股份与股本情况 - 截至2025年5月31日，H股法定/注册股份2,206,512,938股，面值1元，法定/注册股本2,206,512,938元，本月无增减[4] - 截至2025年5月31日，A股法定/注册股份9,724,196,533股，面值1元，法定/注册股本9,724,196,533元，本月无增减[4] - 2025年5月底法定/注册股本总额为11,930,709,471元[4] - 截至2025年5月31日，H股已发行股份2,206,512,938股，库存股份0股，本月无增减[5] - 截至2025年5月31日，A股已发行股份9,651,240,541股，库存股份72,955,992股，本月无增减[5]

港股地产股表现 - 富力地产(02777HK)股价下跌超过5% [1] - 万科企业(02202HK)股价下跌超过4% [1] 行业动态 - 港股地产板块整体呈现下跌趋势 [1]

公司信用评级 - 联合资信维持万科企业股份有限公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为稳定 [1] - 维持"21万科04"等21只债券信用等级为AAA [1] - 公司第一大股东深铁集团对公司支持力度增强，有助于缓解债务偿还风险 [3] 公司经营状况 - 2024年签约销售金额大幅下降，筹资活动现金流延续净流出态势 [3] - 2024年大幅亏损471.87亿元，主要因开发业务结算毛利率下降、计提减值准备等因素 [3][7] - 截至2024年底，公司合并口径货币资金881.63亿元，较上年底下降11.67% [3] - 公司短期债务占比偏高，再融资压力大，债券集中兑付压力大 [3][7] 行业分析 - 房地产行业仍处调整阶段，投资端力度减弱，未来销售仍有下降压力 [4] - 行业库存去化周期出现下降拐点，但仍在高位，短期内去库存是重点 [9] - 预计2025年行业销售面积降幅收窄，继续筑底 [9] 财务数据 - 2024年营业总收入3431.76亿元，同比下降26.3% [7] - 2024年经营性净现金流38亿元，投资活动现金流净流入108.09亿元 [7] - 截至2024年底，公司资产负债率73.66%，较上年提高0.43个百分点 [7] - 2024年EBITDA为-318.08亿元，EBITDA利息倍数为-2.32倍 [7][18] 公司优势 - 行业地位领先，项目储备较为充足，截至2024年底全口径待建面积3118万平方米 [5][9] - 经营与服务业务与开发业务协同效应逐步发挥，多元化业务发展态势良好 [5] - 第一大股东深铁集团支持力度增强，截至2025年5月提供股东借款118.52亿元 [5][22] 风险关注 - 房地产行业持续调整，公司销售金额持续下降，2025年1-3月合同销售金额同比下降39.8% [7][12] - 股权结构较为分散，无实际控制人 [7] - 融资环境变化，2024年筹资活动现金流入同比下降24.44% [7]

业绩数据 - 2022 - 2025年一季度，公司资产总计从17578.05亿元降至12440.39亿元[7] - 2022 - 2025年一季度，公司净利润从376.13亿元降至 - 64.15亿元[7] - 2022 - 2025年一季度，公司营业总收入从5038.38亿元降至379.95亿元[7] - 2022 - 2025年一季度，公司营业毛利率从19.55%降至6.10%[7] - 2022 - 2025年一季度，公司净负债率从50.22%升至94.58%[7] - 2024年公司全口径销售金额同比减少34.6%，排名由上年第二位下滑至第四位[23] - 2025年一季度公司销售业绩同比下滑幅度扩大至39.8%，排名下降至第六位[23] - 2024年公司开复工面积1023万平方米，竣工面积2375万平方米，销售面积1811万平方米，销售金额2460亿元，新拓展项目13个，新增项目储备土地价款56亿元[25][28] - 2024年万物云营业收入362.24亿元，同比增长9.16%，新获取405个住宅服务项目[30] - 2024年泊寓新拓展房源4.06万间，净新增开业1.11万间，运营管理租赁住房26.24万间，出租率95.6%，营业收入37.02亿元，同比增长7%[31] - 2024年公司新开业8个商业项目，年末开业181个，建筑面积1081万平方米，商业业务营业收入88.9亿元，同比下降2.5%[31][33] - 2024年万纬物流营业收入39.7亿元，同比减少5%，累计开业项目可租赁建筑面积1043.1万平方米[33] - 2024年完成54个项目大宗交易，签约金额259亿元[34] - 2025年一季度营业收入同比减少38.31%，毛利率降至6.10%，净亏损64.15亿元[36] - 2024年净利润为 - 487.04亿元，EBIT利润率为 - 10.49%[42] - 2024年销售商品、提供劳务收到的现金同比减少32.24%，总债务覆盖度降低[41] - 2025年3月末母公司货币资金余额8.68亿元，短期债务规模1182.67亿元，短期偿债压力大[41] - 2025年3月末货币资金为75.50亿元，较2022年的137.21亿元下降[61] - 2025年3月末资产总计1244.04亿元，较2022年的1757.80亿元减少[61] - 2025年3月末总债务383.21亿元，较2022年的338.13亿元增加[61] 财务状况 - 2024年其他应收款计提257.83亿元坏账准备，年末坏账准备余额280.85亿元，占期末其他应收款余额11.26%[40] - 截至2024年末公司计提存货跌价准备余额115.68亿元，占同期末存货账面余额2.18%[40] - 2024年公司EBITDA转负，净负债率明显上升[35] - 母公司层面年末货币资金余额仅有9.11亿元[40] - 2024年末受限资产合计1425.17亿元，占总资产11.08%[44] - 2024年新增全口径经营性物业贷293亿元，年末余额467亿元[50] - 2024年末投资性房地产账面价值1410.57亿元，未抵押部分667.55亿元[50] - 持有型物业年租金收入在97亿元以上[50] 融资与债务 - 2024年公司新增融资和再融资948亿元，整体新获融资成本同比下降37个基点至3.54%[24] - 2024年公司累计兑付境内外债券（含ABS产品）折合人民币约292亿元[24] - 2025年以来公司已累计兑付境内外债券折合人民币约144亿元，大股东深铁集团累计提供118.52亿元股东借款[24] - 截至2025年5月30日，公司年内到期及到回售期的境内外债券金额仍有217.60亿元[24] - 2025年1月9日公司一笔20.4亿元的债权投资计划获展期两年[24] - 公司融资方式中银行借款占比67.86%，其他借款占比11.34%，债券占比15.86%，租赁负债占比4.94%[29] 未来展望 - 预测2025年净负债率87.0% - 92.0%，总债务/销售商品提供劳务收到的现金为2.3 - 2.5[49] - 2025年房地产市场筑底，公司销售业绩同比大幅下降[45] - 2025年公司继续收缩土地投资，房地产结算规模大幅减少[48] 其他 - 本次跟踪维持主体及债项上次评级结论，主体评级为AAA/稳定，“20万科06”“20万科08”“21万科02”债项评级为AAA[5] - 中诚信国际维持公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定[55] - 深铁集团在中金印力消费REIT中认购近30%份额，金额约10亿元[53] - 2024 - 2025年，深圳湾超级总部基地项目以22.35亿元成交，红树湾物业开发项目49%投资收益权等以12.92亿元转让[56] - 截至2024年末，公司全口径在建及规划中项目总计容建筑面积为6838.05万平方米，旧城改造项目预计可转化土地储备建筑面积356.8万平方米[23]

信用评级 - 联合资信维持公司主体长期信用等级及多只债券信用等级为AAA，评级展望为稳定[5][88] 业绩数据 - 2024年公司签约销售金额大幅下降，筹资活动现金流延续净流出态势[12] - 2024年公司筹资活动现金流入同比下降24.44%[15] - 2024年公司大幅亏损，指示评级由aaa变为aa -，外部支持由上调0个子级变为上调3个子级[16][17] - 2024年营业总收入3431.76亿元，利润总额 - 471.87亿元，2025年1 - 3月营业总收入379.95亿元，利润总额 - 67.31亿元[33] - 2024年营业总收入同比下降26.32%，2025年1 - 3月同比下降38.31%，综合毛利率降至6.10%[44] - 2022 - 2024年营业总收入分别为5038.38亿元、4657.39亿元、3431.76亿元，毛利率分别为19.55%、15.23%、10.17%[46] - 2024年签约销售金额和签约销售面积分别同比下降34.6%和26.6%，2025年1 - 3月合同销售面积和金额同比分别下降35.1%和39.8%[52] - 2024年万物云营业收入363.8亿元，同比增长8.9%[57] - 2024年租赁住宅业务营业收入37.02亿元，同比增长7%[58] - 2024年商业业务营业收入88.9亿元，同比下降2.5%[59] - 2024年物流仓储业务（含非并表项目）营业收入39.7亿元[60] 资产数据 - 截至2024年底，公司合并口径货币资金881.63亿元，较上年底下降11.67%[15] - 截至2024年底，公司本部货币资金9.11亿元，较上年底下降95.05%[15] - 截至2024年底，公司本部全部债务2242.01亿元[15] - 2022 - 2025年3月合并口径现金类资产分别为1372.32亿元、998.35亿元、883.58亿元、755.49亿元[18] - 2022 - 2025年3月合并口径资产总额分别为17578.05亿元、15048.50亿元、12862.60亿元、12440.39亿元[18] - 2022 - 2024年合并口径营业利润率分别为14.71%、11.24%、4.82%[18] - 2022 - 2024年合并口径净资产收益率分别为9.27%、5.08%、 - 14.37%[18] - 2022 - 2025年3月合并口径资产负债率分别为76.92%、73.22%、73.66%、73.48%[18] - 2022 - 2024年合并口径全部债务资本化比率分别为43.64%、44.27%、51.60%[18] - 截至2024年底，公司全部债务33612.77亿元，较上年底增长12.88%，短期债务占43.81%，长期债务占56.19%[71] - 截至2024年底，公司所有者权益3388.55亿元，较上年底下降15.90%[67] - 截至2024年底，公司负债总额9474.05亿元，较上年底下降14.02%；截至2025年3月底，为9140.65亿元，较上年底下降3.52%[68] 项目数据 - 2024年公司新获取项目13个，其中存量盘活项目11个[45] - 截至2024年底，全口径待建面积3118万平方米，较上年底下降5.60%[47] - 2024年开发业务开复工计容面积约1023万平方米，同比下降40.1%，竣工计容面积约2375万平方米，同比下降24.2%[48] - 2024年在建项目总计容建筑面积较上年底下降36.80%，旧城改造项目总计容建筑面积约356.8万平方米[51] 股权数据 - 截至2025年3月底，公司股份总数为119.31亿股，第一大股东深铁集团持股比例为27.18%[32] 未来展望 - 2024年国内房地产市场整体低位运行，预计2025年行业销售面积降幅收窄，土地市场继续缩量[40] - 2025年公司将在城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同五个方面持续发力[61] 其他 - 2025年1月27日，公司董事会人事变动，辛杰任董事会主席[42] - 截至2025年5月15日，公司第一大股东提供股东借款额度达118.52亿元[14][87] - 截至2024年底，公司满足绿色建筑评价标准的面积累计超3.35亿平方米，新增699.7万平方米[85] - 截至2025年3月底，公司获得银行授信额度4703.95亿元，尚未使用授信余额2344.76亿元[83]

王石与万科的关系 - 王石表示正在尝试与万科决策层建立联系，为平稳过渡和保护投资者、合作伙伴及13万员工福祉尽力[2] - 王石强调万科是其创建，制度、团队和接班人由其建立和选择，认为自己有责任[2] - 王石自1988年至2020年未从企业股分红中获利，选择名声而非利益[5] 王石的职务与退休金 - 王石现任万科董事会名誉主席，不参与公司治理[3] - 王石2017年辞去董事会主席职务，由郁亮接任[3] - 2023年王石自动放弃退休金，与公司共度艰难时刻[5] - 王石2017年创办深石集团，业务包括碳中和社区、运动健康、绿色金融[4] 万科的管理架构变动 - 2024年1月万科因业绩预告亏损调整管理团队，辛杰接任董事会主席，郁亮辞去主席职务但仍留任董事[6] - 新任管理层多具深圳国资背景，覆盖财务、战略、法务等核心部门[6] - 万科从"职业经理人主导"变为"国资主导"的混合所有制模式[6] 深铁对万科的支持 - 2024年上半年深铁已4次公开借款支援万科，累计金额118.52亿元[2] - 深铁提供33亿元股东借款，利率2.34%，用于偿还公开债务[6] - 深铁通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式支持万科[7] 万科的经营状况 - 2024年一季度万科营业收入379.9亿元，同比下降38.3%[7] - 经营服务业务收入122.7亿元，同比增长12.1%[7] - 公司流动性遇到阶段性困难，正聚焦主业并加快融资模式转型[5]

王石表态与万科现状 - 万科创始人王石在朋友圈表态愿意为万科平稳过渡及保护投资者、合作伙伴和13万名员工福祉尽其所能 [2] - 王石正在尝试与万科决策层建立畅通联系 引发外界对其可能回归的联想 [2] - 截至5月29日收盘 万科A股价报6 7元/股 涨幅0 3% [2] 王石与万科的历史关系 - 王石1984年组建万科前身 1988年主导股份化改造并任董事会主席 2017年退休 [2] - 王石放弃个人股权 万科企业股分红用于补偿1988年股改时的在册员工 1988-2020年未从中获取分红 [3] - 2017年郁亮接任董事长 深铁集团成为第一大股东 [3] 万科当前经营状况 - 2025年一季度营收380亿元同比下降38 31% 净利润亏损62 46亿元同比下降1625 63% [5] - 一季度经营活动现金流净额-57 93亿元 同比增长38 52% [5] - 一季度完成98 9亿元公开债务偿还 深铁集团累计提供118 52亿元借款用于偿债 [5][6] 万科治理架构调整 - 2024年1月深铁集团董事长辛杰接任万科董事会主席 多位深圳国资背景高管进入管理层 [5] - 深铁集团全面接管后 开始重新评估原有王石制定的治理架构对解决困局的作用 [5] - 专家认为王石的影响力对破解万科困局 团结管理层 解决历史遗留问题至关重要 [2] 万科债务与风险应对 - 2025年及未来到期债务集中且规模较大 在手货币资金难以覆盖 [5] - 公司实施"一揽子"改革化险方案 股东借款利率低于市场水平 质押率高于惯例 [6] - 深铁集团支持被视为防范风险扩散 夯实止跌回稳局面的关键举措 [5]

担保事项 - 公司控股子公司Vanke Rainbow Investment Partner II Limited向境外金融机构申请银行贷款，贷款本金金额不超过68.72亿港元，期限不超过2年 [1] - 公司控股子公司通过信用保证和股权质押方式为融资提供担保，其中连带责任保证担保和股权质押担保的期限均为提款之日起不超过2年 [1][3] - 控股子公司Vanke Rainbow Investment Partner I Limited作为共同借款人与借款方一起承担还款义务 [1] 被担保人情况 - 被担保人Vanke Rainbow Investment Partner II Limited成立于2016年5月10日，注册地为英属维京群岛，注册资本2美元 [3] - 截至2024年12月31日，被担保人资产总额为人民币752,226.17万元，负债总额为人民币841,934.36万元，净亏损人民币89,708.19万元 [3] - 截至2025年4月30日，被担保人资产总额为人民币752,111.59万元，负债总额为人民币759,324.92万元，净亏损人民币7,213.33万元 [3] 担保审批情况 - 担保事项在公司2023年度股东大会授权范围内，单笔担保金额低于人民币125亿元由执行副总裁决策 [1] - 由于借款方负债率超过70%，担保事项已经提供担保的公司主体的股东会审议通过 [1] 累计担保情况 - 截至2025年4月30日，公司及控股子公司担保余额人民币788.16亿元，占公司2024年经审计净资产的34.58% [5] - 本次担保发生后，公司及控股子公司对外担保总额将达到851.19亿元，占公司2024年经审计净资产的37.33% [5]

担保授权 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，单笔低于125亿元由执行副总裁决策[1] 本次担保 - 本次担保贷款本金不超68.72亿港元，期限不超2年[2] 借款方数据 - 截至2024年末，借款方净负债390443.91万元，2024年度净亏损89708.19万元[5] - 截至2025年4月30日，借款方净负债397657.24万元，2025年1 - 4月净亏损7213.33万元[5] 担保余额 - 截至2025年4月30日，公司担保余额788.16亿元，占比38.89%[7] - 本次担保后，对外担保总额将为851.19亿元，占比将达42.00%[7] 担保情况 - 公司无逾期担保事项[7]

王石与万科的关系 - 王石作为万科创始人，强调对公司的责任，表示正在尝试与决策层建立联系以保障平稳过渡 [2] - 王石创建了万科、建立了制度、培养了团队并选择了接班人，认为自己不应推卸责任 [3] - 王石在2017年退休后不再参与公司治理，但当前行业下行背景下选择主动放弃退休金并与公司共渡难关 [7] 万科的历史与股权结构 - 万科创业四年形成的1200万资产作价1200万股，60%归国家所有，40%归创业者 [3] - 王石通过股份化改制明确所有权与经营权分离，推动公司发展为世界五百强 [3] - 王石放弃个人股权并在2020年将市值52亿的股份捐赠给清华大学公益基金会 [3] 万科当前的管理架构变化 - 2024年初万科管理团队巨变，郁亮辞任董事会主席，深圳国资系高管全面接管 [6] - 万科管理架构从“职业经理人主导”变为“国资主导”的混合所有制模式 [7] - 深铁集团董事长辛杰主持全面工作，原管理层郁亮转为辅助角色 [7] 万科的财务与经营压力 - 2024年万科净亏损494亿元，为A股上市以来首次年度亏损 [9] - 2025年一季度延续亏损，净亏损62.46亿元 [9] - 截至2024年末有息负债3612.8亿元，其中一年内到期1582.8亿元，占比43.8% [9] 深圳国资对万科的支持 - 深铁集团累计向万科输血118.52亿元，包括5月22日提供的42亿元借款 [9] - 深铁此举旨在维护国资保值增值并防范本地总部型国企风险 [9] 王石可能的角色与影响 - 业界猜测王石可能出山助万科“渡劫”，但其内部暂无明确消息 [5] - 王石作为创始人对公司各层级有极大影响力，可能帮助解决历史遗留问题 [10] - 王石的人脉资源和战略指导能力可为万科带来更多合作机会 [10] 行业背景与万科困境 - 2021年起房地产行业深度调整，万科陷入流动性困局 [7] - 万科已使用销售回款、利润、资产处置等手段，但仍需从公司治理层面寻求解决方案 [5]