创始人王石罕见发声 - 74岁的万科创始人王石发布长文表达对公司的关切，表示正尝试与决策层建立联系以保障平稳过渡[1] - 王石强调对万科的责任感："万科是我创建的，制度是我建立的，团队是我培养的，接班人是我选择的"[1] - 王石2023年主动放弃千万退休金与公司共克时艰[6] 万科发展历程与现状 - 1984年王石创办万科，最初从事玉米饲料和电器进出口贸易，1988年进军房地产[2] - 1998年万科成为中国最大房地产上市公司，1999年王石卸任总经理[3] - 2017年王石交棒董事长职务，被委任为董事会名誉主席[5] - 目前万科面临1582.8亿元短债，2025年将迎来偿债高峰[7] 行业专家观点 - 专家认为王石发声有助于厘清治理架构问题，作为精神领袖可团结管理层解决历史遗留问题[9] - 王石作为名誉主席可协助资金资源对接、发展战略规划，凭借丰富危机应对经验提供支持[10] - 解决债务问题的关键在于恢复企业造血功能，需通过优质项目带动现金流和利润增长[10] 王石近年动向 - 2017年创办深石集团，业务涉及碳中和解决方案、运动健康、绿色企业出海[6] - 2018年成立"深潜"公司，以赛艇运动为特色开展培训和赛事业务[6]

公司现状与挑战 - 万科正经历房地产行业深度调整期的前所未有的挑战 [2] - 2024年公司营收3431.76亿元同比下降26.32% 归属于上市公司股东的净利润亏损494.78亿元 为1991年A股上市以来首次年度亏损 [7] - 亏损主因包括开发业务结算规模和毛利率下降 新增信用减值和存货跌价准备 非主业财务投资亏损 资产交易价格低于账面值 [7] 创始人王石的角色 - 王石表示正尝试与万科决策层建立联系 为平稳过渡和保护投资者/员工福祉尽力 [2] - 王石强调作为创始人仍对万科负有责任 2017年退休后2023年主动放弃千万元级退休金与公司共患难 [4] - 王石澄清未从1988-2020年企业股分红中获利 目前仍担任董事会名誉主席 [4] 管理层变动与国资介入 - 2025年1月郁亮等辞任 深圳国资背景的辛杰接任董事会主席 法定代表人变更 [6] - 2025年2月多位高管人事任命涉及战略投资/财务/法务等核心部门 开启全面"大换血" [6] - 深铁集团作为第一大股东提供118.52亿元借款 包括2月28亿元/42亿元 4月33亿元 5月15.52亿元 并以万物云股票作质押 [6] 近期经营与财务表现 - 2025年一季度交付1.04万套房 销售金额349.2亿元 回款率超100% [7] - 一季度新增融资139亿元 综合成本3.39%同比下降21个基点 偿还98.9亿元公开债务 [7] - 5月28日万科A股价微涨0.3%至6.69元/股 总市值798.2亿元 [7] 行业与公司前景 - 分析认为万科需平衡深铁集团资源支持与市场化基因延续 [8] - 王石角色被解读为协助实现"平稳过渡"的关键纽带 [8]

王石与万科的关系 - 王石表示正在尝试与万科决策层建立畅通联系，为公司的平稳过渡尽所能 [1] - 王石回顾了创建万科、建立制度、培养团队和选择接班人的历程，强调对万科的责任 [1] - 王石提到1983年创业、1984年创建万科、1988年股改、2020年放弃个人股权等关键事件 [1] 王石的职务变动 - 王石于2017年6月21日正式退休，卸任万科董事会主席职务，之后担任名誉主席 [1][2] - 2017年万科公告新一届董事会方案，王石不再被提名，将接力棒交给郁亮团队 [2] - 王石退休后仍可从万科领取1000万退休金，但在2023年主动放弃以支持公司 [2][3] 王石的退休后动向 - 退休后创办深石集团，成立以赛艇为主的"深潜运动健康"业务 [2] - 近年因代言传祺电车和"燕之屋"燕窝产品引发争议 [2] - 王石强调1988-2020年未从企业股分红中获利，选择"名"而非"利" [3] 万科的财务状况 - 万科面临流动性压力，大股东深铁已提供4笔借款，总计118.52亿元 [3] - 2024年是万科到期债务高峰期，偿还压力仍然较大 [3] - 王石的表态可能涉及协助解决公司当前危机，后续进展待观察 [3]

万科创始人王石表态 - 王石表示正在尝试与万科决策层建立联系，为万科平稳过渡及保护投资者、合作伙伴和13万员工福祉尽力[1] - 王石认可万科由其创建、制度由其建立、团队由其培养、接班人由其选择，强调对万科的责任[1] 王石与万科历史关系 - 王石现任万科董事会名誉主席，现年74岁[3] - 1988年万科股份化改造后，王石任董事会主席兼总经理，1999-2017年担任董事会主席[3] - 2017年6月王石不再作为万科董事被提名，将接力棒交给郁亮团队[5] 万科近期管理调整 - 2024年1月万科管理团队调整，深圳地铁集团辛杰任董事会主席，郁亮担任董事及执行副总裁[6] - 调整原因为2024年度业绩预告亏损额较大，公司流动性遇到阶段性困难[6] 万科2024年一季度业绩 - 一季度实现营收近380亿，销售近350亿，回款率超100%[6] - 完成超1万套房屋高质量交付，一季度公开债全部如期兑付[6] - 完成大宗交易38亿元，盘活回款超40亿[6] - 新一代综合住区产品多城热销，广州理想花地成为主城区销冠，上海、天津、杭州等多地项目去化率超80%[6] - 长租业务规模、效率、纳保量行业第一，与深铁置业达成战略合作[6] 万科经营服务业务表现 - 万科物业新拓存量项目年化收入增长超50%[6] - 商业轻资产运营服务获GIC、黑石等知名机构认可[6] - 物流业务出租率行业领先，冷链营收双位数增长[6] - 公司长期坚持自主创新，已获技术专利近300项[6]

万科债务支援进展 - 深铁集团向万科提供42亿元借款，三家担保主体提供信用保证 [1] - 上半年深铁累计向万科提供118.52亿元借款，利率均为2.34%，体现深圳国资力保决心 [1][4] - 深铁支持措施包括认购公募基金份额、受让地块及物业收益权等，累计输血超100亿元 [4] 借款增信机制分析 - 万科拟以不超过60亿元万物云股票作为质押物，质押率高达70%，远超市场30%-60%常规水平 [2][3] - 协议设置严密盯市机制：预警线130%、平仓线100%，需连续3日低于预警线时5日内追加担保或还款 [2] - 2.34%年化利率低于1年期LPR，形成"高质押+低利率"罕见组合 [3] 公司债务与偿债情况 - 截至2024年末有息负债3612.8亿元（同比+12.9%），短债1582.8亿元占比43.8%，2025年将迎偿债高峰 [5] - 上半年累计兑付境内债98.9亿元，包括4笔合计88.9亿元中期票据及公司债 [5][6] - 已偿付4.23亿美元境外债，一季度末货币资金755亿元，资产负债率73.5% [7][8] 经营表现与战略调整 - 一季度营收379.95亿元（同比-38.31%），开发业务收入228亿元（同比-51.1%），净亏损62.5亿元 [8] - 销售回款率超100%，大宗交易签约38亿元，盘活资产回款40.9亿元 [8] - 业内建议聚焦核心一二线城市，通过新项目开发利润对冲历史风险，避免过度依赖外部输血 [9] 未来发展方向 - 管理层或转向"保资产"策略，放缓出售核心资产以等待价值回升 [9] - 预计下半年可能重启拿地，重点布局核心城市恢复经营性现金流 [9] - 需借助政策去化三四线库存，优化资产结构实现自我造血 [9]

项目概况 - 万科河语光年府2幢被杭州市安居集团整体收储 成为杭州市本级首个收购存量商品房用作保障性住房的项目 [2] - 该项目位于拱墅区运河新城板块 共17层75套房 户型为两室 单套面积50-60平方米 总建筑面积4152.3平方米 [2] - 楼栋目前为毛坯状态 预计2025年底投入使用 将改造为面向中高端白领的服务式公寓 [2][1] 交易背景 - 该楼栋为万科2017年通过土地拍卖规则获得的自持部分 持有年限需与土地出让年限一致（70年） [3] - 此次收储相当于万科将自持资产快速变现 加快资金周转速度 [3] - 收购价格参考同地段重置价格上限（划拨土地成本+建安成本+不超过5%利润） 具体金额未披露 [3] 项目历史 - 2021年1月万科以40.6亿元上限价格竞得地块 楼面价2.86万元/平方米 溢价率29.71% 并自持3%（4035.6平方米） [2] - 2021年7月首开精装限价3.8万元/平方米 199套房源吸引超6400组登记 中签率仅3.1% [3] - 二手房挂牌价维持在4.6万元/平方米左右 显示区位价值较高 [3] 政策背景 - 自持商品房是杭州2017年为增加租赁房源推出的政策 要求土地拍卖溢价达一定比例后转入竞拍自持比例 [3] - 此次收储标志着杭州保障性住房政策创新 首次实现存量商品房转保障房的落地 [2]

大股东借款支持 - 万科与深铁集团签署42亿元借款合同，利率为年化2.34%，低于1年期LPR [2] - 借款由三家子公司提供信用保证，未来将置换为不超过60亿元的万物云股票质押，质押率70% [2] - 今年以来累计从深铁集团获得借款118.52亿元，用于偿还公开市场债券本息 [3][4] - 深铁集团此前已提供28亿元借款，利率同样为2.34%，质押率为70%，高于市场惯例水平 [4] - 深铁集团持有万科27.18%股权，持续通过多种方式支持公司 [5] 财务与经营状况 - 2024年营收3431.76亿元，同比下降26.32%，净利润-494.78亿元，同比下降506.81% [6] - 2024年经营活动现金流净额38亿元，同比下降2.87%，销售金额2460.2亿元，回款率超100% [6] - 2024年新增融资948亿元，综合成本3.54%，完成大宗资产交易259亿元 [6] - 2025年一季度营收380亿元，同比下降38.31%，净利润-62.46亿元，同比下降1625.63% [7] - 一季度完成98.9亿元公开债务偿还，新增融资139亿元，综合成本3.39% [7] 业务进展 - 2024年通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿元 [6] - 2025年一季度完成1.04万套住房交付，销售金额349.2亿元，回款率超100% [7] - 一季度实现大宗交易签约金额38亿元，盘活回款40.9亿元 [7] - 深铁集团通过业务支持、资金支持、战略融合等方式持续支持万科 [6]

债券基本信息 - 债券代码149142，简称20万科06[3][4] - 债券余额12亿元，期限7年，票面利率3.90%[13][14] 赎回信息 - 赎回登记日2025年6月18日，资金到账和摘牌日6月19日[5][6][8] - 赎回价格103.90元/张，含当期利息且含税[6] - 债券赎回比例100%[7] 利息信息 - 每10张债券派息39元（含税）[24] - 个人等扣税后每10张派息31.20元，非居民企业39元[24] - 个人等利息所得税税率20%，由付息网点代扣代缴[26] 税收政策 - 2021年11月6日至2025年12月31日，境外机构投资境内债券利息暂免税[27] - 其他债券持有者利息所得税自行缴纳[28] 联系信息 - 发行人电话0755 - 22198759，受托管理人电话010 - 60838888[30]

万科企业股份有限公司关于行使"22 万科 03"公司债券 赎回选择权的第三次提示性公告 证券代码：000002、299903、149930 证券简称：万科 A、万科 H 代、22 万科 03 公告编号：〈万〉2025-072 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。 重要提示： 1．债券代码：149930。 2．债券简称：22万科03。 3．赎回登记日：2025年6月5日。 2．债券名称：万科企业股份有限公司 2022 年面向专业投资者公 开发行公司债券（第二期）（品种一）。 3．债券简称：22 万科 03。 1 4．赎回资金到账日：2025年6月6日。 5．赎回价格：人民币102.90元/张（含当期利息，且当期利息含 税）。 6．债券赎回比例：100%。 7．摘牌日: 2025年6月6日。 一、"22万科03"公司债券的基本情况 1．发行主体：万科企业股份有限公司。 4．债券代码：149930。 5．债券余额：3.50 亿元。 6．债券期限：本期债券期限为 5 年期，附第 3 年末发行人赎回 选择权、调整票面利率选择权、投资者回售选择权。 ...

北京房地产市场 - 前4月北京房地产开发企业房屋新开工面积375.3万平方米 同比增长20% [1] - 新建商品房销售面积321.2万平方米 同比增长5.8% 其中住宅销售面积下降2.3%至206万平方米 [1] - 房地产开发企业本年到位资金1331.8亿元 同比增长13.9% [1] 天津土地市场 - 天津成功出让两宗地块 成交总金额23.39亿元 其中滨海海洋高新区地块溢价率8.91% [2] - 津南翠（挂）2024-41号地块被山西建投以底价20.75亿元摘得 [2] 武汉土地市场 - 武汉出让4宗涉宅用地 总揽金9.84亿元 总用地面积10.44万平方米 总规划建筑面积25.51万平方米 [3] - 武昌区地块溢价率30.59% 黄陂区3宗地块均底价成交 [3] 三湘控股与联投置业 - 三湘控股收到联投置业《解除函》 联投置业决定终止《股权转让协议》 [4] - 三湘控股已回函联投置业 提请对方依法继续履约 [4] 万科融资动态 - 万科获得深铁集团42亿元借款 并以不超过60亿元万物云股票作为质押物 质押率70% [5] - 若股东大会未通过股票质押事项 万科需提供其他合格担保或偿还借款本息 [5]