行业整体表现 - 2025年1-4月TOP100房企拿地总额达3608亿元 同比增长26.6% 但增幅较上月减少4.0个百分点 [1] - 22城同期住宅用地土地出让金同比增长超40% 核心城市如北京、杭州、成都等出现高溢价地块 [1] - 长三角城市群以1146.7亿元拿地金额位居四大城市群之首 京津冀和中西部分别以698亿元、289亿元位列第二、第三 [4] 头部企业竞争格局 - 绿城中国以642亿元新增货值位列榜首 中国金茂(590亿元)和保利发展(501亿元)分列二、三名 TOP10企业新增货值总额占TOP100的43.5% [4] - 权益拿地金额前三名为绿城中国(313亿元)、中海地产(273亿元)和滨江集团(270亿元) [7] - 权益拿地面积前三名为绿城中国(139万m²)、邦泰集团(124万m²)和衡南县发展集团(122万m²) [7] 区域市场分化特征 - 北京朝阳城市发展集团以255亿元全口径新增货值跻身TOP10 显示一线城市国企拿地活跃度提升 [13] - 粤港澳大湾区企业保利置业(38亿元)、越秀地产(34亿元)领衔区域拿地金额榜 但规模显著低于长三角头部企业 [6] - 部分非核心城市如衡南县发展集团、海润城发等进入拿地面积TOP20 反映低线城市土地市场结构性机会 [7][8] 企业战略动向 - 央企保利发展实现拿地金额(249亿元)与新增货值(501亿元)双TOP5 保持全国化布局强度 [7][4] - 区域型房企滨江集团权益新增货值达430亿元 权益占比高达96.8% 显示深耕长三角的战略定力 [13] - 越秀地产全口径新增货值401亿元中权益占比仅32.2% 反映合作开发模式扩张特征 [13]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [4][8] 报告的核心观点 - 滨江集团作为“好房子”时代受益者，盈利有望逐渐修复，预计 2025 - 2027 年 eps 分别为 0.96、1.05、1.07 元，基于剩余收益模型，给予公司 2025 年目标价 11.4 元，对应 2025 年 12 倍 PE [2][8] 根据相关目录分别进行总结 主要财务指标 - 2024 年公司实现营业收入 691.52 亿元，同比下降 1.83%；实现归母净利润 25.46 亿元，同比增长 0.66% [2] - 预测 2025 - 2027 年营业总收入分别为 725.5 亿元、702.79 亿元、629.82 亿元，同比增速分别为 4.9%、 - 3.1%、 - 10.4%；归母净利润分别为 29.87 亿元、32.81 亿元、33.31 亿元，同比增速分别为 17.3%、9.9%、1.5% [2] 毛利率情况 - 2024 年公司结算毛利率约 12.54%，较 2023 年下滑 4.22pcts，主要因结算的 2020、2021 年项目占比高，自持、拿地溢价率高等致毛利率低；随着 2022 年前项目结转完成，叠加公司在杭州的优势，预计毛利率有望逐渐修复 [8] 销售情况 - 2024 年公司实现销售金额 1116 亿元，同比下降 27%，其中杭州销售金额约 770 亿元，占比约 69%，已连续 7 年获杭州市场销售冠军；2024 年销售目标 1000 亿元左右，按补仓节奏预计可实现全年销售目标 [8] 投资情况 - 2024 年公司新增土地储备项目 23 个，仅 1 宗位于南京，其余在杭州，计容建面 187 万方，总地价 448 亿元，投资强度约 40%，权益地价 224 亿元，权益比 50% [8] - 2024 年下半年以来，公司在杭州获取多宗不限价优质地块，预计近期入市，在“好房子”时代市场化定价下，项目或能兑现超预期利润 [8] - 截止 2024 年底，公司土地储备中杭州占 70%，浙江省内非杭州二三线城市占比 20%，浙江省外占比 10% [8]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 公司2025Q1营收同比上涨，合同负债资源充裕，业绩规模有望维持较高水平；市占率稳定，拿地力度逆势加大，持续发力杭州市场；公司深耕杭州，品牌力强，在行业筑底期经营能力凸显，应享有估值溢价 [2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 营收与利润情况 - 2025Q1公司营业收入225.08亿元，同比+64.27%，归母净利润9.76亿元，同比+47.88%；销售毛利率及净利率分别为10.99%和5.21%，较2024年分别-1.55pct和-0.27pct [2] - 预计2025 - 2027年归母净利润分别为28、29和31亿元，2025年EPS为0.90元每股 [4] 销售与拿地情况 - 2025年1 - 3月全口径销售金额230.8亿元，同比-12.3%，位列克尔瑞榜单第10位，销售市占率1.11%，较2024年下降0.04pct [3] - 2025年1 - 3月新增项目土地款195.8亿元，同比+56.9%；计容建面48.7万平方米，同比+1.9%；拿地楼面价40205元/平，同比+54%；拿地力度85%，较2024年大幅增加46% [3] 财务摘要 |项目|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|69,152|69,900|69,284|67,320| |(+/-) (%)|-1.83%|1.08%|-0.88%|-2.83%| |归母净利润（百万元）|2,546|2,810|2,860|3,057| |(+/-) (%)|0.66%|10.37%|1.77%|6.91%| |每股收益(元)|0.82|0.90|0.92|0.98| |P/E|12.28|11.13|10.93|10.23| [6] 三大报表预测值 - 资产负债表、利润表、现金流量表对2024 - 2027年相关财务指标进行了预测，如流动资产、营业收入、营业成本等 [21] - 主要财务比率涵盖成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力等指标预测 [21] - 每股指标包括每股收益、每股经营现金、每股净资产等预测，估值比率有P/E、P/B、EV/EBITDA等预测 [21]

报告公司投资评级 - 推荐（维持） [1] 报告的核心观点 - 公司2025年一季报收入和归母净利润同比高增，主要因结转规模增加，虽Q1毛利率延续探底，但2025年利润率仍有改善空间，业绩有望“轻装上阵” [4][7] - 拿地销售保持行业前列，拿地遵循优质原则，2025年战略规划清晰，财务优势持续强化 [7] - 公司扎根优势区域，销售去化有保障，财务状况良好，维持2025 - 2027年EPS预测，维持“推荐”评级 [8] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 行业为房地产，公司网址为www.binjiang.com.cn，大股东是杭州滨江投资控股有限公司，持股45.41%，实际控制人是戚金兴 [1] - 总股本3111百万股，流通A股2682百万股，总市值313亿元，流通A股市值270亿元，每股净资产9.15元，资产负债率79.0% [1] 财务数据 利润表相关 - 2023 - 2027年预计营业收入分别为704.43亿元、691.52亿元、701.89亿元、708.91亿元、714.58亿元，增速分别为69.7%、 - 1.8%、1.5%、1.0%、0.8% [6] - 净利润分别为25.29亿元、25.46亿元、28.16亿元、30.80亿元、33.40亿元，增速分别为 - 32.4%、0.7%、10.6%、9.4%、8.4% [6] - 毛利率分别为16.8%、12.5%、12.7%、13.0%、14.0%，净利率分别为3.6%、3.7%、4.0%、4.3%、4.7% [6] 资产负债表相关 - 2024 - 2027年预计流动资产分别为2271.95亿元、2823.58亿元、2844.16亿元、2841.21亿元，非流动资产分别为318.88亿元、311.03亿元、303.18亿元、291.33亿元 [9] - 流动负债分别为1797.59亿元、2385.54亿元、2435.46亿元、2450.88亿元，非流动负债分别为277.71亿元、202.96亿元、132.33亿元、65.85亿元 [9] 现金流量表相关 - 2024 - 2027年预计经营活动现金流分别为76.68亿元、 - 251.73亿元、57.42亿元、74.03亿元，投资活动现金流分别为 - 19.73亿元、 - 1.52亿元、 - 1.52亿元、 - 1.1亿元，筹资活动现金流分别为 - 12.83亿元、 - 47.96亿元、 - 55.19亿元、 - 73.36亿元 [10] 公司经营情况 - 2025Q1权益拿地金额位居行业前五，全口径销售数据位居行业前十，Q1在杭州斩获多宗优质地块 [7] - 2025年销售目标1000亿元左右，全国份额1%以上；拿地遵循优质原则，投资金额控制在权益销售回款50%左右，区域上杭州继续保持且增加，省内适度减少，省外关注上海和江苏等 [7] - 2025年继续推进实施“1 + 5”发展战略，融资方面降低有息负债水平至300亿元以内，降低融资成本至3.3%，争取控制在3.2%以内，控制直接融资比例在20%以内 [7]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 滨江集团深耕杭州30载，2015年起销售换挡加速，2024年销售排名升至行业第9名、民营企业第1名 近年来积极拿地扩张，聚焦大杭州，销售均价显著高于同行，城市能级高、产品力领先 拿地积极下有息负债持续下降、融资成本快速下降，滞重库存少、存货结构优秀、减值计提相对充分，赋予公司后续更强销售弹性和毛利率弹性 鉴于结算毛利率下降，维持公司2025 - 2027年归母净利润预测分别为28.1/31.0/34.8亿元，对应2025/2026年PE为11X/10X，维持“买入”评级 [7] 根据相关目录分别进行总结 财务数据及盈利预测 - 2024 - 2027E营业总收入分别为69,152、65,708、55,893、47,550百万元，同比增长率分别为 - 1.8%、 - 5.0%、 - 14.9%、 - 14.9% [6] - 2024 - 2027E归母净利润分别为2,546、2,810、3,104、3,481百万元，同比增长率分别为0.7%、10.4%、10.4%、12.1% [6] - 2024 - 2027E每股收益分别为0.82、0.90、1.00、1.12元/股，毛利率分别为12.5%、12.5%、12.9%、14.1%，ROE分别为9.2%、9.4%、9.6%、9.9%，市盈率分别为12、11、10、9 [6] 公司研究/公司点评 - 2025Q1业绩同比+48%、超市场预期，费用率保持行业低位、可结算资源丰富 营业收入225亿元，同比+64.3%；归母净利润9.8亿元，同比+47.9%；扣非归母净利润9.6亿元，同比+48.0%；基本每股收益0.31元，同比+47.6% 毛利率和归母净利率分别为11.0%和4.3%，同比分别 - 1.1pct和 - 0.5pct；三费费率为1.6%，同比 - 1.3pct；合联营企业投资收益0.8亿元，同比+221%；计提资产减值损失和信用减值损失分别为0.8亿元和0.05亿元 25Q1末合同负债1,130亿元，同比 - 18.0%，覆盖24年地产结算收入1.7倍 [7] - 2025Q1销售额231亿元、同比 - 12%，销售均价4.1万元/平、显著高于同行、好房子重要受益标的 销售面积56万平，同比 - 15.8%；销售均价4.1万元/平，同比+4.1%，远高于2024年重点房企销售均价均值2.2万元/平 公司计划2025年销售额目标1,000亿左右、同比 - 9%；稳名次，保持在全国15位以内；稳比例，销售总金额占全国总销售额的1%以上 预计公司2025年销售表现将进一步改善、并继续跑赢行业 [7] - 2025Q1拿地额196亿元、拿地强度85%，杭州拿地占比97%、拿地积极持续聚焦 拿地金额同比+72%，其中杭州占比97%；拿地面积49万平，同比+22%；拿地均价4.0万元/平，同比+40% 2025Q1公司拿地/销售金额比85%，拿地/销售面积比87%，拿地/销售均价比98% 公司在杭州土地市场份额从2023年的25%提升至2024年的38%；2025年计划投资金额控制在权益销售回款50%左右，杭州继续保持且增加，省内适度减少，省外关注上海和江苏 截至2024年末，公司土地储备中杭州、浙江省内（非杭州）、浙江省外分别占比70%、20%、10% [7] - 拿地积极下有息负债持续下降，融资成本快速下降至3.4%，持续高质量成长 至25Q1末，公司持续处于三条红线绿档，剔预负债率61.8%，净负债率 - 1.6%，现金短债比4.5倍；货币现金330亿元，同比+15% 2025Q1末，公司有息负债余额322亿元，同比 - 16.7%；24年末平均融资成本3.4%，同比 - 0.8pct 25年计划降低权益有息负债到300亿以内；继续降融资成本，确保3.3%、争取3.2%以内；继续把直接融资比例控制在20%以内 [7] 财务摘要 - 展示了2023A - 2027E营业总收入、营业成本、税金及附加、主营业务利润等多项财务指标数据 [8]

宁波房地产市场整体表现 - 2025年1-4月宁波房地产市场累计成交金额达407.14亿元，呈现"先扬后抑"态势，4月进入调整期单月成交37.85亿元 [1] - 成交均价15,459元/㎡的调整为刚需购房者提供窗口，出清周期稳定在25.75个月 [1] - 新房成交27501套，面积199.43万方，头部房企TOP5贡献223.1亿元占TOP20总额70.7% [4][9] 房企竞争格局 - 江山万里以75.5亿元销售额领跑，宁波轨道交通59.4亿元和绿城中国40.5亿元分列二三位 [4] - 销售面积前三：绿城中国20.4万方、宁波轨道交通17.1万方、江山万里14.3万方 [5] - 权益销售金额前三：江山万里36.9亿元、绿城中国35.1亿元、宁波轨道交通34.4亿元 [5] 热门项目分析 - 商品住宅TOP20项目合计销售186.6亿元，江山万里·玖曜36.6亿元和玖洲34.2亿元包揽前二 [6][7] - 中国铁建·宁波·未来视界项目位于海曙西核心区，主力户型112-130㎡三至四居，带装修交付 [10][13] - 改善型项目表现突出，如安麓院11.7亿元、绿城·沁百合9.6亿元 [7] 土地市场动态 - 江北永红地块调整容积率至1.8并取消幼儿园配建，保亿以11.59亿元总价、14.3%溢价率竞得 [14] - 地块指标优化后可塑性提升，最低限高12米 [14]

收入和利润（同比环比） - 公司2025年第一季度营业收入为225.08亿元，同比增长64.27%[5] - 营业总收入本期为225.08亿元，同比增长64.3%（上期137.01亿元）[18] - 营业利润本期为18.98亿元，同比增长61.6%（上期11.74亿元）[19] - 净利润本期为11.73亿元，同比增长46.2%（上期8.02亿元）[19] - 归属于上市公司股东的净利润为9.76亿元，同比增长47.88%[5] - 归属于母公司所有者的净利润本期为9.76亿元，同比增长47.9%（上期6.60亿元）[19] - 基本每股收益本期为0.31元，同比增长47.6%（上期0.21元）[20] 成本和费用（同比环比） - 营业成本为200.33亿元，同比增长66.31%，主要系本期交付面积较上期增多[9] - 购买商品、接受劳务支付的现金本期为146.66亿元，同比增长63.8%（上期89.51亿元）[21] - 所得税费用为7.23亿元，同比增长94.80%，主要系本期应纳税所得额增加[9] - 支付其他与经营活动有关的现金为1,317,635,415.45元，同比增加11.2%[22] - 经营活动现金流出小计为17,661,698,536.35元，同比增加48.2%[22] 现金流量表现 - 经营活动产生的现金流量净额为-61.20亿元，同比下降157.43%[5] - 经营活动产生的现金流量净额为-6,120,208,570.81元，同比增加157.4%[22] - 经营活动现金流入小计本期为115.41亿元，同比增长21.0%（上期95.36亿元）[21] - 投资活动产生的现金流量净额为-1,934,851,372.02元，同比增加56.7%[22] - 筹资活动产生的现金流量净额为39.60亿元，同比增长1272.14%，主要系本期收到其他与筹资活动有关的现金增加[10] - 筹资活动产生的现金流量净额为3,959,649,734.86元，去年同期为-337,813,807.75元[22] - 现金及现金等价物净增加额为-4,093,529,817.27元，去年同期为-3,949,857,519.34元[22] - 期末现金及现金等价物余额为32,969,317,752.73元，去年同期为28,699,071,333.90元[22] - 收回投资收到的现金为30,157,940.99元，同比减少68.2%[22] - 取得投资收益收到的现金为74,912,060.56元，同比减少71.4%[22] - 吸收投资收到的现金为436,978,192.20元，同比增加223.7%[22] 资产和负债变动 - 公司总资产为2504.19亿元，较上年度末下降3.34%[5] - 资产总计期末余额为250,418,888,417.87元，期初余额为259,082,993,730.65元[15] - 货币资金期末余额为33,042,028,438.41元，期初余额为37,140,420,548.44元[14] - 交易性金融资产期末余额为137,692,926.86元，期初余额为140,253,652.30元[15] - 应收账款期末余额为522,105,113.21元，期初余额为692,690,389.91元[15] - 存货期末余额为140,141,877,414.25元，期初余额为148,516,570,443.33元[15] - 流动资产合计期末余额为217,678,054,398.94元，期初余额为227,194,864,158.59元[15] - 非流动资产合计期末余额为32,740,834,018.93元，期初余额为31,888,129,572.06元[15] - 短期借款为3.91亿元，同比下降33.90%，主要系本期归还部分借款[9] - 长期借款本期为224.09亿元，同比下降8.3%（上期244.45亿元）[16] - 流动负债合计本期为1723.07亿元，同比下降4.1%（上期1797.59亿元）[16] - 应付职工薪酬为1441.44万元，同比下降89.72%，主要系本期支付年终奖[9] - 合同负债本期为1130.48亿元，上期为1253.70亿元，同比下降9.8%[16] 投资收益和其他财务数据 - 投资收益为9799.80万元，同比增长173.75%，主要系本期对联合营企业的投资收益增加[9] 股东和股权结构 - 报告期末普通股股东总数为29,080股[11] - 杭州滨江投资控股有限公司持股比例为45.41%，持股数量为1,413,012,872股[11] - 戚金兴持股比例为11.94%，持股数量为371,598,600股，其中有限售条件股份数量为278,698,950股[11]

文章核心观点 - 滨江集团2025年第一季度营收和净利润同比均实现增长 [1] 分组1 - 2025年第一季度营收为225.08亿元，同比增长64.27% [1] - 2025年第一季度净利润为9.76亿元，同比增长47.88% [1]

销售表现与目标 - 2024年公司实现销售额1116.3亿元，同比下降27%，位列行业第9位，首次进入TOP10且为唯一民营房企 [1][2] - 杭州销售贡献占比达83%，广州、上海仅占3%左右 [5] - 2025年计划销售额1000亿元以上，目标行业排名15名以内，全国份额1%以上，2025年一季度已实现销售额231亿元 [1][7] - 销售均价47323元/平米，同比增长3%，权益销售额544亿元，权益比例49%，合作项目95%由公司操盘 [2] 土地投资与区域布局 - 2024年新增土地23宗（杭州22宗、南京1宗），计容建面187万平米（同比下降44%），土地总价款448亿元（同比下降22%） [1][11] - 投资策略聚焦优质城市/地段/项目/合作伙伴，未来投资金额控制在权益销售回款50%左右 [11] - 区域布局：杭州持续增加，省内适度减少，省外关注上海、江苏 [1][10] - 期末土地储备998万平米（杭州占80%），剩余可开发建面仅61万平米 [13] 财务指标与盈利能力 - 2024年营业收入692亿元（同比下降2%），毛利率12.54%（同比下降4.22个百分点），主因结算2020-2021年低毛利项目 [1][16] - 净利润38亿元（同比上升33%），净利率5.48%（同比上升1.43个百分点），主因存货跌价损失从38亿降至8.7亿 [1][16] - 管理费用5.44亿元（同比下降30%），财务费用4.79亿元（同比下降11%） [16] 负债结构与现金流 - 期末现金371亿元（同比增长14%），有息负债374.34亿元（同比下降40.83亿元），直接融资占比16.8% [18] - "三条绿线"达标：扣除预收款后资产负债率57.88%，净负债率0.57%，现金短债比3.58倍 [1][18] - 平均融资成本3.4%（同比下降0.8个百分点），目标降至3.2%以内 [1][19] - 经营活动现金流净流入77亿元，总资产较2023年末减少309亿元（存货减少242亿元） [18] 存货与减值情况 - 期末存货账面余额1525亿元，跌价准备40亿元，存货跌价损失8.7亿元（2023年为38亿元） [1][13] - 主要减值项目：湖州鸣翠里计提2.82亿元（预售均价同比下跌4%），丽水观品轩计提1.02亿元 [14]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [4][5] 报告的核心观点 - 滨江集团2024年营收微降但归母净利正增长，销售金额排名提升且土储充足，债务结构优化融资成本下降，持续深耕杭州市场，预测2025 - 2027年营收增长，维持“推荐”评级 [1][2][3][4] 各部分总结 营收与利润情况 - 2024年公司实现营收691.52亿元，同比下降1.83%；归母净利25.46亿元，同比提升0.66% [1] - 2024年房地产销售毛利率12.47%，同比下降3.96个百分点，预计未来毛利率会逐步修复 [1] 销售与土储情况 - 2024年公司销售金额1116.3亿元，位列克而瑞行业销售金额排名第9位，首次进入全国房企TOP10阵营，且为TOP10中唯一民营房企，在杭州连续7年获销售冠军 [2] - 截至2024年底，未结算预收房款1253亿元，2025年销售目标定位1000亿左右，在建和拟建总面积997.64万方，未领施工许可证项目建筑面积61.14万方，土储充足 [2] 债务与融资情况 - 截至2024年末，权益有息负债305亿元，较年初下降55亿元，权益货币资金余额327亿元，较年初上升10.47%，首次权益货币资金大于权益有息负债 [3] - 并表有息负债规模374.34亿元，较上年末下降40.83亿元，银行贷款占比83.2%，直接融资占比16.8%，扣除预收款后资产负债率57.88%，净负债率0.57% [3] - 短期债务103.68亿元，占比28%，低于期末货币资金371.4亿元，现金短债比3.58倍，可覆盖短期债务 [3] - 截至2024年底，平均融资成本3.4%，较上年末下降0.8个百分点 [3] 土地投资情况 - 截至2024年底，新增项目计容建筑面积187万平方米，权益土地款224.4亿元，新增土地储备项目23个，其中杭州22个、南京1个，杭州土地市场占有率37% [4] - 土地储备中杭州占70%，浙江省内非杭州城市占20%，浙江省外占10% [4] 盈利预测与财务指标 |项目/年度|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|69,152|70,231|72,533|75,187| |增长率（%）|-1.8|1.6|3.3|3.7| |归属母公司股东净利润（百万元）|2,546|3,382|4,296|5,730| |增长率（%）|0.7|32.9|27.0|33.4| |每股收益（元）|0.82|1.09|1.38|1.84| |PE|12|9|7|5| |PB|1.1|1.0|0.9|0.8| [4]