北京润园项目首开热销分析 - 华润置地旗下高端项目北京润园于2025年12月5日开盘，首日即实现劲销35亿元人民币 [2] - 开盘当日已有2套院墅完成网签，合计建筑面积960平方米，成交均价达9.45万元/平方米，该价格是在预售价基础上打了约93折 [5] - 网签的两套院墅中，一套建筑面积990平方米，一套905平方米，总价均轻松突破8000万元 [5] 北京润园核心价值与产品力 - 项目核心价值在于四个关键词：央企背书、超低密规划、四代墅产品、温榆河头排 [5] - 项目位于北京顺义后沙峪镇，属于传统“中央别墅区”核心板块，紧邻温榆河生态走廊，拥有顺义国际学校、友谊医院顺义院区、中粮·祥云小镇等顶级配套 [5] - 项目容积率仅1.01，堪称北京容积率最低的宅地之一，总规划111栋住宅楼仅483户，土地稀缺性在当前北京严控低密用地供应的背景下几乎不可复制 [5] - 产品线包括院墅、双层空墅和洋房平层，室内使用率高达112%–137% [6] - 院墅建筑面积700–990平方米，总价6000万元起，最贵超亿元；双层空墅建筑面积约329平方米，总价约2500万元，首开16套迅速售罄；洋房平层建筑面积271/328平方米，均价6.6–7.1万元/平方米，总价1600万元起 [6] 中央别墅区竞争格局：懋源“三英”合围 - 在中央别墅区，懋源地产旗下三大项目（云纪、璟橒、骊橒臺）形成合围之势，被业内戏称为“三英战吕布”，其中“吕布”指华润置地的北京润园 [7] - 懋源云纪位于温榆河公园“故城记忆”东北角，是公园内唯一住宅项目，外围被约1平方公里公园环绕，内部自建4.3万平方米湖区景观，水域近2万平方米 [8] - 懋源云纪容积率约1.1，规划153栋住宅共866户，主打平墅、叠墅、双拼及少量独栋，建筑面积215–800平方米，项目主体结构已封顶，实现“所见即所得” [11] - 懋源璟橒位于中央别墅区腹地，靠近地铁15号线国展站，一期由平墅、叠墅及合院组成，共217户，户均建筑面积300平方米以上 [12][13] - 懋源骊橒臺为2025年新入市项目，被定义为“纯平墅洋房”，共10栋7–11层洋房202户，层高3.3米以上，全部为大平层设计 [14] 开发商核心竞争优势对比 - 华润置地作为全国性央企，优势在于资金安全、品牌号召力与“园系”产品体系，北京润园是其继上海士林润园后的第二座“园系”作品 [16] - 懋源作为北京本土豪宅专家，深耕高端市场二十余年，以“臻于极致，专于定制”著称，在产品精细化程度、对本地客群的理解以及别墅营造经验上具有优势 [16] - 市场客群出现分化：更看重资产安全性与长期持有确定性的买家倾向华润；更追求产品细节与圈层纯粹性的买家偏爱懋源 [20] 中央别墅区市场价值与前景 - 中央别墅区拥有30年积淀的国际化配套、温榆河生态廊道、低密土地断供现实以及稳定的高净值圈层，被视为北京最稀缺的高端居住板块 [17] - 业内人士指出，中央别墅区是北京经济指标的晴雨表 [17] - 当北京楼市整体仍在筑底修复时，中央别墅区以“结构性热销”证明真正的稀缺资产永远有市场 [17] - 北京润园35亿元的首开成绩被视为新一轮价值重估的起点 [18]

北京住宅市场年末供应集中放量 - 2025年11月北京核发12张普通住宅预售许可证，覆盖7个区域，累计释放房源超3000套，其中6个为首次入市项目 [1] - 11月27日为供应高峰节点，当日4个项目同步获批，单日释放1531套房源，占当月总供应量近五成 [1] - 房企迫于年末销售窗口期压力加快入市节奏，多个项目在取证次日便火速开盘以抢占市场份额 [1][7] 改善型房源成为供应主力 - 11月获批的12个项目共涉及3203套房源，其中7个项目仅提供100平方米以上户型，释放改善房源超2000套，占总房源量近65% [2] - 计入其他项目中的大户型，改善型房源占比还将进一步提升，例如同期入市的中建壹品·海宸元境和北京隅·海岄户型面积段分别瞄准99—181平方米及108—145平方米 [2] - 市场需求主导供应逻辑，新房市场客群结构持续向改善倾斜，改善型家庭在成交中占比不断上升，形成坚实市场基础 [3] 区域供应结构分化，海淀领跑 - 11月新增供应项目分布于7个区域，海淀区以3个项目居首，供应1124套房源，成为当月供应量最大区域 [4] - 顺义区由2个项目提供1117套房源，昌平区供应超530套房源，其余区域供应量均在100套左右 [4] - 海淀区供应集中与土地供应变化相关，近三年北京持续加大优质地块供应，海淀区供地规模从2023年的2宗增长至2025年的6宗，2025年1—11月海淀区供应房源已超5500套，占全市总供应量近20% [4] 产品结构呈现差异化与稀缺性 - 顺义区北京润园提供稀缺别墅产品，包括271平方米及328平方米的平墅、329平方米的空墅，以及700—990平方米不等的院墅 [5] - 顺义区懋源骊橒臺提供可变户型产品，其中150平方米户型提供一居至四居共四种空间方案供购房者自由选择且无需额外费用 [5] - 别墅产品市场供给极少稀缺性显著，顺义区此类产品均价相对较低性价比突出，能吸引对价格敏感的别墅需求客群 [6] 房企抢抓年底销售窗口期加速推盘 - 12月是房企冲刺年度业绩关键期，推盘节奏明显加快，11月27日高峰日获批的项目中有两个已于取证次日火速开盘 [7] - 为促进销售，部分项目推出短期折扣，如中建壹品·海宸元境及北京隅·海岄开盘折扣分别为9.1折和9折，该优惠已于12月1日收回 [7] - 房企集中取证快速开盘核心目标是冲刺年底业绩，以增加营收、加速回款优化财报表现，并抓住购房者年底需求释放窗口 [7] 市场影响与展望 - 多点开发的供应格局能覆盖刚需、改善及多孩家庭等多元化需求，加速房企销售回款，为年底楼市实现“翘尾”行情奠定成交基础 [8] - 各区域重点项目入市提供了更多选择，有助于激发市场活力，促进楼市平稳健康发展，为年末市场提供有力支撑 [8] - 房企开盘时间受政府供地节点制约，选择年末或年初开盘除自身业绩考量外，更关键在于市场需求响应，若前期蓄客理想便会顺势推动开盘 [8]