香港房地产市场现状与预测 - 中原集团主席施永青预测香港楼价将在三年内升穿2021年高位，与2024年3月低位相比升幅达41.85% [4] - 施永青预测此轮升浪可持续六年至2031年，与低位134.89点相比累计升幅可达85% [4] - 香港私人住宅售价指数在连续下跌三年后，2024年前九个月止跌回升约1.14% [8] - 2024年9月楼价指数按月上升1.32%至292.5点，创18个月来最大单月升幅，且自五月起连续四个月上升累计涨幅达2.1% [8] - 2024年2月至10月，香港一手住宅成交量连续8个月突破1500宗，10月成交量达2031宗，创21年来最好成交记录 [8] 香港楼市复苏驱动因素 - 政策方面，香港于2024年2月全面“撤辣”，大幅降低印花税及外地人买房门槛 [8] - 货币政策方面，港币跟随美联储降息，显著降低了房贷利率 [8] - 人才引进方面，截至2024年7月，香港各项人才计划累计获批超34万宗，逾22万人才已抵港，其中内地人才占比超九成，为楼市注入需求和资金 [8] - 经济与需求方面，2024年前三季度内地买家在香港入市宗数达9900宗，成交总额941亿港元创历史新高，在5000万港元以上二手豪宅交易中占比超四成 [9] 内地房地产市场现状与政策展望 - 市场普遍预期内地楼市止跌可能需至2027年 [9] - 当前行政调控政策已基本出尽，仅剩北京、上海、深圳核心区域限购未完全取消 [9] - 货币政策空间受限，降准对楼市刺激作用减弱，降息因银行净息差仅1.33%及提前还贷压力而较为谨慎，即使美联储降息也未必跟随 [10] - 预计下一次降准降息可能保留至2026年一季度 [11] - 未来救市主力将是财政政策，因中央负债率相对较低 [11] - 潜在的财政政策包括：中央财政为新购房及存量贷款提供100-150个基点的贴息，使按揭利率降至1.5%-2%，接近或低于一线城市1.8%-2.5%的租金回报率 [12] - 其他可能政策包括：效仿2000年上海实行买房退个税、减免交易税费 [12] - 更大力度的政策如中央财政发行3-5万亿国债收购新房作保障房，或地方政府暂停减少供地，短期内落地难度较大 [13] - 市场应密切关注2024年12月的政治局会议和中央经济工作会议，预期会有楼市利好政策出台 [13]