板块整体表现 - 11月5日房地产服务板块整体上涨0.2%，表现优于上证指数（上涨0.23%）和深证成指（上涨0.37%）[1] - 板块内个股涨多跌少，10只成分股中有7只上涨，2只持平，1只下跌[1][2] - 板块主力资金净流出7559.96万元，游资资金净流出474.8万元，但散户资金净流入8034.76万元，显示散户资金呈净流入状态[2] 领涨个股表现 - 世联行领涨板块，收盘价2.42元，单日涨幅达2.11%，成交量为49.95万手，成交额为1.20亿元[1] - 皇庭国际涨幅为1.67%，收盘价2.44元，成交额达9825.63万元[1] - 宁波富达上涨1.28%，收盘价5.56元，成交额为9374.93万元[1] - 中天服务上涨1.11%，收盘价6.39元，成交额为4995.92万元[1] 资金流向分析 - 板块整体呈现主力资金流出态势，但个股资金流向分化明显[2][3] - 中天服务获得主力资金净流入254.11万元，主力净占比为5.09%，是板块内唯一主力资金净流入的个股[3] - ST明诚主力资金净流入75.22万元，主力净占比为2.40%[3] - 皇庭国际主力资金净流出规模最大，达1135.79万元，主力净占比为-11.56%[3] - 世联行尽管股价领涨，但主力资金净流出657.40万元，主力净占比为-5.47%[3] 成交活跃度 - 我爱我家成交最为活跃，成交量达65.21万手，成交额1.88亿元，但股价持平[1][2] - 珠江股份虽然股价下跌3.44%，但成交额达2.29亿元，显示较高市场关注度[2] - 特发服务股价40.92元，为板块内最高价个股，成交额1.14亿元[1][3]

公司股份回购情况 - 公司已实施回购股份597,300股 [2] - 回购股份数量占公司总股本的0.26% [2] - 本次回购计划的实施期限截至2025年10月31日 [2]

股票回购执行情况 - 截至2025年10月31日，公司已回购59.73万股股份 [1] - 回购股份数量占总股本的0.26% [1] - 回购最高成交价为13.08元/股，最低成交价为11.9元/股 [1] - 回购成交总金额为728.15万元，不含交易费用 [1]

公司股份回购 - 截至2025年10月31日，公司已实施回购约60万股，占公司总股本的0.26% [1] - 回购股份的最高成交价为13.08元/股，最低成交价为11.9元/股，成交金额约728万元 [1] 公司财务与业务构成 - 2025年1至6月份，公司营业收入构成为物业管理及服务占比99.87%，其他业务占比0.13% [1] - 截至发稿，公司市值为28亿元 [1] 行业动态 - 中国某行业海外订单猛增246%，覆盖50多国和地区 [1] - 行业内有企业正以亏本价销售，需警惕恶性竞争扩至海外 [1]

股份回购 - 2025年4月27日公司同意用自有资金1000 - 2000万元回购股份，原回购价不超13.96元/股，后调为不超13.78元/股[2] - 2025年9月26日公司将回购价格上限调为16.79元/股[2] - 截至2025年10月31日已回购597,300股，占总股本0.26%[3] - 截至2025年10月31日回购最高成交价13.08元/股，最低11.9元/股[3] - 截至2025年10月31日回购成交金额7,281,486元（不含交易费用）[3]

板块整体表现 - 11月4日房地产服务板块整体下跌0.09%，表现略弱于上证指数（下跌0.41%），但强于深证成指（下跌1.71%）[1] - 板块内个股表现分化，10只成分股中4只上涨，6只下跌[1][2] - 领涨股为宁波富达，上涨2.43%，领跌股为南都物业，下跌1.55%[1][2] 个股价格与成交 - 宁波富达收盘价5.49元，涨幅2.43%，成交额9135.70万元[1] - 中天服务收盘价6.32元，涨幅1.61%，成交额6767.05万元[1] - 珠江股份成交额最高，达2.42亿元，股价上涨0.97%[1] - 南都物业跌幅最大，为1.55%，收盘价12.67元[2] - 招商积余收盘价11.39元，下跌1.21%，成交额7131.78万元[1][2] 板块资金流向 - 房地产服务板块主力资金净流出273.3万元[2] - 游资资金净流入552.18万元，散户资金净流出278.88万元[2] - 珠江股份主力资金净流入额最高，达1895.12万元，主力净占比7.84%[3] - 南都物业主力资金净流出1088.06万元，主力净占比-17.47%，为板块中最高净流出[3] - 招商积余主力资金净流入900.91万元，主力净占比12.63%[3]

行业投资评级 - 维持房地产行业"优于大市"评级 [4] 核心观点 - 相比十四五规划，十五五规划对房地产需求侧的表达更为明确，特别是清理不合理限制性措施、高质量发展及地产风险化解与国家安全能力建设挂钩的提法意义显著 [1][4] - 看好行业迈入稳定阶段，蓝筹企业竞争格局持续优化 [4] - 未来五年重点城市将继续解除限制政策，专项债收储工作将提速扩围，土地供给有望实现全周期管理 [4] - 城中村改造等存量提质工作将进一步展开，城镇化红利将持续释放 [4] - 未来五年将坚定落实中央城市工作会议精神，全面推动城市更新工作 [4] - 中央对房地产的定调已经发生变化，未来五年仍将重点防范房地产系统风险 [4] 政策方向对比分析 - 十五五提出"清理汽车、住房等消费不合理限制性措施"，而十四五提出"推动金融、房地产同实体经济均衡发展"和"促进住房消费健康发展" [4] - 十五五提出"完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施"和"探索实施建设用地总量按规划期管控模式"，而十四五提出"深化土地管理制度改革" [4] - 十五五对集体建设用地的规划从推门探路到有法可依，提出"节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋" [4] - 十五五强调"大力实施城市更新"，较十四五的提法力度更强 [4] - 十五五增设"推动房地产高质量发展"议题，提出五个可行的推进路径，而十四五主要关注"完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给" [4] - 十五五提出"统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解"，未提及十四五的"坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位" [4] 高质量发展内涵 - 未来五年将健全资金监管、企业融资、现房销售等制度，进一步保障购房者权益 [4] - 行业从增量到存量模式转变，将结合城市更新和城镇化需求匹配对应保障房建设转化工程 [4] - 重点城市将紧扣需求变化，实现改善型住房供给精准适配 [4] - 新房产品将更关注品质打造，在区位、配套、户型、功能等维度进行升级 [4] - 存量房屋将注重养护工作，房屋养老金制度有望推进 [4] 市场数据表现 - 房地产产业链GDP占比从高峰时期接近30%回落到目前6-8%，成熟经济体占比大致在10-12% [6] - 70个大中城市新建住宅价格指数环比下跌城市数从2023年1月的约10个上升至2025年7月的约70个 [7] - 70个大中城市二手住宅价格指数环比下跌城市数从2023年1月的约30个上升至2025年7月的约75个 [7] - 全国"白名单"项目贷款审批金额已经超过7万亿元，有力保障了商品住房项目建设交付 [11] - 全国750多万套已售难交付的住房实现交付，有力维护了广大购房人合法权益 [11] 重点公司推荐 - 开发类：A股推荐万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股推荐中国海外发展 [4] - 商住类：推荐华润置地、龙湖集团 [4] - 物业类：推荐万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [4] - 文旅类：推荐华侨城A [4]

公司基本情况 - 公司成立于1998年12月10日，于2019年12月03日在深圳证券交易所上市，注册和办公地址均在重庆市 [1] - 公司是A股稀缺的第三方非住宅物业管理龙头，深耕公共服务领域，具备较强市场竞争力 [1] - 公司主营业务为智慧城市公共建筑及设施管理，涵盖综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务 [1] 经营业绩 - 2025年三季度营业收入达22.72亿元，在行业中排名第三，行业第一名为招商积余139.42亿元，第二名为皇庭国际33.11亿元 [2] - 主营业务构成中，基础业务收入13.19亿元，占比87.79%，城市服务收入1.24亿元，占比8.22%，创新业务收入5802.9万元，占比3.86% [2] - 2025年三季度净利润为1.16亿元，在行业中排名第三，行业第一名为招商积余6.93亿元，第二名为南都物业1.62亿元 [2] 财务指标 - 2025年三季度资产负债率为35.05%，低于去年同期的38.15%，且显著低于行业平均的68.54% [3] - 2025年三季度毛利率为14.29%，高于去年同期的12.29%，但低于行业平均的16.32% [3] 管理层与股权结构 - 公司控股股东为王宣，实际控制人为李茂顺、王宣 [4] - 董事长李茂顺2024年薪酬为137.13万元，较2023年减少2.66万元，总裁刘文波2024年薪酬为137.14万元，较2023年减少2.73万元 [4] - 截至2025年9月30日，A股股东户数为1.52万，较上期增加6.68%，户均持有流通A股数量为1.41万，较上期减少6.26% [5] - 十大流通股东中，东方红远见价值混合A（010714）为第七大流通股东，持股282.37万股，较上期增加9.01万股 [5] 机构观点与展望 - 西南证券指出公司处于战略调整阵痛期，主动退出低质效项目致收入短期承压，但盈利能力改善，费用管控成效显著，预计2025-2027年归母净利润分别为1.2/1.4/1.6亿元，复合年增长率为13.2%，给予“买入”评级 [5] - 光大证券认为公司物管主业稳健增长，多业态组合建立抗周期波动能力，创新业务与城市服务是未来利润重要增长点，积极推动新技术应用有望实现协同发展，维持“买入”评级 [5]

板块整体表现 - 10月30日房地产服务板块整体下跌0.95%，表现弱于大盘，当日上证指数下跌0.73%，深证成指下跌1.16% [1] - 板块内10只成分股中，仅1只上涨，9只下跌，呈现普跌态势 [1] - 领跌个股为新大正，跌幅为3.28%，世联行和特发服务跌幅紧随其后，分别为2.97%和2.71% [1][2] 个股价格与交易情况 - ST明诚为板块内唯一上涨个股，涨幅4.89%，收盘价1.93元，成交额达6211.22万元 [1] - 我爱我家成交最为活跃，成交量71.08万手，成交额2.04亿元，但股价下跌0.69% [1][2] - 特发服务股价最高，为40.20元，成交额1.70亿元 [1][2] - 招商积余跌幅最小，为0.26%，收盘价11.41元 [1][2] 板块资金流向 - 房地产服务板块整体主力资金净流出8047.69万元，而游资和散户资金分别净流入3875.08万元和4172.61万元 [2] - 个股资金流向分化明显，ST明诚、皇庭国际和招商积余获得主力资金净流入，分别为344.65万元、251.43万元和250.17万元 [3] - 新大正和特发服务遭遇主力资金大幅流出，净流出额分别为1476.31万元和1812.41万元，主力净占比分别达-15.25%和-10.66% [3] - 中天服务获得较高游资净流入，达383.98万元，游资净占比8.26% [3]

行业投资评级 - 评级：增持 [4] 核心观点 - 相比“十四五”，“十五五”规划对房地产行业需求侧的表达更为明确，特别是关于清理不合理限制性措施、推动高质量发展以及将地产风险化解与国家安全能力建设挂钩的提法意义明显 [2][4] - 看好行业迈入稳定阶段，蓝筹房企竞争格局将持续优化 [4] “十五五”与“十四五”规划对比分析 - **住房消费促进**：“十五五”规划明确提出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，而“十四五”规划为“促进住房消费健康发展”，表明未来五年重点城市将继续解除限制政策 [4] - **市场要素配置**：“十五五”规划提出“完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”及“探索实施建设用地总量按规划期管控模式”，相较“十四五”的“深化土地管理制度改革”表达更为具体，预示专项债收储工作将提速扩围，土地供给有望实现全周期管理 [4] - **集体建设用地**：“十五五”规划提出“节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋”，相较“十四五”的“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房”，规划从探索转向有法可依，城中村改造等存量提质工作将进一步展开 [4] - **市民化推动**：“十五五”与“十四五”均提及“农业转移人口市民化”，未来五年城镇化红利将持续释放 [4] - **城市更新**：“十五五”规划提出“大力实施城市更新”，较“十四五”的“实施城市更新行动”强调了“大力”，未来五年将全面推动城市更新工作 [4] - **行业定调**：“十五五”规划提出“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”，并未提及“十四五”的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，表明中央对房地产的定调已发生变化，未来五年工作重点仍是防范房地产系统风险 [4] 房地产高质量发展内涵 - **对国民经济合理贡献**：行业产业链GDP占比从高峰时期近30%回落到目前6-8%，成熟经济体占比大致在10-12% [6] - **民生稳定**：将继续推动双轨制发展，结合城市更新和城镇化需求匹配对应保障房建设工程，重点城市将推动保租房和长租公寓建设 [6] - **发展新模式**：适应行业从增量到存量模式转变，提升运营能力，做好城市更新和新型城镇化过程中的基础设施建设和配套工程 [6] - **好房子建设**：推进房屋质量保障和保交楼工作，提升群众满意度和房屋设计标准，发展智能建筑和智慧建造 [6] 宏微观风险化解进展 - **保交楼风险**：全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元，全国750多万套已售难交付住房已实现交付 [11] - **金融系统风险**：“十四五”期间我国有序化解重点领域风险，金融风险总体可控 [11] - **地方债务风险**：随着50万亿元给地方财政的转移支付，累计发行置换3.9万亿元地方债，地方政府财政收入和债务压力大幅缓解 [11] - **房企债务风险**：融创境外债重组已完成，旭辉、碧桂园、龙光等企业债务重组有效推进中 [11] 投资建议与推荐标的 - 报告维持“增持”评级，推荐四类企业 [4] - **开发类**：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展 [4][13] - **商住类**：华润置地、龙湖集团 [4][13] - **物业类**：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [4][13] - **文旅类**：华侨城A [4][13]