债券数据 - 债券发行总额为人民币180,000万元[2] - 债券余额为人民币180,000万元[2] - 本计息期债券利率为3.28%[2] - 本期应偿付利息金额为人民币5,904.00万元[2] 债券信息 - 债券起息日为2023年7月6日[2] - 债券期限为3 + 2年[2] - 付息日为存续期内每年7月6日（遇法定节假日或休息日顺延）[2] - 债项评级为AAA[2] 相关机构 - 主承销商为中信建投证券股份有限公司和中信银行股份有限公司[2] - 登记托管机构为银行间市场清算所股份有限公司[2]

核心观点 - 金融街控股主体信用等级维持AAA，评级展望稳定，债券信用等级同样维持AAA [41][42] - 公司拥有强有力的股东支持、自持物业为现金流及利润形成补充以及融资渠道通畅等因素对公司信用水平起到支撑作用 [3][4] - 房地产行业风险、部分项目面临较大去化压力、2024年大额亏损等因素对公司信用水平产生负面影响 [4][8] 评级观点 - 公司股东北京金融街投资（集团）有限公司是北京市西城区国资委旗下重要的资产管理平台，为公司提供资金和业务协同支持 [7] - 公司大部分自持物业位于北京金融街区域，稀缺地理位置使得投资物业保持较高出租率及租金水平，提供稳定现金流和利润 [7] - 公司保持畅通且多元的融资渠道，融资成本优势强 [8] - 房地产行业仍处于改善修复阶段，对公司经营提出更高挑战 [8] - 部分项目面临较大去化压力，2024年出现大额亏损，面临较大经营业绩压力 [8] 财务概况 - 2024年公司资产总计1,216.33亿元，负债合计940.32亿元，所有者权益276.01亿元 [9] - 2024年营业总收入190.75亿元，净利润-115.56亿元，营业毛利率3.00% [9] - 2024年净负债率222.11%，总债务/EBITDA为-10.05X，EBITDA利息保障倍数为-2.54X [9] - 2024年经营活动产生的现金流量净额59.98亿元，投资活动净流出3.09亿元，筹资活动净流出66.17亿元 [9] 业务运营 - 公司坚持深耕五大城市群中心城市，2024年全口径签约销售金额195亿元，销售均价1.6万元/平方米 [17] - 截至2025年3月末，公司土地储备全口径可结算规划建筑面积1,183万平米，权益规划建筑面积965万平米 [20] - 公司自持物业可出租面积约123.37万平方米，2024年物业租赁收入17.29亿元 [27][28] - 2024年公司新拓展项目2个，新增土地金额4.4亿元，新增土地规划建筑面积12.2万平方米 [23] 行业比较 - 2024年金融街控股全口径签约销售金额195亿元，低于首开集团(400亿元)和大悦城控股(369亿元) [10] - 公司2024年净负债率222.11%，高于首开集团(216.85%)和首创城发(304.70%) [10] - 公司非受限货币资金/短期债务为3.25X，优于首创城发(0.44X) [10] 债务情况 - 截至2025年3月末，公司总债务726.99亿元，短期债务占比3.25% [24] - 公司债务融资工具发行顺畅，利率处于同行业较优水平 [24] - 截至2025年3月末，公司获得银行授信额度999亿元，其中未使用604亿元 [30]

债券发行 - 债券发行规模为6亿元[3] - 债券期限为5年，附第3年末相关选择权[3] - 债券利率为2.46%[3] 付息安排 - 起息日为2024年6月27日[3] - 每手派息24.60元（含税）[5] - 债权登记日为2025年6月26日[6] - 付息日为2025年6月27日[6] - 下一付息期起息日为2025年6月27日，利率2.46%[7] 税收政策 - 个人等征税税率为利息额20%[11] - 境外机构暂免相关税至2025年12月31日[11]

业绩数据 - 2024年公司净利润为 -115.56亿元，2025年1 - 3月为 -4.28亿元[6][45] - 2022 - 2025年3月公司资产总计分别为1530.75亿元、1443.72亿元、1216.33亿元、1190.52亿元[9] - 2022 - 2025年3月公司营业毛利率分别为15.64%、7.34%、3.00%、8.82%[9] - 2022 - 2024年公司净负债率分别为149.45%、155.37%、222.11%[9] - 2024年公司全口径签约销售金额为195亿元[10] - 2024年公司营业总收入为190.75亿元[10] - 2024年公司EBIT利润率为 -39.35%[10] - 2024年公司销售面积同比增长8%左右，销售金额同比下滑15.95%，销售均价降至1.6万元/平方米[24] - 2025年1 - 3月公司销售面积20万平方米，销售金额28亿元，销售均价1.39万元/平方米[25] - 2024年京津冀销售金额126.54亿元，占比65.06%；2025年1 - 3月为15.41亿元，占比55.95%[26] - 2024年长三角销售金额36.71亿元，占比18.87%；2025年1 - 3月为5.12亿元，占比18.59%[26] - 2024年大湾区销售金额12.48亿元，占比6.42%；2025年1 - 3月为4.03亿元，占比14.64%[26] - 2024年成渝销售金额10.32亿元，占比5.31%；2025年1 - 3月为1.86亿元，占比6.75%[26] - 2024年长江中游销售金额8.46亿元，占比4.35%；2025年1 - 3月为1.12亿元，占比4.06%[26] - 2024年公司房产开发收入同比增长65.98%，房地产业务毛利率为 - 6.21%[41] - 2024年公司计提存货跌价准备47.60亿元，累计计提52.86亿元，占同期末存货账面余额的9.39%[42] - 2024年公司对天津复地置业发展有限公司计提9.03亿坏账准备[42] - 2024年公司经营活动现金净流入59.98亿元，投资活动现金净流出3.09亿元，筹资活动现金净流出66.17亿元[45] - 2022 - 2025年3月货币资金从168.75亿元降至124.90亿元[67] - 2022 - 2025年3月营业总收入从205.06亿元降至25.86亿元[67] - 2022 - 2025年3月净利润从6.47亿元降至 - 4.28亿元[67] - 2022 - 2024年EBIT从18.65亿元降至 - 75.07亿元[67] - 2022 - 2024年EBITDA从20.60亿元降至 - 73.53亿元[67] - 2022 - 2025年3月营业毛利率从15.64%降至8.82%[67] - 2022 - 2025年3月净资产收益率从1.53%降至 - 6.24%[67] - 2022 - 2025年3月资产负债率从72.29%升至77.18%[67] - 2022 - 2025年3月总债务/销售商品、提供劳务收到的现金从4.34升至6.99[67] - 2022 - 2025年3月短期债务/总债务从17.50%降至3.25%[67] 评级相关 - 公司主体评级为AAA/稳定，多笔债券评级结果为AAA，与上次评级一致[6][11][13] - 受房地产行业周期性波动影响，公司个体信用状况由aa调整至aa - [16] - 公司股东金融街集团可给予较强支持，外部支持调升3个子级[16] 资产与负债 - 截至2025年3月末公司总资产规模下滑至1190.52亿元，负债规模下滑至918.78亿元[43] - 截至2025年3月末公司债务规模为726.99亿元，短期债务占比3.25%[45] - 截至2025年3月末公司获得银行授信额度999亿元，未使用额度604亿元[44] 业务数据 - 截至2025年3月末公司全口径可结算规划建筑面积1183万平米，权益规划建筑面积965万平米[30] - 截至2025年3月末公司土地储备可结算建筑面积合计1182.61万平方米，其中惠州占比21.85%为258.35万平方米[31] - 截至2025年3月末公司持有项目可出租面积约为123.37万平方米，其中写字楼可出租面积占比约45%[36] - 2022年公司减免租金0.92亿元，2024年公司实现物业租赁收入17.29亿元，同比下滑5.28%，2025年1 - 3月实现物业租赁收入4.01亿元，同比下降8.39%[36] - 截至2025年3月末公司持有经营物业建筑面积为14.63万平方米，2024年实现物业经营收入4.62亿元，同比增长5.42%，2025年1 - 3月实现物业经营收入0.64亿元，同比下降12.22%[39] 股权结构 - 截至2025年3月末公司股本为29.89亿元，金融街集团及其一致行动人持股比例为36.77%[20] 未来展望 - 2025年预测净负债率为250% - 320%，总债务/销售商品提供劳务收到的现金为6 - 7倍[53] 债券情况 - 21金街07等多笔债券发行金额与债项余额均为5 - 25亿元不等[11][13] - 22金街03等多笔债券存续期有(3 + 2)、(5 + 2)等模式[11][13] - 部分债券有票面利率调整和回售特殊条款[11][13] - “22金融街MTN001”于2025年2月回售10.1亿元，未回售金额1.3亿元，未回售部分债券利率下调237个BP至1%[61]

债券发行 - 债券发行规模14亿元[3] - 债券期限7年，附第5年末选择权[3] - 债券利率2.95%[3] 付息安排 - 起息日2024年6月27日[3] - 债权登记日2025年6月26日[6] - 付息日2025年6月27日[6] - 除息日2025年6月27日[6] 利息情况 - 每手含税派息29.50元[5] - 个人扣税后每手派息23.60元[5] - 非居民企业每手派息29.50元[5] 税率政策 - 个人利息所得税税率20%[11] - 境外机构特定时期暂免税[11]

担保情况 - 为天津房开咨询有限公司债务融资担保本金不超2亿元[1] - 2025年度为资产负债率超70%子公司新增担保额度129.8亿元[1] - 截至公告披露日，为超70%负债率子公司担保已用2亿，剩127.8亿未用[2] - 为全资、控股及参股公司担保余额35.24亿，占比14.16%[10] - 对合并报表外公司担保累计余额2.63亿，占比1.06%[10] 子公司情况 - 天津房开咨询有限公司注册资本48000万元[3] - 2024年末资产250930.95万，负债204403.28万，净资产46527.67万[5] - 2025年3月末资产246717.25万，负债200512.26万，净资产46204.99万[5] - 2024年度利润总额 -1688.85万，净利润 -1199.27万[5] - 2025年1 - 3月利润总额 -430.23万，净利润 -322.68万[5]

金融机构集聚与功能优化 - 推动银行保险机构进一步集聚上海，支持商业银行总行通过专设机构或授权方式加大支持力度[1] - 鼓励外资金融机构在上海国际金融中心建设中发挥更大作用，优先落地重点对外开放项目[1] - 吸引国际金融组织、行业协会及新型多边金融组织落户上海，优化在沪金融机构服务功能[1] 金融服务实体经济 - 支持上海探索适合科技企业的金融服务模式，提升科技金融质效[2] - 鼓励在沪金融机构开展碳金融业务，助力上海参与国际碳金融定价权竞争，打造国际绿色金融枢纽[2] - 推动普惠金融、养老金融和数字金融发展[2] 金融业国际化与开放创新 - 对标国际高标准经贸规则，探索在上海自贸试验区开展跨境银团贷款等非居民贷款业务[2] - 优化跨境金融服务，提升金融机构国际化经营水平，推进上海国际再保险中心建设和航运保险发展[2] - 研究探索离岸金融创新，推动机构参与金融市场建设[2] 监管与风险防范 - 提升在沪金融机构前瞻性风险管理能力，促进稳健经营[2] - 支持金融创新试点，聚焦服务实体经济和对外开放领域，探索尽职免责机制[2] - 强化央地协同，完善上海市金融风险防范处置工作机制[2] 政策配套与专业服务 - 深化金融法治建设，加强上海国际金融中心建设法治保障，支持上海金融消保中心建设[3] - 提高金融监管科技水平，条件具备时在上海设立金融监管总局数据分中心[3] - 推动资产管理业务向风险驱动、数据驱动转型，支持上海引进和培养高水平金融人才[3]

债券发行 - 债券发行规模为10亿元[3] - 债券期限5年，附第3年末相关选择权[3] - 债券利率为3.14%[3] 付息安排 - 2025年6月16日付息，每手含税派息31.40元[5][6] - 个人及基金扣税后每手派25.12元，非居民企业每手派31.40元[5] 税收政策 - 个人债券持有者利息所得税税率20%[11] - 境外机构特定时期投资境内债券利息暂免税[11]

公司治理变更 - 金融街控股股份有限公司第十届董事会第三十七次会议于2025年6月5日召开，会议以通讯表决方式进行，9名董事全部出席，会议由董事长杨扬主持 [1] - 会议以9票赞成、0票反对审议通过了修改《公司章程》及其附属制度的议案 [1] - 修改后的公司章程将不再设置监事会或监事，董事会审计委员会将行使原监事会的职权，《公司监事会议事规则》相应废止 [2] - 该议案尚需提交股东大会审议，需获得出席股东所持表决权的三分之二以上通过 [2]

累积投票制实施细则 核心观点 - 金融街控股股份有限公司制定累积投票制实施细则，旨在完善公司治理结构，规范董事选举行为，保障中小股东权益 [1] - 该细则适用于选举或变更两名以上董事的情形，要求董事会明确在股东会通知中采用累积投票制 [1][3] - 通过累积投票制选举董事时实行等额选举，候选人数等于拟选董事人数 [1] 总则 - 累积投票制定义：股东每持一股拥有与应选董事人数相等的投票权，可集中或分配投票权 [1] - 适用范围：选举或变更两名以上董事的议案，不包括职工代表董事 [1][2] - 实施要求：董事会需在股东会通知中明确采用累积投票制 [1] 董事选举及投票 - 非独立董事和独立董事的表决分开进行，均采用累积投票制 [2] - 投票权计算方式：股东持股数乘以应选董事人数，投票权仅能投向对应类别候选人 [2] - 多轮选举时需根据每轮应选董事人数重新计算投票权 [2] - 股东投票需注明持股总数及分配给每位候选人的投票权数，且使用票数不得超过有效总数 [2][3] 董事当选规则 - 董事候选人以获得投票权数多少决定当选，且得票需超过出席股东所持股份总数的二分之一 [3] - 当选人数不足时的处理： - 若超过董事会成员三分之二，缺额董事下次补选 [4] - 若不足三分之二，进行第二轮选举 [4] - 第二轮仍未达三分之二，需在两个月内再次召开股东会补选 [4] 附则 - 股东会需对累积投票制细则进行解释说明，确保股东正确投票 [6] - 细则由董事会拟定，经股东会批准后生效，董事会负责解释 [6] - 细则未尽事宜按国家法律法规及公司章程执行，冲突时需修订 [6]