家债务重组或重整获批 化债总规模超12000亿元人民币 [6] - 已完成境内及境外债重组的企业包括融创 奥园 远洋 时代中国 龙光 [7] - 境外债重组获批的企业包括旭辉 佳兆业 禹洲地产 世茂 绿地 碧桂园等 [7] 重点企业债务重组详情 - 融创境内债重组规模154亿元 境外债约95.5亿美元 采用全额债权转股权模式 [4][7] - 旭辉境内债本金额约100.6亿元 境外债79.33亿美元 重组获超9成债权人支持 [4] - 碧桂园境外债务重组获逾75%持有人支持 化债140.74亿美元 [4] - 龙光境内债未偿本金余额219.62亿元 境外债务未偿还本金约75.62亿美元 [4] - 时代中国完成境内债约113亿元 海外债29亿美元重组 [4] - 佳兆业境外债务重组总额约152.61亿美元 [4] - 世茂境外债务重组本金总额约115亿美元 [4] - 富力进行境外债二次重组 境内债总额135亿元 美元债合计49.43亿美元 [4] 债务重组方式与行业特征 - 现金回购 债务展期及债转股成为主流重组选项 [7] - 债转股成为大多数房企重组标配 核心目标在于削债 多数房企削债比例在70%左右 [8] - 部分房企如富力 当代置业虽较早完成重组 但因行业形势错估等因素再度陷入危机并开启新一轮自救 [7]

今年以来，房企境内外债务重组的进程更为顺畅。 今年以来，房企境内外债务重组的进程更为顺畅。 8月20日，"21旭辉03"通过了重组方案投票，这也使得旭辉境内债重组几近完成，目前已通过重组方案 的6笔境内债存续规模合计96亿元。 较早完成了境内债重组的融创已陆续落地各项条款，8月中旬，其股票选项申报登记相关工作已完成， 选择股票选项金额为55.9亿元，本月11日该公司旗下的境内债已复牌。 同期，碧桂园的境外债务重组迎来更多债权人的支持，时代中国的境外债重组计划则成功获得香港高等 法院批准。 值得一提的是，有不少房企虽较早完成了债务重组，但因当时对行业形势的错估等因素影响，此后再度 陷入危机，并开启了新一轮自救。 例如，富力地产在2022年底就曾完成境内外债务全部展期，亦是当时首家完成该举措的内房企，2024年 再陷危机；当代置业2022年境外债务重组方案也曾获通过，境内债的展期亦达成协议，目前也陷入了二 次违约。 这一形势也促使房企在新一轮的谈判中选择更容易落地的方案，保存实力。从大多数房企近期发布的重 组方案来看，现金回购、债务展期及债转股是主流选项。 以融创为例，该公司在2025年4月中旬发布的境外债务二次 ...

出险房企债务重组进展 - 截至2025年8月，20家出险房企债务重组或重整获批，化债总规模超过1.2万亿元人民币 [1][2] - 融创完成境内债二次重组（154亿元）及境外债二次重组（约95.5亿美元），获83%债权人同意 [4] - 金科股份重整计划获法院批准，化债规模1470亿元 [4] - 佳兆业境外债务重组计划达成条件，总额约152.61亿美元 [4] - 碧桂园境外债务重组获75%持有人支持，化债140.74亿美元 [4] - 世茂境外债务重组获香港高等法院批准，本金总额约115亿美元 [4] - 龙光完成境内债重组（219.62亿元）及境外债重组（75.62亿美元） [4] - 旭辉境外债重组获超9成支持，涉及境内债100.6亿元及境外债79.33亿美元 [4] - 远洋完成境外债重组（63.15亿美元）及境内债展期（180亿元） [4] - 富力完成境内债展期（135亿元）及境外债二次重组（49.43亿美元） [4] 房企退市及业务剥离情况 - 2020-2025年8月，共计77家房企发生债务违约，其中2022年违约数量达44家 [6] - 2022年至今27家上市房企被动退市（A股14家、H股13家），退市原因包括面值退市、连续亏损及停牌超18个月 [1][6][8] - 多家上市企业主动剥离房地产开发业务，如鲁商发展、珠免集团、冠城新材，转向轻资产或退出房地产行业 [1][6] 上市房企经营业绩 - 2025年上半年沪深上市房企中71家发布业绩预告，45家亏损（占比63.4%），较去年同期上升1.1个百分点 [9] - 亏损主因包括项目结算规模下降、毛利率低位、资产减值计提、资产交易价格低于账面值及有息负债利息费用增加 [9]

债务重组进展 - 截至8月初60家出险房企中已有42家披露债务重组进展 其中16家完成全部或部分债务重组 年内获批方案房企数量达8家 较此前明显提速 [1] - 重组模式从展期转向削债 融创中国境内154亿元债务重组削债比例超50% 龙光集团219亿元境内债重组方案通过资产抵债与现金回购等组合工具 20天内高效获债权人通过 [1] - 旭辉和远洋等企业优化方案聚焦债转股和现金回购 削债比例普遍达30%-70% 显著减轻长期负债压力 [1] 司法重整突破 - 金科股份成为首家完成司法重整的全国性上市房企 涉及债务1470亿元 债权人超8400家 [1] - 司法重整+战投赋能模式引入上海品器与中国长城资产等战略资本 推动业务转型为不动产综合运营商 为行业提供可复制路径 [1] 重组后续挑战 - 富力地产与当代置业此前展期后仍陷二次危机 凸显销售回款与经营能力的重要性 [2] - 2025年房企到期债务达5257亿元 其中三季度单季偿债高峰1574亿元 市场修复程度将决定重组实效 [2] - 行业正从有效化解迈向系统修复 房企需内外兼修方能真正重生 [2]

核心观点 - 融创中国作为房企债务重组先行者 其境内外重组方案成为行业模板 提供现金兑付、股票经济权益、资产抵债和留债等菜单式选项[2][4][5] - 多家出险房企如龙光、旭辉和远洋相继效仿融创模式 推动境内外债务重组进程 但执行效果因方案设计和投资人接受度而异[8][9][10] - 债务重组方案设计需基于房企现金流、市场环境及债权人多元化诉求 通过反复博弈优化条款 核心目标是恢复企业经营能力而非单纯化债[12][13][14][16][17] 融创债务重组案例 - 境内债重组于2025年1月获持有人投票通过 提供四种选项 其中现金选项于4月完成约8亿元兑付 股票选项于8月完成55.9亿元登记 资产抵债选项因涉及多方推进复杂[2][4] - 境外债经历两轮重组：第一轮于2023年11月完成 降债约45% 引入强制可转债(MCB)和菜单式选项[5] 第二轮于2025年启动 将95.5亿美元境外债全额转股 转股价分别为6.8港元和3.85港元 获75%债权人支持 预计10月进行投票[5][6] 行业模板应用 - 龙光控股境外债重组覆盖62亿美元债务 提供现金收购、短期票据与MCB组合、MCB及长期票据四个选项 80.8%债权人加入支持协议 需于2025年9月30日前完成法律程序[8] 境内债重组涉及219亿元债券 提供五选项 现金选项总额上限4.5亿元 覆盖25亿元本金债券[9] - 旭辉控股境外债重组解决79.3亿美元压力 削减52.7亿美元债务 方案获92.66%支持率并于2025年6月27日生效[9][10] 境内债重组涵盖100亿元债券 因部分投资人反对未获通过[10] - 远洋集团境外债重组于2025年2月19日生效 提供新发债券、MCB及永续债选项[10] 境内债初步计划提供四选项 正式方案预计2025年8月中旬公布[10] 重组方案设计框架 - 境外债重组流程包括协商阶段、签署重组支持协议(RSA)、债权人加入、法庭聆讯、债权人投票(需75%金额和50%人数支持)、法庭裁定及最终生效[12][13] - 境内债重组无法院环节 在监管指导下通过持有人会议投票通过[13] - 方案设计需基于企业财务状况、市场环境及监管要求 采用菜单式选项满足多元化债权人诉求 如对冲基金注重回收率 长线基金受合规限制[13][14] - 设计过程需反复调整：融创优化经济条款 龙光从四选项扩至五选项 旭辉增加债转资产单位 远洋参考全球案例引入跨类挤压机制[14] 重组博弈与执行挑战 - 化债方式从2022年展期降息转向2023年底整体重组 引入强制可转债[16] 但部分基金因合规要求拒绝转股 需通过菜单选项妥协[16] - 现金兑付比例从最初15%经博弈提高至18% 当前投资人普遍接受20%[17] 资产抵债选项关注信托存续年限及兜底方案 留债期限倾向8年而非10年[17] - 部分方案虽获投票通过 但因企业缺乏执行意愿处于"挂起"状态[17] 重组需房企及实控人让利以换取投资人认可[18]

融创中国债务重组进展 - 境内债重组股票选项申报登记完成 选择金额55.9亿元 将在24个月内通过出售定增股票资金偿付 [2][3] - 境内债重组方案2025年1月获通过 提供现金兑付 股票经济权益 资产抵债和留债四种选项 现金选项4月完成兑付8亿元 [2][3] - 境外债经历两轮重组 首轮2023年11月完成 降债45% 第二轮2025年启动 95.5亿美元债转股 转股价6.8港元和3.85港元 [4][5] - 第二轮境外债重组方案6月获75%债权人支持 预计9月香港高等法院聆讯 10月债权人大会投票 [5] 房企债务重组模式 - 融创方案成为行业模板 首次引入菜单式选项和强制可转债等创新工具 [2][4] - 龙光控股境外债重组覆盖62亿美元 提供现金收购 短期票据与强制可转债组合等四选项 80.8%债权人加入支持协议 [6] - 龙光境内债重组涉及219亿元债券 提供五选项 7月获通过 现金选项总额上限4.5亿元覆盖25亿元本金债券 [7] - 旭辉境外债重组削减52.7亿美元债务 6月以92.66%支持率通过 境内债重组因部分投资人反对尚未通过 [7][8] - 远洋境外债重组2025年2月生效 境内债初步计划8月公布 提供四选项 [8][9] 债务重组方案设计特点 - 境外债重组流程包括协商 RSA签署 法庭聆讯 债权人投票等七步骤 需75%金额和50%人数支持 [10] - 境内债重组无法院环节 在监管指导下协商并通过持有人会议 [11] - 方案设计需考虑发行人财务状况 市场环境和监管要求 针对不同债权人诉求设计菜单式选项 [11][12] - 典型选项包括现金直接兑付 股票分享收益 资产隔离风险 留债等 现金兑付比例从15%逐步提高至20% [12][14] - 方案调整过程体现博弈 如龙光从四选项扩至五选项 旭辉升级债转资产比例 远洋参考全球案例 [12] 行业重组趋势演变 - 2022年化债以展期降息为主 2023年底开始转向整体重组 引入强制可转债等工具 [13][14] - 从展期转向重组初期遭投资人反对 后逐步接受现实 全额重组到削债式重组也经历类似过程 [14] - 部分重组方案因房企缺乏执行意愿处于"挂起"状态 需房企实控人让利换取投资人认可 [16]