文章核心观点 - 房地产行业普遍存在通过“偷面积”提高得房率的做法，以“好房子”为卖点进行营销 [5][7][10] - 监管部门已开始整治“偷面积”乱象，多个重点城市出台新规进行规范，政策导向正向“好房子”的品质与价值回归 [7][8][19][23] “偷面积”的定义与常见手法 - “偷面积”指开发商通过钻制度空子，在不改变产权面积的情况下增加使用面积的做法 [6][10] - 常见手法包括：将开放式阳台封闭为卧室、设计低台凸窗以减半计算面积、利用超大入户花园、大露台、半地下室等“节省”建筑面积 [5][10] - 这些设计使部分项目得房率宣传超过100%，甚至达到120%以上，远超普通住宅75%-90%的常规标准 [7][11][12] 高得房率对市场的影响 - 高得房率项目在市场中竞争力更强，能优化户型、凸显性价比，销售情况明显优于其他项目 [14] - 过度追求得房率导致行业出现内卷式竞争，并对旧规下的新房和二手房形成降维打击，挤压其价格 [15][17] - 通过“偷面积”获得的高得房率可能存在安全隐患，如违建现象危害住房安全性，违背“好房子”政策初衷 [4][5][15] 监管政策的演变与影响 - 2023年以来，广州、北京、上海、成都等多个城市发布文件，强化对商品房建设技术要点的规范 [7][19][22] - 具体规范措施包括：限制阳台投影面积占比、规范飘窗设计、收紧项目报规、控制层高误差等 [19][22] - 新政策在封堵“偷面积”空间的同时，也预留了设计尺度，鼓励提升居住品质，引导行业向“好房子”本质回归 [22][23]

房地产行业“偷面积”现象 - 开发商通过封闭阳台、利用飘窗、挑高、花池、风雨连廊等方式，在不改变产权面积的情况下增加房屋使用面积，这种做法被称为“偷面积” [2][3] - “偷面积”能够提高得房率，使项目以“好房子”、“第四代住宅”为卖点，提升产品竞争力和销售情况 [7][8] - 按照常规设计标准，普通住宅得房率通常在75%-90%之间，但部分项目宣传得房率超过100%，甚至达到120%以上，在二三线城市一些项目宣传得房率可超过180% [5][6] “偷面积”的操作手法与动机 - 根据《建筑工程建筑面积计算规范》，半封闭空间、设备空间等在满足条件下可减半计算建筑面积，开发商通过设计低台凸窗、控制飘窗高度、利用超大入户花园等方式“节省”建筑面积 [5] - 开发商“偷面积”可减少相关税费缴纳，购房者获赠更多使用面积，实现所谓的“双赢” [2][5] - 新房市场竞争激烈，加之部分城市出台住宅设计新规鼓励高品质项目，开发商“偷面积”动力更足 [5] 高得房率的市场影响 - 高得房率项目凭借设计空间和性价比优势，对旧规下的新房和二手房形成降维打击，近期二手房挂牌量增加及交易价格下跌与此有关 [10] - 过度追求得房率导致行业出现内卷式竞争，部分项目将提高得房率作为首要甚至唯一任务，偏离了注重整体品质与可持续发展的方向 [8] 监管政策收紧与行业规范 - 今年以来，广州、北京、上海、成都等多个重点城市发布文件，对商品房建设中的技术要点进行规范，整治“偷面积”现象 [3][11][12] - 具体规范措施包括限制“板率”增加值、层高误差值，以及规范阳台、飘窗、入户花园等的水平投影面积占比 [11][12] - 新规在封堵“偷面积”空间的同时，预留了较大设计尺度，如阳台按水平投影面积1/2计算容积率，政策导向正向“好房子”的品质与价值回归 [13]

行业现象：“偷面积”的定义与动机 - 开发商通过将开放式阳台封闭成卧室、在飘窗、挑高、花池、风雨连廊上做文章等方式，在不改变产权面积的情况下增加房屋使用面积，这种做法被称为“偷面积” [1] - “偷面积”的动机在于，开放式阳台只算一半面积，封闭式阳台则需按全面积计算，通过违规操作可提高得房率，实现开发商卖“好房”与购房者获赠面积的“双赢” [1] - 钻营建筑面积计算规范的空子是行业普遍现象，例如结构层高在2.2米以下的空间或高差不足0.45米的飘窗可按1/2计算面积，开发商通过设计低台凸窗、控制飘窗高度等方式“节省”建筑面积 [6] 市场影响：高得房率的竞争与副作用 - 部分房地产项目以超过100%，甚至超过120%的得房率为卖点进行宣传，而常规住宅得房率通常在75%-90%之间，别墅类产品在95%以上，超过120%即被视为“超高得房率” [1][7] - 高得房率项目在市场竞争中优势明显，“超大赠送面积”和“超高得房率”的宣传能有效提升产品力与性价比，其销售情况明显优于其他项目 [10] - 高得房率项目对旧规下的新房和二手房形成降维打击，新房“偷面积”越严重，周边存量房价格可能出现等比例下降，近期二手房挂牌量增加及价格下跌与此有关 [13] 监管动态：政策规范与整治行动 - 今年以来，广州、北京、上海、成都等多个重点城市发布文件强化审批，对商品房建设中的技术要点进行规范，以整治“偷面积”现象 [2][15] - 具体规范措施包括：成都要求“板率”增加值不得超过1.5%，层高误差限制在0.15米以内，并规定阳台、飘窗等水平投影面积不大于计容建筑面积的30%；上海对小于80平方米户型的阳台面积设置上限为8平方米，进深不大于1.8米 [15] - 政策在封堵“偷面积”空间的同时，也预留设计尺度，如成都新规规定阳台无论封闭与否均按1/2纳入容积率计算，小区多项公共设施不再纳入容积率计算，引导行业向“好房子”的品质与价值回归 [18][19]

房地产行业“偷面积”现象 - 开发商通过将开放式阳台封闭成卧室等方式增加房屋使用面积，但此举超出产权承载面积并存在安全隐患 [1] - “偷面积”的常见手法包括在飘窗、挑高、花池、风雨连廊上做文章，在不改变产权面积的情况下增加使用面积 [1] - 按照《建筑工程建筑面积计算规范》，半封闭空间、设备空间等在满足条件下可减半计算建筑面积，如结构层高在2.2米以下的地下室、窗台与地面高差不足0.45米的飘窗以及开放式阳台均按1/2计算 [4] “偷面积”的市场影响与动机 - 部分房地产项目以超过100%甚至120%的得房率为卖点，而普通住宅得房率通常为75%-90%，别墅类产品在95%以上 [2][5] - 在二三线城市，一些项目的宣传得房率可达180%以上甚至超过200% [5] - 高得房率项目竞争力强，销售情况明显好于其他项目，因其能优化户型并凸显性价比 [7] - 高得房率项目对旧规下的新房和二手房造成降维打击，导致周边存量房价格出现等比例下降 [9] 监管政策与整治行动 - 今年以来，广州、北京、上海、成都等多个重点城市发布文件强化审批，对商品房建设中的技术要点进行规范 [2][11] - 成都5月发文要求“板率”增加值不得超过1.5%，10月再次明确住宅阳台、飘窗等水平投影面积不大于计容建筑面积的30% [11] - 上海规定户型建筑面积小于80平方米的阳台面积上限为8平方米，进深不得大于1.8米 [11] - 广州对飘窗设计、结构柱面积核算等进行了规范，北京则收紧项目报规，导致部分项目得房率下降 [13] 行业趋势与政策导向 - 监管缺位曾导致部分地方对开发商“偷面积”现象睁一只眼闭一只眼，因高得房率能刺激短期拿地和新房销售 [5] - 新政策在封堵“偷面积”空间的同时，继续鼓励对经济、美观、居住体验等需求的满足，引导行业向“好房子”回归 [13] - 随着政策纠偏，“好房子”将不再是得房率主导下的数字游戏，而向品质与价值的本质回归 [13]

文章核心观点 - 房地产行业存在通过“偷面积”提高得房率的普遍做法，但该做法存在安全隐患并扰乱市场，目前多个重点城市正加强监管以纠偏，引导行业回归“好房子”建设的本质 [1][3][4][17] “偷面积”的定义与常见手法 - “偷面积”指开发商通过钻制度空子，在不改变产权面积的情况下增加使用面积的做法，不具备合规性 [2][3][6] - 常见手法包括将开放式阳台验收后封闭、设计低台凸窗以减半计算飘窗面积、利用超大入户花园、大露台、半地下室等空间来“节省”建筑面积 [2][5][6] - 这些设计使半封闭空间、设备空间等在满足特定条件（如结构层高低于2.2米的地下室、窗台与地面高差不足0.45米的飘窗）下可按1/2计算建筑面积，从而提升得房率 [5][6] 得房率现状与市场影响 - 部分项目宣传得房率超过100%，一线城市有项目超过120%，二三线城市甚至有项目达180%以上，远超普通住宅75%-90%和别墅95%以上的常规标准 [6] - 高得房率成为重要卖点，能优化户型、凸显性价比，其项目销售情况明显优于其他项目，对按旧规建设的新房和二手房形成“降维打击”，导致后者价格出现等比例下降 [8][10] - 片面追求高得房率导致行业出现内卷式竞争，易误导消费者并可能带来安全隐患，违背“好房子”政策初衷 [9] 监管政策与行业纠偏 - 今年以来，广州、北京、上海、成都等多个重点城市发布文件强化审批，对“偷面积”进行整治 [3][11][12][16] - 具体措施包括成都要求“板率”增加值不得超过1.5%、层高误差限制在0.15米以内，并规定阳台等水平投影面积不大于计容建筑面积的30%；上海对小于80平方米户型的阳台面积和进深设限；北京收紧了项目报规，导致部分项目得房率下降 [11][12][16] - 新规在封堵“偷面积”空间的同时，部分条款（如成都规定阳台均按1/2纳入容积率计算）比原有规定更宽松，旨在鼓励真正提升居住品质，引导行业向“好房子”的本质回归 [17]

市场整体热度 - 北京楼市“金九银十”热度回升，国庆中秋假期期间新建商品住宅日均网签量较去年增长53%，二手住宅日均网签量增长93% [1] - 9月底开发商推盘节奏加快，叠加假期期间房企加大促销力度，推出特价房源、赠送车位、家装补贴及“保价”等营销活动，核心城市或优质项目热度回温 [1] - 中指研究院监测显示新政效果在9月逐步体现，部分楼盘到访量好转，国庆中秋假期期间北京、上海、深圳等核心城市新房网签面积均实现同比增长 [8] 新房销售表现 - 国庆中秋假期期间多个新盘项目到访量与签约量普遍增长，部分热门项目日均到访客户量突破百组，头部企业销售业绩突出 [2] - 保利北京区域采取“7盘联动”策略，假期内实现8.3亿元销售额，其中保利朝观天珺和嘉华天珺项目分别贡献1.8亿元和1.5亿元 [2] - 中海地产旗下项目表现亮眼，中海瑞文里单盘劲销4亿元，丰和叁號院斩获2.3亿元销售额 [2] - 中建壹品兴创元启项目首访即认购客户占比达40%，实现1.8亿元销售额，壹品兴创颐和公馆成为大兴区网签、面积、金额“三冠王” [2] - 高端市场中，中建智地紫京宸园项目在10月12日正式开盘当天销售额达56.5亿元 [2] 产品力与“好房子”政策 - “好房子”理念加速走向市场实践，成为供需两端共同选择，为房企在竞争激烈市场中打开新增长空间 [6] - 住房城乡建设部将从好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五方面推动“好房子”建设，《住宅项目规范》将于2025年5月1日起正式实施 [6] - 北京建工·嘉棠澐玺作为怀柔区首个“好房子”项目，截至9月28日网签110套房源，网签均价约每平方米3.97万元，网签金额约4.42亿元 [6] - 龙湖·宸翰作为顺义区首个落实“好房子”新规项目，以约1.8低容积率打造高得房率产品，9月24日开盘当日认购金额达8.6亿元 [7] - 优化公积金贷款、加大购房补贴等政策激活住房需求，北京市将公积金贷款额度提升，二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为不低于30% [7] 土地市场与供应端 - 北京土地市场呈现“核心地块争抢激烈、房企布局聚焦优质区域”特征，头部央企与国企成为拿地主力，并迅速推进开发 [9] - 北京“金三银四”期间土地成交额同比激增176.34%，达235.86亿元，9月新建商品住宅供应超过3000套，环比8月几乎翻倍 [10] - 9月30日朝阳区太阳宫新区一宗地块吸引9家房企竞拍，经过339轮竞价由中建智地以43.145亿元竞得，溢价率达39.18%，楼面价每平方米8.53万元，创年内北京宅地溢价率新高 [11] - 易居研究院指出市场供需两端呈现新变化，各地积极推出改善型楼盘，产品类型丰富且更强调自住属性和板块成长性 [11]

行业销售整体表现 - 9月房企销售企稳回升，24家已披露数据的房企中有15家销售额环比上升，占比达62.5% [1] - 改善型房源成为销售额增长的主要拉动力 [1] - 头部企业保利发展与中海9月销售额均突破200亿元，分别为205.31亿元和201.73亿元，华润置地、招商蛇口、绿城中国紧随其后 [3] 企业层面复苏差异 - 头部房企如保利发展、中海、绿城中国、中国金茂凭借充足土储和运营能力实现销售额连续三个月环比增长 [3] - 中海7月至9月销售额实现三连增，分别为118.5亿元、183.3亿元和201.73亿元 [3] - 部分中等规模房企依靠爆款项目拉动销售，如越秀地产9月销售额68.01亿元，环比增长23.54% [3] - 融信中国因8月基数低，9月销售额环比大幅增长132.31%，金地商置、绿城中国、保利发展环比增幅也较为突出，分别为55.43%、20.75%和13.97% [4] 土地策略与项目去化 - 房企前期调整拿地策略，聚焦一二线城市，带动前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13% [5] - 华润置地2025年上半年新获取18个项目，新增土地投资权益地价322.8亿元，所有项目均位于一二线城市 [5] - 越秀地产2024年权益投资总额294.6亿元，超过80%资金投向北京、上海、广州一线城市 [5] - 优质地块项目去化迅速，如北京中建·运河玖院项目764套房源去化率达67.02% [6] 产品力与市场需求 - “好房子”产品入市增强市场吸引力，其得房率普遍超过90%，配套齐全，契合改善型需求 [7] - 2025年1-8月，30个代表城市中有24个城市120平方米以上房源成交套数占比提升 [7] - 北京市场90-200平方米改善型产品成交约1.7万套，占比达71.1%，较2024年同期提升5个百分点 [8] - 房企采用差异化定价策略，小户型“以价换量”吸引客群，大户型凭借产品力实现溢价 [1][8]

新房市场整体概况 - 2025年9月新房市场供求稳步回升，京沪蓉杭等热点城市表现持续强劲，武汉、西安、重庆、厦门等城市出现低位回升 [1] - 30个重点城市9月平均开盘去化率为39%，环比微降3个百分点，但同比上升10个百分点，市场热度保持高位稳定 [2][3] - 土地市场成交规模出现周期性回升 [1] 城市层面去化表现 - 成都去化率最高，达76%，长沙其次为72%，杭州和厦门并列第三，均为67% [6] - 从变化趋势看，城市表现分化：上海、成都、杭州等热点城市去化率小幅回落但仍保持四成以上；武汉、苏州、青岛、南宁等二线城市延续弱复苏走势；南京、昆明、济南等城市去化率不足二成且环比下降 [6] - 具体城市数据：北京去化率61%，环比大幅上升39个百分点；厦门去化率67%，环比大幅上升30个百分点；宁波去化率58%，环比下降19个百分点 [7] 产品结构分化特征 - 新规/四代宅项目去化表现领先，产品力强的优质改善盘成为市场焦点 [8] - 武汉9月新规项目推盘套数占比98%，首日去化率40%，而老规范项目去化率仅为5% [8] - 成都招商锦城序、南京金基屿樾府等多个四代宅项目实现100%去化率 [8][9] - 项目间分化明显，成都近郊区怡湖春晓项目去化率仅为45%，武汉武昌源著项目去化率不足三成 [9] 高端豪宅市场表现 - 上海顶级豪宅金陵华庭二期首批房源开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破上海单次推盘总金额记录 [10] - 杭州大家咏印明庐和华润元起观潮两个标杆豪宅去化率分别达91%和82%，单价较限价涨幅约五成 [11] - 嘉兴云栖玫瑰园项目去化率79%，总销售额3.9亿元 [11] 营销策略与市场展望 - 部分弱二线城市通过加强折扣力度、提升佣金等方式促进销售，如西安信达凤熙三音项目提供10个点优惠，郑州华发峰景湾项目价格约为此前7折 [14][15] - 预计10月新房成交绝对量将延续低位徘徊，同比降幅可能进一步扩大 [15] - 城市间和项目间分化将持续加剧，核心城市市场热度将保持高位波动，部分城市去化率可能不足三成 [16]

核心观点 - 9月30个重点城市新房开盘去化率平均为39%，环比微降3个百分点，但同比上升10个百分点，仍处年内高位 [5] - 市场分化加剧，北京、成都、厦门、长沙、杭州等热点城市去化率超60%，而南京、昆明、济南等城市去化率不足20% [7] - 产品力强的“好房子”项目（如高得房率四代宅、新规项目）成为市场热销关键，而部分城市通过“以价换量”策略促进去化 [9][24] - 预计10月新房成交绝对量将延续低位徘徊，同比降幅可能进一步扩大，城市间和项目间分化将持续 [1][29] 9月市场去化表现 - 9月30个重点城市平均开盘去化率为39%，环比微降3个百分点，同比上升10个百分点 [5] - 去化率超过60%的城市包括北京、成都、厦门、长沙和杭州，其中厦门同安区中海环东雲起项目去化率达87%，长沙岳麓区嘉信洋湖锦玺项目去化率超80% [7] - 上海、成都、杭州等热点城市去化率小幅回落，但仍处于40%以上高位；武汉、苏州、青岛、南宁等二线城市去化率延续增势；南京、昆明、济南等城市去化率不足20%且环比下降 [7] 热销项目特征 - 高得房率四代宅、新规项目成为市场热销关键，例如长沙嘉信洋湖锦玺项目得房率最高达120%，认筹721组，去化率50% [9] - 部分城市热销项目去化率突出，如成都招商铜城厅、南京金基与使用、上海象屿·天营三者等项目去化率均达100% [10] - 但项目间分化显著，成都近郊区怡湖春晓项目因价格过高，去化率仅为45%；武汉武昌源著项目去化率不足30% [13] 豪宅市场表现 - 上海顶级豪宅金陵华庭二期首批房源开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破上海单次推盘总金额记录 [19] - 杭州大家咏印明庐和华润元起观潮两个标杆豪宅单价分别为78526元和75605元，较限价涨幅约50%，去化率分别为91%和82% [16][20] - 嘉兴绿城玫瑰园项目排屋备案均价32055元/平，首开去化率79.4%，总销售额3.9亿元 [23] 以价换量策略 - 西安信达凤熙雲著项目通过降价至1.26-1.36万元/平、10个点优惠等策略，去化178套 [25] - 苏州荷岸晓风花园凭借价格优势、现房和地段优势，去化72套；海棠喜舍通过高性价比和高佣金机制入榜 [25] - 郑州华发峰景湾特价10500元/平，月销57套；福州阳光城象屿登云湖洋房价格13888元/平，鹏湃国公馆价格下降2000元/平，认购显著上涨 [25][26] 10月市场展望 - 新房成交绝对量或将延续低位徘徊，由于去年10月基数较高，单月同比降幅可能进一步扩大 [1][29] - 京沪杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动；武汉、郑州、苏州、南京等城市延续弱复苏；南宁、重庆、福州、青岛等城市去化率可能低于30% [29] - 高端市场热度存在转降迹象，仅具备核心区位、优质配套和产品力佳的复合优势项目能保持高热 [29]

一线城市二手房价格走势 - 9月一线城市二手房价格环比下跌0.6%，跌幅较8月扩大0.05个百分点 [2] - 广州跌幅最大达0.97%，北京下跌0.6%，上海和深圳分别下跌0.48%和0.5% [2] - 价格下跌关键原因为挂牌量激增导致竞争白热化，北京8月新增房源近1.8万套同比涨33%，深圳新增挂牌量同比暴涨94%，上海新增1.55万套同比涨51% [2] 全国二手房市场概况 - 9月百城二手房均价13381元/平方米，环比下跌0.74%，同比下跌7.38% [2] - 前三季度累计跌幅接近6% [2] - 城市分化明显，二线城市环比跌幅最大为0.87%，三四线城市跌幅收窄至0.68% [3] 市场分化与流动性分析 - 三四线城市核心问题为流动性差，房产难以出售 [3] - 分化原因包括一二线房产泡沫较高，以及新盘“好房子”概念加速老二手房降价 [3] 交易活跃度与政策影响 - 9月重点城市二手房交易活跃度回升，带看量和咨询量上涨，但高挂牌量导致价格无法稳定 [4] - 政策核心逻辑为“托底”而非“推涨”，旨在为经济复苏争取时间，并非直接拉动房价 [4]