收入和利润表现 - 公司收入为人民币18.229亿元，同比增长13.8%[2] - 公司溢利为人民币2.213亿元，同比增长13.8%[2] - 公司股权持有人应占溢利为人民币2.16亿元，同比增长13.2%[2] - 收益为人民币1,822,878千元，同比增长13.8%[4] - 除所得税前溢利为人民币295,078千元，同比增长14.1%[4] - 期内溢利为人民币221,342千元，同比增长13.8%[4] - 本公司权益持有人应占期内溢利为人民币216,032千元，同比增长13.2%[5] - 非控股权益应占期内溢利为人民币5,310千元，同比增长41.1%[5] - 期内全面收益总额为人民币221,355千元，同比增长12.3%[4] - 2025年上半年归属股东净利润为人民币2.16亿元（2024年同期：1.91亿元）[37] - 公司总收入为人民币18.229亿元，同比增长13.8%[65] - 除所得税前溢利同比增长14.1%至人民币295.1百万元[74] - 本公司权益持有人应占溢利同比增长13.2%至人民币216.0百万元[76] 成本和费用表现 - 销售成本为人民币1,364,209千元，同比增长13.8%[4] - 销售成本为人民币13.642亿元，同比增长13.8%[67] - 行政及其他经营开支同比增长13.2%至人民币197.7百万元[71] - 员工总成本约为人民币856.7百万元（上年同期：801.6百万元）[91] 毛利率和盈利指标 - 公司毛利为人民币4.587亿元，同比增长13.8%[2] - 公司毛利率为25.2%，与去年同期持平[2] - 毛利为人民币458,669千元，同比增长13.8%[4] - 公司毛利同比增长13.8%至人民币458.7百万元，毛利率保持25.2%[68] - 每股基本盈利为人民币0.16元，同比增长14.3%[5] - 每股摊薄盈利为人民币0.16元，同比增长14.3%[5] - 2025年上半年基本每股盈利为人民币0.16元，同比增长14.29%（2024年同期：0.14元）[37] - 考虑限制性股份摊薄影响后，2025年上半年稀释每股盈利为人民币0.16元（2024年同期：0.14元）[40] 业务线收入表现 - 公司物业管理服务收入为人民币859,302千元，社区增值及协同服务收入为人民币198,439千元，非业主增值服务收入为人民币344,721千元，商业物业运营管理服务收入为人民币41,634千元[20] - 非业主增值服务收入同比增长24.1%，从人民币277,890千元增至344,721千元[20] - 商业物业运营管理服务收入同比增长11.5%，从人民币37,334千元增至41,634千元[20] - 物业管理服务收入达人民币10.58亿元，较去年同期8.59亿元增长23.1%[46] - 物业管理服务收入为人民币10.575亿元，同比增长23.1%，占总收入58.0%[65] - 社区增值及协同服务收入为人民币4.458亿元，同比增长23.5%[65][66] - 商业物业运营管理服务收入为人民币4160万元，同比增长11.5%[64][66] - 非业主增值服务收入为人民币2.779亿元，同比下降19.4%[61][66] - 社区增值服务收入445.8百万元，同比增长23.5%[59] - 家居生活服务收入144.5百万元，占比32.4%，同比增长33.9%[59][60] - 智能社区服务收入111.1百万元，占比24.9%，同比增长32.4%[59][60] - 公共区域增值服务收入69.9百万元，占比15.7%，同比增长59.4%[60] - 房地产经纪及资产管理服务收入20.6百万元，同比下降41.0%[60] - 养老及健康服务收入32.4百万元，占比7.3%，同比增长17.0%[60] - 接待及秩序维护服务收入为人民币2.731亿元，占非业主增值服务收入98.3%[62] - 咨询服务收入为人民币480万元，占非业主增值服务收入1.7%[62] - 包干制收入占比96.4%（1,018.9百万元），酬金制占比3.6%（38.6百万元）[57] 业务规模及项目数据 - 公司物业管理合约建筑面积为1.128亿平方米，较2024年底增长3.4%[2] - 在管建筑面积达8330万平方米，覆盖全国65个城市（2024年底：63个城市）[45] - 合同建筑面积约11.28亿平方米，服务家庭超49.5万户[45] - 截至2025年6月30日，公司合约建筑面积约为112.8百万平方米，较2024年12月31日增长约3.4%[47] - 截至2025年6月30日，公司在管建筑面积达83.3百万平方米，较2024年12月31日增长约10.2%[47] - 截至2025年6月30日，公司合约项目数量为730个，较2024年12月31日增长约3.8%[47] - 截至2025年6月30日，公司在管项目数量为558个，较2024年12月31日增长约5.9%[47] - 物业管理总建筑面积增长至8330万平方米[65] - 总在管建筑面积83.28百万平方米，其中住宅占比90.6%（75.43百万平方米），非住宅占比9.4%（7.85百万平方米）[56] - 非住宅物业合约建筑面积达11.0百万平方米，较2024年末增长29.6%[54] - 在管商业项目数量为20个，总面积为124万平方米[64] - 员工数量增至16,400名（2024年末：15,835名）[91] 地区和市场表现 - 海西集群是公司最大区域市场，截至2025年6月30日合约建筑面积为76,846千平方米，在管建筑面积为61,823千平方米[50] - 华东集群截至2025年6月30日合约建筑面积为23,205千平方米，在管建筑面积为15,068千平方米[50] - 东南集群截至2025年6月30日合约建筑面积为12,743千平方米，在管建筑面积为6,389千平方米[50] - 公司来自厦门建发及其联营公司控制实体的收益占比为29.8%，较上年同期的36.6%下降6.8个百分点[21] - 公司全部收益来自中国，绝大部分非流动资产位于中国[22] - 与厦门建发集团的合约建筑面积约为68.0百万平方米，较2024年12月31日增长约1.2%[51] - 与独立第三方的合约建筑面积约为44.8百万平方米，较2024年12月31日增长约6.9%[51] - 2025年上半年来自厦门建发集团的物业管理服务收益为704,922千元，占总收益的66.7%[53] 现金流和营运资金 - 公司经营活动现金流量净额为人民币9040万元，同比增加人民币2.588亿元[2] - 经营活动现金净流入人民币90.4百万元，同比改善人民币258.8百万元[82] - 公司流动资产净额约为人民币1714.7百万元，较2024年末增加人民币49.1百万元[83] - 流动比率稳定维持在1.8倍（2024年末：1.8倍）[83] 资产和负债变动 - 现金及现金等价物达282.93亿元人民币，较上年末289.48亿元下降2.3%[6] - 贸易及其他应收款项大幅增长44.1%至954.94亿元人民币（上年末：662.70亿元）[6] - 合同负债显著增长44.6%至74.12亿元人民币（上年末：51.26亿元）[6] - 存货增长23.2%至78.58亿元人民币（上年末：63.75亿元）[6] - 物业、厂房及设备减少6.2%至47.50亿元人民币（上年末：50.64亿元）[6] - 使用权资产减少10.6%至31.91亿元人民币（上年末：35.68亿元）[6] - 资产净值增长2.6%至1857.76亿元人民币（上年末：1810.61亿元）[8] - 储备增长2.5%至1793.92亿元人民币（上年末：1750.28亿元）[8] - 非控股权益增长7.2%至51.89亿元人民币（上年末：48.39亿元）[8] - 公司总资产减流动负债为1901.48亿元人民币，较上年末1854.65亿元增长2.5%[7] - 贸易及其他应收款项较期初增长44.1%至人民币954.9百万元[78] - 现金及现金等价物较期初减少2.3%至人民币2,829.3百万元[79] - 合同负债较期初增长44.6%至人民币741.2百万元[81] - 银行及手头现金约为人民币2847.6百万元（2024年末：2916.0百万元）[83] - 资产负债率升至54.6%（2024年末：53.3%）[84] - 计息借款降至人民币9.0百万元，利率为浮动年利率2.75厘（2024年末：9.5百万元，利率3.1%-3.4%）[84] 应收款项和信贷管理 - 贸易及其他应收款项总额为662,696千元人民币，较上年末的954,936千元下降30.6%[26] - 贸易应收款项总额为544,531千元人民币，其中第三方应收款为284,161千元，关联方应收款为260,370千元[26] - 贸易应收款项预期信贷亏损拨备为19,723千元人民币，拨备覆盖率为3.6%[26] - 其他应收款项总额为141,792千元人民币，预期信贷亏损拨备为3,904千元[26] - 贸易应收款项账龄0至180天占比最高，为604,647千元，占总额的74.7%[29] - 账龄181至365天的贸易应收款项大幅增加至137,988千元，较上年末增长243.7%[29] - 账龄1至2年的贸易应收款项为54,099千元，较上年末增长27.4%[29] - 其他应收款项主要构成为代业主支付的款项48,853千元及按金29,388千元[26] - 公司给予智慧社区服务客户的信贷期通常为5天至60天[27] - 公司未就任何已减值贸易应收款项持有抵押品作为信贷增强措施[28] 应付款项和其他负债 - 贸易应付款项总额为455,451千元人民币，较上年末473,236千元下降3.8%[31][32] - 第三方贸易应付款项为404,318千元人民币，关联方贸易应付款项为51,133千元人民币[31] - 90天以上账龄贸易应付款项为167,098千元人民币，占比36.7%[32] - 其他应付款项总额为883,269千元人民币，较上年末921,544千元下降4.2%[31] - 代业主收取款项为249,742千元人民币，较上年末205,816千元增长21.3%[31] - 已收按金为223,661千元人民币，较上年末210,118千元增长6.4%[31] - 员工成本及福利预提费用为212,614千元人民币，较上年末294,591千元下降27.8%[31] 税务相关 - 所得税开支总额为64,117千元人民币，较去年同期73,736千元下降13.0%[35] - 中国企业所得税支出为70,761千元人民币，适用税率为25%[35] - 公司若干中国实体符合小型微利企业资格，2025年度适用20%优惠企业所得税率，应纳税所得额不超过人民币300万元部分按25%折扣计算[36] 合同负债和履约义务 - 公司合同负债总额为人民币741,181千元，较年初的512,598千元增长44.6%[23] - 物业管理服务合同负债为人民币691,080千元，社区增值及协同服务合同负债为人民币43,961千元，非业主增值服务合同负债为人民币2,977千元，商业物业运营管理服务合同负债为人民币3,163千元[23] - 公司确认由期初合同负债转入的收益为人民币415,515千元，其中物业管理服务贡献397,161千元，社区增值及协同服务贡献16,654千元[24] - 社区增值及协同服务未履行履约义务的交易价格为人民币234,725千元，其中一年内部分为210,815千元，超过一年部分为23,910千元[25] - 社区增值及协同服务未履行履约义务较上年同期的256,106千元下降8.4%[25] 关联方交易 - 应收关联方款项为28,160千元人民币，应付关联方款项为4,803千元人民币[33][34] 其他财务和经营数据 - 其他收入同比下降31.5%至人民币4.0百万元[69] - 融资收入净额同比增长24.7%至人民币45.0百万元[73] - 无重大或然负债及资产抵押[85][88] - 无重大利率及外汇风险敞口[86][87] - 无重大投资、收购或资产出售活动[89] 会计准则和报告 - 公司采纳香港会计准则第21号修订本缺乏可兑换性，对当期及过往期间业绩和财务状况无重大影响[14] - 公司确认于2025年1月1日生效的新订及经修订香港财务报告准则，但未提前采纳任何其他尚未生效准则[13] - 公司未提前应用已颁布但尚未生效的新订及经修订香港财务报告准则[15] - 公司评估已颁布修订的预期影响，目前预计不会对综合财务报表产生重大影响[16] - 部分新准则将于2026年1月1日或之后生效[17] - 部分新准则将于2027年1月1日或之后生效，部分尚未厘定生效日期[17] - 公司主要在中国从事物业管理服务、增值服务及商业物业运营管理服务[18] - 公司经营分部被视为单一分部，由执行董事作为主要经营决策者进行资源分配和绩效评估[18] - 公司收益主要包括物业管理服务、增值服务及商业物业运营管理服务所得款项[18] - 公司提供截至2025年及2024年6月30日止六个月的按类别划分收益分析[18] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成：李卓然（主席）、李国泰及胡一威[105] - 审核委员会已审阅集团本期未经审核综合财务报表并确认符合适用会计准则[105] - 中期报告将于适当时机寄发股东并发布于联交所及公司网站[106] - 公告日期为2025年8月22日[109] - 公告以英文版本为准[110] 公司治理和人员 - 董事会主席兼执行董事为乔海侠女士[108][110] - 行政总裁为黄党辉先生[110] - 非执行董事包括林伟国及许伊旋[110] - 独立非执行董事包括李卓然、李国泰及胡一威[110] 股息政策 - 公司董事会决议不宣派中期股息[2] - 公司未宣派2025年中期股息（2024年同期：无）[41] - 董事会决议不宣派中期股息（上年同期：无）[101] 市场排名和荣誉 - 公司位列2025年中国物业服务力百强企业第13名，较2024年提升3位[44] 业务战略和未来指引 - 公司下半年将聚焦核心重点城市，在坚守利润及安全底线前提下加强三方拓展力度，推动管理规模有质量增长[96] - 公司通过年初成立的五大公建筹备处深化非住宅项目拓管垂直一体化，提升专业非住拓展人员储备以实现省外非住项目拓展突破[97] - 公司持续挖掘并购市场机会，密切关注住宅及物业产业链上下游的优质收并购机会以推动规模稳健持续增长[97] - 公司通过上线物业数仓与项目数据管理平台构建标准化数据治理体系，实现项目数据全生命周期的精细化管控[98] - 公司试点项目远程抄表系统改造并完成能耗管理平台智能化升级，通过物联网技术实现能耗数据实时监测与异常预警[98] - 公司持续扩大无人洗地机覆盖范围，通过自动化清洁设备提升作业效率并降低人力成本[98] - 公司在家政服务方面保持每周专项社群线上推广及线下地推活动以激活项目推广动能[96] - 公司在零售业务方面通过深挖爆品、打造特色产品（如酒类/纸品/各地特产等）及设置多价位段提升综合竞争力[99] - 公司持续加大房屋租售业务领域拓展力度，并针对尾盘车位销售业务制定专项去化策略以提升去化速度与效率[99]

投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[1] 核心观点 - 7月销售数据表现走弱，全国商品房销售面积同比-4.0%，销售额同比-6.5%，单月销售面积和金额分别同比-7.8%和-14.1%，降幅连续两个月扩大[5][14] - 城市市场热度分化，2025年前32周一线、二线、三四线城市新房成交面积增速分别为+3.1%、-3.5%、-3.8%，高能级城市成交热度更高[5][14] - 开工数据降幅持续收窄，1-7月全国房屋新开工面积同比-19.4%，住宅新开工同比-18.3%，降幅连续两个月收窄[6][20] - 竣工面积同比仍降，1-7月房屋竣工面积同比-16.5%，住宅竣工面积同比-17.3%，降幅有所扩大[6][20] - 开发投资额降幅扩大，1-7月房地产开发投资额同比-12.0%，住宅开发投资额同比-10.9%[7][24] - 企业到位资金降幅扩大，1-7月房地产开发企业到位资金同比-7.5%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[7][27] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][33] - 推荐服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][33] 数据图表 - 2025年1-7月商品房销售面积同比下降4.0%，销售额同比下降6.5%[13][18] - 2025年1-7月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-6.2%、-1.1%、-2.6%、-6.0%[13][16] - 2025年7月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-25.8%、-16.3%、-13.7%[13][22] - 2025年1-7月房地产开竣工面积同比下降19.4%和16.5%[13][23] - 2025年1-7月房地产开发投资额同比下降12.0%[13][26] - 2025年1-7月房地产开发企业到位资金同比下降7.5%[13][28] - 2025年1-7月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[13][31] - 2025年7月居民购房首付比例约68%[13][32]

公司公告 - 公司将于2025年8月22日举行董事会会议 [1] - 会议将审议截至2025年6月30日止六个月的中期业绩 [1] - 会议将考虑派发中期股息及处理其他事项 [1]

业绩相关 - 2025年8月22日举行董事会会议考虑通过截至2025年6月30日止6个月中期业绩[3] - 会议将讨论派发中期股息（如有）[3] 人员信息 - 公告日期执行董事为乔海侠（主席）及黄党辉（行政总裁）[5] - 非执行董事为林伟国及许伊旋[5] - 独立非执行董事为李卓然、李国泰及胡一威[5]

行业现状与挑战 - 外卖配送在人车分流小区面临"进门难"问题 缺乏统一行业标准 [1][2] - 高端小区如仁恒公园世纪实行"短驳车运输"模式 骑手因流程耗时导致超时扣费 物业称流程已实行多年 [2] - 人车分流小区数量增加 业主对配送方式存在分歧：部分担忧电瓶车安全隐患 部分要求直接送餐上门 [3] - 骑手建立配送"黑名单" 避免进入限制骑车的小区 部分骑手拒绝接单 [3] 物业解决方案与实践 - 豪宅小区如融创外滩壹号院实行无接触管控 物业费10元/平方米/月 物业团队负责全部送货上门 每日三次分批配送快递 更高频率配送外卖 [6] - 普通小区如华府天地愉园设置外卖专车 小区面积超10万平方米 骑手可切换限速5公里/小时送餐车进入 步行至最远楼栋需15分钟 [6] - 上海仁恒物业管理有限公司2021年推行短驳车模式 称高峰时段配送从30-40分钟提速至20-30分钟 [2][3] 技术赋能与效率提升 - 万科物业与京东外卖合作"骑手通行解决方案" 门岗通行时间从1分钟压缩至3秒 已与美团、顺丰同城合作 覆盖全国3000多个小区 [7] - 龙湖智创生活与美团合作骑手友好社区解决方案 智慧管理系统快速验证身份 划定专用停车区 [7] - 技术方案实现扫码快速通行 后台实时核验订单 非工作时段自动关闭权限 [7] 政策支持与地区实践 - 中央社会工作部等8部门联合推动优化配送环境 多个省市探索建设"骑手友好社区" [8] - 浙江东阳市实行"三色分类管理"制度：234个小区中绿码(骑行进出)占比70% 蓝码(步行进出)20% 黄码(物业配送/自取)10% [8] - 东阳市推出"暖心东哥码" 登记扫码后5秒进入小区 一次注册长期使用 [8] - 上海杨浦区殷行街道建成首个"骑手友好社区" 通过骑手APP地图优化路线 骑手平均每单节省20%配送时间 [9] 行业发展趋势 - 头部物业企业与互联网配送平台直接合作 通过技术赋能解决进门问题 [1][7] - 暖心措施与地方实践形成合力 推动"进门不难、配送不慢"的配送环境 [1][9] - 骑手友好社区设置爱心驿站 配备微波炉、冰箱等设施 [9]

股份信息 - 截至2025年7月底，法定/注册股份30亿股，面值0.01港元，法定/注册股本3000万港元[1] - 2025年7月法定/注册股份和股本无增减[1] - 截至2025年7月底，已发行股份（不含库存）14.08264016亿股[2] - 2025年7月已发行股份（不含库存）和库存股份数目无增减[2] - 截至2025年7月底，已发行股份总数14.08264016亿股[2]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年6月70城新房销售价格环比降幅扩大、同比降幅缩小，二手房销售价格同比降幅收窄、环比降幅扩大，房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进，但房价可能小幅度震荡，期待政策推动市场进一步稳定，存量收储及城中村改造工作有望改善住房供求关系、加快止跌回稳进程 [8][29] 报告目录内容总结 新房价格同比降幅缩小，一线新房价格环比降幅扩大 - 6月新建商品住宅一、二、三线城市环比分别为 -0.3%、-0.2%、-0.3%，70城整体环比 -0.3%，降幅较5月扩大0.1pct；同比分别为 -1.4%、-3.0%、-4.6%，70城整体新房价格同比降幅缩小0.4pct至3.7% [5][14] - 6月70城新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、56、1个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个，价格环比上涨城市数量环比减少4城，同比上涨城市数量环比持平 [15] 二手房价同比降幅缩小，环比降幅扩大 - 6月70城二手房价格环比 -0.6%，降幅环比扩大0.1pct；同比 -6.1%，降幅缩小0.2pct。其中一、二、三线城市环比分别 -0.7%、-0.6%、-0.6%，同比分别 -3.0%、-5.8%、-6.7% [6][19] - 6月70城二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为1、0、69个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个，二手房价环比上涨城市减少2城，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [6][22] 新房上海同环比领涨，二手房价格35城同比均下降 - 6月35城新房价格同环比降多增少，同比上海、杭州、太原3城上涨，环比上海、长沙、宁波等9城上涨，上海以环比 +0.4%、同比 +6.0%领跑；一线城市仅上海新房价格同环比增长；新房1 - 6月整体同比上海、太原分别以 +5.8%、+1.1%领跑 [7][26] - 6月35城二手房环比仅西宁一城上涨，涨幅0.1%，同比均下降，呼和浩特、郑州同比下降9.1%、8.2%；1 - 6月上海以同比 -1.3%领跑，呼和浩特同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比 -1.3%、-2.1%、-4.2%、-8.0% [26] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口等；住宅与商业地产双轮驱动、受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如华润置地、新城控股等；“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的，如华润万象生活、绿城服务等 [8][29]

公司管理层变动 - 公司2025年3月26日委任乔海侠为主席、黄党辉为行政总裁[4] - 公司2024年8月30日甘美霞辞任公司秘书，游子麟获委任[6] - 乔海侠女士于2025年3月26日获委任为董事会主席，在物业管理业务有逾24年经验[189] - 黄党辉53岁，2020年9月22日获委任为董事，9月28日调任执行董事，2025年3月26日获委任为公司行政总裁，拥有逾26年物业管理业务经验[191][195][196] - 乔海侠50岁，2020年9月22日获委任为董事，9月28日调任执行董事，2025年3月26日获委任为董事会主席，曾于2020年9月28日至2025年3月26日担任公司首席执行官，拥有逾24年物业管理业务经验[192][193] - 林伟国47岁，2020年9月22日获委任为董事，9月28日调任非执行董事，2022年8月25日至2025年3月26日出任主席[198] 公司基本信息 - 公司股份代号为2156[11] 公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年公司实现营业收入约人民币3292.9百万元，同比下降7.7%[15][16] - 2024年公司权益所有人应占期内溢利为人民币323.5百万元，同比减少30.8%[15][17] - 公司董事会建议就2024年度宣派末期股息每股0.15港元，待股东大会批准[15][18] - 公司本年度收入约为32.929亿元，较2023年的35.693亿元减少约7.7%[107] - 销售成本从2023年的25.679亿元增至25.862亿元，增加约0.7%，因业务规模扩大[112][116] - 公司毛利从2023年约10.015亿元降至2024年约7.067亿元，降幅约29.4%，毛利率从28.1%降至21.5%[118][121] - 其他收入从2023年约1730万元降至2024年约1530万元[119][122] - 销售及营销开支从2023年约800万元增至2024年约900万元[120][123] - 行政及其他经营开支从2023年约3.558亿元增至2024年约3.631亿元，增幅约2.1%[124][128] - 贸易及其他应收款项预期信贷亏损拨备净额从2023年约320万元增至2024年约640万元[125][129] - 融资收入净额从2023年约7580万元降至2024年约7560万元，降幅约0.2%[126][130] - 除所得税前溢利从2023年约7.275亿元降至2024年约4.208亿元，降幅约42.2%[132][136] - 所得税开支从2023年约1.802亿元降至2024年约9290万元，降幅约48.4%[133][137] - 公司权益持有人应占年内溢利从2023年约4.673亿元降至2024年约3.235亿元，降幅约30.8%[134][138] - 贸易及其他应收款项从2023年约5.418亿元增至2024年约6.627亿元，增幅约22.3%[140][143] - 2024年12月31日合同负债约为人民币51260万元，较2023年12月31日约人民币44640万元增加约人民币6620万元[147][149] - 2024年度经营活动现金净额约人民币26520万元，较2023年度约人民币18550万元增加约42.9% [148][150] - 2024年12月31日流动资产净额约为人民币16.656亿元，较2023年12月31日约人民币17.002亿元减少了约人民币3460万元[148][151] - 2024年12月31日流动比率约1.8倍，2023年12月31日约1.9倍[148][151] - 2024年12月31日银行及手头现金约为人民币29.16亿元，2023年12月31日约人民币29.683亿元[148][151] - 2024年12月31日资产负债率约为53.3%，2023年12月31日约51.8% [152][155] - 2024年12月31日计息借款为约人民币950万元，2023年12月31日约人民币1960万元[152][155] 各业务线数据关键指标变化 - 2024年基础物管服务收入约人民币1781.1百万元，同比增长25.6%[15][16] - 2024年社区增值及协同服务收入约人民币760.3百万元，同比下降44.7%[15][16] - 2024年非业主增值服务收入约人民币670.6百万元，同比下降5.2%[15][16] - 2024年商业运营管理服务收入约人民币80.9百万元，同比增长16.7%[15][16] - 2024年物业管理服务收入约17.811亿元，较2023年的约14.18亿元增加约25.6%，增长主要因在管总建筑面积增长[60][64] - 2024年社区增值及协同服务收入约7.603亿元，较2023年约13.748亿元减少约44.7%[92][94] - 2024年家居美化服务中房屋硬装业务收入约2360万元，较2023年约6.836亿元减少约96.6%[92][94][96][97] - 2024年家居生活服务收益2.29948亿元，占比30.3%；2023年收益2.07109亿元，占比15.1%[96] - 2024年智能社区服务收益2.07787亿元，占比27.3%；2023年收益2.23221亿元，占比16.2%[96] - 2024年公共区域增值服务收益9540.3万元，占比12.5%；2023年收益7630.3万元，占比5.5%[96] - 物业管理服务是最大收益来源，本年度收入约17.811亿元，占总收益约54.1%，在管建筑面积从6140万平方米增至7550万平方米[109][110] - 社区增值及协同服务收入从2023年的13.748亿元降至7.603亿元，减少约44.7%，房屋硬装业务收入从6.836亿元降至2360万元，减少约96.6%[111][113] - 非业主增值服务收入从2023年的7.071亿元降至6.706亿元，减少约5.2%，因合作开发商拿地和新增销售中心减少[99][100][111][114] - 商业物业运营管理服务收入从2023年的6930万元增至8090万元，增加约16.7%，在管项目从21个增至22个，建筑面积从105万平方米增至128万平方米[103][105][111][115] - 接待、秩序维护及清洁服务在2024年非业主增值服务收入中占比99.1%，为6.64605亿元；咨询服务占比0.9%，为599.7万元[102] - 2023年接待、秩序维护及清洁服务在非业主增值服务收入中占比99.2%，为7.01747亿元；咨询服务占比0.8%，为540.2万元[102] - 物业管理服务收入占比从2023年的39.7%提升至2024年的54.1%[109] - 社区增值及协同服务收入占比从2023年的38.5%降至2024年的23.0%[109] 公司业务规模数据 - 截至2024年12月31日，合约管理面积1.091亿平方米，同比增长7.2%[29][30] - 截至2024年12月31日，在管面积7550万平方米，同比增长22.9%[29][30] - 截至2024年12月31日，公司物业管理组合覆盖中国16个省、直辖市及自治区的63个城市，合约建筑面积约10910万平方米，在管建筑面积约7550万平方米，服务逾45.5万户家庭[59][61][66][68] - 截至2024年12月31日，合约建筑面积约10910万平方米，合约项目数量703个，较2023年分别增长约7.2%及6.7%[65][67] - 截至2024年12月31日，在管建筑面积约7550万平方米，在管项目数量527个，较2023年分别增长约22.9%及18.4%[65][67] - 截至2024年12月31日，703个合约项目覆盖63个城市，527个在管项目覆盖50个城市[66][68] - 截至2024年12月31日，公司合约建筑面积总计109,106千平方米，在管建筑面积总计75,541千平方米；2023年同期合约建筑面积为101,797千平方米，在管建筑面积为61,449千平方米[73] - 截至2024年12月31日，公司与厦门建发集团签订的合约建筑面积约为6720万平方米，较2023年12月31日的约6160万平方米增长约9.2%[75][78] - 截至2024年12月31日，公司与独立第三方签订的合约建筑面积约为4190万平方米，较2023年12月31日的约4020万平方米增长约4.1%[75][79] - 2024年，厦门建发集团相关项目在管建筑面积50,077千平方米，收益1,145,778千元，占比64.3%；独立第三方项目在管建筑面积25,464千平方米，收益635,299千元，占比35.7%。2023年，厦门建发集团相关项目在管建筑面积39,556千平方米，收益857,853千元，占比60.5%；独立第三方项目在管建筑面积21,893千平方米，收益560,149千元，占比39.5%[82] - 截至2024年12月31日，公司已签订的非住宅物业的合约建筑面积约为850万平方米，较2023年12月31日的约780万平方米增长约9.6%[83][84] - 2024年物业管理服务总收益为17.81077亿元，在管建筑面积7554.1万平方米；2023年总收益为14.18002亿元，在管建筑面积6144.9万平方米[86][90] - 2024年住宅收益14.26951亿元，占比80.1%，在管建筑面积6912.3万平方米；2023年住宅收益11.12349亿元，占比78.4%，在管建筑面积5670.3万平方米[86] - 2024年非住宅收益3.54126亿元，占比19.9%，在管建筑面积641.8万平方米；2023年非住宅收益3.05653亿元，占比21.6%，在管建筑面积474.6万平方米[86] - 2024年包干制收益17.33744亿元，占比97.3%，在管建筑面积7409万平方米；2023年包干制收益13.89006亿元，占比98.0%，在管建筑面积6029.4万平方米[90] - 2024年酬金制收益4733.3万元，占比2.7%，在管建筑面积145.1万平方米；2023年酬金制收益2899.6万元，占比2.0%，在管建筑面积115.5万平方米[90] 公司服务与荣誉 - 赛惟物业管理服务满意度为94分，维持行业标杆水平[21][23] - 公司获“2024中国物业服务力百强企业第16位”等多项荣誉[21][24] - 2024年5月公司获“中国物业服务力百强企业”称号，排名第16位，较2023年提升9位；还获“中国物业管理上市公司20强”称号[56][58] 公司业务拓展与创新 - 家政服务拓展高客单品类产品覆盖率并外拓客户[33][34] - 公司引入充电桩服务商，在社区新能源场景创收[33][34] - 海沧溢佰养老中心与岛内溢佰养老院良性竞争提升服务质量[33][35] - 兆慧科技新增外拓合同金额超千万元[33][35] - 公司成功上线保洁计划工单系统，结合智能清洁机器人使用，优化人机协作流程，实现保洁任务精准派发与智能监管，促进效率提升与成本节约[37][39] - 公司正式上线大运营平台，可实时监控与洞察运营全貌，为管理层提供精准经营决策支持，推动业务优化与战略落地[37][39] 公司2025年发展策略 - 2025年公司将以“打造更有品质的生活空间，引领美好生活”为使命，坚持“提品质、稳经营、优管理、创新局”的经营策略[40][42] - 2025年公司将坚持“以客户为中心”，通过全面落地“天天好”服务，深化分级服务体系，打造“灯塔”级服务项目，提升业主满意度[40][42] - 公司将加大拓展力度，依托建发集团资源构建“项目蓄水池”，针对政策性住房确保在福建省内应拓尽拓，还将关注优质收并购机会[41][43][44] - 公司将探索社区增值及协同服务客户需求，革新业务运作方式，关注C端社区增值服务机会，挖掘家政、美居等领域增长潜力[46][47] - 公司将挖掘社区可利用空间，尝试多品类空间运营，提升会所空间服务能力[46][48] - 2025年公司将推进数字化转型，试点AI智能客服，结合片区化管理推广工程抢单，深化智能化设备部署应用[49] - 2025年公司使命为打造更有品质的生活空间，引领美好生活，

纪要涉及的公司 建发物业 纪要提到的核心观点和论据 1. **2024年经营进展** - 内部协同：与建发合成、建发建管建立定期沟通机制，转化落地1.9亿元合同金额，拓宽优质项目来源渠道[1] - 多元化发展增值服务：聚焦西端业务深化，引入食材养护等高客单产品品类，家庭服务拓展到外部企业实现外托客户突破，小区社区充电业务试点有营收增长[1][2] 2. **2024年毛利率情况及应对措施** - 整体毛利率：2024年毛利率21.5%，较2023年同期下降6.6个百分点，主要受社区增值中硬装业务影响，剔除后下降幅度不大[3] - 应对措施：集财方面落地近40项品类，全年降本近千万元；智能化设施设备在近10%项目试点，人群管理面积提升近6%，人均作业面积增加300平，节约近千万元成本；2025年扩大试点范围至50%以上，加大AI及新型设备投入[4][5] 3. **业务板块展望** - 基础物管：继续扩大智能化试点范围，加大AI及新型设备投入以节约成本[5] - 非业主增值：维持17.3%毛利率水平[5] - 社区增值服务：聚焦家政和美居业务，虽对毛利率有略降影响，但看重未来发展潜力，46万户业主基础可提升业主粘性和收缴率[6] 4. **在管项目结构及政策性住房业务** - 在管项目结构：20年及以前项目占比30%，21年到现在交付楼盘占40%，其中3年内占50%，4 - 5年占20%，整体项目较新；10个厦门高端老楼盘略有亏损，合计不到200万，其他10年以上楼盘无亏损，毛利率接近20%[9][10] - 政策性住房业务：凭借服务品质和资源优势，2024年在厦门落地多个项目，合同金额1.5亿元，市占率40% - 50%，盈利来源为物管费和运营管理分成[8] 5. **外拓与收并购规划** - 外拓：2024年外扩合同金额5.2 - 5.3亿元，2025年目标10亿元；非住业态是拓展方向，将在淡海、江苏、浙江、川渝、广州成立工建；审慎评估甲方回款能力[11][12][17] - 收并购：收并购市场估值回归理性，寻找服务理念契合、物管费大于2元、城市重合度好的纯物管公司，关注增值服务上下游关联公司[13][14] 6. **派息率问题** - 现状：市场认为派息率减少，股价受影响，全行业都在减派息率[15] - 规划：推动管理层提高派息率比例，接受股东批评并积极改进[16] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司目前在管规模1500万方，属于中型物业公司，正在做新的5年战略规划，追求规模增长[11] - 对于增持安排，需报国资委审批，目前主要以增持为主[19]

文章核心观点 - 2024年物业行业规模增速放缓，企业转向“质价相符”，建发物业发布财报营收及归母净利润下滑引发担忧，但持续型业务增长良好，且在服务、科技方面表现出色，未来有望持续稳健增长 [1][2][17] 分组1：韧性发展，持续型业务稳中有增 - 2024年建发物业营收32.9亿元，增速 -8%，归母净利润3.23亿元，增速 -31%，下滑受“房屋硬装业务”影响，该业务2025年起不再产生收入 [2] - 2024年建发物业剔除硬装后营收达32.7亿元，增速13%，2023年硬装业务占总营收比19%，2024年占比仅1% [2] - 2024年建发物业剔除硬装后归母净利润达3.26亿元，增速15%，硬装业务利润贡献为 -0.03亿元，拖累归母净利润表现 [4] - 建发物业持续型业务“增收增利”，得益于对服务品质的追求 [6] 分组2：夯实基础，以高品质服务助力收缴 - 2024年物业行业收缴率压力大，重点城市收缴率下滑约3%，建发物业保持90%以上高收缴率 [7] - 建发物业坚持“以客户为中心”理念，推出“天天好”服务体系，打造四好标签，制定7大行动计划，服务满意度94分位于赛惟库内行业第二名 [9] 分组3：拥抱科技，打造温馨智慧的美好社区 - AI与机器人技术为物业行业解决人工成本上升问题开辟新路径，建发物业积极探索科技与物业管理融合 [14] - 2024年建发物业在约10%小区试点清洁机器人，每日工作9小时，相当于2位专业保洁人员，还通过自动道闸、LED节能灯带等实现降本增效 [16] - 2025年政府提出“好房子”概念，建发物业引入前沿科技设备，为业主打造兼具温度与科技感的未来社区 [16] 分组4：结语 - 建发物业重视股东回报，追求规模与效益平衡，未来有望持续稳健增长，为股东创造更大价值 [17]