交易概述 - 中国金茂间接全资附属公司苏州腾茂收购苏州淳茂持有的上海洮茂49%股权 [1] - 交易总对价约为21.37亿元人民币 [1] - 交易完成后上海洮茂将成为公司间接全资附属公司 [1] 交易结构 - 交易主体为苏州腾茂（收购方）与苏州淳茂（出售方） [1] - 标的资产为上海洮茂49%股权 [1] - 通过股权转让协议形式完成交易 [1] 股权关系变动 - 交易前上海洮茂由苏州腾茂持股51%、苏州淳茂持股49% [1] - 交易后上海洮茂股权结构变为100%由苏州腾茂持有 [1] - 实现对中国金茂体系内项目公司的完全控制 [1]

交易概述 - 公司间接全资附属公司北京亦城获嘉兴投资指定为继任的优先收购权人，并于2025年1月22日向华福证券发出优先收购权行权通知，拟行权价格为不超过人民币13.23亿元 [1] - 2025年5月16日，北京亦城与华福证券订立标的资产转让协议，决定行使对标的资产的优先收购权，总对价为人民币13.23亿元 [1] - 标的资产包括华福证券(代表专项计划)持有的标的股权和标的债权(含标的物业)，交易完成后将由公司间接全资持有 [1] 标的资产详情 - 标的股权为鼎茂置业的100%股权 [2] - 标的债权为计划管理人对鼎茂置业享有的债权本金人民币7.50亿元 [2] - 标的物业为鼎茂置业100%持有的金茂广场北塔写字楼物业，位于中国湖南省长沙市湘江新区，可出租面积约为94,395.55平方米，作办公用途 [2] 历史交易背景 - 2022年6月10日，公司间接联属公司鼎茂置业和嘉兴投资与华福证券订立股权转让协议和债权转让及债权债务确认协议 [2] - 2022年6月30日筹备成立金茂华福-长沙金茂广场北塔二期绿色资产支持专项计划(碳中和)，将标的物业证券化，为集团运营和业务发展筹集资金 [2] - 资产支持证券代表专项计划权益的相应份额，为华福证券依据标的资产向投资者发行的受益凭证 [2]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年收入为590.53亿人民币，2023年为724.036亿人民币，同比下降18%[17] - 2024年毛利为85.969亿人民币，2023年为90.215亿人民币，同比下降5%[17] - 2024年公司所有者应占溢利为10.648亿人民币，2023年为 - 68.966亿人民币，同比增长115%[17] - 2024年资产总额为4092.564亿人民币，2023年为4071.192亿人民币，同比增长1%[17] - 2024年公司所有者应占权益为535.751亿人民币，2023年为392.913亿人民币，同比增长36%[17] - 2024年股息每股3.0港仙，2023年每股1.5港仙，同比增长100%[17] 城市运营与物业开发业务数据关键指标变化 - 2024年城市运营与物业开发签约销售额为982.55亿人民币，2023年为1412亿人民币[8] - 2024年公司签约销售额约983亿元，排名12位[25] - 2024年公司城市及物业开发销售规模排名行业第12位，较2023年提升1位[57] 商务租赁与零售商业务数据关键指标变化 - 2024年商务租赁与零售商业务租金收入为16.973亿人民币，2023年为18.023亿人民币[8] 酒店经营业务数据关键指标变化 - 2024年酒店经营收入为16.986亿人民币，2023年为20.804亿人民币[8] 金茂服务业务数据关键指标变化 - 2024年金茂服务经营收入为29.66亿人民币，2023年为27.044亿人民币[10] 公司业务战略与发展 - 公司坚持“深耕聚焦、提質增效”战略主旨，以“盘活存量、做优增量”为重要工作[24] - 公司以“奋进计划”为统领，落实四个极致、推动三大创标[24] - 公司制定“一核·三聚焦”业务战略，第二曲线稳步发展[25] 公司项目交付情况 - 2024年公司确保3.7万套房屋按期交付[26] - 2024年公司房屋交付满意度升至90.26分[28] 公司组织管理 - 公司推动组织优化，加强优胜劣汰，强化全员经营思维[26] 公司荣誉与认可 - 公司入选“央企ESG•先锋100指数”，获国际三大权威机构和国内监管机构认可[28] - 2024年公司获“年度杰出社会责任企业”金桥奖[31] 金茂服务荣誉 - 金茂服务获中物智库“2024中国物业服务综合实力百强企业TOP13”等多项奖项[39] - 金茂服务获亿翰智库“2024中国物业服务办公物业服务样本标杆企业”等奖项[40] - 金茂服务4月获中国指数研究院“2024中国物业服务百强企业”等奖项[42] - 金茂服务5月获克而瑞物管“2024中国物业企业服务力百强企业”等多项奖项[42] - 金茂服务8月获克而瑞集团“2024年全国房地产行业十大卓越品质企业（物业）”奖项[42] 其他业务荣誉 - 长沙金茂大厦1月获绿建WELL金级、LEED金级认证[35] - 金茂酒店商业2月获CGLA 2024金灯奖总部卓越管理大奖[35] - 金茂绿建1月自主开发3款产品获TÜV证书[46] - 金茂绿建6月光伏产品“羲和光聚”轻质光伏组件获“2024杰出绿色创新产品奖”[46] 公司项目情况 - 公司持有城市运营、物业开发等项目数量为397个，未交付面积约7796万平方米[50] - 公司项目总计397个，未交付面积达77955407平方米，分布于华北、华南、华中、西南、华东等地区[51][52] 公司融资情况 - 2024年2月公司发行第三期金茂大厦CMBS 34.99亿元，票面利率3.20%[58] - 2024年6月公司发行银行间市场中期票据30亿元，票面利率2.80%[58] - 2024年8月公司发行银行间市场中期票据20亿元，票面利率2.8%[58] 房地产市场整体情况 - 2024年新建商品房销售面积较上年下降12.9%，销售额较上年下降17.1%[54] - 2024年百強房企全年累计销售操盘规模同比降低28.1%[55] - 2024年TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低39.3%[55] - 2024年TOP30房企销售操盘金额门槛同比降低30%[55] - 2024年TOP50房企销售操盘金额门槛同比降低34.1%[55] 公司商业租赁及零售商业运营项目情况 - 公司主要商业租赁及零售商业运营项目物业面积合计794,373平方米，如北京凯晨世贸中心建筑面积194,530平方米，物业面积111,313平方米，公司所占权益100%[59] 公司酒店经营项目情况 - 公司酒店经营项目建筑面积合计632,401平方米，客房数合计4,047间，如上海金茂君悦大酒店建筑面积76,013平方米，客房数548间，公司所占权益100%[61] 公司住宅及综合体项目情况 - 北京西山金茂府项目可售面积209,849平方米，为住宅项目，公司所占权益100%，竣工日期为2023年[62] - 上海静安天悦项目可售面积294,353平方米，为住宅项目，公司所占权益35%，竣工日期为2025年[62] - 广州保利珑玥公馆项目可售面积429,545平方米，为住宅项目，公司所占权益25%，竣工日期为2025年[62] - 长沙国际社区项目可售面积405,871平方米，为住宅项目，公司所占权益65%，竣工日期为2026年[62] - 南京华润置地‧瑞府项目可售面积688,592平方米，为综合体项目，公司所占权益28%，竣工日期为2031年[62] - 重庆学樘金茂悦项目可售面积273,460平方米，为住宅项目，公司所占权益100%，竣工日期为2027年[64] - 青岛大云谷崂山金茂府一批地可售面积931,702平方米，为综合体项目，公司所占权益60%，竣工日期为2026年[64] - 杭州富春金茂星外滩项目可售面积956,826平方米，为综合体项目，公司所占权益60%，竣工日期为2026年[64] - 株洲‧金茂悅項目可售面積614,953平方米，公司權益佔比100%，2024年竣工[65] - 蘇州常熟金茂智慧科學城項目可售面積744,769平方米，公司權益佔比54.1%及100%，2029年竣工[65] - 武漢方島智慧科學城項目可售面積1,617,054平方米，公司權益佔比100%，2028年竣工[67] - 丹陽眼鏡城項目可售面積708,342平方米，公司權益佔比100%，2026年竣工[70] - 上海•潤雲金茂府項目可售面積487,119平方米，公司權益佔比29%，2026年竣工[71] - 天津工業大學4號地項目可售面積289,235平方米，公司權益佔比100%，2026年竣工[71] - 上東金茂智慧科學城五批地項目可售面積193,079平方米，公司權益佔比100%，2026年竣工[71] - 西安•金茂璞逸曲江項目（2024年獲取）可售面積144,928平方米，公司權益佔比30%，2025年竣工[71] - 西安•曲江金茂府項目可售面積143,603平方米，公司權益佔比100%，2026年竣工[71] - 長沙•湘江金茂府項目可售面積53,242平方米，公司權益佔比100%，2027年竣工[71] - 济南•保利金茂瑯譽可售面积50,264平方米，集团权益占比50%，竣工日期2026年[73] - 嘉善上海之窗智慧科学城2019 - 15号地块可售面积90,635平方米，集团权益占比30%，竣工日期2027年[73] - 南京•东山金茂晓棠可售面积82,272平方米，集团权益占比80%，竣工日期2026年[73] - 三亚•金茂•天鹭满湾可售面积63,820平方米，集团权益占比70%，竣工日期2026年[73] - 郑州市郑东新区北龙湖E1地块可售面积107,243平方米，集团权益占比100%，竣工日期2026年[73] - 重庆•金茂璞印金开可售面积29,017平方米，集团权益占比34%，竣工日期2025年[73] 公司项目销售及业绩表现 - 2024年12月天津上东金茂智慧科学城竞得两地块合计占地130.42亩，2024年度获天津市东丽区销冠[82] - 青岛金茂中欧国际城总占地约2,500亩，规划总建面400万平方米，回顧期内单盘业绩和网签均位列青岛市高新区第一[85][86] - 温州鳌江国际新城总占地面积约1,972亩（约合131万平方米），总建筑面积约105万平方米，回顧期内销售套数、面积、金额位列温州南部副中心榜首[89] - 上海张江金茂府总用地面积约6万平方米，回顧期内首开认购率超100%[100] - 杭州上城金茂府四次开盘全部售罄，去化率达100%[103] - 南京首开桃园金茂府三次开盘全部售罄，网签率100%，24年1 - 9月700万以上高端住宅成交套数排行居首[106] - 南京秦淮金茂府在南京市商住项目销售金额排行中位列TOP7[108] - 南京东山金茂晓棠2024年南京单次开盘去化套数排名位列TOP1[111] - 武汉方岛金茂晓棠首开售罄，8 - 11月销售套数TOP1[113] - 西安科技路金茂府在板块内精装改善项目中认购套数、签约额和销售面积居三冠王[116] - 西安金茂璞逸曲江七开七罄，西安市600万以上产品全年销售业绩TOP1[119] - 西安大明宫金茂府在大明宫板块500万以上认购套数TOP1[122] - 太原长风金茂悦销售业绩排名太原市TOP1[124] - 天津体北金茂府销售业绩持续霸榜天津金额销冠，650万以上市场占比超50%[127] - 佛山滨江金茂悦在佛山市销售套数排名第8，连续12个月蝉联赛山片区成交面积和成交套数双冠王[133] 公司写字楼出租率情况 - 2024年北京凯晨世贸中心写字楼出租率为96.8%，2023年为99.2%[137] - 2024年北京西城金茂中心写字楼出租率为94.0%，2023年为85.9%[137] - 2024年上海金茂大厦写字楼出租率为83.5%，2023年为87.6%[137] - 2024年南京玄武湖金茂广场一期写字楼出租率为86.0%，2023年为64.8%[137] 公司商业项目运营情况 - 上海J•LIFE项目出租率基本实现满租状态，获2024年度「年度美馔地标奖」等荣誉[148] - 南京金茂览秀城稳居多个线上销售渠道的鼓楼区商场排行榜top1[150] - 2024年3月，以长沙金茂览秀城为底层资产的华夏金茂商业REIT在上海证券交易所正式上市[153] - 青岛金茂湾购物中心为周边10万常住人群提供服务，“醉美橘子海”IP成旅游网红打卡地[156] - 佛山滨江金茂悦开展社群活动超900场[133] - 张家港览秀城总体量约20万平方米，于2022年12月开业[162] - 宁波金茂汇于2024年7月开业，开业期间销售与客流达市场与体系内双顶峰[171] 公司酒店运营策略 - 2024年酒店市场承压，公司聚焦酒店业绩增长优化运营策略[174] 公司酒店经营数据 - 上海金茂君悦大酒店平均房价1283元，平均入住率84.8%，平均可出租客房收入1087元[175] - 三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店平均房价1932元，平均入住率70.5%，平均可出租客房收入1363元[175] - 深圳JW万豪酒店平均房价1103元，平均入住率84.8%，平均可出租客房收入935元[175] - 南京威斯汀大酒店平均房价766元，平均入住率83.0%，平均可出租客房收入636元[175] - 崇明金茂凯悦酒店平均房价598元，平均入住率35.9%，平均可出租客房收入215元[175] - 北京金茂万丽酒店平均房价1313元，平均入住率86.7%，平均可出租客房收入1138元[175] - 丽江金茂酒店平均房价1069元，平均入住率59.8%，平均可出租客房收入639元[175] - 上海金茂君悦大酒店平均房价1314元，平均入住率82.5%，平均可出租客房收入1084元[176] - 金茂三亚亚龙湾希尔顿大酒店平均房价1367元，平均入住率85.1%，平均可出租客房收入1163元，该酒店已在2024年12月出售[176] - 金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店平均房价2338元，平均入住率70.9%，平均可出租客房收入1656元[176] - 金茂深圳JW万豪酒店平均房价1160元，平均入住率83.1%，平均可出租客房收入964元[176] - 南京金茂威斯汀大酒店平均房价811元，平均入住率80.7%，平均可出租

纪要涉及的行业和公司 - 行业：地产行业 - 公司：中国经贸 纪要提到的核心观点和论据 公司业绩表现 - 2014 年销售额达 933 亿，排名 12 位，较去年上升 5 位，位居行业第一梯队；回款 970 亿，回款率达 99%；剔除其他业态，住宅平均套面积达 2.2 万平米 [2] - 2020 年收入约 591 亿，剔除投资业务供应之损利的供应战利润约 3.3 亿；利润开发占比 83%；未开发毛利率 11%，综合毛利率 15%，较去年提升 3.5% [6] - 2025 年预计收入规模将有 10%以上增长，约达 700 亿 [18] 销售与土地投资 - 销售分布上，90%由一二线城市贡献，68%由华北及华东区贡献，前 10 城市贡献高达 61% [2] - 2025 年前两个月总土地投资款 189 亿，全领域约 129 亿，核心城市投资占比进一步提升，2024 年以来北京及上海投资占比达七成 [3] - 截至 20 年底，未收获值约 2800 亿，87%在一二线城市，63%集中在华东及华北区域 [3] - 2024 年总权益投资 202 亿，2025 年目标权益投资 300 亿，实际落地视市场和土地供应情况而定 [10] - 投资聚焦 16 个左右高能级城市，分为战略城市（北京、上海）和机会型城市，内部投资基准为内部收益率 15%，销售净利率 12% [10][11] 运营与管理优化 - 持续推动运营创标，首开提速、股东回正现金流周期及经营回正现金流周期较同期大幅提升 [4] - 推动组织优化，开发单位从 23 年的 22 个城市降至 20 年的 18 个城市，2025 年预计达 14 个管理主体，管理架构从三级调至二级，撤销区域公司 [4] - 强化费用管理，三费大幅下降，2025 年在 2021 年下降基础上继续下降 10 个点以上 [4] 财务策略与融资 - 保持稳健财务策略，2024 年底一年内到期债务仅占 18%，外币债务仅占 25%，去年新增境内外债务成本 3.39%，境内 2.87% [5] - 三条红线维持绿档，融资渠道通畅，去年发行中票、公司债、CMDS 利率低，开发贷维持在银行资历下限 [5] 经贸服务 - 营收及利润稳定增长，去年代表面积突破 1.8%，效率和经营性现金流量进一步优化改善 [5] - 去年收购胜瑞物业，业态、合约面积及代表面积进一步扩张 [5] 行业阶段与公司策略 - 地产行业走出困境需三个阶段，中国经贸已实现第一阶段“保安全、防风险、活下去”，未来三年总体业绩指引稳中有升，极致做优增量，加快存量处置 [8] - 若未来两三年解决 80%存量问题，公司有望处于行业标杆地位 [9] 合作拿地 - 与头部企业建立沟通协调机制，在上海与华润、招商，在北京与保利，在成都与越秀等合作，可变竞争为协作，降低拿地成本，提高盈利水平，操盘过程中优势互补 [15] 市场判断 - 高能级城市土地投资机会多，如北京今年政府准备推出 60 亩中心城区土地，公司将与部分区签订战略合作协议 [19][20] - 成都地价上涨快，但公司拿地保持理性，通过政企合作获取优质资源 [22] - 高能级城市止跌回稳对行业有带动作用，预计今年年底行业基本见底 [23] 管理举措与规划 - 过去两年管理上成功的工作包括组织变革（区域与城市公司合并）、产品创标（推出辅系商店名和金玉满堂产品线）、运营创标（制定 6101224 目标并提速）、投资创标（严格把关投资地块研判）、盘活存量（降低投资或增加收益，加强低效商办物业） [25][26][27] - 未来策略包括商创标（投资、运营、产品、营销、混进、组织能力）、四集资（签约回款、资金管控、成本费用压降、利润挖取）、培育商业酒店轻资产管理能力 [30][31] 一级业务与项目 - 一二级联动模式风险受控，通过与政府重新谈判、优化规划、增加收入、控制成本等方式管理项目，如南京青龙山国际新城、长沙梅西湖国际新城二期 [33][34][35] - 上海虹口项目规划稳定，正在报规，预计 7 - 8 月开盘 [38] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 绿巴部分股权划给中化是国务院国资委决策，两家单位总体独立经营，对经贸增加兄弟单位协同机会，暂无整合指示 [41] - 集团对经贸的支持包括资金支持、产业和政府关系支持、管理机制方面的授权经营授控管理 [12][13]

核心财务表现 - 2024年总收入590.53亿元同比下降18% 毛利85.96亿元同比下降5% [3] - 公司所有者应占盈利10.64亿元同比大幅增长115% [3] - 整体毛利率提升至15% 较2023年12%增长3个百分点 [3] - 现金及现金等价物308.05亿元 总计息负债1228亿元 [3] 业务分部表现 - 城市运营与物业开发收入493.01亿元占比82% 同比下降21%但毛利率提升 [3] - 商务租赁与零售商业收入16.97亿元占比3% 同比下降6% [3] - 酒店经营收入16.98亿元占比3% 同比下降18% [3] - 金茂服务收入29.66亿元占比5% 同比增长10% [3] - 其他收入47.08亿元占比7% 同比增长8% [3] 债务结构与期限 - 一年内到期债务216.07亿元 第二年到期债务383.64亿元 [4] - 第三至五年到期债务428亿元 五年以上债务200.3亿元 [4] - 债务总额1228.01亿元 较2023年1273.79亿元有所下降 [3][4] 土地储备与项目分布 - 签约销售额983亿元 68%来自华北华东区域 90%集中于一、二线城市 [4] - 累计未售货值2800亿元 63%位于华北华东 87%位于一、二线城市 [4] - 持有项目总数397个 未交付面积7796万平方米 [4] - 全年新增22宗一、二线城市土地 [4] 战略方向 - 坚持"深耕聚焦、提质增效"战略 通过增量带动存量消化 [5] - 重点推进"盘活存量"工作 加速资金回流与结构优化 [5] - 持续"做优增量" 通过快周转实现资金快速回笼 [5]

公司签约销售额情况 - 公司2024年签约销售额为982.55亿元，2023年为1412亿元[9] - 2024年公司签约销售额约983亿元，排名第12位[25] 各业务线收入情况 - 公司2024年商务租赁与零售商运营租金收入为16.973亿元，2023年为18.023亿元[9] - 公司2024年酒店经营收入为16.986亿元，2023年为20.804亿元[9] - 金茂服务2024年经营收入为29.66亿元，2023年为27.044亿元[10] - 2024年公司收入为590.53亿元，较2023年的724.036亿元下降18%[18] - 2024年城市运营与物业开发收入493.018亿元，占总收入82%，较上年度627.819亿元减少21%[162] - 2024年商务租赁与零售商业务运营收入16.973亿元，占总收入3%，较上年度18.023亿元减少6%[162] - 2024年酒店经营收入16.986亿元，占总收入3%，较上年度20.804亿元减少18%[162] - 2024年金茂服务收入29.66亿元，占总收入5%，较上年度27.044亿元增加10%[162] - 2024年其他业务收入47.088亿元，占总收入7%，较上年度43.452亿元增加8%[162] - 2024年向外部客户销售590.53亿元，占98%，较上年度724.036亿元减少18%[162] - 2024年城市运营及物业开发销售收入约493.018亿元，占比82%，较上年降21%[166] 金茂服务规模情况 - 金茂服务总合约建筑面积约达1.3434亿平方米，总在管建筑面积约达1.0093亿平方米[10] 投资物业情况 - 公司旗下主要投资物业面积约79万平方米，旗下投资物业租金和出租率均位居同行业前列[9] 酒店业务情况 - 公司旗下有13所豪华酒店，拥有4047间客房，金茂三亚亚龙湾希尔顿大酒店于2024年12月出售[9] - 宁波金茂嘉悦酒店、青岛金茂万丽酒店和青岛金茂源宿酒店分别于2024年7月、9月和9月开业[9] - 2024年宁波金茂嘉悦酒店于7月开业，青岛金茂万丽酒店和青岛金茂源宿酒店于9月开业[153][156] 土地储备情况 - 公司2024年在北京、上海、天津等多地增加土地储备[9] - 2024年公司全年新增获取22宗一二线城市土地[24] 公司活动情况 - 公司2024年举办华夏金茂商业REIT上市仪式、新产品战略发布会等活动[12] 公司财务关键指标变化 - 2024年公司毛利为85.969亿元，较2023年的90.215亿元下降5%[18] - 2024年公司所有者应占溢利为10.648亿元，较2023年的 - 68.966亿元增长115%[18] - 2024年公司资产总额为4092.564亿元，较2023年的4071.192亿元增长1%[18] - 2024年公司所有者应占权益为535.751亿元，较2023年的392.913亿元增长36%[18] - 2024年公司每股基本盈利为5.19分，较2023年的 - 51.62分增长110%[18] - 2024年公司股息每股3.0港仙，较2023年的1.5港仙增长100%[18] - 截至2024年12月31日，公司所有者应占溢利为10.648亿元，较上年度 - 68.966亿元增加115%；扣除投资物业公平值亏损后为13.328亿元，较上年度 - 67.935亿元增加120%[160] - 截至2024年12月31日，集团收入达590.53亿元，较上年度724.036亿元减少18%[161] - 2024年销售成本约504.561亿元，整体销售毛利率为15%，较上年增3个百分点[167] - 2024年其他收入和收益约43.068亿元，与上年度基本持平[169] - 2024年销售和营销开支为22.875亿元，较上年度减23%，占总收入百分比4% [170] - 2024年管理费用为29.17亿元，较上年度降25%，占总收入百分比为5% [171] - 2024年其他费用及损失净额为20.339亿元，较上年度降63% [172] - 2024年对发展中物业及持有待售物业确认减值损失共计12.565亿元[174] - 2024年利息开支总额为68.828亿元，较上年度减16%，融资成本为25.345亿元，较上年度减16% [175] - 2024年所得税费用约为22.383亿元，较上年同期增9%，实际税率为50% [176] - 2024年公司所有者应占溢利为10.648亿元，较上年度增115%，每股基本盈利为5.19分，较上年度增110% [177][178] 房屋交付情况 - 2024年公司确保3.7万套房屋按期交付，交付满意度升至90.26分[26] 公司战略方向 - 公司将聚焦核心城市、核心地段与高端改善产品，打造金茂特色“好房子”，构建主业技术护城河[29] 公司获奖情况 - 2024年公司获“年度杰出社会责任企业”金桥奖、“2024年度ESG典范企业”等综合奖项[31][32] - 2024年长 沙金茂大厦获绿建WELL金级、LEED金级认证，北京颐和金茂府获2024缪斯铂金奖等城市运营及物业开发奖项[34] - 2024年金茂酒店商业获CGLA 2024金灯奖总部卓越管理大奖，金茂深圳JW万豪酒店获203年度深圳旅游最佳影响力酒店等酒店及商业奖项[34] - 金茂服务获中物智库“2024中国物业服务综合实力百强企业TOP13”等多项物业相关奖项[37] - 金茂绿建自主开发的3款产品历时5个月测试认证获TÜV证书[42] - 金茂绿建旗下成都项目部“金茂绿建东部新区智慧能源中心项目”获“成都市建设工程安全文明工地”称号[42] - 金茂绿建光伏产品“羲和光聚”轻质光伏组件获“2024杰出绿色创新产品奖”[42] - 金茂绿建旗下北京项目获2024年度北京市建筑（长城）精品工程奖[42] - 金茂装饰连续10年入选中国建筑装饰协会行业综合数据统计（中国建筑装饰百强企业）榜单[42] 集团项目持有情况 - 集团持有项目数量为397个，未交付面积约7796万平方米[47] 公司融资情况 - 2024年2月发行第三期金茂大厦CMBS 34.99亿元，票面利率3.20%；6月发行银行间市场中期票据30亿元，票面利率2.80%；8月发行银行间市场中期票据20亿元，票面利率2.8%[55] 市场行业情况 - 2024年新建商品房销售面积较上年下降12.9%，销售额较上年下降17.1%[51] - 百強房企2024年全年累计销售操盘规模同比降低28.1%[52] - TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低39.3%，TOP30和TOP50梯队房企门槛分别同比降低30%和34.1%[52] - 2024年仅11家规模房企全口径规模超千亿元[52] - 2024年中国商业地产市场商业营业用房开发投资额和新开工面积对比上年均下降[54] - 2024年中国酒店业总体呈下降趋势，全国酒店业平均入住率和平均房价均下滑[52] 公司城市及物业开发销售排名情况 - 公司城市及物业开发销售规模排名行业第12位，较2023年提升1位[54] 公司商业零售板块策略 - 市场行业集中度持续加剧，公司商业零售板块把握契机打造爆款产品以获市场占有率增长[55] 公司各业务板块面积及客房数情况 - 公司主要商业租赁及零售商商业运营项目的持有商业及零售商物业面积合计794,373平方米[56] - 公司酒店经营项目的建筑面积合计632,401平方米，客房数合计4,047间[58] 公司各项目可售面积、权益及竣工日期情况 - 北京西山金茂府项目可售面积209,849平方米，公司所占权益100%，竣工日期为2023年[59] - 上海静安天悦项目可售面积294,353平方米，公司所占权益35%，竣工日期为2025年[59] - 广州金茂万科都会四季项目可售面积511,603平方米，公司所占权益49%，竣工日期为2027年[59] - 南京华润置地‧瑞府项目可售面积688,592平方米，公司所占权益28%，竣工日期为2031年[59] - 重庆学樘金茂悦项目可售面积273,460平方米，公司所占权益100%，竣工日期为2027年[61] - 青岛大云谷崂山金茂府一批地可售面积931,702平方米，公司所占权益60%，竣工日期为2026年[61] - 杭州富春金茂星外滩项目可售面积956,826平方米，公司所占权益60%，竣工日期为2026年[61] - 昆明龙江金茂府项目可售面积310,905平方米，公司所占权益100%，竣工日期为2027年[61] - 株洲‧金茂悅項目可售面積614,953平方米，公司權益100%，2024年竣工[62] - 蘇州常熟金茂智慧科學城項目可售面積744,769平方米，公司權益54.1%及100%，2029年竣工[62] - 武漢方島智慧科學城項目可售面積1,617,054平方米，公司權益100%，2028年竣工[64] - 丹陽眼鏡城項目可售面積708,342平方米，公司權益100%，2026年竣工[67] - 上海•潤雲金茂府項目可售面積487,119平方米，公司權益29%，2026年竣工[68] - 天津工業大學4號地項目可售面積289,235平方米，公司權益100%，2026年竣工[68] - 上東金茂智慧科學城五批地項目可售面積193,079平方米，公司權益100%，2026年竣工[68] - 西安•金茂璞逸東方項目可售面積194,386平方米，公司權益30%，2027年竣工[68] - 煙台魯商金茂‧觀海印象項目可售面積557,706平方米，公司權益40%，2027年竣工[67] - 泰州鳳城金茂府項目可售面積615,256平方米，公司權益31%，2024年竣工[67] - 济南•保利金茂瑯譽可售面积50,264平方米，集团权益占比50%，竣工日期2026年[70] - 嘉善上海之窗智慧科学城2019 - 15号地块可售面积90,635平方米，集团权益占比30%，竣工日期2027年[70] - 南京•东山金茂晓棠可售面积82,272平方米，集团权益占比80%，竣工日期2026年[70] - 三亚•金茂•天鹭满湾可售面积63,820平方米，集团权益占比70%，竣工日期2026年[70] - 郑州市郑东新区北龙湖E1地块可售面积107,243平方米，集团权益占比100%，竣工日期2026年[70] - 重庆•金茂璞印金开可售面积29,017平方米，集团权益占比34%，竣工日期2025年[70] 公司各项目销售及业绩情况 - 2024年12月，天津上东金茂智慧科学城竞得两地块合计占地130.42亩，2024年度获天津市东丽区销冠[76] - 青岛金茂中欧国际城总占地约2,500亩，规划总建面400万平方米，回顧期内单盘业绩和网签在青岛市高新区和全市排名第一[78][79] - 温州鳌江国际新城总占地面积约1,972亩（约合131万平方米），总建筑面积约105万平方米，回顧期内销售套数、面积、金额位列温州南部副中心榜首[81] - 上海张江金茂府总用地面积约6万平方米，回顧期内首开认购率超100%[88] - 杭州上城金茂府四次开盘去化率均达100%，总用地3万平方米，总建筑面积约3.4万平方米[90] - 南京首开桃园金茂府三次开盘网签率100%，24年1 - 9月在700万以上高端住宅成交套数排行居首，总用地1.7万平方米，总建筑面积约5万平方米[92] - 南京秦淮金茂府在售B地块绿地率约35%以上，在南京市商住项目销售金额排行位列TOP7，总占地5.3万平方米[93] - 南京东山金茂晓棠首次开盘在2024年南京单次开盘去化套数排名位列TOP1，总占地约3.5万平方米，绿地率约30% [95] - 武汉方岛金茂晓棠首开售罄，蓄销四个月四次加推，持续保持武汉8 - 11月销售套数TOP1 [96] - 西安科技路金茂府在板块内精装改善项目中居认购套数、签约额和销售面积三冠王，占地约159亩，打造约2000平方米沉浸式会所[98] - 西安金茂璞逸曲江七开七罄，实现西安市600万以上产品全年销售业绩TOP1，占地约72.5亩[100] - 西安大明宫金茂府荣膺500万以上认购套数TOP1，地块西侧约300米即占地4800亩的5A级景区大明宫国家遗址公园[102] - 太原长风金茂悦销售业绩排名太原市TOP

公司经营情况 - 公司上半年生產經營安全平穩，「三道紅線」維持綠檔[6] - 行業簽約額保持穩定，新開項目實現熱銷[6] - 公司產品競爭力得到市場檢驗，核心業績指標穩中有升[6] - 公司明確了「將金茂打造成效益優良、規模適度、品質領先城市運營商」的戰略定位[6] - 公司提出「深耕聚焦、提質增效」的發展主旨及「盤活存量、做優增量」的執行方針[6] - 公司戰略方向正確、戰術執行有效，將錨定戰略目標不放鬆，堅定不移落實既定戰略部署[6] - 公司上半年实现签约人民币445.4亿元，排名第12名，保持行业稳定[10] - 在管商业项目经营业绩同比增长，经营质量持续提升[10] - 基础物管业务和建筑装饰业务外拓稳步增长，市场竞争能力持续增强[10] - 公司持续强化精細化管理，全力推進極致降本控費工作，三項費用同比明顯下降[15] - 公司上半年资金周转效率提升，以内生经营现金流支持新增投资，实现健康可持续发展[15] - 公司堅持「質在量先」的投资策略，近期獲取的土地均位於一二線核心城市，80%為府系項目[16] - 公司持續推動產品進化，上半年7府1璞首開實現「八開八捷」，創造獨立行情[16] - 公司推動「6-16-26」運營標準落地，首開週期、回正和交付週期均接近行業標桿水平[16] - 公司通過持續深化改革，推動全員意識轉型與能力轉型，實現組織精簡高效[17] - 公司在「晨星」ESG評級中獲評2024年亞太區「最高評級」企業[14] 宏观经济环境 - 上半年国内生产总值同比增长5.0%[20] - 1-6月规模以上工业增加值同比实际增长6.0%[20] - 全国固定资产投资同比增长3.9%[20] - 全国房地产开发投资同比下降10.1%[20] - 全国居民人均可支配收入同比名义增长5.4%[20] - 2024年1-6月新建商品房销售面积同比下降19.0%[22] - 2024年1-6月新建商品房销售额同比下降25.0%[22] - 北京甲级写字楼平均租金持续下降[23] - 上海写字楼平均空置率和租金持续承压[23] 公司战略与发展 - 公司全面深化"三创标"，加速组织能力迭代升级[20] - 公司在天津和青岛两个城市运营项目有助于拓展城市运营业务[27] - 公司在北京、上海、广州、成都、东莞、烟台、嘉兴、金华、南京、宁波、青岛等地拥有多个大型房地产开发项目[36][37][38] - 公司在青島、三亞、廈門、蘇州、太原、溫州、佛山、合肥、西安、長沙、重慶、汕頭、珠海、貴陽等地擁有多個大型房地產開發項目[39][40][41] - 公司在河北省雄安新区、河南省郑州市、湖北省武汉市等地开发了多个大型房地产项目[42] - 公司在江苏省、江西省、山东省等地开发了多个房地产项目，总可售面积超过1,000万平方米[42][43][44][45] - 公司2024年以来新获取了多个房地产项目，包括位于陕西省西安市、四川省成都市、山东省济南市等地的项目[45] 项目进展与业绩 - 天津上东金茂智慧科学城项目在天津市场表现突出，单盘业绩位列第六[27] - 青岛金茂中歐國際城項目在青岛高新区表现领先，单盘业绩位列第一[27] - 溫州鰲江國際新城項目總佔地面積約1,972畝(約合131萬平方米)，總建築面積約105萬平方米[28] - 金華未來科學城項目總佔地約2,760畝(約合184萬平方米)，總建築面積約225萬平方米[28] - 青島大雲谷項目總建築面積405萬平方米，地上建築面積281萬平方米[29] - 太原長風金茂悅項目銷售業績排名太原市TOP 3，是太原當之無愧的改善標桿[30] - 西安金茂璞逸曲江项目首开热销10亿元，当日转签约率90%[32] - 南京首开桃园金茂府项目96套全部售罄，创下南京市场最低中签率和近3年来最快售罄[32] - 杭州上城金茂府两次开盘全部售罄，去化率达100%[34] - 上海中环金茂府两次开盘均售罄，上半年签约额超过30亿元[34] - 上海张江金茂府首开203套认购率达110%，首开当天销售11.75亿元[34] 物业运营 - 各写字楼项目因地处核心商区且租户资质优异，出租率保持高位[48] - 公司持有的写字楼均坐落于城市核心地带或新城区，地理位置优越[49] - 北京凯晨世贸中心和北京西城金茂中心位于北京金融街商圈，上海金茂大厦位于浦东陆家嘴金融贸易区[49] - 北京凯晨世贸中心获得中国绿标三星和LEED-EB铂金级双认证，金茂大厦是中国标志性建筑[50] - 上海J•LIFE项目出租率接近满租，获得多项行业大奖[51] - 南京金茂览秀城通过产品力升级、运营创新和空间优化，上半年客流创新高[51] - 长沙金茂览秀城出租率超98%，获得

财务业绩 - 2024年上半年公司收入219.749亿元，同比下降18%[4] - 2024年上半年公司所有者应占溢利10.1亿元，同比增长133%[4] - 2024年上半年每股基本盈利7.26分，同比增长123%[4] - 截至2024年6月30日，公司资产总额4193.76亿元，较2023年末增长3%[4] - 截至2024年6月30日，公司所有者应占权益549.331亿元，较2023年末增长40%[4] - 2024年上半年城市运营及物业开发收入170.728亿元，占比75%，较2023年同期222.007亿元减少23%[90] - 商务租赁及零售商商业运营收入8.608亿元，占比4%，较2023年同期9.456亿元减少9%[90] - 酒店经营收入8.847亿元，占比4%，较2023年同期10.691亿元减少17%[90] - 金茂服务收入14.914亿元，占比7%，较2023年同期13.533亿元增加10%[90] - 其他业务收入23.816亿元，占比10%，较2023年同期20.195亿元增加18%[90] - 截至2024年6月30日止六个月销售成本约184.048亿元，整体销售毛利率为16%，与上年同期基本持平[92] - 2024年上半年城市运营及物业开发毛利率为11%，与上年同期持平[92] - 2024年上半年商务租赁及零售商业运营毛利率为78%，上年同期为83%[92] - 2024年上半年酒店经营毛利率为43%，上年同期为50%；金茂服务毛利率为25%，上年同期为26%[92] - 截至2024年6月30日止六个月其他收入和收益约14.827亿元，同比减少19%[93] - 截至2024年6月30日止六个月销售和营销开支约9.828亿元，同比减少19%[93] - 截至2024年6月30日止六个月管理费用约12.85亿元，同比下降34%[93] - 截至2024年6月30日止六个月，公司其他费用及损失净额约为5.119亿元，较上年同期的6.789亿元下降25%[94] - 2024年上半年公司对发展中物业及持有待售物业确认减值损失共计约1.6亿元[94] - 截至2024年6月30日止六个月，公司利息开支总额约为35.468亿元，较上年同期的39.58亿元减少10%[94] - 截至2024年6月30日止六个月，公司资本化的利息开支约为22.799亿元，较上年同期的25.089亿元减少9%[94] - 截至2024年6月30日止六个月，公司融资成本约为12.669亿元，较上年同期的14.491亿元减少13%[94] - 截至2024年6月30日止六个月，公司所得税费用约为3.504亿元，较上年同期的2.794亿元增长25%[95] - 投资物业由2023年12月31日的约372.992亿元降至2024年6月30日的约361.81亿元[95] - 2024年6月30日，发展中物业（流动及非流动）约为1355.019亿元，较2023年12月31日的约1307.31亿元增长4%[95] - 合营公司投资从2023年12月31日约263.955亿元增至2024年6月30日约283.31亿元[96] - 联营公司投资从2023年12月31日约224.926亿元增至2024年6月30日约228.221亿元[96] - 持作出售物业从2023年12月31日约270.309亿元增至2024年6月30日约287.791亿元[96] - 发展中土地在2024年6月30日约为270.552亿元，较2023年12月31日增加10.002亿元[96] - 应收贸易款在2024年6月30日约为48.164亿元，较2023年12月31日增加9% [96] - 预付款项等资产在2024年6月30日约为338.077亿元，较2023年12月31日减少8% [97] - 商誉在2024年6月30日约为4.799亿元，2023年12月31日为2.491亿元[97] - 应付贸易账款及票据在2024年6月30日约为267.158亿元，较2023年12月31日减少15% [97] - 其他应付款项和应计款项在2024年6月30日约为762.512亿元，较2023年12月31日增加2% [97] - 计息银行贷款和其他借款在2024年6月30日约为1294.252亿元，较2023年12月31日增加2% [97] - 2024年6月30日净债务为90464.9百万元，2023年12月31日为89543.3百万元；债务与调整后资本比率从2023年的73%升至2024年的76%[101] - 2024年6月30日现金和现金等价物约为33750.7百万元，2023年12月31日约为30920.0百万元[102][104] - 2024年6月30日计息银行贷款及其他借款合共约129425.2百万元，2023年12月31日约为127379.3百万元[102][104] - 2024年6月30日一年内须偿还的计息银行贷款及其他借款约为19349.3百万元，2023年12月31日为23862.4百万元[105] - 2024年6月30日银行信贷额度约为154432.6百万元，已动用约75078.9百万元[106] - 截至2024年6月30日止六个月现金流入净额约为2829.6百万元[106] - 2024年上半年经营活动现金流出净额约为3683.2百万元[106] - 2024年上半年投资活动现金流出净额约为4191.2百万元[106] - 2024年上半年筹资活动现金流入净额约为10704.0百万元[106] - 2024年上半年公司收入为219.75亿元，2023年同期为268.41亿元[145] - 2024年上半年公司毛利为35.70亿元，2023年同期为44.44亿元[145] - 2024年上半年公司税前利润为21.89亿元，2023年同期为20.54亿元[145] - 2024年上半年公司本期利润为18.39亿元，2023年同期为17.74亿元[145] - 2024年上半年母公司所有者应占利润为10.10亿元，2023年同期为4.33亿元[145] - 2024年上半年基本及摊薄每股盈利为7.26分，2023年同期为3.25分[145] - 2024年上半年其他全面亏损为2.50亿元，2023年同期为14.04亿元[147] - 2024年上半年全面收益总额为15.89亿元，2023年同期为3.70亿元[147] - 2024年上半年母公司所有者应占全面收益为7.13亿元，2023年同期亏损10.07亿元[147] - 2024年6月30日非流动资产总额为224,156,932千元，2023年12月31日为219,967,817千元[149] - 2024年6月30日流动资产总额为195,219,037千元，2023年12月31日为187,151,384千元[149] - 2024年6月30日流动负债总额为167,624,659千元，2023年12月31日为176,090,404千元[150][151] - 2024年6月30日流动资产净额为27,594,378千元，2023年12月31日为11,060,980千元[151] - 2024年6月30日总资產减流动负债为251,751,310千元，2023年12月31日为231,028,797千元[151] - 2024年6月30日非流动负债总额为134,921,714千元，2023年12月31日为121,191,680千元[151] - 2024年6月30日净资产为116,829,596千元，2023年12月31日为109,837,117千元[151] - 2024年6月30日母公司所有者应占权益为54,933,085千元，2023年12月31日为39,291,296千元[152] - 2024年6月30日非控制权权益为61,896,511千元，2023年12月31日为70,545,821千元[152] - 2024年6月30日权益总额为116,829,596千元，2023年12月31日为109,837,117千元[152] - 2024年1月1日公司权益相关数据：法定资本3100991千元、永续资本工具70545821千元等[154] - 本期利润为1010044千元[154] - 本期其他全面收益（损失）中，外币报表折算差额为 - 297514千元[154] - 本期全面收益（损失）总额为1589191千元[154] - 发行永续资本工具金额为15000000千元[154] - 赎回永续资本工具金额为9000000千元[154] - 永续资本工具分配金额为303600千元[154] - 收购子公司金额为608769千元[154] - 向非控制股东偿还资本为1078046千元[154] - 2024年6月30日储备账目构成综合储备为12985702000元[154] - 本期利润为432,880千元人民币[156] - 2023年1月1日至本期其他全面收益为20,745,682千元人民币[156] - 换算境外业务产生的汇兑差异为 - 1,472,860千元人民币[156] - 现金流量套期净损失为31,045千元人民币[156] - 物业重估收益（税后）为1,479千元人民币[156] - 本期全面收益总额为369,972千元人民币[156] - 已宣派2022年末期股息为 - 245,156千元人民币[156] - 收购子公司金额为3,536,117千元人民币[156] - 出售子公司金额为 - 649,749千元人民币[156] - 2023年6月30日合并权益总计为113,449,282千元人民币[156] - 2024年上半年税前利润为21.89227亿元，2023年同期为20.53655亿元[158] - 2024年上半年经营业务所用现金为18.73881亿元，2023年同期所得现金为32.30764亿元[160] - 2024年上半年经营活动现金流量净额为-36.83233亿元，2023年同期为25.7092亿元[160] - 2024年上半年发展中物业增加232.03536亿元，2023年同期增加145.16381亿元[160] - 2024年上半年持作出售物业减少152.65271亿元，2023年同期减少188.09619亿元[160] - 2024年上半年投资活动现金流量净额为-41.9122亿元，2023年同期为9555.3万元[162] - 2024年上半年购入物业、厂房及设备项目支出2.08963亿元，2023年同期为3.41971亿元[162] - 2024年上半年收購子公司支出3.79869亿元，2023年同期为14.05761亿元[162] - 2024年上半年出售子公司所得为-7.92438亿元，2023年同期为5.94412亿元[162] - 2024年上半年于合营公司的投资为19.18068亿元，2023年同期为14.76774亿元[162] - 2024年上半年发行永续资本工具扣除发行费用后为1.5亿人民币，2023年同期为0[164] - 2024年上半年赎回永续资本工具为8000万人民币，2023年同期为3456550人民币[164] - 2024年上半年新增银行贷款和其他借款为2.3388441亿人民币，2023年同期为4.8385803亿人民币[164] - 2024年上半年偿还银行贷款和其他借款为1.6420213亿人民币，2023年同期为4.8890743亿人民币[164] - 2024年上半年筹资活动所得现金流量净额为1.0704049亿人民币，2023

会议主要讨论的核心内容 - 公司2300亿的投资资金主要是货值概念,不会在某一年集中投入,而是分新盘和老盘投入[1] - 公司近几年每年大约会投资200亿用于拿地[1][2] - 公司对新增拿地的利润率要求在10%以上[2] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **参考者提问** - 公司近几年进行了多少减值[18][19] **领导回答** - 公司近几年进行了一百多亿的减值,但未来不会有大规模的减值[18][19] 问题2 **参考者提问** - 公司目前的未收货值和负债占比情况[25][26] **领导回答** - 公司去年年底未收货值约3500亿,主要为住宅,负债占比在60%左右[25][26] - 今年公司预计权益比例会有所提高,在60%-65%之间[26] 问题3 **参考者提问** - 公司未来银行借款规模的预期[27][28] **领导回答** - 公司境内银行借款规模较为稳定,在200多亿左右,主要为开发贷和经营贷[27][28] - 境外银行借款和债券融资规模有所下降,未来会继续优化债务结构[27][28]

会议主要讨论的核心内容 - 公司2300亿的投资资金主要是货值概念,不会在某一年集中投入,而是分新盘和老盘投入[1] - 公司近几年每年大概会维持200亿左右的投资力度[1][2] - 公司对新增拿地的利润率要求是10%以上[2] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **参考者提问** - 公司去年主要做了哪些内部结构的调整以及在新管理层上任之后内部激励考核是否有什么变化[3][4][5][6][7] **领导回答** - 公司去年下半年进行了组织结构调整,包括战略业务聚焦、业务板块整合、城市公司整合等[3][4][5] - 新管理层上任后,公司更加关注经营质量,在考核绩效、激励计划等方面进行了精细化调整[4][5][6] - 公司与中化集团的关系更加紧密,集团在业务资源、资金支持等方面给予了大力支持[6][7] 问题2 **参考者提问** - 中化和管理层是否有进一步增持的计划,以及今年中化是否会继续以古代新[6][7] **领导回答** - 中化集团对公司的态度一直很支持,未来如果有需要,集团会继续以股权方式支持公司[6][7] - 管理层增持是根据市场变化和公司需要而进行的,未来如果有需要也会继续增持[6][7] - 以古代新是公司的长期计划,集团会继续支持[6][7] 问题3 **参考者提问** - 公司目前的城市运营再谈判情况如何,政府是否有动力和资金来配合[8][9] **领导回答** - 公司与政府是利益共同体,在城市运营再谈判中取得了一些突破性进展[8][9] - 政府也有意愿通过项目调整等方式帮助企业获得更优商务条件[8][9] - 双方在利益共享的基础上,正在积极探讨解决方案[8][9] 其他补充 - 公司近几年累计计提了100多亿的减值,未来不会有大规模的减值[18][19] - 公司正在通过减资分红等方式,逐步降低境外债务规模,未来会更多依赖境内融资[19][20][21][22][23] - 公司今年一到五月的投资规模相对较少,全年预算在200亿左右[14][15] - 公司今年有两块一级土地开发项目,主要由外部公司拿地[26][27] - 公司境内银行贷款规模较为稳定,在280亿左右,其中经营贷和CMBS占比较高[27][28]