和记黄埔地产大湾区甩卖房产 - 公司在大湾区一次性推出400套房产进行大幅降价促销，最低单价仅40万/套 [2] - 促销项目分布在惠州、中山、广州、东莞，其中惠州泷珀花园占300套 [2] - 惠州项目已售出近600套，香港买家占比显著 [5] 低价策略与市场背景 - 促销房源均为早期低成本土地储备：东莞项目拿地26年（1999年），广州项目开发超10年 [5] - 价格对比悬殊：惠州单价8600元/平米（51平米户型总价44.3万），仅为香港新房均价20万/平米的1/10 [5][6] - 东莞别墅价格腰斩：从2023年5月的4.4-6.8万/平米降至2024年6月的1.8-3.6万/平米 [6] 港人北上购房趋势 - 政策推动：2024年购房结算便利化政策促进港澳居民置业 [7] - 需求转变：从投资转向自住，大湾区"一小时生活圈"形成通勤便利 [5][8] - 数据验证：2024年上半年港澳居民在广东购房3341笔，总金额30.8亿元 [5] 公司战略动机 - 资金回笼：长实集团2024年内地产销售收入较2020年下降87%，需盘活滞销6年的惠州项目 [7] - 利润率保障：早期低成本土地使综合收益率维持在35%-45%，套现规避库存去化周期超30个月的市场风险 [8] - 产品适配：增加港式户型、提供跨境交通服务以匹配自住需求 [8] 与港口出售战略的异同 - 表层共性：均属资产变现操作，遵循"见好就收"原则 [12][13] - 深层差异：房产甩卖瞄准区域短期红利，港口出售（如2022年英国福斯港套现955亿）反映全球贸易格局变化和战略收缩 [9][12] - 资金再配置：港口出售资金转向科技、新能源领域，如英国基建项目 [12] 行业动态影响 - 港口行业承压：巴拿马港口2024年上半年对长和利润贡献不足1%，反映国际贸易增速放缓 [9] - 大湾区地产机遇：交通改善与价差驱动跨城置业，开发商调整产品结构捕捉需求 [5][8]

致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 和黃醫藥（中國）有限公司 呈交日期: 2025年8月1日 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年7月31日 狀態: 新提交 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00013 | 說明 | | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 1,500,000,000 | USD | | 0.1 | USD | | 150,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | 0 | | | USD | | | | 本月底結存 | | | 1,500,000,000 | USD | | 0.1 | USD | | 150,000,000 | 本月底法定/註冊股本總額： USD 1 ...

楼盘价格调整 - 惠州泷珀花园高层房源价格下调，51平方米户型单价从1.17万元/平方米降至7800元/平方米，相当于66折 [1] - 惠州泷珀花园叠墅房源单价从1.64万元/平方米降至1.2万-1.3万元/平方米 [2] - 东莞海逸豪庭项目售价较此前出现幅度不小的回落 [3] - 北京朝阳区"御翠园"项目高层均价降至7万元/平方米，总价最低980万元起，较去年开盘价格下降近百万 [3] 房源销售情况 - 惠州泷珀花园在售加待售房源数量有300多套，72平方米、81平方米和51平方米户型仍有不少房源在售 [1] - 51平方米高层户型当前总价在40万元左右，单价7800元/平方米，不同楼层和景观房源价格存在差异 [1] 公司动态 - 惠州泷珀花园开发商为李嘉诚家族旗下的和记黄埔地产（惠州）有限公司 [3] - 和记黄埔近期向香港买家集中推售惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭四个项目 [3] 市场分析 - 5月以来市场交易出现回调迹象，新房降价促销，二手房挂牌量攀升和价格下跌 [3] - 新盘项目之间在品质、户型、设计上的竞争更加激烈，大湾区赠送面积的新项目明显增多 [3] - 产品竞争力落后的项目不得不降价，且需一次性较大幅度降价才能换来较大规模的销售和回款 [3]

7月券商金股表现 - 7月A股行情表现优异，30家券商金股组合收益率全部为正 [2] - 平安证券金股组合以16.57%的涨幅排名第一，开源证券（13.57%）、财通证券（12.93%）分列二三位 [3][9] - 个股方面，康辰药业（平安证券推荐）以106.74%涨幅成为最牛金股，博瑞医药（东吴证券推荐）82.05%、康方生物（东北证券推荐）68.13%紧随其后 [4][5][6] - 涨幅超50%的金股还包括苑东生物（56.60%）、东山精密（54.86%）、极兔速递-W（52.21%）等 [6][7] 8月券商金股策略 - 多家券商（如国金证券、国海证券、华安证券等）已推出8月金股组合，整体采取偏进攻策略 [11][12] - 银河证券建议关注三条主线：新质生产力、医药、盈利驱动 [15] - 国金证券认为市场修复趋势将持续，食品饮料、煤炭、石油石化等顺周期行业修复处于早期阶段 [15] 8月热门推荐个股 - 东方财富、牧原股份、万华化学均获4家券商推荐，成为最受关注金股 [16][17][19] - 国海证券看好东方财富因证券板块有望进入主升浪 [17] - 国金证券推荐牧原股份因其养殖成本优势及猪价回升预期 [17] - 其他获多次推荐的个股包括科锐国际（3次）、和黄医药（2次）、东鹏饮料（2次）等 [18][19]

李嘉诚家族旗下项目降价销售情况 - 惠州泷珀花园高层房源价格下调 51平方米户型总价从60万元降至40万元 单价从1.17万元/平方米降至7800元/平方米 相当于66折 [1] - 惠州泷珀花园叠墅房源价格下调 当前销售单价1.2万-1.3万元/平方米 较2022年7月1.64万元/平方米均价有明显回落 [2] - 东莞海逸豪庭项目售价较此前出现幅度不小的回落 [3] - 北京御翠园项目高层均价降至7万元/平方米 总价最低980万元起 较去年开盘价格下降近百万 [3] 项目销售现状 - 惠州泷珀花园在售房源300多套 72平方米和81平方米户型及51平方米小户型仍有较多房源 [1] - 51平方米高层户型因楼层和景观差异 价格在7000-8000元/平方米区间 [1] 市场背景分析 - 5月以来市场交易出现回调迹象 新房降价促销 二手房挂牌量攀升和价格下跌 [3] - 新盘项目在品质、户型和设计上竞争加剧 大湾区赠送面积的新项目明显增多 [3] - 产品竞争力落后的项目需要通过一次性较大幅度降价策略换取销售和回款 [3]

项目推售情况 - 长江实业旗下和记黄埔地产集中推售惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭四个项目共计400套产品 总价最低40万元起 [1] - 惠州泷珀花园推售规模达300套 一房总价约40万元 东莞海逸豪庭别墅总价介于700万～800万元 [3] - 东莞海逸豪庭住宅总套数11,299套 惠州泷珀花园住宅2,720套 广州逸翠庄园住宅1,457套 中山泷珀花园住宅303套 [5] 开发策略与历史 - 推盘项目多为早年低价拿地项目 东莞海逸豪庭于1999年拿下 广州逸翠庄园2012年开发 中山泷珀花园2019年开盘 惠州泷珀花园2019年入市 [5] - 截至2024年末长实集团在内地仍开发11个房地产项目 分布于长沙、重庆、大连、东莞、武汉、上海等地 [7] 销售表现与需求趋势 - 自去年年中起香港买家对大湾区楼盘需求显著增加 惠州泷珀花园已售出近600套 大部分由香港人购买 [3] - 港澳居民内地购房业务达3341笔 产生跨境收入30.8亿元 [1][10] - 广州东部中心板块新世界广汇尊府出现香港企业高管连购3套案例 [10] 价格优势分析 - 惠州泷珀花园单价约8632元/平方米 不足香港新房均价1/10 50平方米户型总价仅相当于香港同面积房产首付 [9] - 项目设置往返深圳罗湖口岸、福田口岸大巴接送香港看房客户 [5] 需求驱动因素 - 港人北上置业核心动因包括购买价格更低面积更大户型 享受大社区服务 以及港澳老龄化趋势与就业机会转移 [8] - 大湾区"一小时生活圈"逐步成型 跨境居住-就业生态常态化 生活成本与体验感优于港澳 [12] - 政策支持推动港澳居民购房便利化 广州惠州等地举办专场推介会组织看房团 [10] 产品设计转变 - 港人置业需求从投资转向自住 更注重生活配套和长期持有价值 [12] - 开发商在产品设计上增加港式户型 引入跨境物业服务以适应需求变化 [11]

核心观点 - 中国生命科学行业正经历快速变革 主要驱动力包括政策放宽、技术创新、本土企业崛起及专用房地产生态发展 [1][9] - 国家层面放宽基因和细胞治疗领域外资限制 允许设立外商独资医院 地方推出定向补贴和快速审批通道 [10][18] - 行业创新上 康方生物、百济神州等企业从仿制药转向创新疗法 在CAR-T细胞疗法、双特异性抗体等领域领先 吸引国际投资 [11][30] - 房地产方面 苏州生物医药产业园、上海张江高科技园区等创新枢纽提供共享实验室、GMP设施及产学研合作支持 成都、宁波等二线城市加速崛起 [12][34][35] - 未来 AI药物研发、个性化医疗等趋势催生定制化房地产需求 政策持续支持创新 房地产向专业化、数字化演进 [16] 政策环境 - 2024-2025年国家放宽基因和细胞治疗领域外资限制 允许在主要城市设立外商独资医院 [10][18] - 地方层面 北京、上海、深圳、广州和苏州推出定向补贴、快速审批通道和生态体系建设计划 [10][27] - 国办发〔2024〕53号文推出监管数据保护及特定药品市场独占期等措施 改善创新药械市场准入 [20][22] - 北京通过资金资助、人才引进计划及简化临床试验审批支持生物技术 [27] - 上海将生物技术与制药产业列为"三大先导产业"之一 提供实质性补贴、税收优惠和基础设施支持 [27] 行业创新与企业成长 - 康方生物开发双特异性抗体依沃西 授权美国Summit Therapeutics公司 交易潜在价值高达50亿美元 [30] - 亘喜生物被阿斯利康以最高12亿美元收购 专注于CAR-T细胞疗法 [30] - 百济神州聚焦分子靶向与免疫肿瘤药物研发 建立超过40项临床项目的研发管线 [30] - 传奇生物以CAR-T疗法闻名 与强生合作 保持中国强大研发能力同时拥有国际布局 [30] - 和黄医药专注于肿瘤及自身免疫疾病靶向疗法与免疫疗法 多个项目处于后期开发阶段 [30] 房地产开发与区域枢纽 - 苏州生物医药产业园(BioBAY)汇聚500余家企业 提供共享实验室、风险投资及研发设施 [35] - 上海张江高科技园区汇聚400余家研发机构 聚焦生物医药、集成电路及软件产业 [34] - 粤港澳大湾区2023年GDP达1.92万亿美元 构建从研发到生产的完整产业链 [34] - 成渝经济圈被指定为中国"第四增长极" 聚焦先进制造与技术创新 [34] - 四川天府新区推出税收优惠政策及孵化计划 吸引跨国企业及科研机构 [34] 业主视角 - 房地产开发商通过轻资产模式、灵活租赁及高规格实验室和生产空间适应行业需求 [14] - 一线城市面临饱和 但中西部地区需求稳健 开发商纳入先进可持续性和合规性功能 [14] - 运营商聚焦集成生态系统 通过平台将租户与研发服务、政策优惠和技术合作伙伴连接 [14] - 2024年生命科学产业园呈现区域差异 一线城市表现温和 中西部核心城市入住率保持健康 [45] - 采用创新租金模式 从灵活定价到阶梯定价方案 加速向轻资产运营模式转变 [46] 租户视角 - 生命科学租户应对监管改革、合规要求提升及市场竞争加剧 实现生产和研发本地化 [15] - 租户寻求灵活性、人才与基础设施的邻近性 以及支持加速创新和运营敏捷性的研发与制造共址 [15] - 需求最旺盛的是GMP认证实验室、模块化生产设施和共享创新平台 [15] - 租户强调区位优势、可持续性认证(如LEED、WELL)以及融入可加快产品上市的集群 [15] 未来展望 - 增长机会在于AI驱动的药物研发、个性化医疗、先进疗法(CGT、RNA)和绿色认证设施 [16] - 政府政策继续通过快速审批、罕见病资助及与双碳和ESG目标一致的补贴支持创新 [16] - 生命科学房地产从通用园区转向专业化、数字化赋能的园区 具备高合规性和灵活性 [16] - 投资策略强调长期合作、协同运营模式和数字基础设施 战略差异化和区域定位是释放未来价值的关键 [16]

公司动态 - 和记黄埔地产近期向香港买家推介大湾区四个房地产项目 共计推出400套产品 价格最低40万元起 [1] - 推出的项目包括惠州泷珀花园（300套）、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭 [1] - 惠州泷珀花园51.44平方米一房户型售价44万元 折合单价8554元/平方米 较此前1.04万-1.4万元/平方米明显下降 [1] - 东莞海逸豪庭别墅价格从2023年5月的4.4万-6.8万元/平方米回落至2024年6月的1.8万-3.6万元/平方米 [2] 项目背景 - 和记黄埔地产为和记黄埔有限公司旗下部门 历史可追溯至1863年成立的香港黄埔船坞有限公司 [4] - 此次推出的项目均为早年低价拿地成果 属于"老盘新卖" 例如东莞海逸豪庭1999年拿地 广州逸翠庄园2012年启动开发 [4] - 惠州泷珀花园已卖出近600套房源 大部分由香港人购买 [4] 市场情况 - 大湾区与香港房价差距显著 香港新房均价19.6万元/平方米 惠州泷珀花园单价仅为其1/10 [5] - 港澳居民内地购房业务活跃 2024年2月至2025年6月广东省共办理3341笔 产生跨境收入30.8亿元 [4] - 大湾区规划提升与港澳连通性 内地居住空间和交通网络对港人吸引力增强 [6] 战略布局 - 长江实业在内地仍有11个房地产项目处于开发状态 分布在长沙、重庆、大连等多个城市 [6] - 公司近期采取降价促销策略 北京御翠园项目高层均价降至7万元/平方米 较去年开盘价下降近百万 [6]

股价表现 - 7月29日美股开盘上涨5.62%至18.99美元/股 [1] - 当日成交额9.37万美元 [1] - 总市值达33.12亿美元 [1] 财务数据 - 2024年收入总额6.3亿美元 同比下降24.8% [1] - 归母净利润3772.9万美元 同比下降62.56% [1] 企业概况 - 中国首家专注全球市场的创新型医药研发企业 [2] - 具备世界一流的药物发现与开发能力 [2] - 三个自主发现抗肿瘤药物已在中国上市 [2] - 首个药物实现在美国上市 [2] 商业布局 - 在中国建立盈利性商业平台 [2] - 业务涵盖创新肿瘤药物生产、营销及经销 [2] - 同时经营处方药和消费保健产品 [2] 上市信息 - 在纳斯达克全球精选市场、香港交易所及伦敦证交所AIM市场三地上市 [2] - 股票代码分别为纳斯达克/伦交所：HCM 香港交易所：13 [2] 重大事项 - 预计8月7日美东盘前披露2025财年中报 [1]

行业趋势 - 中国医药行业在经历三年低迷后于2024年迎来逆袭 创新药行情由跨国药企高额交易驱动 美国药企积极扫货中国管线 超过10亿美元的海外授权订单常态化 [1] - 中国药企对外授权交易数量从2015-2019年的19件增至2025年1-5月的24件 交易预付款总额从142百万美元增至2466百万美元 [3] - 2024年中国药企授权交易规模创历史新高 占全球创新药授权的28% 全球研发阶段新药数量前50企业中 中国企业从2015-2019年的5席增至2020-2024年的20席 [6] 资本动态 - 港股医疗板块2024年上半年上涨54% 远超MSCI中国指数17%的涨幅 当前市盈率约30倍 处于过去五年估值区间的第15百分位 [8] - 基石投资者贡献IPO融资额的42% 其中三分之二来自海外投资者 个人投资者兴趣达多年来高点 [1][12] - 摩根大通2024年协助完成荣昌生物超40亿美元全球许可协议 并主导亚盛医药1.42亿美元美股IPO及1.92亿美元配售 [11] 合作模式 - 授权合作成为中国药企主流模式 药企保留专利权 获得里程碑付款及5%-15%销售额分成 总回报可达数千万至数亿美元 [4][5] - 2022年康方生物达成50亿美元级授权交易 2024年荣昌生物完成40亿美元交易 2025年5月三生制药与辉瑞达成新授权 [1][6][11] - 美国药企因专利到期与成本压力（如特朗普最惠国药价政策）更积极寻求与中国药企合作 [2][7] 创新进展 - 康方生物PD1/VEGF双特异抗体Ⅲ期临床显示中位无进展生存期11.14个月 显著优于默沙东Keytruda的5.82个月 [6] - 行业需从跟随创新向源头创新转变 目前国内较少布局全新治疗机制 AI抗原设计等前沿领域仍由欧美主导 [13][14] - 复旦大学专家指出AI可将抗原设计效率从0.1%提升至20% 建议加强基础研究投资与全球化商业化能力建设 [14] 市场载体 - 港股288家企业排队IPO 生物医药企业通过18A规则上市 科创板重启未盈利企业第五套上市标准 [1][9][11] - 摩根大通在上海设立生物制药中国论坛 国际药企BD负责人现场洽谈 计划每年2月定期举办 [7] - 投资者行为趋于理性 从盲目投资转向关注公司质量、商业化前景及研发能力 [12]