公司概况 - 国泰君安城投宽庭保租房REIT是国内首个专注保障性租赁住房的公募REITs，去年1月12日在上交所上市，是上海市国企首单保租房REITs，发行规模在已上市7单保租房REITs中最大 [2][14] 经营业绩 - 2024年公司实现营业收入约1.80亿元，净利润约8048.02万元，经营活动产生的现金流量净额约1.42亿元，当期可供分配金额约1.31亿元超招募说明书预测值，单位可供分配金额为0.1307元，基金总资产和净资产分别达32.53亿元和30.67亿元 [2][15] - 报告期内现金流分配率为3.61%，底层资产整体出租率达92.49%，租金收缴率高达99.99% [1][12] 市场表现 - 截至4月15日，收盘价报4.152元，涨幅达1.44%，换手率为201.88%，自上市以来累计涨幅为38.75% [2][14] 底层资产情况 - 底层资产由上海杨浦区新江湾城板块的城投宽庭江湾社区和光华社区两个保障性租赁住房项目构成，江湾社区自2022年11月运营，截至去年底运营约2.1年，光华社区自2023年3月运营，截至去年底运营约1.8年 [3][16] - 江湾社区个人租户占比93.37%，企业租户占比6.63%；光华社区个人租户占比99.75%，企业租户占比0.25% [3][16] - 江湾社区共有7个单元楼栋，最高12层，建筑面积约8万平方米，共1719套保障性租赁住房，周边有超市和餐饮门店，主要租户为附近互联网企业员工和高校青年，企业和银行人员租房有额外优惠 [7][20] - 江湾社区一居室约30平方米有918套，一室一厅约40平方米有276套，一室两厅约60平方米有325套，两室两厅约73平方米有96套，三室两厅约98平方米有104套，租金在5000 - 12000元/月，周边商品房小区三居室租金9850 - 22000元/月 [4][17] - 江湾社区样板房室内软装设备齐全且接入民用水电，社区属R4用地，有3000平方米商业配套和800平方米公共服务空间，配备管家、店长、保安和保洁人员 [4][17] 未来规划 - 未来基金管理人将与运营管理机构合作强化基础设施资产运营管理，运营管理机构构建多元化拓客体系，如为新签约客户推出成团政策，江湾及光华社区推行“以老焕新”营销奖励机制，双社区房源池联动实现跨项目11种户型自由组合选配 [1][13] 行业动态 - 随着公募REITs推出及已上市保租房公募REITs项目在二级市场出色表现，租赁住房成投资市场焦点 [2][14] - 上海大力发展保障性租赁住房满足新市民、青年人等群体阶段性租住需求，今年申请政策优化，高校毕业生毕业两年内可凭毕业证申请保租房 [10][23] - 多数已上市租赁住房公募REIT底层资产去年出租率稳定在90%以上，显示住房租赁需求韧性，发改委1014号文件将市场化租赁住宅纳入公募REITs底层资产，促进长租公寓资产流动性增强 [10][23] - 国家对租赁住房金融支持政策释放使保租房REITs进入快速发展期，上市保租房REITs凭借优质底层资产在市场波动中抗周期特性和超额收益表现显著，部分城市公租房租金从市场价五折提至七折，未来保租房REITs收益价值有望提升 [10][23] 区域市场情况 - 杨浦区新江湾城板块除城投宽庭江湾和光华社区外，“随申办”App显示中企云萃江湾等多个保障性租赁住房项目已入市，截至今年3月23日，上海已登记入市保障性租赁住房项目282个，其中杨浦区22个 [8][21] - 租住城投宽庭保租房社区需满足特定条件，如在上海与用人单位签劳动合同，家庭人均住房面积低于15平方米，部分户型仅面向有子女家庭开放 [8][21]

业绩发布 - 招商蛇口2024年度业绩说明会暨投资者交流会由财务总监兼董事会秘书余志良主持，介绍了公司管理层、业绩及主要财务数据；董事总经理朱文凯介绍2024年经营情况及2025年发展策略；董事长蒋铁峰分享未来发展战略及规划 [1] 城市更新 - 公司聚焦核心城市，在长三角和粤港澳大湾区，重点是深圳、上海、佛山、广州等地参与城中村改造项目，目前在孵化项目近20个，储备项目计容建筑面积约700万平方米；2024年完成专规批复的有深圳后海蛇口饼干厂项目、佛山宝华项目等；在上海参与“两旧一村”标杆项目徐汇清和玺及历史风貌项目弘安里、桐安里等；2025年将推进深圳蛇口爱榕园、蛇口渔二村旧改和太子湾北等项目 [2] - 公司摸索出城市更新经验，开发速度提升；积极尝试外立面改造、加装电梯等老旧小区改造；未来三年预计有8个旧改项目实现销售贡献，供应货值约600亿 [2] 2025年展望 经济形势 - 2024年国家经济平稳运行，增长5%；2025年人工智能突破为产业升级和经济高质量发展注入动力，中央将实行更积极有为的宏观政策，经济有望平稳增长 [3] 房地产政策 - 2024年9月中央政治局会议释放稳地产信号，12月中央经济工作会议提出推动房地产市场止跌回稳，2025年政府工作报告明确表态促进楼市、股市健康发展，推动房地产市场止跌回稳，政策基调积极，将围绕释放需求和改善供给持续发力 [3][4] 市场方面 - 2024年房地产市场波动大，一季度同比跌45%，四季度同比涨19%；“926”后政策效果持续性强，2025年前两个月市场延续回暖企稳态势，重点30个城市1、2月二手房成交量25万套，增长25%，核心城市土地市场升温，溢价率上升；2025年房地产市场筑底回稳，政策将持续发力，公司对市场稳定尤其是核心城市结构性机会持乐观态度 [5] 开源节流 开源 - 开发业务中代建业务成重要组成部分，2024年新增77个代建项目，将强化开发业务基本盘；资产运营业务涵盖多种业态，持有业务收入规模增长，开业3年以上项目EBITDA率超6%，通过REITs有效周转；物业服务业务利润增长速度超收入增长，落实精益运营取得阶段性成果 [7] 节流 - 对“三费”和开发成本进行压降，2226亿负债年末综合资金成本2.99%，2024年新增债务平均资本成本约2.78%；公司将利用央企和资金成本低的优势稳杠杆、稳投资，夯实资产质量 [8] 土地市场与拿地策略 - 房地产行业是强周期行业，2021年以来市场下跌对房企资产负债表和现金流造成巨大伤害；中央推出系列政策改善供求关系，2025年房地产市场止跌企稳、结构分化，1 - 2月房地产投资增速负9.8%，销售面积负5.1%左右，整体金额大概率企稳，核心城市有结构性机会 [8][9][10] - 公司短期经营策略“四个不失”：战略上不失误，选择核心城市、核心区域投资；不失血，手握大量现金，修复资产负债表；不失速，守稳开发基本盘，稳杠杆降杠杆，谨慎投资；不失志，坚定转型信心，提升运营板块营收占比 [11] 代建业务 - 招商蛇口2010年开始做代建业务，2024年将其作为专业化和品牌化发展，成立招商建管统筹全国代建业务；过去主要是商业代建和政府代建，2024年新增77个项目，面积898万平米，累计管理超2000万平米；代建业务有收益，可维护合作关系，锻炼管理队伍，预计随代建面积增加持续培育平台 [12][13] 资产运营业务 - 2024年集中商业、产业园区、公寓三大主力业态贡献收入43.89亿元，EBITDA 21.81亿元，同比提升15%；进入稳定期的三大主力业态EBITDA回报率平均达6.69%，较去年提升0.3个百分点 [14][15] - 长期目标：集中商业业务稳住商业地产十强地位，2027年成为国内领先的商业资产管理公司；公寓业务保持行业前五地位，锚定REITS扩募目标，巩固招商伊敦在中高端细分市场领先优势；产业园业务保持中国领先的产业园区综合运营服务商地位，向产业发展运营商转型 [15] 物业服务 - 招商积余是招商蛇口轻型化转型核心平台，公司将在开发板块输出好房子匹配好服务，发挥代建、代运营项目优势寻找物业管理协同机会，借助招商局集团业务优势拓展业务 [16][17] - 2025年招商积余将保持市场化及非住物业规模的行业地位，提升住宅市场服务品质和盈利能力 [18] 公募REITs - 国内低息环境有利于REITs产品发行，国家政策不断优化；REITs与公司资产运营业务贴合，是房地产出租持有市场的新融资产品和资产上市通道，形成产融协同 [18] - 公司有产业园区REITs、保租房REITs和香港商办平台，定位清晰；公司将运用REITs发行和常态化扩募促进资产运营周转，形成新模式 [18]

文章核心观点 全国首单城市更新公募REITs——华夏金隅智造工场REIT在上交所上市 北京银行参与落地 该基金以改造产业园为基础资产 募集情况良好 [1] 分组1：基金基本信息 - 全国首单城市更新公募REITs——华夏金隅智造工场REIT在上交所上市 [1] - 该基金是全国首笔以改造产业园为基础资产的公募REITs 项目底层资产是金隅智造工场产权一期项目 位于北京市海淀区西三旗 [1] 分组2：北京银行参与情况 - 北京银行担任该基金托监管行 并作为最大的专业战配投资机构及场外代销机构参与落地 [1] 分组3：项目情况 - 金隅智造工场是首都城市更新标杆项目 吸引众多高科技企业入驻 形成了智能制造产业集群 [1] 分组4：募集情况 - 该笔公募REITs最终募集资金11.356亿元 机构网下认购倍数达73.69倍 [1] - 公众投资者发售部分在公开发售首日实际募集金额达250.39亿元 认购倍数高达289倍 [1]