本报记者 孙云柯 站在昌平区南口村东南方向的老爷山上，71岁的左成朝着连长隆桂铨的墓碑深深鞠躬。 这里是1937年南口战役罗芳珪团与日军交战的前沿阵地，面对日军的猛烈攻势，罗芳珪团的战士们毫不退让、英勇杀敌，一个排的战士打光了，后面的战士 继续顶上，战斗激烈时，老爷山一天就失守又夺回反复数次…… 战争的硝烟散去，南口镇和平发展。20世纪五六十年代，"三大厂"相继建成投产，鹿牌保温瓶等产品畅销全国，南口成为红极一时的工业重镇。如今，"三 大厂"蝶变成清华南口国重基地，14个国家重点实验室将落地投用。 南口这片红色热土，正沿着科技复兴的道路加速向前。 实验室内仍保留碎玻璃回收仓，现已成为艺术装置。南口 镇供图 老爷山所在的制高点，正是两军交战的前沿阵地。战斗中，日寇凭借其优势兵器飞机、坦克、大炮等，每日向我阵地倾泻数千发炮弹、炸弹，依山修筑的工 事，刚修好就被毁，再修好，再被毁。但中国军队凭借誓死保卫祖国的决心，以步枪、手榴弹、大刀与敌军拼杀，一次又一次打退敌人的进攻。战斗之惨 烈、残酷，惊天地、泣鬼神。 南口战役历时近20天，至8月26日结束，中国军民以伤亡3万余人的代价，击毙击伤日军1.5万人，打乱了日寇的作 ...

21世纪经济报道记者李莎 北京报道日前，2025年中国国际服务贸易交易会·第七届中国商业地产品牌价 值论坛在首钢园三高炉举办。 北京市投资促进服务中心党组成员、副主任唐永宏在致辞中指出，商业地产作为连接商业活动与城市空 间的关键载体，其发展水平直接反映城市的经济活力、消费能力和功能完善程度，从大型购物中心、高 端写字楼到特色商业街区、产业园区配套商业，不同形态的商业地产项目在满足居民多样化消费需求的 同时，也为企业提供了优质的经营和办公空间，成为推动城市更新与产业升级的重要力量。 唐永宏同时披露，目前北京全市写字楼总面积已经接近2300万平方米，其中甲级写字楼面积达到1288万 平方米，同时北京市拥有各类产业园区共640余个，总建筑面积达到5400万平方米。 全联房地产商会党委常务副书记、秘书长赵正挺从行业价值与企业实践角度发言。他表示，商业地产行 业作为拉动经济、促进消费增长重要力量，加强品牌建设具有重要意义。商业办公和购物中心等诸多商 业地产业态关乎人们美好生活与工作的多个方面,虽然受部分宏观经济因素影响，但行业仍以品牌价值 为引领不断创新求变，部分头部房企正着力推动企业品牌愿景落地。 针对当前行业环境， ...

市场表现 - 9月15日A股市场共计82只个股涨停 [1] - 城市更新概念股华建集团实现3连板 [1] - 多只房地产股连板 包括荣盛发展、香江控股、首开股份均实现2连板 [1] 连板个股详情 - *ST威尔连续7天涨停 所属汽车行业 [1] - *ST亚太连续6天涨停 所属化工行业 [1] - 华建集团连续3天涨停 所属城市更新概念 [1] - 山子高科连续2天涨停 所属汽车零部件行业 [1] - 荣盛发展连续2天涨停 所属房地产行业 [1] - 香江控股连续2天涨停 所属房地产行业 [1] - 上海建工连续2天涨停 所属建筑行业 [1] - 首开股份连续2天涨停 所属房地产行业 [1] - 中国电影连续2天涨停 所属影视行业 [1] - 昭衍新药连续2天涨停 所属创新药行业 [1] - *ST正平连续2天涨停 所属建筑行业 [1] - 百利科技连续2天涨停 所属固态电池概念 [1] - 园林股份连续2天涨停 所属园林工程行业 [1]

市场指数表现 - 上证指数收盘3871点，单日下跌0.12%，近5日上涨5.58%，近1月上涨1.52% [1] - 深证综指收盘2462点，单日下跌0.25%，近5日上涨9%，近1月上涨2.36% [1] - 大盘指数单日下跌0.61%，近1月上涨9.9%，近6个月上涨16.21%；中盘指数单日上涨0.06%，近1月上涨12.08%，近6个月上涨17.94%；小盘指数单日上涨0.17%，近1月上涨7.73%，近6个月上涨13.61% [1] - 电机Ⅱ行业单日涨幅3.39%，近1月涨幅23.88%，近6个月涨幅21.23%；其他电子Ⅱ行业单日涨幅2.77%，近1月涨幅14.81%，近6个月涨幅27.17%；小金属Ⅱ行业单日涨幅2.69%，近1月涨幅24.86%，近6个月涨幅60.34% [1] - 通信设备行业单日跌幅2.75%，近1月涨幅39.2%，近6个月涨幅91.51%；玻璃玻纤行业单日跌幅2.65%，近1月涨幅19.09%，近6个月涨幅43.59%；股份制银行单日跌幅1.93%，近1月跌幅5.75%，近6个月涨幅3.14% [1] 债券市场分析 - 当前债市压力加剧，风险加速释放阶段，做多空间暂不具备 [2][12] - 债市调整主要为2024年底快牛行情埋单，需关注存单利率、配置盘买债力量及信用利差调整程度作为情绪拐点信号 [12] - 10年国债在1.85%附近才兼具胜率和赔率的做多空间 [12] 建发合诚公司研究 - 建发合诚预计2025-2027年归母净利润分别为1.22亿/1.40亿/1.60亿，同比增长27.4%/14.7%/14.3%，对应PE分别为23X/20X/18X [2][19] - 公司当前市值28.3亿，按2027年25倍PE计算对应市值40.0亿，折现2025年末市值37.9亿，上涨空间34% [2][19] - 建发集团2024年末总资产规模达7679亿元，2024年营收7013亿元，归母净利润29亿元 [14] - 建发合诚2023-2025年关联交易额度分别为131亿/125亿/131亿，2023/2024/2025H1实际发生金额分别为120亿/49亿/47亿 [14] - 公司布局城市更新和业务延伸转型，2025年上半年收购建筑幕墙工程专业承包一级资质企业1家 [15] 云计算与AI算力行业 - 四大云厂商FY25 Capex总和超3500亿美元，同比增速达54%；单Q2谷歌、微软、META、亚马逊合计Capex为958亿美元，同比+64% [16] - 谷歌未来两年投入2500亿美元；META 2028年前投入6000亿美元；微软每年在美国投入750-800亿美元 [16] - Oracle FY26Q1剩余履约义务（RPO）累积至4550亿美元，同比+359%，单季度新增3170亿美元；指引FY26-FY30云基础设施业务收入将达180/320/730/1140/1440亿美元 [17] - Coreweave FY25Q2 RPO达301亿美元，同比增长86%，年初至今已翻倍 [17] - 英伟达发布Rubin CPX芯片，专用于AI推理预填充场景；谷歌向第三方云厂Fluidstack提供TPU芯片租赁 [18][20] 建筑行业动态 - SW建筑装饰指数周涨幅2.42%，相对沪深300指数收益+1.03pct；生态园林子行业周涨幅6.46%，基建民企子行业周涨幅4.64% [23] - 财政部提前下达2026年新增地方政府债务限额，靠前使用化债额度 [23] - 地铁设计签订越南胡志明市轨道交通项目合同，金额0.46亿元；北新路桥签订矿建工程项目合同，金额5.04亿元 [23] 汽车行业分析 - 江淮汽车2024年总收入422亿元，归母净利润-17.84亿元；2025H1总收入194亿元，归母净利润-7.7亿元 [27] - 尊界S800预计2025年销量12099辆，后续稳定于2万辆年销；给予公司2025年3x PS估值，对应整体估值1472亿元，较当前市值上涨空间24% [29] - 2025年第36周乘用车零售总量36.1万辆，环比-29.8%，同比-12.38%；新能源车销量21.8万辆，渗透率60.4% [29] 其他行业要点 - 高教公司净利率从2020年41%下跌至29.3%；预计经营效益触底回升，收入重回扩张通道 [30] - 生猪价格周环比下跌2.5%至13.27元/kg；仔猪价格周环比下跌29元/头至294元/头，创年内新低 [35] - 国家发改委发布782号文，支持REITs扩募门槛从上市满12个月缩短至6个月，允许跨行业资产混装 [36][38] - 纺织服饰行业1-7月零售总额8371亿元，同比增长2.9%；1-8月纺织品服装出口1972.7亿美元，同比下滑0.3% [38] - 延江股份单周涨幅26%，2024年第一大客户宝洁贡献营收6.1亿元，占比41% [39]

论坛背景与意义 - 2025年中国国际服务贸易交易会第七届中国商业地产品牌价值论坛在首钢园三高炉举办 聚焦商业地产高质量发展[1] - 论坛旨在增强核心功能 提升核心竞争力 加快培育新质生产力 以品牌力量推动行业发展[1] - 商业地产是连接商业活动与城市空间的关键载体 直接反映城市经济活力 消费能力和功能完善程度[1] 北京商业地产现状 - 北京市写字楼总面积接近2300万平方米 其中甲级写字楼面积达1288万平方米[2] - 北京市拥有各类产业园区640余个 总建筑面积达5400万平方米[2] - 专业化运营模式和优质配套设施为首都招商引资提供重要支撑[2] 行业当前特点 - 商业地产企业在需求不足背景下部分头部企业经营业绩保持平稳[2] - 企业经营策略更趋稳健 扩张步伐放缓 注重轻资产运营和存量更新[2] - 行业强化运营能力 拓展融资渠道 加强品牌建设[2] 市场现状与挑战 - 2025年商业地产市场面临商办用地 投资和新开工持续下降[3] - 租售需求偏弱导致空置率走高 租金售价维持低位 以价换量成为主要特征[3] - 市场仍处调整阶段 信心修复中 供求关系有待改善[3] 行业发展方向 - 行业面临"内卷"与"进化"选择 需通过品牌 科技 绿色实现转型升级[3] - 短期看产品 需求端追求绿色低碳智慧安全的高品质产品 供应端回归产品主义[4] - 中期看运营 需求端要求智慧化生态化人性化空间 供应端需深化科技赋能运营管理[4] - 长期看品牌 需求端认可品牌溢价 供应端需以品牌引领产品标准化和运营精细化[4] 论坛成果 - 商业办公建筑综合评价标准（修订版）正式启动[4] - 发布《2025中国商业地产品牌价值报告》及品牌价值100强测评榜单[4]

房地产行业深度调整 - 房地产市场经历"持续时间最长、程度最深"的深度调整 供需关系从"供不应求"转变为"供大于求" [2] - 人口总量下降导致购房需求基数萎缩 城镇化率增速放缓使刚性需求高峰已过 居民部门杠杆率超60%压制购房空间 [2] - 房企存量债务"尾部风险"依然存在 土地财政和房地产投资拉动的传统增长模式发生根本性转变 [2] 城市发展模式转型 - 城镇化从"快速增长期"转向"稳定发展期" 城市建设从"大规模增量扩张"转向"存量提质增效"为主 [3] - 城市竞争核心从土地规模、人口流入和GDP增速转向产业创新能力、公共服务品质和治理精细度 [3] - 城市更新成为核心潜能 涵盖老旧小区改造、城市功能优化和产业业态提升 [3] 新兴增长领域 - 科技创新高度集聚于头部城市 北京实现维度"大满贯" 上海落地超600家外资研发中心 苏州企业研发投入占比达85% [5] - 新能源产业成为差异化发展路径 常州聚焦"发储送用网"全产业链成为"新能源之都" [3] - 海洋经济助推城市发展 烟台依托该产业成功跨入"万亿俱乐部" [3] 区域发展新格局 - 成都跻身开放发展维度前五的内陆城市 南宁成为连接东盟的门户枢纽 香港保持"超级联系人"作用 [5] - 49个观察城市实现贸易顺差 显示中国城市在全球产业链中仍具韧性 [5] - 贵阳抢先布局大数据交易成为数字先锋 体现中小城市通过特色产业突破重围 [3] 城市治理现代化 - 智慧治理提升城市韧性 杭州通过"城市大脑"优化交通与文旅管理 [5] - 成都构建"技术与人防互补"安全感知网 合肥打造城市生命线监测系统 [5] - 数字化赋能城市治理 体现从规模扩张向质量效益提升的内涵式转变 [5]

行 业 研 究 2025 年 09 月 14 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 0% 12% 24% 36% 48% 60% 2024-09 2025-01 2025-05 房地产 沪深300 相关研究报告 《2025 上半年房地产行业综述：行业 仍处于缩表进程，关注重点房企边际 改善—行业点评报告》-2025.9.10 《深圳政策调整点评：八个行政区限 购大幅放松，有望对金九银十形成支 撑—行业点评报告》-2025.9.8 《新房成交面积同环比下降，深圳购 房政策放松—行业周报》-2025.9.7 新房成交面积同环比下降，主动适应城市发展阶段新 变化 | ——行业周报 | | --- | | qidong@kysec.cn | | --- | | 证书编号：S0790522010002 | | 齐东（分析师） | 胡耀文（分析师） | 杜致远（联系人） | | --- | --- | --- | | qidong@kysec.cn | huyaowen@kysec.cn | duzhiyuan@kysec.cn | | 证书编号：S0790522010002 | 证书编号：S07905 ...

项目概况与进展 - 绿景白石洲项目为深圳旧改"巨无霸" 总计容建筑面积358万平方米 预估货值约2200亿元 自2014年纳入城市更新计划[3] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成 包含3栋住宅和2栋公寓 其中1栋含26/59层商务公寓及74层住宅[3] - 一期住宅已达准现房状态 室内精装收尾 预计2023年底前交房 剩余房源以110平方米和125平方米户型为主 187平方米及顶层房源基本售罄[4] - 截至9月11日 一期项目共计2746套房源 已备案819套 已签认购书179套 期房待售720套 占比41.4%[3] - 二期地块已完成拆除 三期和四期地块仍有大量老房未拆除 尚未进入大规模施工阶段[3][4] 资本合作与协议条款 - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业 获得8%股权 资金定向投入三期和四期开发[6] - 协议约定万科享有三期和四期整体20%利润分派 但不参与一期和二期开发[6] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需以23亿元本金加12%复合年回报回购股权[6] - 若2025年12月31日前未取得四项开发许可证或双方未就四期开发达成一致 万科有权退出并要求同等回购条件[8] - 若绿景无力支付回购款 万科在三四季利润分派比例将从20%提至40% 或年回报率从12%调整至24%[8] 企业财务状况 - 绿景中国地产流动负债达605.7亿元 2023年上半年新增借款77.03亿元[8] - 一年内须偿还借贷约29.14亿元 但银行结余及现金仅3.425亿元 另有14.49亿元受限制及抵押银行存款[8] - 项目一期璟庭2023年入市时折后售价8.2万元/平方米起[8] 行业操作模式与接盘方分析 - 大体量旧改项目常见操作包括商业地块REITs化、未拆地块股权作价引战投、远期资产提前整售[8] - 可利用"白名单"窗口期将拆迁贷转为政府背书专项借款 利息压至4%以下[9] - 业内普遍认为有实力的大型央国企或地方城投平台更可能接盘 因其资金成本低且擅长政商协调[10][11] - 接盘方需满足四大标准：百亿级现金储备、政府拆赔协调能力、产品迭代力、金融拆解术[12] - 政策层面存在利好 2023年8月中央发布推动城市高质量发展意见 明确支持城中村改造[12]

每经记者｜陈荣浩 每经编辑｜段炼 陈梦妤 绿景白石洲项目现场 每经记者 陈荣浩 摄 自2014年被纳入城市更新计划以来，因总计容建筑面积达358万平方米、预估货值约2200亿元，以及横跨多年的开发历程，绿景白石洲项目的推进情况一 直是业内关注焦点。 此次传言虽被否认，但也揭开了深圳这个旧改"巨无霸"的现实困境。 9月11日，"中信城开华南"微信公众号发布一则澄清声明，将深圳旧改"巨无霸"绿景白石洲项目再次推上风口。 这份声明直指近日网上流传的"中信城开拟120亿元入股项目"为不实信息，强调"相关内容及数据与事实完全不符"，并表示将保留追究造谣者法律责任的 权利。 "不排除引入央国企" 9月12日下午，《每日经济新闻》记者在绿景白石洲项目现场了解到，部分在建楼盘已封顶，高耸入云的住宅楼与周边低矮的城中村形成了鲜明对比。 而项目的三期、四期地块上，仍有大量老房没有拆除，尚未进入大规模施工阶段，部分未拆迁房屋的外立面已披上"盛夏C位，热浪主场"字样的帆布。 绿景白石洲项目未拆迁部分 每经记者 陈荣浩 摄 根据规划，绿景白石洲项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成，包含3栋住宅、2栋公寓，其中1栋1/2单元为26/59 ...

以首钢园区为例，北京筹办2008年奥运会时，为了兑现绿色北京、绿色奥运的庄严承诺，首钢工业基地 实施了史无前例的大搬迁，火热的厂房归于寂静，留下了高炉、冷却塔等工业遗存。2022年北京冬奥会 的举办又让园区实现华丽转身，首钢滑雪大跳台作为唯一一个位于北京中心城区的冬奥会雪上项目比赛 场地，被不少媒体与网友称为"工业迪士尼"。 今年9月25日至10月5日，世界乒乓球职业大联盟（WTT）中国大满贯赛将在首钢园区举行，园区完善 的配套设施和服务将为球迷带来难忘的观赛体验。此外，冰雪季的国际雪联单板及自由式滑雪大跳台世 界杯北京站也将在首钢滑雪大跳台"雪飞天"再度掀起热潮。 "首钢将工业遗址、冬奥遗产与户外运动进行了很好的关联，在冬奥场馆举行的冰雪赛事持续发挥'跟着 赛事去旅行'的带动效应。"上海体育大学经济管理学院副教授丁云霞表示。她还举例称，贵州贵阳的桥 下空间利用是一大特色，桥下的绿茵场可以开展足球、飞盘等活动，并与"夜经济"相结合，放大城市文 体商旅融合发展的品牌效应。 完善的场地设施和优美的自然环境为户外运动发展提供了广阔空间。近年来，路跑、骑行、登山、越 野、滑雪等户外运动在我国发展迅速，冲浪、潜水、帆船 ...