项目基本信息 - 项目名称为中海大运玖章，已取得首张预售证并开始认筹，预计10月17日开盘 [1] - 本次推售2栋和3栋A座，共243套房源，户型为建面约126-139-143平方米的四房两卫以及197-206-282平方米的四房三卫，定位为纯改善盘 [1] - 开盘提供综合约89折优惠，折后单价约4.7-6.8万元/平方米 [1] 土地获取背景 - 项目地块为深圳龙岗G01045-0200地块，是今年深圳拍出的第一块宅地，于1月16日经过246轮竞价后由中海企业发展集团有限公司以总价30.65亿元竞得 [8] - 成交楼面价为29611元/平方米，溢价率高达70.37% [8] - 该地块共吸引8家开发商报名参拍，包括华润、招商、越秀、绿城等，市场关注度高 [10] 区位与配套 - 地块位于大运枢纽西北侧，大运中心北侧，属于大运深港国际科教城范围，周边科创资源丰富，汇集香港中文大学、北理莫斯科大学等多所高校 [10] - 项目毗邻大运体育场馆及大运天地，但距离最近的地铁16号线大运中心和龙城公园站约1.2公里，轨道交通便利性一般 [12] - 周边在售新房项目有泰瑞府、颐安都会中央等，备案均价在"5字头"水平 [12] 项目规划与限制 - 由于地块位置限制，项目实际被分割成两个小地块，预计后期小区园林空间有限 [12] - 项目开发主体为深圳市海瑞房地产开发有限公司，成立于2024年12月3日，注册资本1000万元，由中海企业发展集团有限公司100%持股 [12]

行业整体投资态势 - 今年1-9月全国百强房企拿地总额达7278亿元，同比实现36.7%的显著增长，增幅较1-8月扩大8.7个百分点 [5] - 行业投资态度整体仍趋谨慎，当前百强房企拿地销售比为0.31，近五成销售百强房企尚未拿地，仅十几家房企拿地金额超百亿 [11] - 销售回暖仅限个别城市，对整体投资回升带动有限，且当前拿地已错过年内可开售时机，企业投资必要性下降 [11] 市场集中度与“马太效应” - 行业集中度显著提升，1-9月拿地金额TOP100企业中，TOP10和TOP20企业的占比分别高达56.2%和68.6%，相比去年底分别提高14.8和13.7个百分点 [5] - 头部房企拿地力度持续加强，从新增货值看，绿城中国、保利发展和中海地产位列前三，分别为1175亿元、1010亿元和952亿元 [5] - 拿地金额前十的企业中，八家为央国企，市场主导地位稳固 [5] 企业投资策略与表现 - 央国企占据绝对主导，民企中滨江集团表现突出，拿地金额进入前十，邦泰集团也跻身前二十 [5] - 销售TOP10房企拿地销售比高达0.44，远超行业平均的0.31 [11] - 民企主要聚焦重点深耕区域补充土储，例如滨江集团聚焦杭州，位列当地拿地金额榜首 [10] 土地收并购趋势 - 通过收并购获取核心城市优质地块成为房企扩储的重要途径，第三季度以来多家房企通过联合体形式进行大规模收购 [9] - 出现刷新纪录的“天价”交易，例如中海地产、招商蛇口等联合体以154.78亿元获得上海徐汇地块开发权，采用“承债收购”模式，实际成交总金额达439.5亿元，刷新全国涉宅用地出让总价纪录 [9] - 收购标的通常位于核心城市核心区位，土地价格较高，如华润置地联合体以244.7亿元收购上海耀华路和余庆里项目 [9] 城市市场分化 - 房企投资高度集中于北京、上海、杭州、成都等热点城市，这些城市土地市场热度较高，多宗地块溢价率超10% [10] - 热点城市出现高溢价地块，如北京太阳宫地块经过超300轮竞拍，由中建智地以43.145亿元竞得，溢价率39.18%，创今年北京新高 [10] - 相比之下，青岛、南京、武汉等地土地市场持续低温运行，城市分化加剧 [10] - 高总价地块集中于一線城市，9月全国住宅用地成交总价TOP10地块中，北京2宗地总成交额72亿元，上海3宗地总成交额79亿元 [10]

公司销售业绩 - 2023年9月合约物业销售金额约201.73亿元人民币，同比上升7.2% [2] - 2023年9月相应销售面积约为91.4万平方米 [2]

公司销售业绩 - 2025年9月单月合约物业销售金额为人民币201.73亿元，按年上升7.2% [1] - 2025年9月单月销售面积约为914,000平方米，按年下跌3.7% [1] - 2025年1月至9月累计合约物业销售金额约人民币1,705.04亿元，按年下跌14.3% [1] - 2025年1月至9月累计销售面积约7,582,400平方米，按年下跌0.6% [1] - 截至2025年9月30日，公司录得已认购物业销售约人民币31.19亿元，预期将于往后数月内转化为合约销售 [1] 公司土地储备 - 2025年9月集团新增土地涵盖上海、青岛和沈阳四幅地块，权益建筑面积约554,410.45平方米，权益地价约人民币216.27亿元 [1] - 2025年1月至9月集团新增土地累计权益建筑面积约3,633,709.14平方米，累计权益地价约人民币766.34亿元 [1] - 2025年9月中国海外宏洋集团新增河北省唐山市两幅地块，权益建筑面积约182,942.00平方米，权益地价约人民币9.09亿元 [1]

2025年9月单月销售表现 - 合约物业销售金额达到约人民币201.73亿元，实现按年增长7.2% [1] - 相应的销售面积约为91.4万平方米，出现按年下跌3.7% [1] - 已认购物业销售金额约为人民币31.19亿元，预计在未来数月内转化为正式合约销售 [1] 2025年1月至9月累计销售表现 - 累计合约物业销售金额约人民币1705.04亿元，按年下跌14.3% [1] - 累计销售面积约758.24万平方米，按年微跌0.6% [1] 2025年9月单月土地收购 - 公司（集团）新增四幅地块，分布于上海、青岛和沈阳，权益建筑面积约55.44万平方米 [1] - 权益地价约人民币216.27亿元 [1] - 中国海外宏洋集团在河北省唐山市新增两幅地块，权益建筑面积约18.29万平方米，权益地价约人民币9.09亿元 [1] 2025年1月至9月累计土地储备 - 集团新增土地累计权益建筑面积约363.37万平方米 [1] - 累计权益地价约人民币766.34亿元 [1]

2025年9月单月销售表现 - 合约物业销售金额达到约人民币201.73亿元，按年上升7.2% [1] - 相应的合约物业销售面积约为91.4万平方米，按年下跌3.7% [1] - 截至2025年9月30日，已认购物业销售金额约人民币31.19亿元，预期在未来数月内转化为合约销售 [1] 2025年1月至9月累计销售表现 - 累计合约物业销售金额约人民币1705.04亿元，按年下跌14.3% [1] - 累计合约物业销售面积约758.24万平方米，按年下跌0.6% [1] 2025年9月单月土地收购 - 集团于上海、青岛和沈阳新增四幅地块，权益建筑面积约55.44万平方米 [1] - 集团9月新增土地的权益地价约人民币216.27亿元 [1] - 中国海外宏洋集团于河北省唐山市新增两幅地块，权益建筑面积约18.29万平方米，权益地价约人民币9.09亿元 [1] 2025年1月至9月累计土地收购 - 集团累计新增土地权益建筑面积约363.37万平方米 [1] - 集团累计新增土地权益地价约人民币766.34亿元 [1]

销售业绩 - 2025年9月合约物业销售金额约201.73亿元，按年升7.2%，面积约91.4万平方米，按年跌3.7%[4] - 2025年1 - 9月累计合约销售金额约1705.04亿元，按年跌14.3%，面积约758.24万平方米，按年跌0.6%[4] - 截至2025年9月30日已认购物业销售约31.19亿元，预计转化为合约销售[4] 区域销售 - 2025年9月南部大区销售34.04亿元，面积11.72万平方米[5] - 2025年9月东部大区销售19.03亿元，面积9.69万平方米[5] - 2025年9月中西部大区销售20.25亿元，面积13.22万平方米[5] - 2025年9月北部大区销售63.51亿元，面积21.03万平方米[5] - 2025年9月港澳海外大区销售1.89亿元，面积0.06万平方米[5] 土地新增 - 2025年9月集团新增权益建面约55.44万平方米，权益地价约216.27亿元[6] - 2025年1 - 9月集团累计权益建面约363.37万平方米，累计权益地价约766.34亿元[6] - 2025年9月中海宏洋新增权益建面约18.29万平方米，权益地价约9.09亿元[6]

行业整体拿地情况 - 前三季度百强企业拿地总额达7278亿元，同比增长36.7%，增幅较前8个月扩大8.7个百分点 [1] - 9月份部分房企通过收购形式获取大规模土地，导致拿地总额同比增幅扩大 [1] 企业拿地表现 - 中海地产、绿城中国、华润置地位居前三季度百强企业拿地总额前三名 [1] - 拿地金额前10家企业中有8家为央国企 [1] - 从新增货值看，绿城中国以1175亿元位列第一，保利发展以1010亿元位列第二，中海地产以952亿元位列第三 [1] 市场结构与参与者 - 百强企业前三季度新增货值总额为7638亿元，占比42.5% [1] - 在重点城市拿地金额TOP10房企中，央企、国企和地方国资仍是主力，民企仅在重点深耕区域补充土储 [1]

行业整体拿地策略与趋势 - 房企拿地策略延续“核心城市聚焦、风险控制优先”基调，投资节奏分化显著 [1] - 头部央国企凭借资金优势主导核心城市，混合制及民企则更加注重风险控制，投资谨慎 [1][4] - 前50房企单月新增土地建筑面积225.64万平方米，环比大幅下降54.03% [1] - 前50房企1-8月累计新增土地建筑面积3624.23万平方米，同比上升7.19% [1] 企业拿地表现排名 - 新增全口径土地储备领先企业为中海地产(309.37万平方米)、招商蛇口(275.64万平方米)、保利发展控股(267.19万平方米) [3] - 1-8月权益拿地金额前三名为华润置地(584.5亿元)、中海地产(550.1亿元)、绿城中国(502.4亿元) [3][4] - 1-8月新增货值前三名为保利发展控股(894.5亿元)、中海地产(810.9亿元)、招商蛇口(806.9亿元) [3][4] 核心城市重点地块交易案例 - 8月华润置地在上海、深圳及广州收购3幅地块，权益拿地金额260亿元，权益建筑面积38.39万平方米 [3] - 招商蛇口在上海、深圳、西安拿下4宗地块，权益拿地金额128.75亿元，权益建筑面积43.71万平方米 [3] - 保利发展在三亚拿下2宗地块，权益拿地金额11.34亿元，权益建筑面积16.24万平方米 [3] - 招商与华润联合体以86.4亿元竞得深圳宝安区地块，溢价率34.81%，为深圳今年最高总价地块 [5] - 保利发展以超23.4亿元综合总价竞得三亚中央商务区地块，需无偿配建部分工程 [5] 未来市场展望 - 头部央国企依托资金优势在沪深广高频出手，混合制及民企普遍采取风险规避策略 [4][6] - 优质稀缺地块仍具吸引力，企业间投资策略差异化将持续深化 [1][6] - 市场热度将呈现更明显的结构性分化 [6]

行业整体拿地情况 - 报告期内前50房企单月新增土地建筑面积225.64万平方米，环比大幅下降54.03% [1] - 前50房企1-8月累计新增土地建筑面积3624.23万平方米，同比上升7.19% [1] 领先企业土地储备规模 - 1-8月全口径土地储备领先企业为中海地产（309.37万平方米）、招商蛇口（275.64万平方米）、保利发展控股（267.19万平方米） [3] - 1-8月权益拿地金额领先企业为华润置地（584.5亿元）、中海地产（550.1亿元）、绿城中国（502.4亿元）、保利发展控股（478.7亿元）、招商蛇口（404.6亿元） [3] - 1-8月新增货值领先企业为保利发展控股（894.5亿元）、中海地产（810.9亿元）、招商蛇口（806.9亿元）、中国金茂（665.9亿元）、华润置地（586.6亿元） [3] 企业近期重点拿地动态 - 8月华润置地在上海、深圳及广州收购3幅地块，权益拿地建筑面积38.39万平方米，权益拿地金额260亿元 [3] - 8月招商蛇口在上海、深圳、西安拿下4宗地块，权益拿地建筑面积43.71万平方米，权益拿地金额128.75亿元 [3] - 保利发展在三亚拿下2宗地块，权益拿地建面16.24万平方米，权益拿地金额11.34亿元 [3] - 绿城中国在深圳、金华拿下两宗地块，权益拿地建筑面积10.06万平方米，权益拿地金额18亿元 [4] - 招商与华润联合体以86.4亿元竞得深圳宝安区地块，溢价率34.81%，为今年以来深圳最高总价地块 [4] - 保利发展以超23.4亿元综合总价竞得三亚月川单元地块，需无偿配建总投资额12.12亿元的配套设施 [5] 行业拿地策略特征 - 房企拿地策略延续“核心城市聚焦、风险控制优先”基调 [3] - 头部央国企凭借资金和资源优势主导优质核心地块竞争 [3][4] - 混合制、民企更加注重风险控制，投资谨慎，下半年将放缓拿地节奏 [3][4][5] - 市场呈现显著分化特征，头部央国企在沪深广高频出手，混合制及民企投资节奏明显放缓 [5]