文章核心观点 - 2025年北京甲级写字楼市场供需结构优化，需求复苏超预期，空置率实质性回落，但租金仍处下行通道，市场呈现显著的区域和板块分化格局[1] - 中关村板块成为年度最大亮点，其需求爆发式增长主要由新质生产力企业集群驱动，但市场整体“冷热不均”，行业进入精细化竞争新阶段[2] - 展望2026年，市场面临需求收缩与供应集中入市的双重压力，东西部子市场供需错配将加剧，租金中枢持续承压，市场再平衡过程漫长，需各方积极应对[3] 2025年市场表现总结 - 需求端复苏超预期，全年净吸纳量达到33万平方米，已连续两年实现超30万平方米的规模性去化[1] - 供给端有限，全年新增供应量仅18.8万平方米，与稳健需求形成良性适配[1] - 市场空置率在四季度末降至19.2%，同比下降约1.5个百分点，供需结构实现优化[1] - 市场平均租金延续调整，年末净有效租金降至222元每月每平方米，同比下降11.5%，但降幅较上年收窄4.9个百分点[1] 区域市场分化与竞争格局 - 中关村板块成为年度最大亮点，全年净吸纳量超17.6万平方米，占全市总量的53%，创近20年峰值纪录[2] - 市场需求高度聚焦于个别子市场及非核心板块的高性价比项目，核心区域成熟写字楼市场表现未达预期，“冷热不均”格局显著[2] - 核心区域成熟子市场平均租金同比降幅普遍超10%，跨资产类别和跨市场板块的竞争加剧，行业进入精细化竞争新阶段[2] - 需求的核心驱动力源于新质生产力企业集群的崛起与产业红利的集中释放[2] 2026年市场展望与挑战 - 部分市场化项目将面临现有租户退租和缩租，其中国央企等大体量租户整合搬迁回自有物业的需求收缩行为，将很大程度上抵消新增需求的积极影响[3] - 核心市场新增供应量将超过70万平方米，其中90%集中在东部子市场[3] - 市场增量需求高度集中在西部子市场，明年供应集中于东部，将加剧地理位置上的供需错配和东部市场竞争[3] - 北京写字楼市场租金中枢将持续承压，供需再平衡注定是一个漫长而充满挑战的过程[3] 对市场参与者的建议 - 政府可加强市场监控，出台政策引导市场健康发展，如限制新建写字楼规模数量，鼓励老旧写字楼改造升级或用途转换[3] - 市场参与者需秉持长期主义，发挥企业家精神，突破现有行业思维框架，探索管理理念和模式创新[3] - 应将资源和精力放到打造差异化和品牌化竞争优势方面，更加注重以客户需求为价值导向，扮演好科技创新和产业发展载体的角色[3]