业绩表现 - 2024年公司实现营业收入691.5亿元，同比减少1.8% [2] - 2024年归母净利润25.5亿元，同比增长0.7% [2] - 2024年毛利率下滑4.2个百分点至12.5%，主要因结算项目拿地时间集中在2020年和2021年，相关项目因自持等原因导致毛利率较低 [2] - 2024年计提资产减值损失相比2023年减少29亿元，归母净利润率上涨0.1个百分点 [2] 财务与现金流 - 2024年权益有息负债305亿元，权益货币资金余额327亿元，首次权益货币资金大于权益有息负债 [3] - 综合融资成本持续下降，2022年为4.6%，2023年为4.2%，2024年达到3.4%的新低点 [3] 土地储备与区域布局 - 2024年公司获取土地23宗，其中杭州22宗，南京1宗，杭州土地市场占有率37% [3] - 截至2024年底，公司土地储备中杭州占70%，浙江省内非杭州城市占比20%，浙江省外占比10% [3] - 合作项目中95%以上由公司操盘，项目口碑和业绩有保障 [2] 盈利预测与估值 - 调整2025/2026/2027年EPS分别为0.89/0.97/1.06元（原2025/2026年分别为1.10/1.22元） [2] - 给予2025年13.98倍PE，目标价上升至12.44元 [2]

杭州改善项目规划集中公示 - 杭州多个改善项目规划集中公示 大部分为地王或板块内首批不限价项目 产品类型多样 [1] - 绿城钱二项目总建筑面积48844.97平方米 地上建筑面积33064.97平方米 地下建筑面积15780平方米 容积率2.2 建筑密度22% 绿地率35% [2] - 绿城钱二项目将打造6幢11-14层高层 层高3.2米 架空层高5.8米 外立面采用大面积玻璃搭配香槟色金属线条 [2] - 滨江钱二项目规划8幢高层和3幢叠墅 为板块首个叠墅产品 架空层6米 层高3.15米 园区配备景观水池和下沉庭院 [2] - 滨江钱二项目成交楼面价41828元/平方米 比隔壁杭序府低4000元/平方米 南面邻河 距钱塘江直线不到500米 临近地铁9号线红普南路站 [3] 安琪儿区块改善项目 - 安琪儿区块三个待售项目 滨江锦上万象府楼面价40479元/平方米 规划4幢高层和2幢叠墅 150套房源 户型182-256平方米 [4] - 大家·咏印明庐楼面价47485元/平方米 规划4幢11-16层小高层 采用架空平台设计 架空层层高5.6米 [4] - 华润安琪儿项目溢价率72.5% 楼面价50683元/平方米 成为新地王 规划4幢12-19层高层和3幢叠墅 层高3.3米 [4] - 华润项目采用架空平台设计 架空层层高5.7米 南向外立面采用大面积玻璃搭配金色金属线条 网传高层价格可能超7万元/平方米 [4][5] 运河新城地王项目 - 金茂运河新城项目溢价率58.8% 楼面价38951元/平方米 规划4幢13-17层高层和7幢5-6层叠墅 架空层层高6米 标准层高3.15米 [5] - 金茂项目位于杭州运河湾实验学校北面 享一线运河景观 周边有锦绣育才教育集团 浙大邵逸夫医院大运河院区等配套 [5]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"推荐" 维持评级 [1][3] 核心观点 - 央行下调个人住房公积金贷款利率0 25个百分点 调整后首套房5年以下(含5年)和5年以上利率分别为2 1%和2 6% 二套房分别为2 525%和3 075% 以100万元30年期贷款为例 月供减少132元 累计减少4 76万元 [3] - 7天期逆回购利率从1 5%降至1 4% 预计带动LPR下行约10bp 商贷利率有望同步下降10bp [3] - 金融监管总局将推出8项增量政策 包括加快出台适配房地产新模式的融资制度 已审批通过6 7万亿元"白名单"贷款支持保交楼 [3] - 2025年一季度新增个人住房贷款创2022年以来单季度最大增幅 [3] 政策影响分析 - 降低购房门槛 支持居民刚性和改善性住房需求 巩固房地产市场稳定态势 [3] - 城市更新行动 城中村改造 危旧房改造 商品房收购政策等方面将获得融资支持 [3] 投资建议 - 看好头部房企运营管理能力和资金优势 市占率有望提升 [3] - 重点推荐保利发展 招商蛇口 华润万象生活 龙湖集团 滨江集团 万科A 新城控股 招商积余 [3] - 建议关注绿城中国 华润置地 中国海外发展(优质开发) 绿城服务(优质物管) 张江高科 恒隆地产(优质商业) 绿城管理控股(代建龙头) 贝壳-W 我爱我家(中介龙头) [3] 市场表现 - 房地产(申万)相对沪深300表现图显示40%和20%的涨幅 [2]

核心观点 - 2025年以来核心城市楼市呈现"止跌回稳"态势，楼面价持续走高，部分民营房企重新加快拿地步伐 [1] - 民营房企拿地呈现分化特征，头部稳健型房企补充土储，区域型中小房企寻求扩张 [1] - 1-4月重点城市宅地市场中民企拿地金额占比升至24%，央国企占比58%，滨江集团是主要推动力 [2] - 当前民营房企拿地策略更趋理性，负债低、流动性充裕，与历史激进扩张形成鲜明对比 [5] 区域市场表现 广州市场 - 番禺置业以3.07亿元竞得番禺广场地块，溢价率19.48%，楼面价1.99万元/平方米 [1] 重庆市场 - 四川远达集团13.42亿元竞得渝北区地块，楼面价1.04万元/平方米，溢价率38.94% [2] 南京市场 - 宸嘉发展联合体11.14亿元竞得秦淮区地块，楼面价3.23万元/平方米，溢价率7.12% [2] 杭州市场 - 滨江集团77.41亿元拿下两宗地块，西兴单元地块楼面价77409元/平方米创纪录，溢价率69.86% [3] - 一季度滨江集团连续三次刷新杭州楼面价纪录，最高达8.80万元/平方米（建发房产竞得） [4] 典型企业分析 滨江集团 - 1-4月拿地金额270亿元排名行业第3，在杭州市场表现尤为强势 [1][3] - 一季度连续竞得杭州拱墅区民生药厂地块（楼面价6.48万元/平方米）和西湖区地块（7.74万元/平方米） [4] 邦泰集团 - 1-4月拿地金额50亿元排名行业第13，采取"错位拿地"策略聚焦中西部二三线城市 [1][4] - 在陕西延安、云南昆明、广西南宁等地获取超10宗中小地块 [4] 得力房产 - 1-4月拿地金额19亿元排名行业第27，作为跨界房企表现突出 [1] - 2月以14.22亿元竞得宁波鄞州区核心地块，楼面价2.63万元/平方米，溢价率27.89% [5] - 2024年宁波销售额48.5亿元，位列当地第8名 [5]

证券代码：002244 证券简称：滨江集团 公告编号：2025－025 杭州滨江房产集团股份有限公司 关于举行 2024 年度网上业绩说明会的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完 整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称"公司"）已于2025 年4月26日在巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）披露了公司 2024年度报告全文及其摘要。为便于广大投资者进一步了解公司2024 年度经营情况，公司定于2025年5月9日（星期五）在全景网举办2024 年度网上业绩说明会，与投资者进行沟通和交流。 一、业绩说明会相关安排 1、召开时间：2025年5月9日（星期五）15:00—17:00 2、召开方式：网络远程方式 3、出席人员：公司董事长戚金兴先生，独立董事贾生华先生，副 总裁、财务总监、董事会秘书沈伟东先生，将采用网络远程方式与投 资者进行沟通。（如有特殊情况，参与人员会有调整） 4、投资者参与方式：投资者可登陆全景网"投资者关系互动平台" （https://ir.p5w.net）参与本次年度业绩说明会。 二、投资者问题征集 为 ...

滨江集团（002244.SZ） - 2024年营业总收入691.52亿元，同比下降1.83%，其中房地产销售688.76亿元，同比下降1.83% [4] - 2024年归母净利润25.46亿元，同比提升0.66% [4] - 2025年一季度营业总收入225.08亿元，同比增长64.27% [4] - 2025年一季度归母净利润9.76亿元，同比增长47.88% [4] 中国化学（601117.SH） - 2024年营业收入1858.4亿元，同比增长4.2% [5] - 2024年归母净利润56.9亿元，同比增长4.8% [5] - 2025年一季度营业收入445.0亿元，同比下降1.0% [5] - 2025年一季度归母净利润14.4亿元，同比增长18.8% [5] 潞安环能（601699.SH） - 2024年营业收入358.5亿元，同比下降16.9% [6] - 2024年归母净利润24.5亿元，同比下降69.1% [6] - 2025年一季度营业收入69.7亿元，同比下降19.5% [6] - 2025年一季度归母净利润6.6亿元，同比下降49.0% [6] 隆基绿能（601012.SH） - 2024年营业收入825.82亿元，同比下降36.23% [7] - 2024年归母净利润-86.18亿元，同比下降180.15% [7] - 2025年一季度营业收入136.52亿元，同比下降22.75% [7] - 2025年一季度归母净利润-14.36亿元，环比减亏 [7] 隆华科技（300263.SZ） - 2024年营业收入27.11亿元，同比增长9.87% [8] - 2024年归母净利润1.31亿元，同比增长3.37% [8] - 2025年一季度营业收入6.39亿元，同比下降0.46% [8] - 2025年一季度归母净利润0.45亿元，同比下降18.12% [8] 天味食品（603317.SH） - 2025年一季度营收6.42亿元，同比下降24.80% [8] - 2025年一季度归母净利润0.75亿元，同比下降57.53% [8] - 24Q4+25Q1合并营收同比下降0.8%，归母净利润同比下降14.5% [8] 联影医疗（688271.SH） - 2024年营业收入103.00亿元，同比减少9.7% [9] - 2024年归母净利润12.62亿元，同比减少36.1% [9] - 2025年一季度营业收入24.78亿元，同比增长5.4% [9] - 2025年一季度归母净利润3.70亿元，同比增长1.87% [9]

公司业绩 - 2024年公司实现营业总收入691.52亿元，同比下降1.83%，其中房地产销售688.76亿元，同比下降1.83%，归母净利润25.46亿元，同比提升0.66% [2] - 2025年一季度公司实现营业总收入225.08亿元，同比增长64.27%，归母净利润9.76亿元，同比增长47.88% [2] 区域深耕优势 - 2024年公司实现销售额1116.3亿元，位列克而瑞行业销售排名第9位，已连续7年荣获杭州市场销售冠军 [3] - 2024年公司共获取土地23宗，其中杭州22宗，南京1宗，截至2024年末土地储备中杭州占比70%，浙江省内非杭州城市占比20%，浙江省外占比10% [3] 财务状况 - 截至2024年末公司权益有息负债305亿元，较年初下降55亿元，权益货币资金余额327亿元，较年初上升10.47%，首次实现权益货币资金大于权益有息负债 [3] - 扣除预收款后的资产负债率为57.88%，净负债率为0.57%，短期债务104亿元占比28%，现金短债比为3.58倍 [3] - 公司综合融资成本持续下降，2022/2023/2024年平均融资成本分别为4.6%、4.2%、3.8%，截至2024年末获银行授信总额度1216亿元（已使用339亿元） [3] 投资策略 - 公司投资遵循优质原则：优质城市、优质地段、优质项目、优质产品、优质合作伙伴，确保高质量与高回报 [4] - 投资金额控制在权益销售回款50%左右，区域布局上杭州继续保持且增加，省外关注上海和江苏 [4] - 2025年一季度公司拿地金额195.8亿元，同比增长57% [4]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][50] 报告的核心观点 - 降准降息或已在路上，未来全国平均新发房贷利率有望下破 3%，对楼市稳定有积极效果 [1][11] - 政策受基本面倒逼进入深水区，地产具备指向性作用，行业竞争格局改善，看好部分城市组合，供给侧政策有新变化，2025 年板块主做政策 beta [4][50] 根据相关目录分别进行总结 一季度全国新发房贷利率为 3.11% - 2025 年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.11%，与 2024 年四季度接近，相较 5 年期以上 LPR 减点约 50bp [1][11] - 中央多次提到“适时降准降息”，考虑外部环境变化，未来全国平均新发房贷利率有望下破 3% [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为 -3.0%，落后沪深 300 指数 2.61 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 31 名 [1][15] - 本周上涨个股 35 支，较上周减少 27 支，下跌股数 78 支 [15] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - 本周 30 个城市新房成交面积为 207.4 万平方米，环比提升 22.9%，同比提升 26.2% [2][25] - 4 月累计新房成交面积，样本 30 城共计 17.6 万方，同比 +27.7% [27] 二手房成交（商品住宅口径） - 受五一假期影响，本周 14 个样本城市二手房成交面积合计 179.3 万方，环比下降 27.2%，同比增长 58.6% [2][33] - 年初至今累计二手房成交面积为 3722.7 万方，同比增长 36.7% [33] 重点公司境内信用债情况 - 本周（4.28 - 5.4）共发行房企信用债 9 只，环比减少 10 只；发行规模共计 45.31 亿元，环比减少 122.37 亿元，总偿还量 57.96 亿元，环比减少 166.97 亿元，净融资额为 -12.65 亿元，环比增加 44.6 亿元 [3][43] - 本周房企债券发行已披露的主体评级以 AAA（61.8%）为主要构成，债券类型以一般私募债（44.1%）为主要构成，期限以 3 - 5 年、1 - 3 年（32.7%、29.2%）的债券为主 [3][43] 本周政策回顾 - 央行公布 2025 年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.11% [49] - 多地出台房地产相关政策，如武汉公积金放松、广州推行“网签即预告”登记等 [49] 投资建议 - 维持行业“增持”评级，建议关注基本面 alpha 公司、地方国企/城投/化债、中介、边际催化、物业等方向的公司 [4][50]

楼市销售业绩 - 2025年4月TOP100房企实现销售操盘金额2846.8亿元，1-4月累计销售操盘金额10181.7亿元，同比降低6.7%，整体延续止跌回稳态势 [1] - 保利发展前四月销售操盘金额806.1亿元稳居榜首，绿城中国、中海地产分别为710.2亿元、613.9亿元，华润置地、招商蛇口分别为616.1亿元、473.1亿元 [1] - TOP10房企销售门槛同比降低8.9%至112.6亿元，TOP100房企门槛降低3.1%至17.9亿元 [1] 房企战略调整 - 房企不再唯"销售金额"论，聚焦高质量发展，提升签约回款率和毛利率 [2] - 实施"一城一策、因城施策"营销策略，加快市场反应速度，优化区域土储结构 [2] - 投资聚焦高能级城市，关注收益确定性高的项目，一线或强二线城市核心板块频现"地王" [2] 市场趋势与政策 - 2025年4月新房成交规模与去年同期基本持平，5月预计延续弱修复态势 [3] - "好房子"写入政府工作报告，房企加大高品质住房供给，2000年前建造房屋占比31.2%，80%无电梯，中长期需求旺盛 [3] - 中央政治局会议强调巩固房地产市场稳定态势，重点城市新房销售延续同比增长 [4] 区域市场表现 - 北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二线城市受供给约束，成交放量取决于高端住宅供应 [3] - 优质项目供给增加有望加速改善需求释放，助力核心城市市场继续修复 [3][4]

土地市场活跃度 - 1—4月新增土储百强房企拿地金额4285亿元，同比增长42% [1][2] - 新增货值总额8309亿元，同比增长23.6%，总建筑面积3915万平方米，同比增长3.2% [1][2] - 销售TOP10房企新增货值占百强总量的69%，较2024年末增加7个百分点 [1][2] 市场分化特征 - 一线及强二线城市如北京、杭州、广州、南京土地成交溢价率持续攀升，核心地块频现高溢价 [3] - 三四线城市量价同比回缩，复苏动能不足 [3] - 头部房企及国央企加速优化土储，中小房企因流动性压力收缩投资 [3] 城市群及区域表现 - 长三角TOP10企业拿地金额1146.7亿元，居四大城市群之首 [4] - 京津冀TOP10企业拿地金额698亿元，中西部TOP10企业拿地金额289亿元 [4] - 杭州、厦门4月拍出多宗高总价地块，北京朝阳区平房乡地块以126亿元总价居首 [4] 房企投资策略 - 央企、国企和地方国资为拿地主力，民企仅在深耕区域补仓 [4] - 绿城中国在杭州、上海、苏州拿地金额均进入前三 [4] - 滨江集团聚焦杭州，位列当地拿地金额第一 [4] 行业集中度 - 销售TOP11—30房企新增货值占比合计20%，后50强房企占比仅3% [2] - 百强房企拿地销售比稳定在0.3，较2024年末提升0.13 [2] - 头部房企如中国金茂、滨江集团、绿城中国拿地销售比显著高于行业均值 [2]