香港楼市近期表现 - 香港房价在经历连续40个月下跌后，于2025年5月进入反弹阶段，价格指数连涨4个月，截至9月官方数据显示涨幅为2.1%，而10月代理数据显示涨幅约为3% [1][14][16] - 市场信心明显恢复，表现为二手市场议价空间收紧，业主出现惜售现象 [1] - 香港是目前国内唯一出现房价反弹的城市，其10月房价年同比上涨1.3%，而同期全国、北京、上海、广州、深圳等一线城市均呈现下跌趋势 [16] 香港楼市历史周期分析 - 1997年回归前为房价“疯涨”周期，13年间（1984年三季度至1997年三季度）房价指数从16.7涨至169.5，涨幅超过9倍 [6] - 1997年至2003年为房价大跌周期，受金融危机及政策影响，6年间房价下跌69%，2003年受SARS影响一年内跌超10% [6] - 2004年至2021年为超长上涨周期，17年间房价暴涨4.6倍，期间经历2008年金融海啸导致8个月连跌，但2010年后进入长达10年的“疯涨”期 [8][9][11] - 2022年至2025年4月为持续下跌周期，房价指数从2021年12月的历史高点393.9下跌约27% [13] 影响楼市的关键因素 - 经济因素呈现积极信号：恒生指数2025年累计上涨三成，IPO集资额达2160亿港元，按年增长209%，重回全球首位；第三季度GDP同比增长3.8%，实现连续11个季度增长 [20][23] - 货币政策利好：美联储进入降息周期，2024年9月至2025年10月连续降息5次，香港按揭利率从峰值4.125%降至3.25%，处于历史低值，且未来仍有降息预期 [24][26][28] - 需求端表现强劲：2025年前10个月，内地买家在香港购入11121套住宅，占香港总成交量4.61万宗的约四分之一；香港本地购买力雄厚，拥有39.5万名千万富翁，占总人口7% [35][36][39] - 供应端库存压力缓解但依然存在：楼市潜在供应库存量从2024年初的11.2万套连续5个季度减少，截至2025年9月底降至10.2万套；同时港府有意减少土地供应，2024年及2025年住宅土地出让宗数和面积均大幅减少 [41][42][44][45] 市场当前动态与未来展望 - 租金持续飙升，推动部分人群“转租为买”，形成对房价的支撑 [46][49][53] - 二手市场活跃度提升，十大蓝筹屋苑在2025年11月上半月成交量价齐升，部分屋苑半月涨幅超过10% [51][52] - 一手新房市场出现分化，开发商采取低开高走策略，部分新盘以片区多年最低价开盘吸引买家，随后快速提价，例如有项目次轮售价较首轮提价4%，二期售价较一年前的一期高出30% [57][58][59][61] - 综合判断，在市场库存充足但需求旺盛的背景下，房价大概率进入微涨状态，短期内大幅增长的可能性较低 [55][56]