文章核心观点 - 2025年北京甲级写字楼市场供需结构优化，需求复苏超预期，空置率实质性回落，但租金仍处下行通道，市场呈现显著的区域和板块分化格局[1] - 中关村板块成为年度最大亮点，其需求爆发式增长主要由新质生产力企业集群驱动，但市场整体“冷热不均”，行业进入精细化竞争新阶段[2] - 展望2026年，市场面临需求收缩与供应集中入市的双重压力，东西部子市场供需错配将加剧，租金中枢持续承压，市场再平衡过程漫长，需各方积极应对[3] 2025年市场表现总结 - 需求端复苏超预期，全年净吸纳量达到33万平方米，已连续两年实现超30万平方米的规模性去化[1] - 供给端有限，全年新增供应量仅18.8万平方米，与稳健需求形成良性适配[1] - 市场空置率在四季度末降至19.2%，同比下降约1.5个百分点，供需结构实现优化[1] - 市场平均租金延续调整，年末净有效租金降至222元每月每平方米，同比下降11.5%，但降幅较上年收窄4.9个百分点[1] 区域市场分化与竞争格局 - 中关村板块成为年度最大亮点，全年净吸纳量超17.6万平方米，占全市总量的53%，创近20年峰值纪录[2] - 市场需求高度聚焦于个别子市场及非核心板块的高性价比项目，核心区域成熟写字楼市场表现未达预期，“冷热不均”格局显著[2] - 核心区域成熟子市场平均租金同比降幅普遍超10%，跨资产类别和跨市场板块的竞争加剧，行业进入精细化竞争新阶段[2] - 需求的核心驱动力源于新质生产力企业集群的崛起与产业红利的集中释放[2] 2026年市场展望与挑战 - 部分市场化项目将面临现有租户退租和缩租，其中国央企等大体量租户整合搬迁回自有物业的需求收缩行为，将很大程度上抵消新增需求的积极影响[3] - 核心市场新增供应量将超过70万平方米，其中90%集中在东部子市场[3] - 市场增量需求高度集中在西部子市场，明年供应集中于东部，将加剧地理位置上的供需错配和东部市场竞争[3] - 北京写字楼市场租金中枢将持续承压，供需再平衡注定是一个漫长而充满挑战的过程[3] 对市场参与者的建议 - 政府可加强市场监控，出台政策引导市场健康发展，如限制新建写字楼规模数量，鼓励老旧写字楼改造升级或用途转换[3] - 市场参与者需秉持长期主义，发挥企业家精神，突破现有行业思维框架，探索管理理念和模式创新[3] - 应将资源和精力放到打造差异化和品牌化竞争优势方面，更加注重以客户需求为价值导向，扮演好科技创新和产业发展载体的角色[3]

项目进展 - 北京建工承建的中关村东升科技园二期L18地块项目于12月31日完成结构封顶 [1] - 项目包含1科研楼等12项工程，建设规模达15万平方米 [1] - 项目工程性质为科研设计用房及配套、地下车库及设备机房 [1] 项目构成 - 项目包含3栋科研楼、1栋配套楼及地下四层车库 [1] - 项目合同总工期为878天 [1]

中关村示范区2025年1-11月整体经营表现 - 2025年1-11月，中关村示范区监测的规模（限额）以上重点企业实现总收入89558.9亿元，同比增长7.3% [1] - 同期，中关村企业实现技术收入25402.4亿元，同比增长13.1%，增速显著高于总收入增速 [1] - 技术收入占总收入比重为28.4%，显示技术驱动特征明显 [1] 中关村国家高新技术重点企业表现 - 2025年1-11月，中关村示范区规模（限额）以上国家高新技术重点企业实现总收入35993.3亿元，同比增长8.3%，增速高于示范区整体水平 [1] - 其中，电子信息领域实现总收入17517.3亿元，同比增长15.7%，是增长最快的领域 [1] - 电子信息领域收入占中关村国高新企业总收入的48.7%，是绝对主导领域 [1] - 电子信息领域拉动中关村国高新企业总收入增长7.2个百分点，贡献巨大 [1] 企业研发投入情况 - 2025年1-11月，中关村企业研究开发人员合计64.5万人，同比微降0.7% [1] - 同期，中关村企业研究开发费用合计4059.3亿元，同比增长5.8% [1] - 研发费用增速高于研发人员数量增速，表明人均研发投入强度有所提升 [1] 统计方法与范围说明 - 统计范围为注册在中关村国家自主创新示范区内的规模（限额）以上重点企业法人单位 [3] - 数据采集渠道为企业通过北京统计联网直报系统报送 [4] - 总收入指标为企业全年的生产产品销售收入、技术性收入、商品销售收入及其他收入的总和，按不含增值税价格计算 [5] - 研究开发费用合计包括人员人工费用、直接投入费用、折旧与摊销费用、设计试验费用、委托外部研发费用等 [5] - 国家重点支持的高新技术领域包括电子信息、生物与新医药、航空航天、新材料、高技术服务、新能源与节能、资源与环境、先进制造与自动化 [7]

会议基本情况 - 公司于2025年12月30日以现场与网络投票相结合的方式召开了2025年第九次临时股东会 [3][5] - 现场会议地点位于北京市朝阳区霄云路26号鹏润大厦B座22层1号会议室 [4] - 会议由董事会召集，因董事长许钟民有其他公务，由过半数董事推举的董事兼总裁侯占军主持 [6] 会议出席情况 - 通过现场和网络投票的股东共144人，代表股份189,065,282股，占公司有表决权股份总数的25.1040% [7] - 其中，通过现场投票的股东3人，代表股份124,108,600股，占总股份的16.4791% [8] - 通过网络投票的股东141人，代表股份64,956,682股，占总股份的8.6249% [9] - 公司部分董事、董事会秘书出席，高级管理人员列席会议 [10] 提案审议与表决结果 - 本次会议审议并通过了《关于变更2025年度审计机构的议案》 [13][16] - 总表决情况：同意票188,034,453股，占出席有效表决权股份的99.4548%；反对票1,015,829股，占比0.5373%；弃权票15,000股，占比0.0079% [14] - 中小股东表决情况：同意票1,921,246股，占出席中小股东有效表决权股份的65.0812%；反对票1,015,829股，占比34.4107%；弃权票15,000股，占比0.5081% [15] 审计机构变更详情 - 公司变更了2025年度审计机构，将原续聘的中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）改聘为中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） [2] - 变更原因是综合考虑公司业务发展及审计工作需求 [2] 会议合规性 - 北京海润天睿律师事务所朱卫江、齐佳惠律师对本次股东会进行了见证并出具法律意见书 [11][17] - 律师结论性意见认为，本次会议的召集、召开程序、出席人员资格、召集人资格及表决程序、结果均合法有效 [17] - 会议推举了法律顾问和股东代表共同负责计票、监票工作 [12]

公司人事任命 - 公司已获得北京市地方金融管理局对许正文担任非执行董事及肖旺担任独立非执行董事的任职资格核准 [1] - 许正文与肖旺的董事任职自2025年12月30日起生效，任期至第二届董事会届满之日止 [1] - 自2025年12月30日起，许正文同时担任公司第二届董事会审计委员会委员 [1] - 自2025年12月30日起，肖旺同时担任公司第二届董事会薪酬委员会主席、审计委员会委员、提名委员会委员及风险控制委员会委员 [1]

公司治理与审计机构变更 - 公司于2025年12月30日召开2025年第九次临时股东会 [2] - 股东会审议并通过了《关于变更2025年度审计机构的议案》 [2]

格隆汇12月30日丨中关村科技租赁(01601.HK)公告，公司已于近日收到北京市地方金融管理局就许正文 担任公司非执行董事及肖旺担任公司独立非执行董事的任职资格核准。据此，许正文的公司非执行董事 任职及肖旺的公司独立非执行董事任职已经生效，自2025年12月30日起，至第二届董事会任期届满日 止。自2025年12月30日起，许正文亦担任公司第二届董事会审计委员会委员。自2025年12月30日起，肖 旺亦担任公司第二届董事会薪酬委员会主席、审计委员会委员、提名委员会委员及风险控制委员会委 员。 ...

公司业务动态 - 中关村科技租赁作为出租人，与承租人新疆骏瑞众研矿山设备有限公司订立了新的融资租赁协议 [1] - 该协议涉及出租人购入承租人自有的挖掘机、矿用卡车等设备，转让价款为人民币4000万元 [1] - 出租人随后将设备租回给承租人，租赁期为18个月，总租赁款项约为人民币4176万元 [1] 交易核心条款 - 融资租赁协议的租赁资产为挖掘机、矿用卡车等矿山设备 [1] - 协议总租赁款项约为人民币4176万元，高于资产转让价款人民币4000万元 [1]

公司人事任命 - 公司于近日收到北京市地方金融管理局对许正文先生担任非执行董事及肖旺先生担任独立非执行董事的任职资格核准 [1] - 许正文先生与肖旺先生的董事任职自2025年12月30日起生效，任期至第二届董事会任期届满之日止 [1] - 自2025年12月30日起，许正文先生同时担任公司第二届董事会审计委员会委员 [1] - 自同日起，肖旺先生同时担任公司第二届董事会薪酬委员会主席、审计委员会委员、提名委员会委员及风险控制委员会委员 [1]

公司融资租赁业务动态 - 中关村科技租赁作为出租人，于2025年12月30日与承租人新疆骏瑞众研矿山设备有限公司订立了新的融资租赁协议 [1] - 根据协议，公司将以人民币4000万元的价款购入承租人自有的租赁资产 [1] - 随后，公司将该资产租回给承租人，租赁期为18个月，总租赁款项约为人民币4176万元 [1] 租赁资产详情 - 此次融资租赁协议所涉及的租赁资产为挖掘机、矿用卡车等设备 [1]