政策核心内容 - 上海六部门联合印发房地产新政 自2025年8月26日起实施调减限购 优化公积金和信贷政策[1][2] - 外环外购房不限套数 符合条件的本市户籍家庭和非沪籍连续缴纳社保满1年家庭均可享受[7][9] - 公积金贷款额度最高上浮15% 首套最高额度从160万元提至184万元 多子女家庭首套可达216万元[7] - 取消首套与二套商业贷款利率区分 银行根据客户风险状况灵活定价[9][14] - 非沪籍家庭首套住房暂免房产税 二套及以上按人均60平方米扣除免税面积[9] 市场反应 - 房地产开发板块单日大涨3.4% 万通发展涨停 万科A涨超9% 荣盛发展涨超8% 金地集团涨7.79%[5] - 多只地产股创60日新高 包括荣盛发展 金地集团 深深房A等[6] - 保利发展作为市值最大房企上涨4.27% 单日成交额达1.70亿元[6] 政策影响分析 - 新政精准针对外环外区域 该区域库存占比达80%而成交仅占60%[13] - 利好市区改善需求外溢和资产配置需求 尤其促进五个新城核心区低密改善项目去化[12] - 取消利率差异可降低改善群体还贷压力 高端项目对按揭贷款依赖度超50%[14] - 政策实施时点契合"金九银十"销售季 有望转变市场观望态度[12] 行业对比 - 上海政策力度超北京 采用"核心区严控 郊区松绑"差异化策略[11] - 外环外限购放松与北京同步 但上海外环内新房供应占比更高[13] - 政策效果预计对新房市场拉动弱于北京 但对二手房拉动作用更强[13]

板块表现 - 房地产开发板块单日上涨3.22%，领涨股为万通发展（涨停9.99%）[1] - 上证指数上涨1.51%至3883.56点，深证成指上涨2.26%至12441.07点[1] - 板块内10只个股涨幅超4.5%，其中万科A（9.15%）、金地集团（6.53%）、荣盛发展（6.94%）等头部房企涨幅居前[1] 个股涨跌 - 涨幅前列个股包括万通发展（12.77元/股）、深深房A（9.27%）、万科A（56.19亿元成交额）[1] - 跌幅最大个股为电子城（-6.46%）、*ST南置（-4.88%）、黑牡丹（-3.46%）[2] - 成交活跃度分化明显：万科A成交792.39万手，而ST中迪仅成交1.53万手[1][2] 资金流向 - 板块主力资金净流入15.7亿元，游资净流出10.06亿元，散户净流出5.64亿元[2] - 万科A获主力净流入10.87亿元（占比19.35%），但遭游资净流出4.99亿元[3] - 金地集团主力净流入1.54亿元（7.99%），荣盛发展主力净流入1.40亿元（16.98%）[3] - 保利发展出现资金分歧：主力净流入7656万元同时游资净流出1.68亿元[3] 成交特征 - 头部房企成交额显著放大：万科A（56.19亿元）、金地集团（19.30亿元）、荣盛发展（8.26亿元）[1] - 低价股表现活跃，荣盛发展（1.54元）、绿地控股（2.03元）等涨幅超4.5%[1] - ST类个股出现分化：ST中迪上涨4.97%而ST数源下跌1.70%[1][2]

核心观点 - 上海六部门联合印发房地产政策优化通知 旨在更好满足居民刚性及改善性住房需求 促进市场平稳健康发展 政策包括调减限购 优化公积金及信贷 完善房产税等 自2025年8月26日起施行 [1][5][6] - 二级市场地产股早盘大涨 万科A涨停 多只地产股涨幅超5% 显示市场对政策调整的积极反应 [9][10] 调减住房限购政策 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括本市户籍家庭及连续缴纳社保或个税满1年及以上非户籍家庭 覆盖新建商品住房和二手住房 [2][5] - 成年单身人士按居民家庭执行限购政策 沪籍家庭及单身人士外环外不限购 外环内限购2套 非沪籍家庭及单身人士连续缴纳社保或个税满1年及以上外环外不限购 满3年及以上外环内限购1套 [2][5] 优化住房公积金政策 - 提高公积金贷款额度 购买二星级及以上绿色建筑住房最高贷款额度上浮15% 首套从160万元提至184万元 多子女家庭首套从192万元提至216万元 二套从130万元提至149.5万元 [3][6] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款 且不影响公积金贷款额度计算 允许"又提又贷" [3][6] 优化个人住房信贷政策 - 银行业金融机构不再区分首套和二套住房利率 根据利率自律机制及机构经营状况 客户风险等因素合理确定每笔商业性个人住房贷款利率水平 [4][6] 完善个人住房房产税政策 - 符合条件的非户籍家庭首套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房合并计算家庭全部面积后给予人均60平方米免税面积扣除 政策自2025年1月1日起享受 [4][6] 市场反应 - 地产股早盘大幅上涨 万科A涨停涨幅10.06% 万通发展涨9.99% 荣盛发展涨9.72% 金地集团涨8.79% 多只股票涨幅超5% [9][10]

政策调整核心内容 - 上海六部门联合印发房地产优化政策 包括调减限购、优化公积金、优化信贷及完善房产税政策 自2025年8月26日起实施 [1] 住房限购政策调整 - 外环外购房取消套数限制 覆盖沪籍家庭及连续缴纳社保/个税满1年非沪籍家庭 [2][6] - 成年单身人士按家庭标准执行限购政策 [2][7] - 沪籍居民在外环内限购2套住房 非沪籍需连续缴纳社保/个税满3年可在外环内购1套住房 [2] 住房公积金优化 - 购买二星级以上绿色建筑住房 公积金贷款额度上浮15% 首套最高额度从160万元升至184万元 [3][8] - 多子女家庭首套额度可叠加上浮 从192万元提高至216万元 二套最高额度从130万元升至149.5万元 [3] - 支持提取公积金支付新建预售房首付款 且不影响后续公积金贷款额度计算 [3][8] 个人住房信贷政策 - 银行不再区分首套与二套住房利率 根据市场利率自律机制及风险状况自主定价 [4][9] 房产税政策完善 - 非沪籍家庭首套房暂免征收房产税 第二套及以上住房按家庭总面积计算 享人均60平方米免税扣除 [5][10] - 新政自2025年1月1日起适用按年征收的房产税 [5] 二级市场反应 - 地产股早盘大幅上涨 万科A涨停(+10.06%) 万通发展(+9.99%)和荣盛发展(+9.72%)涨停 [13][14] - 金地集团涨8.79% 深深房A涨7.38% 保利发展涨5.78% 绿地控股涨5.67% [14]

上海市房地产政策优化调整 - 六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》 自2025年8月26日起施行 旨在满足居民刚性及改善性住房需求并促进市场平稳健康发展 [1][8] 住房限购政策调整 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括本市户籍家庭及连续缴纳社保或个税满1年及以上非户籍家庭 [2][9] - 成年单身人士按家庭执行限购政策 沪籍人士外环内限购2套 非沪籍人士连续缴纳社保或个税满3年可在外环内限购1套 [2][9] - 房地产交易行业服务热线"962269"提供限购政策咨询 [3] 住房公积金政策优化 - 购买二星级及以上绿色建筑住房 公积金最高贷款额度上浮15% 首套从160万元提至184万元 多子女家庭首套从192万元提至216万元 二套从130万元提至149.5万元 [4][10] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款 且不影响公积金贷款额度计算 [4][10] - 上海住房公积金官网及热线"12329"提供具体办理咨询 [4] 个人住房信贷政策调整 - 银行业金融机构不再区分首套和二套住房利率 根据市场利率定价自律机制及机构经营状况等因素合理确定每笔贷款利率 [5][10] - 住房贷款相关业务需向经办银行咨询 [5] 个人住房房产税政策完善 - 符合条件的非本市户籍家庭首套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房合并计算面积后给予人均60平方米免税扣除 [6][10] - 政策自2025年1月1日起执行 具体操作规定由市财税部门另行制定 税务热线"12366"提供咨询 [6] 地产股市场反应 - 政策发布后地产股早盘大涨 万科A涨停(+10.06%) 万通发展(+9.99%)和荣盛发展(+9.72%)涨停 金地集团(+8.79%)、深深房A(+7.38%)等超6%涨幅 [12][13] - 保利发展(+5.78%)、绿地控股(+5.67%)、滨江集团(+5.59%)及华发股份(+5.19%)等超5%涨幅 [12][13]

地产股表现 - 万科A涨停 港股万科企业涨超11% 荣盛发展涨停 金地集团涨超8% 华发股份、保利发展、首开股份、香江控股等多股领涨 [2] 万科企业交易数据 - 万科A股价7.22元 涨幅10.06% 成交额34.19亿元 [4][5] - 分时成交显示10:34至10:35期间连续以7.22元价格成交 单笔成交量从107手至1372手不等 [4][5] 荣盛发展财务指标 - 股价1.58元 最高价1.58元 最低价1.44元 涨幅5.96% [6] - 总手232万 金额3.53亿元 总值68.70亿元 流值61.57亿元 [6] - 买盘挂单显示买1档1.58元60.0万手 买2档1.57元3128手 [6] 万科半年报业绩 - 2025年上半年营收1053.2亿元 销售金额691.1亿元 销售回款率超100% [6] - 经营服务业务全口径收入284.2亿元 多地项目开盘去化率超九成 [6] - 已如期完成243.9亿元公开债偿还 2027年之前无境外公开债到期 [6] 大盘指数表现 - 沪指涨近1% 深证成指涨近1.8% 创业板指涨超2% [7] - 两市成交额超1.6万亿元 较上个交易日此时放量超4000亿元 [7] - 恒生指数涨超2%创2021年来新高 恒生科技指数涨近3% [7]

股价表现 - 2025年8月20日收盘价1.46元 与前一交易日持平[1] - 当日开盘价1.45元 最高价1.46元 最低价1.43元 振幅2.05%[1] - 成交量105.8万手 成交金额1.53亿元 换手率2.72%[1] 公司基本情况 - 属于房地产开发行业 注册地位于河北省[1] - 主营业务包括房地产开发与销售、物业管理等[1] - 总市值63.48亿元 流通市值56.89亿元[1] 资金流向 - 当日主力资金净流出169.76万元 占流通市值0.03%[1] - 近五个交易日主力资金累计净流入6152.47万元 占流通市值1.08%[1]

担保安排 - 全资子公司重庆荣品与渤海银行重庆分行继续合作业务88,519万元 [1] - 公司提供连带责任保证担保总额不超过113,000万元 [1] - 担保期限不超过54个月 [1] 抵押与质押担保 - 全资子公司重庆荣乾和重庆荣品以自有资产为融资提供抵押担保 [1] - 全资子公司重庆坤创以其持有的重庆荣品100%股权提供质押担保 [1]

公司担保状况 - 实际担保总额438.82亿元 占最近一期经审计净资产295.4% [1] - 对合并报表外单位实际担保余额70.03亿元 占比47.14% [1] - 逾期担保金额达77.84亿元 [1] 新增担保安排 - 全资子公司重庆荣品与渤海银行重庆分行继续合作业务88,519万元 [3] - 公司提供连带责任保证担保 总额不超过113,000万元 期限不超过54个月 [3] - 重庆荣品及重庆荣乾以自有资产提供抵押担保 重庆坤创以其持有的重庆荣品100%股权提供质押担保 [3]

担保信息 - 公司为重庆荣品提供不超1.13亿元连带责任保证担保，期限不超54个月[2] - 担保前可用担保额度32.0975亿元，担保后为30.9675亿元[7] 重庆荣品情况 - 公司间接持有重庆荣品100%股权，其注册资本5000万元[4] - 2025年6月30日，重庆荣品资产总额21.133423亿元，负债23.302444亿元，净资产 -2.169021亿元[5] - 2025年1 - 6月，重庆荣品营收1.553814亿元，利润总额 -0.525211亿元，净利润 -0.395842亿元[5] - 重庆荣品资产负债率为110.26%[7] 公司担保总额 - 截至公告披露日，公司实际担保总额438.82亿元，占最近一期经审计净资产的295.40%[10] - 公司及其控股下属公司对合并报表外单位实际担保余额70.03亿元，占比47.14%[10] - 公司逾期担保金额为77.84亿元[10]