行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"推荐（维持）" [2] 核心观点 - 河南加大购房补贴力度和收储力度 新房和二手房成交环比上升 [2] - 部分核心城市新房和宅地成交热度由优质供给驱动 但老库存和二手房面临价格下行压力 [5] - 二手房价企稳是地产见底的关键观测指标 新房基于高品质有溢价空间 [5] 板块行情表现 - 第37周申万房地产指数上涨6.0% 在31个一级行业中排名第2位 [5][8] - A股首开股份周涨幅达57.0% 港股远洋集团周涨幅达45.4% [7][12] - 行业绝对表现：1个月5.8% 6个月11.0% 12个月40.7% [3] 政策要闻 - 深圳首次面向轮候册以外家庭配售安居型商品房剩余房源 [5][13] - 河南推出12方面措施支持住房消费 包括购房补贴 公积金贷款额度上浮10% 收购存量房作保障房 [5][13] - 郑州2025年力争收购存量商品房100万平方米 [5][13] 销售数据表现 - 第37周20城新房成交面积166万方 日均23.7万方 环比上升5% 同比下降1% [5][18] - 年初至今20城新房成交面积7058万方 累计同比下降9% [5][18] - 第37周11城二手房成交面积193万方 日均27.6万方 环比上升19% 同比上升8% [5][21] - 年初至今11城二手房成交面积7109万方 累计同比上升12% [5][21] - 一线城市新房成交64.2万方 同比上升3% 二线城市64.1万方 同比上升8% [20] - 越秀地产8月合同销售金额55.05亿元 同比下降45.0% [5][16] 公司动态 - 旭辉控股8月合同销售金额9.6亿元 销售面积78,400平方米 [5][16] - 中国金茂8月签约销售金额90.77亿元 签约建筑面积410,652平方米 [5][16] - 华润置地8月总合同销售额132.0亿元 同比减少13.25% [16] - 中国海外发展以8.41亿元摘得青岛地块 楼面地价1.32万元/平方米 [16] 投资建议 - 关注具备好产品护城河的房企 如绿城中国 华润置地 [5][28] - 关注优质商业地产公司的租金稳定性 如太古地产 华润万象生活 [5][28] - 关注存量房中介业务方向 如贝壳-W [5][28]

报告信息 - 公司2025中期报告发布通知日期为2025年9月9日[2][9] 通讯渠道 - 公司通讯中英文版本已上传至公司网站及香港交易所披露易网站[2][5] 股份登记 - 股份过户登记分处地址为香港夏慤道16号远东金融中心17楼[3][6] - 股份过户登记分处查询热线为(852) 2980 1333 [5][7] - 办公时间为星期一至五上午9时到下午5时，香港公众假期除外[5][7] 非登记持有人 - 非登记持有人指股份存放于中央结算系统透过香港结算通知公司收通讯的人士或公司[9][10][11] - 非登记持有人欲电子收取通讯应联络中介并提供邮箱[4][6] 通讯接收 - 无法接收电子通知可寄表格或发邮件至指定处[3][6] - 未收到有效邮箱只能发登载通知印刷本[4][6] - 收取印刷本要求有效期至被撤销或下份中期报告刊发[11] - 继续收取印刷本需向股份过户登记分处再次提要求[11] 其他 - 公司可披露或转移个人资料给相关方[11] - 查阅及修改个人资料需书面或邮件寄至指定处[11] - 表格中英文版本不符以英文版本为准[11] - 回邮用简便回邮号码，香港投寄无需贴邮票[11][12]

报告发布 - 公司发布2025中期报告发布通知[1] - 报告中英文版可在公司网站及港交所披露易网站浏览[1][7] 报告获取 - 新股东及选印刷本股东可收到附寄报告[2] - 网站浏览报告有困难可书面申请免费印刷本[3] 通讯方式 - 可免费更改未来公司通讯收取方式[4] - 建议浏览网站版本公司通讯[5] 公司信息 - 公司股份代号为535[10] - 股份过户登记分处为卓佳证券登记有限公司[10] - 公司热线(852) 2980 1333，办公时间周一至周五9:00 - 17:00[10] 股东权益 - 股东可改通讯语言版本及方式[10] - 可查核或修改个人资料[10]

收入和利润（同比环比） - 收入增加至64.678亿元人民币，同比增长96.8%[15] - 2025年上半年收入为64.67765亿元人民币，较2024年同期的32.86864亿元增长96.8%[71] - 2025年上半年毛利润为9.31231亿元人民币，较2024年同期的5.57414亿元增长67.1%[71] - 公司2025年上半年总收入为64.68亿元人民币，较2024年同期的32.87亿元人民币增长96.8%[122] - 物业销售收入为55.91亿元人民币，较2024年同期的26.22亿元人民币增长113.2%[122] - 装修工程收入为2.47亿元人民币，较2024年同期的1073.7万元人民币大幅增长2196.0%[122] - 公司股东应占亏损10.082亿元人民币[26] - 公司截至2025年6月30日止六个月股东应占亏损为人民币10.082亿元，较上年同期亏损人民币21.791亿元减少人民币11.709亿元[28] - 2025年上半年除税后亏损为8.6709亿元人民币，较2024年同期亏损21.52232亿元收窄59.7%[71] - 2025年上半年本公司持有人应占亏损为10.08189亿元人民币，较2024年同期亏损21.79099亿元收窄53.7%[71] - 2025年上半年基本每股亏损为人民币0.0607元，较2024年同期每股亏损0.1312元收窄53.7%[71] - 公司2025年上半年净亏损为10.08189亿元人民币，相比2024年同期的21.79099亿元人民币亏损大幅收窄53.7%[157] - 公司2024年上半年净亏损为21.79亿元人民币[82] - 公司2025年上半年除税前亏损为22.98亿元人民币[118] - 集团除税前亏损为967,571千元人民币[115] - 本期间公司录得亏损10.08亿人民币，非控股股东应占溢利为1.41亿人民币[80] - 本期间全面亏损总额为7.44亿人民币[80] 成本和费用（同比环比） - 直接经营开支减少至6.085亿元人民币[17] - 财务费用下降至4.938亿元人民币，同比减少19.5%[18] - 借款利息支出减少1.12亿元人民币[18] - 公司财务费用在2025年上半年为4.94亿元人民币，相比2024年同期的6.13亿元人民币有所下降[84] - 财务费用总额为人民币6.524亿元，同比下降11.9%[135] - 关联方贷款利息为人民币3.942亿元，同比下降16.8%[135] - 物业销售成本为人民币51.892亿元，同比增长112.1%[142] - 员工福利开支总额为人民币2.901亿元，同比下降22.2%[142] - 外汇净损失为人民币9,459万元[142] - 所得税支出为人民币1.906亿元[147] - 土地增值税拨备为人民币1,535万元[147] - 递延所得税收益为人民币3.133亿元[147] 各业务线表现 - 物业发展分部收入为人民币58.373亿元，占总收入90%，较上年同期人民币26.33亿元（占比80%）增长121.7%[30][33] - 物业发展分部亏损为人民币6.862亿元，较上年同期亏损人民币20.174亿元减少人民币13.312亿元[30][33] - 物业投资及管理分部收入为人民币6.304亿元（占比10%），较上年同期人民币6.538亿元（占比20%）下降人民币2340万元或4%[31][34] - 物业发展分部收入为5,837,347千元人民币，占总收入90.2%[115] - 物业投资及管理分部收入为630,418千元人民币，占总收入9.8%[115] - 物业发展分部业绩亏损686,212千元人民币[115] - 物业投资及管理分部业绩盈利253,299千元人民币[115] - 物业管理费收入为1.42亿元人民币，较2024年同期的1.60亿元人民币下降11.2%[122] - 投资物业公允价值变动收益为人民币1.019亿元[142] - 投资物业使用权资产公允价值变动收益为7210.6万元人民币[118] 投资物业表现 - 投资物业总建筑面积324.6万平方米，同比增长2.5%[54][57] - 投资物业租金及相关服务收入11.1亿元人民币，同比下降0.6%[54][57] - 商办项目租金收入6.54亿元人民币，同比增长7.9%[55][57] - 深圳威新科技园1、2期出租率95%，3期出租率89%[55][57] - 产业园区租金收入3.64亿元人民币[59][62] - 租赁住房业务收入0.96亿元人民币，出租率94%[60][62] - 投资物业价值为198.59473亿元人民币，较2023年底的197.9932亿元略有增长[75] 资产和债务变动 - 公司现金及银行结余减少人民币5.739亿元或32%，从2024年末人民币18.213亿元降至2025年6月30日人民币12.474亿元[38][40] - 净债务增加人民币8.066亿元，从2024年末人民币177.444亿元增至2025年6月30日人民币185.51亿元[39][41] - 银行借款总额为人民币111.026亿元，年利率区间2.65%-5.28%[39][41] - 一年内到期借款为人民币139.014亿元，较2024年末人民币124.845亿元增加11.4%[42] - 美元计值借款为人民币76.286亿元，占借款总额35.8%[47] - 股东权益总额减少人民币8.88亿元，从2024年末人民币177.044亿元降至2025年6月30日人民币168.164亿元[32][35] - 公司96%的借款为浮动利率，其中65%以人民币计价[48][49] - 银行存款及现金结余减少至12.47386亿元人民币，较2023年底的18.21303亿元下降31.5%[75] - 受限制现金减少至15.3307亿元人民币，较2023年底的20.9179亿元下降26.7%[75] - 总资产减流动负债从2024年12月31日的446.44亿人民币下降至2025年6月30日的433.19亿人民币，减少13.25亿人民币（约3.0%）[78] - 流动负债总额从2024年12月31日的313.48亿人民币下降至2025年6月30日的242.92亿人民币，减少70.56亿人民币（约22.5%）[78] - 应付合营公司及联营公司款项从2024年12月31日的82.50亿人民币下降至2025年6月30日的69.77亿人民币，减少12.73亿人民币（约15.4%）[78] - 非流动负债总额从2024年12月31日的235.81亿人民币下降至2025年6月30日的230.23亿人民币，减少5.58亿人民币（约2.4%）[78] - 资产净值从2024年12月31日的210.63亿人民币下降至2025年6月30日的202.95亿人民币，减少7.67亿人民币（约3.6%）[78] - 本公司持有人应占权益从2024年12月31日的177.04亿人民币下降至2025年6月30日的168.16亿人民币，减少8.88亿人民币（约5.0%）[78] - 非控股股东权益从2024年12月31日的33.58亿人民币增加至2025年6月30日的34.79亿人民币，增加1.21亿人民币（约3.6%）[78] - 集团总资产67,611,308千元人民币[115] - 集团总负债47,315,863千元人民币[115] - 公司总资产为759.92亿元人民币，总负债为549.29亿元人民币，资产负债率为72.3%[118] - 附息银行借款总额降至人民币111.03亿元，较2024年末人民币114.40亿元减少2.9%[187] - 有抵押借款占比达89.2%，金额为人民币99.11亿元[187] - 人民币计价借款占比98.5%，金额为人民币109.39亿元[192] - 人民币16.026亿元投资物业作为借款抵押，较2024年末增加0.2%[188] - 非流动银行贷款为人民币1,772,644,000元，较2024年12月31日的人民币1,786,369,000元减少0.77%[197] 应收账款和贷款变动 - 应收账款减值损失达7.739亿元人民币[23] - 合营联营公司应收账款减值7.332亿元人民币[23] - 应收账款减值净额773,938千元人民币[115] - 应收账款减值损失大幅增加至7.73938亿元人民币，较2024年同期的2.81719亿元增长174.7%[71] - 公司应收账款减值净额在2025年上半年为7.74亿元人民币，相比2024年同期的2.82亿元人民币大幅增加[84] - 应收账款减值损失为人民币7.739亿元，同比增长174.8%[138] - 物业存货减值在2024年上半年发生，金额为2.79亿元人民币[84] - 物业存货减值损失为2.79亿元人民币[118] - 应收账款减值净损失为2.82亿元人民币[118] - 截至2025年6月30日，公司贸易应收账款为7592.4万元人民币，较2024年末的1.05947亿元人民币下降28.4%[159][163] - 贸易应收账款账龄分析显示，1个月内账龄金额为1846.8万元人民币（占比24.3%），1-3个月账龄金额为3527.5万元人民币（占比46.4%），3个月以上账龄金额为2218.1万元人民币（占比29.2%）[163] - 公司其他应收账款净额为17.71775亿元人民币，较2024年末的18.85821亿元人民币下降6.0%[165] - 公司应收贷款净额为15.89437亿元人民币，较2024年末的16.38091亿元人民币下降3.0%[165] - 应收贷款减值准备为6.33914亿元人民币，较2024年末的6.02914亿元人民币增加5.1%[165] - 应收贷款年利率范围为2.3%至20.0%，还款期为2个月至6年[169] - 有212.6861亿元人民币的应收贷款由借款人或其关联方的其他物业或租金收入作抵押[169] - 公司其他应收账款中，有1.17474亿元人民币由一家中国房地产开发公司的股权抵押，年利率8%，一年内偿还[172] - 应收贷款期末余额为人民币6.339亿元，较期初人民币6.029亿元增长5.1%[177] - 应收贷款确认减值损失人民币3100万元，较2024年全年减值损失人民币1.401亿元大幅减少77.9%[177] - 应收贷款损失率范围从1%扩大至100%，较2024年末的1%-62%显著恶化[179] - 其他应收款项损失率保持5%不变[179] - 应付贸易账款总额降至人民币42.56亿元，较2024年末人民币48.26亿元减少11.8%[183] - 三个月以上账龄应付账款为人民币8.001亿元，占比18.8%[183] 现金流变动 - 公司经营业务所得现金净额在2025年上半年为流出7097.4万元人民币，相比2024年同期的流入1.92亿元人民币大幅恶化[84] - 投资活动产生的净现金流入为3.63亿元人民币，相比去年同期的7.20亿元人民币下降49.5%[86] - 出售联营公司投资所得款项为1.47亿元人民币[86] - 出售合营公司投资所得款项为834.1万元人民币[86] - 投资物业增添/改善支出为1.73亿元人民币[86] - 融资活动产生的净现金流出为8.65亿元人民币，相比去年同期的16.08亿元人民币减少46.2%[88] - 期末现金及现金等价物为12.47亿元人民币，较期初的18.21亿元人民币减少31.5%[88] - 新增银行贷款为4.60亿元人民币[88] - 偿还银行贷款为7.94亿元人民币[88] - 已收集团公司款项为42.81亿元人民币[88] - 已付集团公司款项为45.81亿元人民币[88] - 公司资本开支为3.05亿元人民币，主要用于投资物业的增添[118][119] 合营联营公司表现 - 合营联营公司分占亏损1.282亿元人民币[25] - 公司应占合营公司盈亏在2025年上半年为盈利1.50亿元人民币，相比2024年同期的盈利11.69亿元人民币大幅下降[84] 土地储备和项目发展 - 公司土地储备为1157万平方米，较2024年12月底下降7.6%[52][56] - 发展中物业价值大幅减少至54.9229亿元人民币，较2023年底的129.81354亿元下降57.7%[75] - 公司待出售物业在2025年上半年减少51.52亿元人民币，相比2024年同期的减少24.22亿元人民币规模更大[84] - 公司应付贸易账款、预收款项、应计提账项及其他应付账款在2025年上半年减少59.22亿元人民币，相比2024年同期的减少13.94亿元人民币规模显著扩大[84] 管理层讨论和指引 - 公司预计房地产行业将在政策支持下逐步复苏[66][67][68] - 公司聚焦核心一二线城市项目开发[66][68] 其他收入及收益 - 其他收入及收益减少至1.957亿元人民币，同比下降44.8%[16] 客户地区分布 - 超过90%的收入来自中国大陆客户[109] 股息和股本 - 公司宣派2023年末期股息，金额为17,112千元人民币[82] - 公司于本期间支付非控股股东股息198.2万人民币[80] - 法定股本为40亿股，每股面值港币0.10元，总额港币4,000,000千元[199] - 已发行及缴足股本为16,613,686,827股，总额港币1,661,369千元[199] - 已发行股本等值人民币1,505,164千元[199] 财务协定承诺 - 银行贷款须遵守财务比率协定承诺，若违反将转为按要求偿还[197] - 协定承诺每半年于6月30日及12月31日进行测试，公司均已遵守[197]

月度销售表现 - 2025年8月公司实现合约销售总额6.08亿元人民币[1] - 当月合约销售总面积达48100平方米[1] - 销售均价为每平方米12600元人民币[1] 累计销售表现 - 2025年1-8月累计合约销售总额达75.88亿元人民币[1] - 累计销售总面积达59.08万平方米[1]

公司财务表现 - 新鸿基地产2025财年收入797.21亿港元同比增长11.5% 净利润192.77亿港元同比增长1.2% [2] - 信利国际前8月营业净额110.11亿港元同比减少5.5% 8月单月营业净额14.45亿港元同比减少6.5% [2] 房地产销售数据 - 中国海外发展前8月合约销售额1503.31亿元同比下跌16.5% 8月单月销售额183.3亿元同比下跌0.7% [5] - 融创中国前8月合同销售金额304.7亿元同比减少13% 8月单月销售金额53.9亿元同比减少26.7% [5] - 中国海外宏洋前8月合约销售额207.83亿元同比下跌10.6% 8月单月销售额21.33亿元同比增长6.1% [5] - 金地商置前8月合约销售总额75.88亿元同比减少39% 8月单月销售总额6.08亿元同比减少52.9% [5] - 弘阳地产前8月合约销售金额35.06亿元同比减少42.2% 8月单月销售金额2.99亿元同比减少48.5% [5] - 融信中国前8月合约销售额27亿元同比下降46.4% 8月单月合约销售额1.3亿元同比下降87.9% [5] 资本运作与投资 - 建设银行旗下建信金租拟向建信航运航空增资30亿元 [3] - 兴证国际附属认购总额1.74亿港元的基金参与份额 [4] - 康龙化成股东信中康成减持计划实施完毕累计减持2667.29万股 [6] - 中国石油化工股份注销6762.4万股已回购股份 [6] 研发进展 - 恒瑞医药RSS0393软膏获批开展临床试验针对特应性皮炎 [4] - 恒瑞医药HRS-4729注射液获批开展临床试验为GLP-1R/GIPR/GCGR三激动剂 [4] 股份回购 - 汇丰控股斥资约2亿港元回购201万股回购价98.75-100.3港元 [5] - 美的集团斥资约2584.9万港元回购31万股回购价83.3-83.5港元 [5] - 恒生银行斥资约2379.9万港元回购21万股回购价112.9-113.7港元 [5] - 美高梅中国斥资约1568.7万港元回购100万股回购价15.58-15.97港元 [5]

月度销售表现 - 2025年8月合约销售总额6.08亿元人民币[1] - 当月合约销售总面积48,100平方米[1] - 销售均价为每平方米12,600元人民币[1] 累计销售表现 - 2025年1月至8月累计合约销售总额75.88亿元人民币[1] - 累计销售总面积590,800平方米[1]

公司销售业绩 - 8月合同销售总额6.08亿元[1] - 合同销售总面积4.81万平方米[1] - 销售均价1.26万元/平方米[1]

公司2025年8月合约销售总额约人民币6.08亿元 同比减少52.87% [1] - 公司2025年8月合约销售总面积约4.81万平方米 [1] - 公司2025年8月销售均价为每平方米约人民币12,600元 [1] 累计销售表现 - 公司2025年1月至8月累计合约销售总额约人民币75.88亿元 同比减少38.97% [1] - 公司2025年1月至8月累计销售总面积约59.08万平方米 [1]

公司销售表现 - 2025年8月合约销售总额约人民币6.08亿元 同比大幅减少52.87% [1] - 2025年8月合约销售总面积约4.81万平方米 销售均价为每平方米约人民币12,600元 [1] - 2025年1月至8月累计合约销售总额约人民币75.88亿元 同比减少38.97% [1] - 2025年1月至8月累计销售总面积约59.08万平方米 [1]