核心观点 - 光大证券维持华润置地买入评级 尽管行业销售下行但公司凭借核心城市布局 资产运营稳健和信用优势保持竞争力[1] - 下调2025-2027年归母净利润预测至247.4亿元/252.7亿元/255.3亿元 原预测为262.5亿元/281.5亿元/289.3亿元[1] - 当前股价对应2025-2027年PE估值分别为8.5倍/8.3倍/8.3倍[1] 销售表现 - 2025年8月合同销售金额132亿元同比下降13.2% 销售面积53.9万平方米同比下降26.7%[1] - 2025年1-8月合同销售金额1368亿元同比下降12.0% 销售面积512.0万平方米同比下降23.3%[1] - 2025年上半年签约销售金额1103亿元同比下降11.5% 销售面积412万平方米同比下降20.9%[2] - 销售均价显著提升 2025年上半年达2.68万元/平方米同比上升11.9%[2] - 销售结构聚焦核心城市 15个城市市占率排名行业前三[2] 土地储备 - 2025年上半年权益投资322.8亿元 新增土地储备148万平方米[2] - 坚持量入为出原则 聚焦一二线城市投资[2] - 截至2025年6月30日总土储面积4895万平方米[2] 资产运营 - 2025年上半年资产运营板块营业收入121.1亿元同比增长5.5%[3] - 购物中心总建筑面积1185万平方米同比增加13.3% 在营94座[3] - 购物中心零售额1101.5亿元同比增长20.2% 经营利润率65.9%创历史新高[3] - 写字楼总建筑面积146万平方米同比增加7.8% 在营23座 平均出租率74.5%[3] 财务状况 - 截至2025年6月持有现金储备1202.4亿元人民币[4] - 净有息负债率39.2% 加权平均融资成本2.79%较2024年底下降32个基点[4] - 融资成本维持行业最低水平 信用优势显著[4]

核心观点 - 公司短期销售持续弱势 呈现量价齐跌态势 销售金额同比下降29.8% 销售均价同比下降4.7% [4] - 公司结算毛利率承压明显 综合毛利率降至12.6% 地产开发结算毛利率仅0.2% [5] - 资产运营板块表现稳健 商场出租率达96.8% 销售额增长17% 物业投资毛利率提升至77.7% [5] 销售业绩 - 2025年8月单月合同销售金额47.3亿元 权益销售金额33.9亿元 合同销售面积41.4万平方米 [4] - 2025年1-8月累计合同销售金额457.4亿元 同比下降29.8% 销售面积349.6万平方米 同比下降26.3% [4] - 销售均价持续下行 1-8月均价1.31万元/平方米 同比下降4.7% 8月单月均价降至1.14万元/平方米 同比下降13.1% [4] 财务表现 - 2025年上半年营业收入587.5亿元 同比增长25.4% 毛利74.2亿元 同比下降23% [5] - 综合毛利率12.6% 较2024年同期20.6%下降8个百分点 [5] - 地产开发结算板块营业收入454.8亿元 同比增长34.7% 但毛利仅0.98亿元 毛利率骤降至0.2% [5] 资产运营 - 商业运营表现亮眼 89座在营商场整体出租率96.8% 建筑面积1256万平方米 整体销售额增长17% [5] - 长租公寓已开业12.7万间 出租率95.6% 物业管理项目约2200个 在管面积约4亿平方米 [5] - 物业投资板块营业收入70.1亿元 同比增长2.5% 毛利率77.7% 较2024年同期74.6%提升3.1个百分点 [5] - 物业服务板块营业收入62.6亿元 毛利率约30% 与2024年同期基本持平 [5] 经营收入 - 2025年1-8月实现经营性收入约176.9亿元（不含税） 其中运营收入约93.9亿元 服务收入约83.0亿元 [4]

新房市场表现 - 2025年1-8月光大核心30城住宅成交面积8499万㎡同比-7.8% [4] - 同期成交均价24803元/㎡同比+2.8% [5] - 8月单月成交面积882万㎡同比-12.5%环比-2.2% [4] 重点城市新房分化 - 北上广深杭蓉1-8月成交面积2732万㎡同比-1.6% [4] - 北京新房均价60771元/㎡同比+14.9% 上海80985元/㎡同比+4.7% [5] - 广州均价33478元/㎡同比-7.8% 深圳59873元/㎡同比-4.6% [5] 二手房市场回暖 - 8月一线城市二手房成交面积421万㎡同比+2.4% [6] - 1-8月核心15城二手房成交面积1.05亿㎡同比+8.9% [6] - 一线城市1-8月成交3623万㎡同比+14.2% [6] 二手房价格趋势 - 8月核心10城二手均价23348元/㎡同比-1.1%但环比+1.8% [6] - 1-8月一线城市二手均价35118元/㎡同比+0.8% [7] - 北京二手均价28788元/㎡同比+4.6% 深圳57560元/㎡同比-2.2% [7]

核心销售数据 - 截至2025年8月31日止八个月累计合约销售总额173.16亿元人民币 [1] - 同期累计合约销售总面积142.68万平方米 [1] - 八个月期间平均销售价格达每平方米12136元人民币 [1] 单月销售表现 - 2025年8月单月合约销售额18.06亿元人民币 [1] - 当月合约销售面积15.31万平方米 [1] - 8月平均销售价格为每平方米11803元人民币 [1] 价格趋势分析 - 八个月平均售价12136元/平方米高于8月单月售价11803元/平方米 [1] - 单月售价较期间平均价格下降333元/平方米 [1]

预售业绩表现 - 2025年8月预售额6.11亿元人民币 [1] - 预售额同比下降13.9% [1] - 预售建筑面积2.48万平方米 [1] - 预售建筑面积同比下降41% [1]

2025年8月销售业绩 - 单月合同销售金额53.9亿元 同比减少26.67% [1] - 单月合同销售面积13.0万平方米 销售均价41460元/平方米 [1] 2025年累计销售业绩 - 累计合同销售金额304.7亿元 同比减少13.04% [1] - 累计合同销售面积92.2万平方米 销售均价33050元/平方米 [1]

销售业绩 - 2025年8月合约销售金额2.99亿元人民币 同比大幅下降48.54% [1] - 2025年8月销售面积2.32万平方米 平均销售价格每平方米12,853元人民币 [1] - 2025年1-8月累计合约销售金额35.06亿元人民币 同比下降42.24% [1] - 2025年1-8月累计销售面积26.21万平方米 平均销售价格每平方米13,377元人民币 [1] 价格表现 - 单月平均销售价格较累计平均价格低524元/平方米 显示近期定价承压 [1] - 累计销售均价13,377元/平方米 维持万元级以上水平 [1]

公司2025年8月合约销售总额约人民币6.08亿元 同比减少52.87% [1] - 公司2025年8月合约销售总面积约4.81万平方米 [1] - 公司2025年8月销售均价为每平方米约人民币12,600元 [1] 累计销售表现 - 公司2025年1月至8月累计合约销售总额约人民币75.88亿元 同比减少38.97% [1] - 公司2025年1月至8月累计销售总面积约59.08万平方米 [1]

核心销售数据 - 2025年8月单月归属公司股东权益的合同销售金额约人民币29.6亿元 [1] - 同期归属公司股东权益的合同销售建筑面积约35万平方米 [1] 业务覆盖范围 - 销售业绩涵盖公司及其附属公司、合营公司和联营公司 [1] 市场表现评价 - 销售数据反映公司当月市场表现 [1] - 后续销售动态及整体经营情况需持续关注 [1]

投资评级 - 维持"增持"评级 [2] 核心观点 - 公司业绩维持稳健增长 2025年上半年实现营业收入11083.07亿元同比减少3.17% 归母净利润304.04亿元同比增长3.24% 基本每股收益0.73元同比增长2.8% [5] - 毛利率及净利率均有所提升 毛利率为9.43%同比提升0.02个百分点 净利率为3.65%同比提升0.12个百分点 [5] - 业务结构持续优化 基建能源表现亮眼 上半年新签合同总额25010亿元同比增长0.9% 其中基建业务新签合同额8237亿元同比增长10% 能源工程细分领域规模3501亿元同比增幅达34.2% [5] 财务表现 - 2025年二季度单季实现营业收入5529.65亿元同比减少7.11% 归母净利润153.91亿元同比增加5.94% [5] - 期间费用率改善 销售费用率下降0.04个百分点至0.37% 管理费用率下降0.08个百分点至1.51% 财务费用率下降0.11个百分点至0.80% 研发费用率基本持平为1.57% [5] - 预测2025-2026年EPS分别为1.17元和1.21元 对应当前股价PE分别为4.76倍和4.58倍 [5] 业务细分 - 房建业务新签合同额14964亿元同比下降2.3% 其中工业厂房领域逆势增长16.2%至4522亿元 [5] - 勘察设计新签合同金额64亿元同比下降11.1% [5] - 地产业务合约销售额1745亿元同比下降8.9% 合约销售面积633万平米同比下降3.3% 实现营业收入1318.8亿元同比增长13.3% [5] 土地储备 - 上半年新增土地储备520万平米 总购地金额858亿元 [5] - 新增土地储备全部位于一线、二线及省会城市 土地储备结构进一步优化 [5]