一线城市房价回调 - 某一线城市非核心区两居室单价从接近5万元/平米降至挂牌价1.5万/平米 且流动性显著萎缩[1] - 2025年上半年全国新建商品住宅销售面积同比下降12.7% 重点城市二手房挂牌量同比增长超30%[3] - 某地铁沿线新区新房单价从2020年5万元降至2025年开发商促销价1.8万/平米 附赠车位装修仍难拉动销售[3] 市场供需结构转变 - 城镇户均住房超过1.1套 行业从绝对短缺进入结构性过剩阶段 部分城市空置率居高不下[7] - 购房逻辑从怕买不到转向怕买贵了 投机性购房退场 教育通勤社区环境成核心考量指标[5][7] - 有价无市成为常态 房地产金融投资属性减弱 逐步回归居住本质[7] 居民消费行为变化 - 中国人民银行2025年Q2储户调查显示倾向更多储蓄居民占比环比提高2.3个百分点 更多投资占比下降[5] - 无房家庭尽管具备购房资格与资金储备 仍选择观望 担忧背负房贷后资产缩水[5] - 在收入增长放缓与就业承压背景下 大宗消费决策更趋谨慎[5] 行业调整期特征 - 部分项目售楼处基本停运 销售人员大量转行 总价缩水一半仍难寻接盘者[3][5] - 真实居住需求成为交易主要动力 购房需综合判断居住需求 偿付能力及房价波动预期[7][9] - 房价回调是价值回归过程 需重新审视房产在家庭资产配置中的定位[9]

公司人事变动 - 中建四局主要负责人调整 易文权不再担任董事长和党委书记 马义俊不再担任董事、总经理和党委副书记 由周圣接任董事长和党委书记职务[1] - 周圣47岁 毕业于重庆大学 历任中建阿尔及利亚经理部第四事业部总经理 中建阿尔及利亚公司总经理、党工委书记、董事长 中建三局党委副书记、总经理[1] - 易文权曾担任中建三局党委副书记、总经理 2018年担任中建四局董事长、党委书记 职务调整原表述为"因年龄原因" 但该表述后续被删除[1] 高管背景信息 - 易文权出生于1964年 马义俊出生于1965年 年龄均超过60岁[3] - 易文权在职务调整前仍活跃于业务一线 7月28日至31日带领高管赴四川、西藏拜会政府领导 与在藏国有企业会谈 调研在川藏重点项目[3] 公司业务概况 - 中建四局在房建领域代表性项目包括广州东塔、广州西塔、深圳京基100大厦等城市地标建筑 以及贵阳花果园、贵阳未来方舟等超大楼盘[3] - 公司开发商品房项目中建华府、中建幸福城和中建锦阅 承建杭州大会展中心、厦门新体育馆、广州粤剧院等会展场馆和民生项目[3] - 相较于中建八局的中建东孚、中建三局的中建壹品、中建一局的中建智地等兄弟公司 中建四局暂未形成较强的房地产开发品牌[3] 房地产业务调整 - 2023年将中建地产广州有限公司更名中建四局城市发展投资有限公司（四局城发） 作为旗下唯一房地产开发平台[3] - 四局城发董事长李根胜在年中工作会上提到 面对房地产市场深度调整 下半年要抢抓新机遇 促进传统开发业务轻装上阵[3] - 将抓住属地推进城市更新行动释放的购房需求 最大化做好选房签约 同时加强代建、城市更新、城市运营等新业务市场研究[3][4] 财务业绩表现 - 2024年中建四局总资产约1717亿元 在"中建八子"中排名第六 净资产约222亿元排名第七 净利润7.58亿元排名第六[5] - 中建八局报告期内净利润为128.76亿元 远高于中建四局的7.58亿元[5] - 具体财务数据对比显示：中建四局注册资本800,000,000元 总资产171,721,540,000元 净资产22,229,514,000元 净利润758,224,000元[6] 发展战略展望 - 新任董事长周圣在官网致辞中表示将调整结构、重建体系 优化人力资源管理体系 规范统一劳动关系、岗位标准、职级标准、薪酬管理等[7] - 致力于组织与员工岗位的绩效考核全覆盖 注重考核结果兑现 激发项目创造力和员工积极性[7] - 公司能否迎来新的业绩增长 等待新任掌门人解答[7]

行业整体业绩表现 - 截至8月18日A股72家房企发布上半年业绩预告 其中46家预计亏损 占比超六成[1] - 4家房企发布中期业绩报告 其中3家业绩下滑 行业处于深度调整期[1] - 2025年上半年仅5家房企预增 12家扭亏 亏损房企数量达46家[2] - 预计亏损额度最高房企上半年亏损100亿元至120亿元 同比亏损进一步扩大[2] 头部企业盈利状况 - 保利发展上半年归母净利润27.35亿元 同比下降63.15%[2] - 龙湖集团预计上半年公司拥有人应占溢利下降45%左右 仍保持正向盈利[2] - 保利发展 滨江集团 龙湖集团预计归属母公司净利润均在10亿元以上[4] - 城建发展预计报告期内盈利超过5亿元[4] 业绩下滑原因分析 - 房地产开发项目结算规模显著下降 毛利率仍处低位[3] - 结合行业变化 房企新增计提资产减值考虑减值风险[3] 盈利企业特征分析 - 第一类：中小房企通过多个重要项目交付结转实现盈利 如城建发展天坛府 龙樾天元项目交付带动房地产业务收益大幅增长[4] - 第二类：经营性业务提升盈利稳定性 龙湖集团运营业务及服务业务保持增长 持续贡献稳定利润[4] - 2025年1-6月龙湖集团实现经营性收入约141.5亿元（含税） 创下半年历史新高[4] - 第三类：区域型房企抓住分化市场机会 滨江集团在杭州土地储备占比达70% 受益于杭州楼市亮眼表现[5] 行业库存与市场前景 - 2025年6月末50个重点城市新建商品住宅狭义库存30927万平方米[7] - 按12个月测算去化周期约21.82个月 去化压力仍然不小[7] - 2025年新房销售额有望在9万亿元左右 长期或在8万亿元位置达到供需平衡[7] 行业转型方向 - 开发业务快速增长时代结束 倒逼房企加快转型进程[7] - 运营及服务业务收入成为部分房企稳定收入的重要支撑[7] - 华润置地和龙湖集团拥有较高经常性收入 表现出更高盈利能力和更稳定杠杆水平[7] - 典型房企经营性业务收入占比有望进一步上升 成为构建新发展模式的重要方向[7] 政策与经营策略展望 - 促进市场持续恢复仍是重要政策目标 政策聚焦城中村改造 高品质住房供给 收购存量商品房等方面[8] - 宏观政策有望进一步发力 降准降息 降低公积金贷款利率等政策落地预期增强[8] - 房企需要主动寻找经营与投资确定性 通过稳住现金流 加大经常性收入比重 提升产品与服务能力增强抗风险能力[8]

在风云变幻的楼市中，万科创始人王石的每一次发声，都如同掷地有声的重锤，引人深思。与那些粉饰太平的言论不 同，他的观点总是直指核心，不留情面。最近，他又抛出了一枚"重磅炸弹"——"年轻人，与其买房，不如租房"，"国内 楼市，还会经过较长时间的调整"，"还能坚持的房企，不足三分之一"。在对未来楼市的预测中，他的话无疑再次成为了 众人瞩目的焦点。 05、买房人要理性：机会在"理智"之后 王石提醒购房者，要保持理性，机会往往蕴藏在冷静的思考之后。他强调，房地产的角色已经发生了根本性的转变。过 去，房子被视为一种"资产"，一种"赚钱的工具"，而现在，它更多地回归到"居住需求"和"生活品质"的本质。买房的逻辑 也随之改变，不再是为了追求升值，而是为了获得一份"安心居住"的归属感。"抄底"不再是一种稳赚不赔的游戏。 未来的购房决策，需要更加注重"品质、品牌、风险"，切莫再盲目迷信房价上涨的神话。尤其是在楼市转型的大背景 下，许多房子仅仅是"居住的工具"，未必能成为保值增值的"资产"。买房不仅要考虑未来的升值空间，更要审视自身能 否承受房价下跌的风险。只有做好了充分的心理准备，才能在楼市的变局中保持清醒，做出明智的选择。 0 ...

房地产行业趋势分析 - 房地产行业经过40-50年发展后将进入萎缩阶段 多位商界领袖如王健林已提前预判并采取行动 [2] - 万达集团自2017年起持续出售资产 包括77家酒店和48座万达广场100%股权 加速向轻资产转型 [2] 房地产市场现状 - 1-7月全国新建商品房销售面积同比下降4.0% 深圳等城市房价跌幅达10%-30% [4] - 二手房市场流动性急剧下降 一线城市挂牌量超十万套 全国总量达730万套 [8] - 核心区学区房价格较峰值下跌30% 三四线城市房产更难变现 [7][8] 影响房价的多重因素 - 居民收入下降 疫情后全球经济低迷导致企业订单减少 打工人收入降低 [4] - 人口结构变化 老年人口增至3.1亿 未来十年每年超2000万人退休 新生人口持续下降 [5] - 年轻人购房观念转变 租房结婚和不婚不育现象增加 租售同权政策降低购房需求 [7] - 经济下行压力导致购房信心不足 即使有首付能力也推迟购房计划 [7] 持房成本上升 - 多套房持有者面临物业费、取暖费等固定支出 [9] - 住房租赁条例实施后房东税可能落地 税务信息将更透明 [9] - 未来房产税实施将增加多套房家庭的持有压力 [10] 应对策略 - 刚需购房者可择机入市 享受当前优惠折扣和低贷款利率 [12] - 投资性购房需谨慎 未来仅有极小部分房产具有投资价值 [12] - 多套房持有者应优化资产配置 及时处置劣质资产 [13]

房地产市场整体表现 - 2025年7月70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨城市数量骤减至6个 创去年9月底政策实施以来新低 [1] - 二手商品住宅市场仅太原实现0.2%微弱环比增长 [1] - 1-7月全国房地产开发投资同比下降12.0% 新建商品房销售面积和销售额分别下降4.0%和6.5% [1] - 房屋新开工面积大幅下降19.4% 显示市场悲观情绪加剧 [1] 一线城市分化明显 - 上海连续10个月新建商品住宅销售价格环比上涨 7月成交314亿元 均价10万元/㎡以上豪宅贡献41%销售金额 [4] - 北京受益豪宅项目带动结束连续两个月环比下跌 但整体市场仍疲软 [4] - 广州连续10个月未实现新建商品住宅价格环比上涨 深圳跌幅持续扩大 [4] - 四个一线城市成交面积均明显下降 上海跌幅最大接近30% [4] 二线城市普遍调整 - 31个主要二线城市中仅乌鲁木齐和长春实现新建商品住宅价格环比上涨 [4] - 成都 杭州等之前表现强劲城市也未能幸免价格下跌 [4] - 二手住宅市场多数城市出现较大跌幅 [4] 政策效果有限 - 中央和地方政策未能立即扭转市场下行趋势 [5] - 长沙 青岛等地推出以旧换新 公积金优化举措 但市场观望情绪浓厚 [5] - 北京松绑五环外限购政策 但未触及核心区限购和房贷利率等关键措施 [5] - 房企融资虽有改善但仍不足 市场信心恢复面临多重挑战 [5]

房地产投资 - 1-7月全国房地产开发投资53580亿元 同比下降12 0% [1] - 房屋新开工面积同比下跌19 4% 较上半年-20 0%收窄0 6个百分点 且跌幅连续5个月收窄 [2] - 商业银行审批通过的"白名单"贷款增至6 7万亿元 较去年末增加约1 7万亿 房企信贷资金来源改善 [2] 房价表现 - 7月70城各线城市商品住宅销售价格环比下降 同比降幅整体收窄 [1] - 一线城市新建商品住宅价格同比下降1 1% 降幅收窄0 3个百分点 二三线城市同比降幅分别收窄0 2和0 4个百分点 [3] - 70城中新建商品住宅价格同比上涨城市有5个 较上月增加2个 [3] - 一线城市二手住宅价格同比下降3 4% 降幅扩大0 4个百分点 二三线城市同比降幅分别收窄0 2和0 3个百分点 [3] 行业趋势 - 行业连续3年多的体量收缩接近尾声 但施工面积跌幅和开发投资跌幅仍在扩大 [2] - 城市更新成为新增长动力 公共设施补短板驱动改善型需求潜力大 [4] - 调控政策转向修复基本面 通过生育教育等扶持措施修复住房消费内生动力 [5] 政策建议 - 需优化开发投资政策 鼓励房企结合市场需求开发"好房子"产品 必要时优化预售标准加速资金回笼 [2] - 建议灵活定价匹配市场需求 科学评估价格调整幅度防范预期不稳 [5] - 房企应避免同质化竞争 根据周边项目供求关系合理开发差异化产品 [5]

全国房地产市场整体态势 - 1-7月全国房地产开发投资53580亿元，同比下降12.0%，降幅较1-6月扩大0.8个百分点，其中住宅投资41208亿元，下降10.9% [1] - 1-7月新建商品房销售面积51560万平方米，同比下降4.0%，降幅较1-6月扩大0.5个百分点，其中住宅销售面积下降4.1% [1] - 1-7月新建商品房销售额49566亿元，同比下降6.5%，降幅较1-6月扩大1.0个百分点，其中住宅销售额下降6.2% [1] - 房地产市场面临需求释放不足和企业投资信心偏弱的双重压力，需强化政策精准性与协同性以推动供需两端良性互动 [1] 一线城市新房市场表现 - 7月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，但降幅较上月收窄0.1个百分点，呈现边际改善态势 [2] - 7月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅较上月收窄0.3个百分点 [2] - 上海新房市场表现突出，7月新房价格环比上涨0.3%，同比上涨6.1%，销售面积同环比领涨全国 [2] - 北京和广州7月新房价格同比分别下降3.6%和4.6%，深圳同比下降2.2% [2] - 一线城市购房需求仍具规模，优质新房项目认购积极性较好 [2] 北京楼市政策优化与市场影响 - 北京7月新房价格环比持平，同比下降3.6%，市场观望情绪出现边际缓解 [3] - 北京优化限购政策，允许符合条件的家庭在五环外购房不受套数限制，五环内政策保持不变 [3] - 北京优化公积金贷款政策，涉及首套贷款认定标准、提高二套贷款额度及每缴存一年可贷款额度 [3] - 1-7月北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超过80% [4] - 新政后首个周末北京新建商品住宅分别成交83套和92套，二手住宅分别成交178套和116套，市场交易活跃度预计将提升 [4] 政策导向与未来展望 - 北京楼市新政具有信号意义，有利于提振市场预期和加快住房需求释放，政策推进呈渐进式节奏 [3][4] - 预计上海、深圳等一线城市有望跟进出台类似优化措施 [4] - 政策将重点关注单身大龄青年、老破小住户等潜在购房需求的挖掘 [4] - 下半年降息仍有一定空间，推动市场止跌回稳是房地产政策核心目标 [4] - 需加大力度研究消化二手房房源，为新房市场提供更好环境 [4]

核心观点 - 70个大中城市房价同比降幅整体收窄 一线城市新房价格呈现止跌企稳迹象 二、三线城市二手房市场释放边际改善信号 业内人士认为未来楼市止跌回稳趋势不变 [1][4][5] 房价环比变化 - 一线城市新房价格环比下降0.2% 降幅较上月收窄0.1个百分点 其中北京持平 上海上涨0.3% 广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [2] - 二线城市新房价格环比下降0.4% 降幅扩大0.2个百分点 三线城市新房价格环比下降0.3% 降幅与上月相同 [2] - 一线城市二手房价格环比下降1.0% 降幅扩大0.3个百分点 北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9% [2] - 二、三线城市二手房价格环比均下降0.5% 降幅均收窄0.1个百分点 [2] - 新房价格环比上涨城市有6个 上海和乌鲁木齐涨幅0.3%并列第一 三亚和宜昌涨幅0.2%并列第二 长春和常德涨幅0.1%并列第三 [2] - 二手房价环比上涨城市仅太原1个 涨幅0.2% [2] 房价同比变化 - 一线城市新房价格同比下降1.1% 降幅收窄0.3个百分点 上海上涨6.1% 北京、广州和深圳分别下降3.6%、4.6%和2.2% [3] - 二线城市新房价格同比下降2.8% 降幅收窄0.2个百分点 三线城市下降4.2% 降幅收窄0.4个百分点 [3] - 新房价格同比上涨城市5个 较上月增加2个 上海上涨6.1% 杭州上涨2.1% 太原上涨1% 乌鲁木齐上涨0.3% 成都上涨0.1% [3] 市场结构特征 - 一线城市新房市场呈现止跌企稳迹象 二手房因挂牌量高企面临压力 北京二手房挂牌量突破16万套 [4] - 二、三线城市二手房市场率先释放边际改善信号 新房市场仍需政策支持 [4] - 上海新房市场受高端住宅需求和优质地块出让推动 成为一线城市增长引擎 [4] 行业趋势展望 - 70城房价同比指数持续收窄 寻底态势明显 [5] - 新房销售面积已降至2010年以来水平 跌幅收窄至个位数 未来大幅下探可能性降低 [5] - 政策转向修复基本面 通过生育教育扶持和就业保障等措施修复住房消费内生动力 [5] - 供给侧改革加速推进 城市更新和公共设施补短板成为新增长动力 [5] - 二手房成交占比攀升显示存量时代到来 低总价二手房交易占比提升有利于住房回归居住属性 [6]

行业整体表现 - TOP100房企前10月销售总额为52977亿元 同比下降13.1% [1] - 头部房企排名出现显著变化 保利发展取代碧桂园成为销售额第一 [1] - 政策利好释放后市场经历成交冲高回落 行业持续筑底 [1] 头部房企竞争格局 - 保利发展以领先第二名565.5亿元优势稳居行业榜首 [1] - 销售额前五强变为保利发展、万科、中海地产、华润置地、招商蛇口 [1] - 碧桂园退出销售额TOP5 但以2517.2万平方米销售面积保持第一 [3] 重点企业财务表现 - 保利发展前三季度营收1925.06亿元同比增长23.10% 净利润132.93亿元同比增长1.33% [2] - 万科前三季度营收2903.1亿元同比下降14.0% 净利润136.2亿元同比下降20.3% [2] - 招商蛇口前三季度营收758亿元 净利润38亿元 经营性现金流净额257亿元同比增长217% [4] - 滨江集团前三季度营收463.93亿元同比增长133.5% 净利润24.73亿元同比增长20.23% [4] - 大名城前三季度营收102.3亿元同比增长184.53% 净利润6.46亿元同比增长1655.86% [5] 企业战略调整 - 碧桂园从偏重三四线城市转向一二线与三四线"五五开"布局 [3] - 招商蛇口土地资源聚焦北京上海深圳等一线城市及重点二线城市 [4] - 滨江集团项目集中在长三角地区 现金流充足且资产周转率行业领先 [5] 市场趋势与营销策略 - 特价房营销活动持续增加 TOP10房企35%折扣活动包含特价房 [7] - 房企采取"一项一策"差异化营销方式 以价换量策略成为主流 [6] - 核心城市预计继续降低首付比例、房贷利率和交易税费 [6]