公司基本情况 - 中粮地产是全国性、综合性房地产开发上市企业，总部位于深圳，控股股东中粮集团连续多年位列世界500强，是16家以房地产为主业的央企之一 [1] - 公司主要业务包括住宅地产、工业地产和部分自持物业经营，项目布局十一个一、二线城市 [1] 公司财务情况 - 公司资产总额约649亿元，资产规模不断扩大，资产状况优越 [1] - 2016年1 - 10月，公司实现营业收入103.82亿元，较上年同期增长51.05% [1] - 2016年1 - 10月，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润4995.96万元，较上年同期增长160.04% [1] 公司土地储备及城市布局情况 - 公司土地储备基本满足未来3 - 5年的发展 [2] - 城市战略：激发城市公司驱动力，推行同城多项目运作模式，深耕现有城市并稳健拓展新城市 [2] - 产品战略：提升产品力，执行标准化同时重视创新，更新户型库，优化产品线，加强住宅产品创新研究 [2] - 土地储备模式：除公开市场招拍挂，还通过城市更新、股权收购等方式获取土地 [2]

公司概况 - 中粮地产是全国性、综合性房地产开发上市企业，总部位于深圳，控股股东中粮集团连续多年位列世界 500 强，是 16 家以房地产为主业的央企之一 [1] - 公司主要业务包括住宅地产、工业地产和部分自持物业经营，项目布局于 12 个一、二线城市，近几年资产规模扩大，成长性较好 [1] 土地储备与获取 - 目前土地储备基本满足未来 3 - 5 年发展，按战略和产品线需求拓展新储备 [1][4] - 土地获取方式除公开市场招拍挂，还通过城市更新、股权收购等 [1][4] 城市更新项目 - 在深圳宝安区拥有物业建筑面积约 130 万平米，其中新安片区约 32 万平米（占地约 19 万平米），福永片区约 98 万平米（占地约 54 万平米） [2][5] - 在建项目有深圳中粮天悦壹号等，还申报了深圳宝安 25 区、69 区城市更新项目 [2][5] - 2016 年通过股权收购深圳梅林工业区（约 2.84 万平方米）和宝安区西乡街道固戍开发区（约 9.9 万平方米）土地，未来将进行“城市更新”申报和开发 [2][5] - 密切关注深圳城市更新规划，适时制定方案提升剩余工业物业价值 [2][5] 战略规划 城市战略 - 聚焦一线城市及核心二线城市，对已进入城市分类管理，划分中心型、成长型和提升型城市 [2] - 实行同城多项目，加强城市深耕，依托城市辐射发展，有计划推进新城市拓展 [2] 产品战略 - 以品牌住宅为核心业务，优化完善壹号、祥云、锦云、鸿云四大产品线 [2] - 提升产品力，执行标准化同时重视创新，更新户型库，优化产品线，加强住宅产品创新研究 [2] 经营业绩 - 2016 年年度，公司实现营业收入 180.25 亿元，较上年增长 31.34%；利润总额 22.34 亿元，较上年增长 72.22%；净利润 13.33 亿元，较上年增长 43.56% [4][5] 股权激励计划 - 2007 年 12 月 20 日审议通过首期股票期权激励计划草案并公告，2009 年 3 月 4 日因经营环境等变化终止该计划及相关考核办法 [3][5] - 未来将结合公司发展状况，适时推出符合战略的股权激励方案 [3][5] 国企改革情况 - 2016 年 7 月 18 日中粮集团国有资本投资公司试点方案公布，公司将积极配合国企改革工作 [3][6] 2017 年度经营目标 - 贯彻“优化系统、提质增效、创新变革、强化执行”方针，围绕“提质增效”目标，创新发展 [3] - 坚持产品和城市战略，强化系统化开发运营能力，提升产品和服务能力，加快规模发展，降本增效，力争实现新突破 [3]

公司战略 - 城市战略聚焦一线城市及核心二线城市，对已进入城市分类管理，实行同城多项目，深耕城市并推进新城市拓展 [1] - 产品战略以品牌住宅为核心业务，优化完善四大产品线，提升产品力与溢价 [1] 土地储备 - 目前土地储备基本满足未来3 - 5年发展，积极拓展新土地储备，采用多种模式获取土地 [1][2] 城市更新项目 - 在深圳宝安区拥有物业建筑面积约130万平米，含新安片区约32万平米（占地约19万平米）、福永片区约98万平米（占地约54万平米） [2] - 在建深圳中粮天悦壹号等城市更新项目，申报深圳宝安25区、69区等城市更新项目，2016年收购深圳梅林工业区和宝安区西乡街道固戍开发区土地用于未来开发 [2] - 关注深圳市城市更新规划，适时制定方案提升剩余工业物业价值 [2] 非公开发行股票进展 - 2016年8月11日申请获受理，9月12日收到反馈意见通知书，9月29日、12月29日两次审议调整方案并报送材料，尚需获中国证监会核准 [2][3] 国企改革情况 - 2016年7月18日中粮集团国有资本投资公司试点方案公布，公司将配合国企改革工作 [3]

土地储备情况 - 公司土地储备基本满足未来3 - 5年发展，按战略及产品线需求拓展新储备，获取模式包括公开市场招拍挂、城市更新、股权收购等 [1] 城市更新项目 - 公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积约130万平米，其中新安片区建筑面积约32万平米（占地约19万平米），福永片区建筑面积约98万平米（占地约54万平米） [1] - 在建城市更新项目有深圳中粮天悦壹号、深圳祥云国际、深圳云景国际等，还申报了深圳宝安25区、69区城市更新项目 [1] - 2016年通过股权收购获取深圳梅林工业区土地（占地约2.84万平方米）和深圳宝安区西乡街道固戍开发区土地（占地约9.9万平方），未来将进行“城市更新”申报及项目开发 [1][2] - 公司密切关注深圳城市更新规划，适时制定方案提升剩余工业物业价值 [2] 2017年度经营目标 - 2017年贯彻“优化系统、提质增效、创新变革、强化执行”方针，围绕“提质增效”目标，创新发展，强化系统化开发运营能力，提升产品和服务能力，加快规模发展，降本增效，力争实现新突破 [2]

公司战略 - 城市战略聚焦一线城市及核心二线城市，对已进入城市分类管理，实行同城多项目，加强城市深耕，有计划推进新城市拓展 [1] - 产品战略以品牌住宅为核心业务，优化完善四大产品线建设，提升产品力，重视创新以提升产品溢价 [1] 城市更新项目 - 在深圳宝安区拥有物业建筑面积约130万平米，其中新安片区约32万平米（占地约19万平米），福永片区约98万平米（占地约54万平米） [1][2] - 在建深圳中粮天悦壹号等城市更新项目，申报深圳宝安25区、69区城市更新项目，2016年通过股权收购获取深圳梅林工业区和宝安区西乡街道固戍开发区土地用于未来开发 [2] - 密切关注深圳城市更新规划，适时制定方案提升剩余工业物业价值 [2] 国企改革情况 - 2016年7月18日中粮集团国有资本投资公司试点方案公布，公司作为中粮集团控股的住宅地产上市平台，积极配合国企改革工作 [2] 北京地块竞得情况 - 2017年5月3日，公司全资子公司北京公司与其他公司组成联合体，竞得北京市朝阳区孙河乡西甸村地块国有建设用地使用权，北京公司拥有37%权益 [2]

非公开发行A股股票进展 - 2016年8月11日，公司收到中国证监会出具的《中国证监会行政许可申请受理通知书》（161959号） [1] - 2016年9月12日，中国证监会出具《中国证监会行政许可项目审查反馈意见通知书》（161959号） [1] - 2016年9月29日，公司第八届董事会第四十五次会议审议通过调整非公开发行股票方案的议案 [1] - 2016年10月10日，公司对外披露《关于非公开发行A股股票申请文件反馈意见回复的公告》及回复内容，并报送相关材料，相关事项尚需获中国证监会核准 [1] 土地储备及城市布局 - 公司土地储备基本满足未来3 - 5年发展 [1] - 城市战略：激发城市公司驱动力，推行同城多项目运作模式，深耕现有城市并稳健拓展新城市 [2] - 产品战略：提升产品力，执行标准化同时重视创新，更新户型库，优化产品线，加强住宅产品创新研究 [2] - 土地储备模式：除公开市场招拍挂，还通过城市更新、股权收购等方式获取土地 [2] 董事、高管变动 - 近期人事变动属正常人事调整，不影响董事会法定人数和公司正常工作 [2] - 2016年12月16日，第八届董事会第五十五次会议审议通过聘任宋冰心为副总经理并代行董事会秘书职责、聘任张建国为财务总监的议案 [2] 城市更新项目 - 公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积约115万平米，其中新安片区约32万平米（占地约19万平米），福永片区约83万平米（占地约43万平米） [2] - 在建项目有深圳中粮天悦壹号、深圳祥云国际、深圳云景国际等，申报了深圳宝安25区、69区城市更新项目 [3] - 宝安25区项目2011年12月8日纳入更新单元，专项规划已通过审议，正开展拆迁谈判等前期工作 [3] - 宝安69区项目2015年3月9日纳入更新单元，2016年2月4日取得专项规划批复，2016年5月12日获得实施主体资格，2016年7月19日获得建设用地规划许可证 [3] - 公司密切关注深圳城市更新规划，适时制定方案提升剩余工业物业价值 [3] 国企改革情况 - 2016年7月18日，中粮集团国有资本投资公司试点方案公布，公司将配合国企改革工作 [3]

投资者关系活动概况 - 活动类别为业绩说明会，采用路演中平台网络视频直播形式 [1] - 参与人员包括约260名机构投资者、分析师、研究员，来自华泰证券、华创证券等 [1] - 活动时间为2020年9月2日14:00 - 15:30，上市公司接待人员有董事长周政等 [1] 上半年总体经营情况 投资拿地 - 报告期获取项目11个，集中在成都、武汉、西安等中西部高潜区域 [1][2] - 上半年累计新增项目计容建筑面积273万平方米，同比增长165% [2] - 平均楼面价同比下降24%，公开市场平均溢价率创五年来新低，投资风险可控 [2] 运营效率 - 2020年上半年开工开盘周期创历史最快，拿地到开盘10.6个月，较2019年底缩短1.3个月，较推行大运营前缩短6.9个月 [2] 成本管控 - 通过推行工程新技术、新工艺等优化成本，实现降本增效 [2] 融资成本 - 报告期整体融资成本5.14%，保持较低水平 [2] 销售回款 - 报告期销售回款（含权益类项目）268.07亿元，为未来发展提供资金支持 [2] 主要业务板块经营情况 销售型业务 - 2月启动线上销售中心，通过多种营销手段获客，加快项目开发进度 [2] - 3月推出“3H健康居住体系”，在试点项目获良好市场反响 [2] - 2020年上半年销售类项目全口径签约面积118.45万平方米，全口径签约金额298.86亿元 [2] - 住宅类项目全口径结算面积35.39万平方米，全口径结算收入96.90亿元，报告期末已售待结转面积558.33万平方米 [2] 购物中心 - 将优质品牌资产与实体运营经验注入线上运营，形成线上整合营销闭环 [3] - 上半年联动20余家核心品牌合作推出“星品狂欢周”，打造多场单店销售破百万的品牌内购会 [3] - 5月举办“嗨新节”，刺激线下客流回暖 [3] - 报告期末已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目，可出租面积85万平方米，上半年平均出租率91.4%，租金收入10.9亿元 [3] - 新增长沙大悦城及鞍山大悦城管理输出项目，拥有在建及拟建大悦城8个、大悦城春风里项目3个、祥云小镇项目2个，北京大兴春风里项目计划年底开业 [3] 写字楼与产业地产 - 推进3C智慧运营管理体系推广落地，提升运营管理质量，确保整体出租率，上半年总体经营状况良好 [3] - 上半年通过轻资产模式拓展中糖大厦、双子座大厦等升级改造项目 [3]

公司战略 - 城市战略聚焦一线城市及核心二线城市，对已进入城市分类管理，实行同城多项目，加强深耕并推进新城市拓展 [1] - 产品战略以品牌住宅为核心业务，完善四大产品线，提升产品力与溢价 [1] 土地储备 - 目前土地储备基本满足未来3 - 5年发展，积极拓展新土地储备，寻求多种模式 [1][2] 城市更新项目 - 在深圳宝安区拥有物业建筑面积约130万平米，含新安片区约32万平米（占地约19万平米）、福永片区约98万平米（占地约54万平米） [2] - 在建深圳中粮天悦壹号等项目，申报深圳宝安25区、69区城市更新项目，2016年股权收购深圳梅林工业区及宝安区西乡街道固戍开发区土地，未来将进行“城市更新”申报与开发 [2] - 密切关注深圳城市更新规划，适时制定方案提升剩余工业物业价值 [2] 非公开发行股票进展 - 2016年8月11日申请获受理，9月12日收到反馈意见通知书，9月29日、12月29日两次审议通过调整方案议案并补充报送材料，尚需获证监会核准 [2][3] 应对措施 - 时刻关注国家政策和行业形势，灵活调整经营策略，推进业务发展 [3] 2017年度经营目标 - 贯彻“优化系统、提质增效、创新变革、强化执行”方针，围绕“提质增效”目标，强化开发运营能力，提升产品和服务能力，加快规模发展，降本增效 [3]

国企改革 - 2016年7月18日，中粮集团国有资本投资公司试点方案公布，公司作为中粮集团控股的住宅地产上市平台，将配合国企改革工作 [1] 城市更新项目 - 公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积约115万平米，其中新安片区建筑面积约32万平米（占地约19万平米），福永片区建筑面积约83万平米（占地约43万平米） [1] - 在建城市更新项目有深圳中粮天悦壹号、深圳祥云国际、深圳云景国际等，还申报了深圳宝安25区和69区城市更新项目，宝安25区项目2011年12月8日纳入更新单元，专项规划已通过审议，正开展拆迁谈判；宝安69区项目2015年3月9日纳入更新单元，2016年2月4日取得专项规划批复，5月12日获得实施主体资格，7月19日获得建设用地规划许可证 [1][2] - 公司密切关注深圳城市更新规划，适时制定方案提升剩余工业物业价值 [2] 股权激励计划 - 2007年12月20日，公司审议通过首期股票期权激励计划草案并公告，2009年3月4日因经营环境等变化终止该计划及相关考核办法 [2] - 未来公司将结合发展状况适时推出符合战略的股权激励方案 [2] 非公开发行股票进展 - 2016年8月11日，公司收到中国证监会受理通知书，9月12日收到审查反馈意见通知书 [2][3] - 2016年9月29日和12月29日，公司董事会两次审议通过调整非公开发行股票方案的议案，并报送相关材料 [3] - 本次非公开发行股票需获中国证监会核准方可实施，公司将及时披露审批进展 [3]

2019年年度经营情况 - 实现营业收入337.87亿元，较上年同期增加52% [1] - 净利润37.05亿元，较上年同期增加4% [1] - 归属于上市公司股东的净利润23.78亿元，较上年同期增加15% [2] - 基本每股收益0.61元，较上年同期增加15% [2] - 加权平均净资产收益率14.69%，较上年增加0.72个百分点 [2] - 累计获取22宗地块，总计容面积约500万平方米，新进入7个城市 [2] - 实现签约金额（含权益）618.54亿元，同比增长27% [2] 互动问答 疫情对商业的影响及弥补措施 - 短期对单铺有一定影响，长期整体商业估值受影响不大 [2] - 弥补措施为严控成本、降低费用，通过大悦城特色IP进行SP活动 [2] 大悦城商业未来拓展思路 - 有3只房地产基金，出让6个购物中心49%股权，与GIC成立并购基金并持有36.36%权益 [2] - 开展轻资产合作模式，已开业部分项目，还有其它项目在推进 [3] - 按照自建自持、存量市场并购和轻资产管理输出三个维度拓展 [3] 公司未来拿地步骤或计划 - 深耕多个重点城市和城市群，已布局32个城市 [3] - 2019年获取500万平米土地储备，新进入7个城市 [3] - 利用平台整合优势、大悦城综合体、产业优势和合作伙伴共同拿地等多渠道拓展 [3]