港股指数表现 - 恒生科技指数午盘上涨0.34% [1] - 恒生指数下跌1.07%并跌破25000点关口 [1] - 国企指数下跌1.03% [1] 科技股表现分化 - 快手大幅上涨近9% [1] - 腾讯由跌转涨至1.46% [1] - 网易与阿里巴巴股价飘红 [1] - 美团下跌近4% [1] - 京东与小米下跌超2% [1] 行业板块普遍走低 - 黄金股跌幅明显 潼关黄金下跌8.6%并录得6连跌 [1] - 内房股全线下跌 碧桂园与新城发展跌幅居前 [1] - 家电股 汽车股 光伏股 煤炭股 建材水泥股 石油股 中资券商股 内险股均走低 [1]

港股市场指数表现 - 恒生指数下跌1.07%至24906.39点 恒生科技指数上涨0.34% 国企指数下跌1.03% [2] 科技互联网板块 - 快手股价上涨8.98%至78.9港元 哔哩哔哩涨幅超2% 美团下跌超3% 小米与京东跌幅超2% [2] - 东方证券看好垂类AI产品用户增长与商业化进程 建议关注海外AI应用布局企业 [2] - 美图公司大涨15.26%至12.54港元 金山云上涨10.14%至8.15港元 金山软件涨4.62%至36.25港元 [3] 生物医药板块 - 乐普生物-B上涨4.41%至8.05港元 迈博药业-B涨7.41%至0.58港元 科伦博泰生物-B涨6.33%至413.2港元 [4] - 国家医保局与新加坡政府投资公司就创新药发展政策进行交流 [4] 黄金板块 - 潼关黄金下跌8.67%至1.79港元 灵宝黄金跌4.51%至10.16港元 山东黄金跌3.94%至24.35港元 [6] - 现货黄金跌破3270美元/盎司 单日跌幅近2% 资金由黄金转向股市追逐更高收益 [6] 房地产板块 - 碧桂园下跌6.86%至0.475港元 万科企业跌6.31%至5.05港元 新城发展跌6.02%至2.5港元 [7] - 6月房地产销售面积同比回落 投资累计同比下跌11.2% 政策重点转向城市更新与危旧改造 [7]

世界500强总体排名 - 沃尔玛连续12年排名全球第一 亚马逊和国家电网分别位列第二和第三 苹果排名全球第8 英伟达排名第66 特斯拉排名第106 [1] - 世界500强入围门槛为年营收322亿美元 折合人民币2300亿元 较上一年仅提高1亿美元 [1] 国家分布 - 美国以138家企业上榜排名第一 较上年减少1家 中国以130家排名第二 较上年减少3家 日本以38家排名第三 较上年减少2家 [1][4][5][6] - 中美日三国贡献超60%的上榜企业数量 营收和利润 中国上榜企业营收总额约10.7万亿美元 同比下降3% [7] - 中国上榜企业平均销售收入820亿美元 低于美国企业的1058亿美元 平均利润42亿美元 约为美国企业的一半 [7] - 德国30家企业上榜 法国24家 英国20家 韩国14家 [1][7] 全球城市分布 - 北京以47家企业上榜排名全球第一 较2024年减少2家 代表性企业包括国家电网 中石油 工商银行 中国移动 京东 小米 美团等 [1][8] - 东京26家企业上榜排名第二 代表性企业包括本田 索尼 日立 日本钢铁集团 软银 三菱电机等 [1][8] - 纽约14家企业上榜排名第三 代表性企业包括摩根大通 花旗集团 高盛 摩根斯坦利 辉瑞等 [1][9] - 上海与伦敦并列全球第四 各有12家企业上榜 上海代表企业有宝武钢铁 上汽 交通银行 拼多多等 伦敦代表企业有壳牌 英国石油 汇丰银行等 [1][10][11] - 硅谷地区12家企业上榜 代表性企业包括苹果 英伟达 谷歌 facebook 惠普 思科 英特尔等 [1][12] - 巴黎和首尔各有10家企业上榜 深圳和杭州各有9家企业上榜 [1][13][14] 中国城市分布 - 北京47家 上海12家 深圳9家 杭州9家 广州6家 香港5家 成都 厦门 苏州 济南各3家 [1][2][20] - 济南增加1家世界500强企业（山东黄金集团） 佛山增加1家（碧桂园重回榜单） 台北增加1家（纬创集团） [20][21] - 三大城市群聚集76.2%的中国上榜企业 其中京津冀49家 长三角27家 粤港澳大湾区23家 [19] - 总部位于北京 广东 上海的公司最多 合计占中国上榜企业总数的59% [19] 粤港澳大湾区企业表现 - 广东省18家企业上榜 较去年增加1家 粤港澳大湾区共有23家企业上榜 其中广东18家 香港5家 [21] - 深圳9家企业上榜 包括平安保险 华为 比亚迪 腾讯 招商银行 万科 顺丰等 广州6家 香港5家 佛山2家 东莞1家 [21][22][23][24] - 碧桂园重返世界500强榜单 位列第460位 营收351.286亿美元 [21][22][26] 中国企业营收与利润 - 国家电网营收5484亿美元 利润100亿美元 中国石油天然气集团营收4126亿美元 利润224亿美元 中国石油化工集团营收4075亿美元 利润80亿美元 [25] - 腾讯控股营收917.641亿美元 利润270亿美元 台积公司营收902亿美元 利润361亿美元 [25][26] - 比亚迪营收1080.035亿美元 利润56亿美元 拼多多控股营收547亿美元 利润156亿美元 [25][26]

中国世界500强企业概况 - 中国共有130家公司上榜2025年《财富》世界500强，其中内地120家，中国香港4家，中国台湾6家 [1] - 中国上榜公司2024年营收总额约10.7万亿美元 [1] - 国家电网公司以5484亿美元营收位列中国第一（全球第三），中国通用技术集团以323亿美元营收位列中国最后一名 [1] - 京东集团以1610.55亿美元营收成为民营企业中排名最高者 [1] 新上榜或重返企业 - 全球25家"新面孔"中中国占5席，包括山东黄金（首次上榜，第465位）、纬创集团、新华人寿、中国通用技术集团和碧桂园 [1] 地域分布 - 中国内地上榜企业分布于20个省（自治区、直辖市），北京以46家居首，广东18家次之，上海12家、浙江10家，福建、江苏、山东均超4家 [1] - 33个城市拥有世界500强企业，北京、上海（两位数）、深圳（9家）位列前三 [2] - 深圳的中国平安以1586.27亿美元营收成为该市排名最高企业（全球第47位） [2] 企业排名变动 - 比亚迪因2024年新能源汽车销量全球第一，排名较上年大幅提升52位，首次进入前100名 [2]

市场分化表现 - 北京蜂鸟家园44平方米房源挂牌价较2021年峰值下跌49%至500万元 西城德胜学区房单价从22万/㎡腰斩至11.3万/㎡ [1] - 深圳南山网红楼盘单价跌破7万/㎡ 较2023年下跌超40% 部分房源跌幅达50% [1] - 成都金融城地块以4.12万/㎡楼面地价刷新纪录 招商锦城序等改善型项目四开四罄 上海智慧社区开盘去化率80%远超周边普通小区 [1] - 北京核心城区（东城、西城、海淀）挂牌价逆势上涨5-8% 通州、顺义等远郊区域价格回调3-5% [4] - 鹤岗新房均价3106元/㎡ 二手房仅1983元/㎡ 部分区域单价跌破1000元 [12] 人口结构变化影响 - 00后人口较90后减少4700万 2026年小学入学人口将锐减263万 直接导致学区房需求萎缩 [3] - 90后群体中"租房不买房"观念普及 房贷月供占收入超30%即被视为风险警戒线 刚需入市节奏显著放缓 [3] 库存与去化压力 - 深圳二手房挂牌量突破15万套 去化周期28个月 [4] - 中西部某县城新房库存75万㎡ 二手房3.2万套 去化周期超25个月 [4] 持有成本上升 - 3亿老年人中近三成持有两套以上房产 物业费、维修基金等支出增加 [6] - 房产税试点优化如重庆将免税面积从100㎡扩至180㎡ 湖南某业主拥有6套房产年设备维护费超5000元 若房产税落地年支出将激增至3万元以上 [6] 政策干预措施 - 国家启动4.4万亿专项债收储计划 600万套存量商品房纳入保障房体系 直接分流刚需群体 [8] - 广州、杭州等地刚需楼盘月成交量下降60%以上 [8] - 土储专项债重启后 武汉、长沙等地通过"收、调、供"联动盘活存量土地 缓解房企资金压力 [8] 房企战略转型 - 头部房企加速债务重组 融创境外债重组获74%债权人支持 预计化债600亿元 碧桂园拟削减116亿美元债务 [10] - 万科物业市占率突破25% 碧桂园投入建筑机器人研发 应用于100个在建项目 [10] - 2025年上半年127家房企破产清算 同比增加40% [10] 产品分化趋势 - 老旧小区贬值速度比市场平均快30% 配备智能系统、优质物业的小区抗跌性显著增强 [14] - 上海智慧社区开盘去化率80% 周边无智能配置小区去化率不足30% [14] - 成都金融城交子缦华等高端项目单价突破6万/㎡ 麓湖丽世缦华套均总价超千万 [14] 投资模式转变 - "以旧换新""原拆原建"等模式成为主流 但中小城市改造资金缺口巨大 [16] - 北京某小区通过商业开发筹集3000万改造资金 武汉同类项目仅筹到40% [16] - 专家建议关注"轨道+产业"双驱动区域如亦庄、丽泽商务区 利用15%首付和3.6%利率优化资产配置 [16]

厦门高品质住宅项目设计评价导则 - 厦门市住建局印发《高品质住宅项目设计评价导则（试行）》，推动住宅从"量"到"质"转型，以"安全、舒适、绿色、智慧"为核心构建6部分评价体系 [1] - 结合滨海气候特点，在通风防潮等四个维度进行量化优化，并设计全生命周期可变户型 [1] - 打造全场景智能社区，从出行、医疗等多方面保障适老化需求，树立行业高质量标杆 [1] 江苏泰州公积金新政 - 泰州公积金新政将提取范围从购房人、配偶扩大至购房人父母、子女，支持使用"房票"作为住房公积金贷款首付款 [2] - "房票"票面金额可作为首付款凭据，新政自8月1日起施行，旨在降低购房门槛，刺激住房消费 [2] 中交地产业务转型 - 中交地产拟以1元向控股股东转让房地产开发资产负债，向轻资产转型，聚焦物业和资产管理运营 [3] - 此次交易是公司战略转型的关键步骤，旨在剥离亏损资产，改善财务状况 [3] 碧桂园债券增信进展 - 碧桂园公告债券增信进展，涉及7只债券，已完成21项土地、项目股权及收益权资产的增信担保签署 [4] - 公司承诺90个交易日内落实剩余增信或方案，正与地方主管部门协商推进 [4] 花样年境外债务重组 - 花样年境外债务重组最后截止日期延长至2025年8月1日，此前已多次延期 [5] - 公司将继续与利益相关者讨论，适时公布重组进展 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 在 Q2 销售回落背景下，三季度是政策发力关键期，其定调和方向或影响下半年楼市表现；当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面有一定弹性，建议关注下周政治局会议表态，逢低配置地产股；推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展等房企，贝壳等中介平台，以及华润万象生活等物管商管公司 [6] 根据相关目录分别进行总结 上海徐汇拍出全国地王 - 上海六批次土拍收官，板块分化，徐家汇地块成全国地王，该地块是区域十年首宗新增宅地，容积率 1.3，限高 15 米，将成低密风貌住宅标杆，上海祺祥旺宇置业以 12.25 亿元总价、200257 元/㎡楼板价竞得，刷新全国涉宅用地成交楼面价记录 [4][13] - 拿下地王的祺祥旺宇法人和实控人为屹丰集团创始人女儿，体现实业资本对核心城市核心地块价值的认可 [4][13] 租赁住房条例正式出台 - 《住房租赁条例》落地，加速租购并举，推动租售同权，共 7 章 50 条，从规范出租承租等多方面解决租赁痛点 [5][15] - 供给端支持盘活改造房源用于租赁，推动租购住房公共服务同权，规范非居住空间出租等；企业端培育专业化租赁企业，从事转租需设资金监管账户；监管端建立租金监测和信用评价制度并分级分类监管 [5][15] 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万 A 股房地产板块涨 4.1%，位列第 7；恒生港股房地产板块涨 4.2%，位列第 6 [2][16] - 本周地产涨跌幅前 5 名为中国金茂等，涨跌幅分别为 15.6%等；末 5 名为华音国际控股等，涨跌幅分别为 -12.2%等 [16] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨 4.2%，对恒生中国企业指数和沪深 300 相对收益分别为 2.4%和 2.5% [2] - 本周物业涨跌幅前 5 名为彩生活等，涨跌幅分别为 20.2%等；末 5 名为众安智慧生活等，涨跌幅分别为 -9.9%等 [24] 数据跟踪 宅地成交 - 2025 年第 30 周全国 300 城宅地成交建面 667 万㎡，单周环比 10%，单周同比 -34%，平均溢价率 15% [27] - 年初至今累计成交建面 20474 万㎡，累计同比 -5.4%；中海地产等权益拿地金额位居行业前五，分别为 542 亿等 [27] 新房成交 - 本周 47 个城市商品房成交 291 万平米，周环比 15%，周同比 2%，月度累计同比 -10%，年度累计同比 -1% [33] - 一线城市周环比 -7%，周同比 -21%等；二线城市周环比 34%，周同比 14%等；三四线城市周环比 11%，周同比 3%等 [33] 二手房成交 - 本周 22 个城市二手房成交 225 万平米，周环比 -4%，周同比 -3%，月度累计同比 -3%，年度累计同比 +17% [42] - 一线城市周环比 -6%，周同比 -9%等；二线城市周环比 -2%，周同比 -6%等；三四线城市周环比 -6%，周同比 +15%等 [42] 重点城市库存与去化周期 - 本周 10 城商品房库存 1.01 亿平米，环比 0.2%，同比 -9.3%；去化周期 23.4 月，较上周 +0.4 个月，较去年同比 -1.1 个月 [50] 地产行业政策和新闻 - 7 月 21 日成都取消部分住房限售政策，加大公积金贷款支持力度，二套房公积金首付比降至 20% [55] - 7 月 21 日国务院发布《住房租赁条例》，规范租赁市场，推动市场高质量发展 [55] - 7 月 23 日昆明放宽公积金住房套数认定标准 [55] - 7 月 25 日泰州公积金“提额扩面”，租房提取上限和贷款最高额提高等 [57] 地产公司动态 - 光大嘉宝股东嘉定建业与嘉定科投 5 月 6 日至 7 月 18 日减持 1498.78 万股，减持后持股比例降至 15.08% [57] - 中国金茂旗下上海金茂 7 月 23 日完成 20 亿元 3 年期无担保中期票据发行，利率 2.3% [57] - 建发国际集团 7 月 23 日按每股 15.80 港元配售 6460 万股，预计募资 10.105 亿港元用于偿债和营运 [57] 物管行业政策和新闻 - 7 月 25 日哈尔滨住建局制订《住宅项目物业服务退出工作规则》，明确物业退出分类等内容 [58] 非开发公司动态 - 7 月 18 - 24 日贝壳-W 多次回购股份，耗资 400 万等美元回购若干万股 [58] - 7 月 24 日珠江股份不超 7.4 亿定增获上交所通过 [58] 行业估值 - 报告给出 A 股地产、港股地产、港股物业 PE-TTM 图表及覆盖公司估值情况，涉及万科 A 等公司的市值、PE、归母净利润及同比增速等数据 [63][64][65]

房企债务重组进展 - 碧桂园境外债务重组取得积极进展 已与银行债权人就1 78亿美元补偿款支付形式达成一致 预计重组将在12月底前完成 [1] - 碧桂园特设小组持有公司103亿美元未偿还离岸优先票据和可转换债券中超过30%份额 银行协调委员会持有现有银团贷款48%份额 [1] - 截至6月30日 碧桂园现有公众票据本金总额逾75%持有人已加入重组支持协议 公司计划2025年底前实施重组 包括发行强制性可转换债券及新债务工具 [1] 行业债务重组趋势 - 房企债务重组方式正从展期向削债加速转变 融创 富力等十多家房企债务重组或重整已获批 [2] - 2025年房地产企业海外债规模约一千多亿元 较高峰期明显下滑 债务重组将延长海外债到期时间并减少规模 [2] - 今年以来房地产债券发行出现亮点 美的置业 滨江地产等民企成功发债融资 新城发展启动美元债发行 [2] 房企经营与融资环境 - 碧桂园表示将专注提升销售业绩 盘活资产 提高经营效率 加强现金流管理 预计具备足够财务资源维持至少12个月持续经营 [1] - 当前房企融资仍集中在头部企业 资金未充分覆盖需求端 需加快政策落地和市场化出清速度 [2] - 下半年房企销售压力仍大 政策支持力度或改善销售降幅 融资环境预计保持稳定但难现大幅增长 [3]

宏观动态 - 法国总统马克龙计划在9月联合国大会期间正式宣布承认巴勒斯坦国 中方支持"两国方案"作为解决巴勒斯坦问题的唯一现实出路 [1] - 2025年6月中国外汇市场总计成交25.55万亿元人民币(等值3.56万亿美元) 其中银行间市场成交21.88万亿元人民币(等值3.05万亿美元) 衍生品市场成交16.64万亿元人民币(等值2.32万亿美元) [2] - 2025年上半年全国一般公共预算支出141271亿元 同比增长3.4% 其中社会保障和就业支出增长9.2% 科学技术支出增长9.1% 教育支出增长5.9% [3] - 2025年上半年我国跨区域人员流动量337.6亿人次 同比增长4.2% 营业性货运量280.3亿吨 同比增长3.9% 港口货物吞吐量89亿吨 同比增长4% [5] 金融机构 - 南京证券董事肖玲因工作安排调整辞去公司董事等职务 [7] - 汇丰人寿保险注册资本由23.14亿元增至26.76亿元 [8] 市场数据 - 7月25日A股三大指数集体下跌 上证指数跌0.33% 深证成指跌0.22% 创业板指跌0.23% 沪深两市成交额17873.37亿元 较前一日缩量573.69亿元 [10] - 港股恒生指数跌1.09% 恒生科技指数跌1.13% 华虹半导体涨超9% 中芯国际涨近5% [11] 公司动态 - 奇瑞汽车澄清与印度JSW集团合作仅涉及零部件供应 未涉及技术领域 [12][13] - 中国中免2025年上半年营收281.51亿元 同比下降9.96% 净利润26亿元 同比下降20.81% 海南市场占有率提升近1个百分点 [14][15] - 广深铁路签订广州东站改造项目合作协议 总投资约166.6亿元 [16] - 宇树科技发布人形机器人UnitreeR1 售价3.99万元起 重量约25Kg [17] - 京东考虑以每股4.60欧元现金收购德国Ceconomy AG 估值约22亿欧元 [18] - 碧桂园境外债务重组取得进展 与债券持有人特设小组就1.78亿美元补偿方案达成一致 预计年底完成重组 [19][20]

行业交付现状 - 2025年上半年55家房企累计交付房屋超50万套，其中15家交付超万套[1] - 交付量普遍回落，绿地集团、融创中国、建业集团等房企交付套数同比降幅超50%[1][3] - 碧桂园、保利发展、中海地产位列交付榜前三，分别交付75000套、65000套、42155套[1][2] 头部房企交付表现 - 碧桂园按"一楼一策"推进剩余交付任务收官，三季度重点前置资源配置[3] - 融创中国2022-2024年累计交付66.8万套，2025年计划交付6万套完成保交付收尾[3][4] - 龙湖集团上半年在36城交付108个项目近4万套，交付满意度达90%[2] 行业趋势变化 - 2023年房屋竣工面积反弹至10亿平方米高峰，2024年起交付高峰期已过[9] - 前十房企交付量占50家总交付量的56.46%，行业集中度显著[1] - 房企战略分化：国央企聚焦中高端市场，部分转向轻资产代建或商业运营[11] 交付模式创新 - 武汉城建·江山云晓项目提前3个月交付并实现"交付即办证"[10] - 中海宏洋丹阳臻如府580户均提前交付，交房当天完成不动产出证[10] - 新希望地产推出金钥匙管家、定制化看房团队等高端交付服务[10] 房企战略转型 - 保交付完成后房企将释放沉淀资金，缓解项目债务压力[4] - 行业进入产品力竞争阶段，交付力成为房企信用重建关键[5][12] - 房企通过工地开放日、施工直播等方式强化业主信任[10]