行业政策与市场环境 - 2024年中国房地产政策延续宽松基调，调控重心转向"稳住楼市、推动市场止跌回稳"，政治局会议多次释放维稳信号[2] - 全国新建商品房销售面积9.7万亿平方米同比下降12.9%，但降幅连续7个月收窄，70城新房价格环比上涨城市增至23个[3] - 上海2024年推出"沪七条"等政策，新房成交均价79030元/㎡同比涨17.3%，3000万以上改善项目认筹超1万组[4] - 苏州房地产市场以"化存量、控增量、提质量"为目标，新房库存降至4.4万套为2020年以来新低[6] - 遵义市降低首付比例、提高公积金贷款额度，但商品住宅成交7038套同比下降41%[7] 公司经营与项目进展 - 公司2024年签约面积3.37万平方米同比上升231.13%，签约金额4.7亿元同比上升127.56%，新增开工面积11.58万平方米[30] - 上海杨浦区平凉社区地块项目定位"酒店式别墅"，计容面积5983平方米已开工[8] - 苏州太湖上景花园项目高层住宅基本售罄，公寓式住宅推进价值提升，独栋别墅持续热销[8] - 遵义海上中心项目为省级重点工程，总建筑面积28万平方米，住宅部分19万平方米[8] - 公司土地储备6.5万平方米，其中苏州2.32万平方米、遵义4.18万平方米待开发[9] 财务数据与资本运作 - 2024年归属于上市公司股东的净利润为-3441.9万元，合并报表未分配利润12.26亿元[1][15] - 2024年度拟不进行利润分配，因未实现盈利需保障经营资金需求[1][15] - 计提资产减值准备1314.69万元，其中存货减值1097.69万元主要因苏州公寓项目与市场需求差异[92][93] - 2025年计划新增担保额度5亿元，截至2024年末实际担保余额3亿元[85][86] - 续聘中兴华会计师事务所，2025年财务审计费用75万元、内控审计费用25万元[73][77] 公司治理与投资者沟通 - 第七届董事会第三十六次会议审议通过年报、利润分配预案等14项议案[48][64] - 计划2025年5月9日召开业绩说明会，董事长、总裁等高管将出席[98][100] - 2024年年度股东大会定于5月16日召开，审议利润分配、担保计划等8项议案[34][36]

房地产市场整体趋势 - 今年以来房地产市场延续止跌回稳趋势 [1] - 一季度一二手房成交总量达到383万套，同比增长10% [1][3] - 业内人士认为二季度或将延续止跌企稳态势 [1][4] 二手房市场表现 - 一季度全国二手房交易规模大幅增长，办理存量商品房转移登记164.6万件，同比增长34.7% [1][3] - 相比一手房的持续筑底，二手房市场率先一步迎来大幅上涨 [3] 新房市场表现 - 1-3月份全国新建商品房销售面积21869万平方米，同比下降3% [3] - 4月新房成交增长动能转弱，重点26城4月上半月成交面积达317.17万平方米，环比下降14% [3] - 4月市场呈现分化，一线城市成交量较去年同期增长32%，二线和三四线城市则同比分别下降10%和8% [3] 土地市场热度 - 1-4月22个重点城市土拍月度平均溢价率均在20%左右 [1][6] - 截至4月22日，300城住宅用地出让金同比增长20.1% [6] - 4月多地拍出高溢价地块，例如杭州两宗地溢价率分别达到59.4%、74.4% [1][6] 房企投资策略与格局 - 房企投资聚焦核心城市，央国企资金优势凸显，在22个重点城市溢价成交宅地中拿地金额占比达58% [6] - 民企拿地金额占比升至24%，主要是滨江一季度补仓力度较大 [6] - 一季度共8家房企拿地金额超百亿元，北京、杭州、上海、成都等是房企重要进驻城市 [7] 市场未来展望与驱动因素 - 核心城市优质地块土拍竞争激烈，预计未来将多开发为改善型产品 [1] - 商品住房回归商品属性的趋势正在加快形成，有助于撬动住房消费潜能释放 [8] - 房企普遍采取"聚焦核心城市"的投资策略，导致核心城市土拍竞争加剧 [8]

房地产政策 - 广东省政府召开一季度经济形势分析会 强调持续推动房地产市场止跌回稳 [1] - 会议提出加强"好房子"规划设计建设 大力推进城市更新和城中村改造 [1]

城市与区域治理研究院 苏志勇/文 4月16日，国家统计局发布国民经济运行情况和房地产相关数据。一季度国内生产总值同比增长5.4%，超出市场预期，国民经济实现良好开局。商品房销 售面积、商品房销售额、房地产开发到位资金等各项指标跌幅明显收窄；70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格跌幅明显收窄；一线城市新房价 格环比稳步回升，二手住宅价格环比由降转升。数据显示，房地产主要指标呈现积极变化，止跌回稳趋势明显。 2025年全国两会首次将"稳住楼市"写入政府工作报告，将"持续用力推动房地产市场止跌回稳"列为经济工作总体目标。在存量政策逐渐显效和增量政策持 续加码作用下，一季度房地产多项指标持续改善，为全面实现止跌回稳的目标奠定了良好基础。 房地产多项指标"拐头向上" 根据国家统计局数据，1~3月份，新建商品房销售面积21869万平方米，同比下降3.0%，降幅比1~2月份收窄2.1个百分点。新建商品房销售额20798亿元， 下降2.1%，降幅收窄0.5个百分点。3月末，商品房待售面积78664万平方米，比2月末减少1227万平方米。其中住宅待售面积减少1017万平方米。 价格方面，截至3月末，全国70个大中城市新房 ...

报告行业投资评级 - 行业评级为标配（维持），建议给予房地产行业“增持”评级 [2][7] 报告的核心观点 - 商品住宅整体止跌回稳态势明显，一线城市复苏表现分化，二手房房价基本触底，优质房源将率先反弹，多重政策“组合拳”稳楼市，力促房地产市场止跌回稳，建议关注有实力、信用高、区域占优的地产企业 [7] 根据相关目录分别进行总结 事件及市场表现 - 2025年3月，70个大中城市中有24城新建商品住宅价格环比上涨，较2月的18城增加，上海涨幅0.7%领跑，北广深分别跌0.2%、跌0.1%、涨0.1% [7] - 3月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.8%，降幅比上月收窄0.2个百分点，环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.2% [7] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，二手住宅环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅收窄0.1个百分点，二手住宅环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点 [7] 二手房市场情况 - 3月上海二手住宅成交2.69万套，环比增加75%，同比增加45.36%，成交量超过去年12月的高点，且为2022年以来成交量最高的3月 [7] 政策情况 - 2025年一季度全国房地产政策环境持续宽松，住建部3月推出的《住宅项目规范》将于5月实施，全国66个省市出台了124次稳楼市政策 [7] 投资建议 - 关注有实力、信用高、区域占优的地产企业，特别是在核心城市或重点区域布局拿地的龙头 [7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年一季度房地产市场止跌回稳，政策支持和住房需求释放使市场修复明显，二手房成回暖主力，新房有韧性，市场联动修复，政策支持是关键，未来仍需政策呵护以促进良性发展 [5][20] 根据相关目录分别进行总结 二手房成为市场回暖的主要动力 - 2025年1 - 3月一线城市新房网签面积同比涨6%，北上深二手房网签量同比涨45%成交占比达64%，二手房交易活跃成回暖主力 [6][21] - 二手房交易是置换重要一环，其回暖带动市场复苏，价格稳定改善购房者信心推动市场止跌回稳 [6][21] - 二手房销售分化，核心区次新房等价格稳定去化周期短，部分房龄老房源去化长，性价比是去化关键，市场理性化 [6][24] 新房市场有韧性 - 一线城市高品质新房韧性足，如上海壹号院二批次、北京海淀功德寺项目热销，凭借区位、产品、金融避险等优势 [7][25] - 购房者关注安全、舒适等，多城市出台新规提升住房品质，按新规设计项目受认可，改善购房者对新房偏好 [7][25] - 新房与二手房市场功能分化互补，新房主力为置换、改善购房者，二手房是刚需渠道，一二手房置换链条通畅助市场企稳 [10][31] 市场联动修复 - 新房成交回暖激活土拍形成正向循环，开发商现金流改善补库存需求上升，地方政府调整供地结构，推动土拍升温 [11][34] - 2025年一季度各地住宅用地土拍溢价率普遍回升，如北京、上海、深圳等，反映房企对市场信心增长 [11][34] 政策支持是关键 - 政策红利释放，放松限购重要，核心城市因调控晚仍处红利期，2024年四季度一线城市新房销售面积环比增45%，二手房成交量高位 [12][37] - 城中村改造助力市场回稳，通过安置方式消化存量房，调节土地供应结构，多个城市推出房票安置加快去库存 [14][38] - 未来政策可因城施策调减限制措施，取消二手房交易个人所得税，促进市场良性发展 [15][41]

据人民财讯报道，证券时报记者独家获悉，多个城市正在进行房地产市场止跌回稳相关政策的研究及储备 工作： ①武汉市相关部门向记者表示，正在做政策研究储备工作，结合市场实际适时出台实施，持续用力推动房 地产市场进一步止跌回稳。 2025年政府工作报告首次将稳住楼市写进经济社会发展总体要求。 来源：人民财讯 责编：叶舒筠 校对： 吕久彪 金鹰展翼赋能未来 新苗破土重塑生态 :2025证券时报 FF 创投金鹰 发掘企业新苗" 行勾计 ②昆明：根据工作计划，将出台昆明市"好房子"技术指南；因城施策，打出降首付、降利率、取消限购限 售等系列政策"组合拳"，全力推进全市房地产市场止跌回稳。一是推进白名单融资协调机制扩围增效，有 效缓解了房地产项目资金紧缺的情况。二是全力化解房地产市场风险。 ③重庆：将继续支持收购主体加大收购存量商品房规模，着力改善住房供给；将会同市级相关部门抓好增 量政策的出台，开展房地产市场促销系列活动，持续用力推动房地产市场止跌回稳。 ④佛山：将持续出台数字建造、智能建造、绿色建造相关政策，同时对稳住楼市、持续用力推动房地产市 场止跌回稳方面政策进行研究。 ⑤苏州：将进一步扩大"两智一全"项目范围，研究 ...

核心观点 - 2025年3月中国房地产市场整体低位运行，延续止跌回稳态势，TOP100房企销售操盘金额环比增长68.9%、同比降低11.3%，单月业绩规模处历史低位 [2] 合约销售 - 百强房企3月业绩环比增长68.9% [1][4] - 百强房企各梯队销售门槛下移，TOP20、TOP30、TOP50和TOP100房企销售操盘金额门槛分别同比降低4.3%、2%、5.7%和4.3% [5] - 3月百强房企单月业绩环比提升主要由TOP30房企带动，保利发展等单月业绩同环比正增长，近7成百强房企单月业绩环比降低，集中在TOP31 - 50和TOP51 - 100梯队 [6] 企业拿地 - 重点监测30家房企3月单月投资金额近823亿元，环比增长6.9%，同比上升153%，拿地面积300万平方米，环比降2%，同比增157%，成交楼板价环比升9%至27372元/平方米 [12] - 销售TOP10领跑一季度土地投资，一季度拿地金额近1775亿元，同比增长162%，8家企业位列拿地金额TOP10，央企和地方国企积极补仓，滨江集团深耕大本营 [12] - 2025年1 - 3月土地市场分化，一线及强二线城市土地成交溢价率攀升，三四线城市量价同比回缩，头部房企强化对高能级城市优质土地增储，行业集中度或提升 [13] 企业融资 - 2025年3月65家典型房企融资总量251.11亿元，环比增16.3%，同比减53.9%，累计融资总量796.84亿元，同比减39.1%，境内债权融资环比增2.8%、同比减54.8%，境外债权融资环比增83.5%、同比增3%，资产证券化融资环比持平、同比减94% [15] - 2025年1 - 3月65家典型房企新增债券类融资成本3.36%，较2024年提升0.43个百分点，境外债券融资成本8.45%，境内债券融资成本2.92%，本月境内债券融资成本环比提升0.42个百分点至3.11% [15] - 本月华润置地融资总量最大，获63.42亿港元和1亿美元境外贷款，2025年1 - 3月TOP10房企平均融资额38.08亿元最多，TOP51 + 房企平均融资额6.37亿元，同比增长22.19%，是唯一融资规模同比增长梯队 [17] - TOP51 + 梯队房企融资成本最低，为2.55%，较2024年全年降低1.5pct，降幅最大，比融资成本最高的TOP11 - 30房企低0.85pct [19] 组织动态 - 2025年3月房地产行业65家重点监测企业组织调整与人事变动活跃，多家企业采取扁平化管控、区域资源整合及核心城市聚焦等措施 [23] - 3月11日中国金茂宣布陶天海接任董事长，3月18日启动组织变革，取消区域架构，将城市公司重组为14个地区公司，管控架构变为两级 [23] - 龙湖宣布广佛公司与深港公司合并成立华南公司，下设四个片区，核心城市业务由总部直管，原广佛公司总经理升任华南公司总经理 [24] - 中海地产北方区域、绿城福建、招商蛇口、碧桂园等企业也有高管变动或区域性变革，行业组织架构调整呈现决策扁平化、资源集约化、区域专业化特点 [24]

文章核心观点 3月31日晚多家机构公布2025年1 - 3月百强房企销售业绩，整体销售下降但一二线热点城市及核心区域3月销售火热，市场“止跌回稳”有一定成效，预计短期核心城市成交量有望继续修复 [1][2] 百强房企销售整体情况 - 2025年1 - 3月百强房企销售总额8101亿元，同比下降9.8%；3月单月销售额同比下降10.6% [1] - 2025年1 - 3月累计销售总额超百亿元房企17家，较去年同期减少4家；超50亿元房企38家，较去年同期减少2家 [1] - 百强房企权益销售额为5855.4亿元，权益销售面积为2976.5万平方米 [1] 百强房企各阵营销售情况 - TOP10房企销售额均值为398.1亿元，较上年下降7.2% [1] - TOP11 - 30房企销售额均值为100.6亿元，较上年下降12.4% [1] - TOP31 - 50房企销售均值为47.4亿元，较上年下降11.0% [1] - TOP51 - 100房企销售额均值为23.2亿元，同比下降12.5% [1] 百强房企排名情况 - 保利发展1 - 3月累计销售630亿元排名第一，绿城中国和华润置地紧随其后，分别累计销售523.9亿元和512亿元 [1] 区域城市销售情况 - 一二线热点城市及核心区域3月销售持续火热 [2] - 北京三大楼盘3月累计收金约225亿元，海开控股颐海澐颂30分钟实现606套、72.5亿元成绩，越秀地产两项目当日总共售出超1000套，总成交金额152亿元 [2] - 上海象屿联发金海汀雲台3月8日开盘全部售罄，嘉里金陵华庭3月22日推售158套房源当日开盘不久即告售罄，销售总额92.34亿元 [2] - 成都保利花照天珺2025年二批次加推188套房源开盘售罄，销售金额9.39亿元 [2] 市场趋势分析 - 自去年四季度以来，重点城市新房销售量已连续两个季度保持修复态势，二手房成交实现明显增长，市场“止跌回稳”取得一定成效 [2] - 随着各项政策落实加快，预计短期核心城市成交量有望继续修复，一线及核心二线城市市场有望率先“止跌回稳” [2]

文章核心观点 - 房地产市场虽处深度调整但呈现止跌回稳态势，行业将迎来止跌回稳和突围破局的重要窗口期，华润置地需提升各方面能力并做好投资策略调整 [1][2] 行业现状与趋势 - 房地产市场处在深度调整中，面临供需双缩、预期下行的严峻形势，去年9月以来政策精准发力，销量提升、价格趋稳、库存增幅放缓，呈现止跌回稳态势，在中央政策导向下将迎来重要窗口期 [2] - 随着更多支持性政策出台，市场有望逐步企稳，但行业高库存压力依然存在，近期依赖商品房收储、房贷利率等政策的落地节奏与力度 [2] 华润置地投资策略 - 2025年坚持量入为出原则，牢守现金流安全底线，落实调节奏、调结构、调布局策略，推动土储资源换仓和结构优化，增量投资重点关注一二线高能级城区的主流区域、主流客户和主流产品 [2] - 去年获取项目29个，权益投资526亿元，投资强度保持行业前三，一二线投资占比94%，核心城市占比达72% [3] - 存量方面加大去库存，利用中央支持性政策加大土地盘活力度，目前一二线城市土储占比达82% [3] 华润置地经营业绩 - 2025年总可售货源5009亿元，89%位于一二线高能级城市，住宅产品占比77% [4] - 2024年签约额2611亿元，约占全国商品房销售总额的2.7%，行业排名跃升至第三；营业额2788亿元，同比增加11%；归母净利润255.8亿元，同比减少18.5% [4] - 分业务来看，开发销售型业务营业额2371.5亿元，同比增长11.8%；经营性不动产业务营业额233.0亿元，同比增长4.8%；轻资产管理业务营业额121.3亿元，同比增长14.0%；生态圈要素型业务营业额62.2亿元，同比增长0.5%；经常性业务收入合计416.5亿元，同比增长6.6%，占总营业额14.9% [4] - 综合毛利率为21.6%，开发销售型业务毛利率为16.8%，经营性不动产业务毛利率为70%，同比提升0.4个百分点；净有息负债率为31.9%，加权平均债务融资成本较2023年底下降45个基点至3.11% [4]