报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告围绕沈阳国际软件园 REIT 展开分析，指出该基金项目资产有区位、产业资源和业绩稳定等优势，但也面临出租率波动、租户结构和市场竞争等风险；预期项目未来 12 个月公允价值 9.02 - 11.50 亿元，IRR 为 6.40% - 7.42%，询价上限对应 25/26 年预测分派率与部分已上市产业园 REITs 接近 [4]。 根据相关目录分别进行总结 基础发行要素 - 沈阳国际软件园 REIT 发售份额 3 亿份，初步询价 2025 年 9 月 29 日 9:00 - 15:00，区间 2.736 - 4.104 元/份，募集期 10 月 13 - 14 日，拟发售规模 10.26 亿元 [8]。 - 原始权益人拟将 90%以上募集资金净回收资金用于沈阳国际软件园 E 地块三期、A 地块五期项目和沈阳数字经济产业园 [8]。 数字软件集群效应突出，产业资源构筑坚强后盾 沈阳最大的软件产业聚集地，区位优越、交通配套完善 - 项目含昂立信息园 A、B 座，软件园 D、E 区，软件园 B、F 区，位于浑南区，土地为工业用地，总建面 201,195.19 平方米，运营超 3 年 [10][11]。 - 浑南区是交通枢纽，有国际机场、高铁站，地铁等交通无缝对接；软件园在浑南核心区，交通节点优势明显，一期是地铁直达园区 [12][13]。 - 浑南区创新要素集聚，有众多研发机构和科技基础设施，入孵企业多，双创活动丰富；市、区政策支持数字经济等产业发展 [15]。 - 软件园是沈阳最大研发办公产业园，规模是锦联新经济产业园 2 倍以上，定位契合产业规划，是软件产业聚集地 [16]。 原始权益人：区域领先的开发运营商，运营管理产业园逾百万方 - 原始权益人为产业发展公司和软件园公司，控股股东分别是昂立控股集团和昂立信息技术公司，实控人为赵久宏 [17][19]。 - 产业发展公司运营管理 5 个产业园，总面积约 107 万平方米，经验丰富，但营收波动大，近 2 期亏损 [21][23]。 - 软件园公司营收和净利润波动大，毛利率持续下行 [27]。 政府资源全链导入，增值服务凸显竞争力 - 软件园获市属国资参股、区属国资投资，政府提供全链条资源，如金控平台入股、联合招商、共建孵化器等 [29][30]。 - 产业发展公司与政府发起多只产业引导基金，已投资 8 家园区企业，部分企业筹划 IPO [31]。 - 软件园建设免费共享设施，提供多种服务，构建产业生态，吸纳就业多，培育众多高新技术企业，租户行业符合定位 [34][35]。 浑南区产业园供给充沛，租金水平处全市高位 - 沈阳产业园区存量 401.83 万平方米，浑南区占 56.25%，存量多但投放均匀，市场压力可控 [35][39]。 - 沈阳经济增长，高技术产业发展快，浑南区认可度增加，租金稳定约 42.9 元/平方米/月，未来优质产业载体需求大 [37][40]。 业绩稳定，EBITDA 利润率持续提升 - 项目收入以租赁收入为主，22 - 25Q1 营收分别为 1.03/1.06/1.03/0.26 亿元，EBITDA 分别为 0.73/0.76/0.76/0.19 亿元，较稳定 [41]。 - 22 - 25Q1 毛利率分别为 57.7%/59.2%/57.2%/55.9%，低于可比 REITs 均值；EBITDA 利润率分别为 70.7%/72.2%/73.3%/74.1%，稳中有升，23 年起高于可比 REITs 均值 [47]。 初创及中小租户为主，空置率或有上行风险 出租率、租金稳健，均处于区域较优水平 - 22 - 25Q1 加权平均出租率稳定在 84%左右，24 年/25Q1 高于可比 REITs 均值，去化程度属浑南区中上游 [50]。 - 25Q1 平均有效租金 45.61 元/平方米/月，高于周边竞品，租金整体稳定，运营管理招商有灵活免租策略 [58][59]。 租户集中度较低，初创及中小企业占比扩大 - 截至 25Q1，在执合同 525 份，前十大租户占已出租面积 17.6%，低于可比 REITs 均值，无重要现金流提供方 [62]。 - 22 - 25Q1，初创及中小企业租赁收入占比从 59.33%升至 66.29% [65]。 孵化器历史现金流稳定，补贴滞后导致收缴率偏低 - 浑南区政府与原始权益人合作共建孵化器，提供租金补贴，截至 25Q1，孵化器用房面积 24,230.71 平方米，占可租赁面积 12.2% [68][69]。 - 孵化器政策到期前现金流稳定，到期后拟市场化租赁；22 - 25Q1 当期收缴率 76.31% - 86.03%，较低因补贴延迟和后付租金租户 [73][74]。 - 原始权益人部分补贴未收到，后付款租户减少使收缴率提高，《运营管理服务协议》保障收缴 [74][75]。 七成租约集中到期，续租、去化预期可控 - 截至 25Q1，合同期限一年以内占比约 4 成，3 年以内占比约 75%，加权平均剩余租期 1.34 年，25/26 年到期面积占比 46%/25% [76]。 - 22 - 25Q1 续租率分别为 67.90%/68.03%/48.47%/68.86%，退租去化率分别为 72.20%/72.11%/54.77%/66.36%，去化效率与竞品相当 [78]。 本基金估值与涨幅预期 预期项目资产公允价值区间为 9.02 - 11.50 亿元，IRR 为 6.40% - 7.42% - 分项目假设营收、成本、资本性支出等，按 7.5%/7.0%/6.5%折现率测算，项目未来 12 个月估值 9.02 - 11.50 亿元，与招募书评估值相差 - 12.09% - 12.09% [81][101]。 - 以 10.26 亿元募资计，IRR 为 6.40% - 7.42%，高于可比 REITs 均值 [103]。 预测 25 年资本化率 5.81% - 7.22%，评估单价较低 - 招募书评估值折合单价 5,100 元/平方米，2025 年资本化率 6.33% [105]。 - 测算折合单价 4483 - 5716 元/平方米，低于可比 REITs 均值；25 年预测资本化率 5.81% - 7.22%，在合理区间 [106]。 询价上限对应 25/26 年预测分派率为 4.61%/4.67% - 预计 25 年 4 - 12 月/26 年可供分配金额 5671/5754 万元，以 10.26 亿元募资计，25/26 年预测分派率 5.53%/5.61%，高于其他产业园 REITs；询价上限对应分派率 4.61%/4.67%，与其他 REITs 接近 [108]。 - 原始权益人承诺 5 年保障可供分配金额 [109]。

行业整体状况 - 产业园区行业处于深度调整阵痛期 正经历从政策套利转向市场生存 从地产思维迈向产业思维 从单一链条进化到生态协同的底层逻辑重塑[1] - 2025年上半年《公平竞争审查条例实施办法》推动园区招商从拼政策向拼服务和拼生态转变 带动整个产业加速洗牌[3] 公司战略转型 - 中电光谷自2019年起实施以园区运营为主体 园区开发为支撑 产业投资为引擎的一体两翼战略转型[3] - 战略转型推动公司从园区开发的单一链条迈向产业多维资源的生态协同 增强核心竞争力[4] - 公司形成以数字化为引领的全生命周期产业园区运营服务体系 在市场中展现较强竞争壁垒[4] 财务表现 - 2025年上半年收入14.71亿元人民币 同比微增0.79%[1] - 期内净利润210.9万元人民币 除所得税前利润7223.9万元人民币 同比增长104.37%[1] - 园区运营服务收入10.38亿元人民币 占总收入比例70.6%[4] - 园区开发服务收入4.31亿元人民币 同比增长22.8%[7] 业务板块分析 - 设计与建造业务收入3.72亿元人民币 占总收入25.3% 大力推广P+OEPC综合运营服务[4][5] - 物业管理服务收入4.17亿元人民币 同比增长10.8% 在管面积3293.6万平方米 同比增长18.92%[6] - 物业租赁服务收入8020.2万元人民币 同比增长18.1% OVU创客星出租面积达28.5万平方米[6] - 团体餐饮与酒店服务收入7238.7万元人民币 同比增长6.1%[6] - 能源服务收入4339.4万元人民币 能源运营服务面积1235万平方米[6] 园区开发业务 - 产业园区空间销售收入3.15亿元人民币 同比增长31.41% 销售总面积12.9万平方米[8] - 销售覆盖13个城市18个项目 北碚公司聚焦先进制造业和现代服务业 天津公司聚焦新一代信息技术与数字经济[7] - 新开工面积4.13万平方米 新竣工面积13.20万平方米 在建面积58.23万平方米[9] - 土地储备约532.0万平方米[9] - 自持园区物业可出租面积95.8万平方米 已出租面积67.4万平方米 出租率70% 租金收入1.172亿元人民币 同比增长4.4%[9] 产业投资布局 - 中电中金和零度资本组建多支产业投资基金 零度资本下设11支基金 助推数字城市 网络信息 智能制造 新材料四大领域发展[9][10] - 中电中金报告期内完成多个项目融资及退出 实现良好资金回笼和收益[10] 发展前景与市场表现 - 2025年上半年新增签约金额15.39亿元人民币 同比增长8% 其中综合运营业务签约额同比大增31%[12] - 设计与建造服务新增签订南昌市新建区产业园OEPC项目合同 金额5.25亿元人民币 同比大增117%[12] - 办公类园区签约额同比增长13%[12] - PB估值0.2倍 处于历史最低水平[16] - 年内累计回购股份7954.8万股 累计回购次数超过20次[16]

9月17日，东实·大岭山数智谷产业促进中心正式开放，标志着项目正式面向市场启动招商运营工作。大 岭山镇党委书记蔡国威、副镇长黄志立，东莞市发展改革局副局长闫景坤，东实集团党委副书记、总裁 王悦新，总经济师毛羽，东莞市工业和信息化局、东莞市自然资源局、东莞市住房城乡建设局、东莞市 投资促进局、东莞市不动产登记中心等相关单位负责人以及入驻园区企业代表、战略合作伙伴近100人 出席开放仪式。 政企合作打造又一标杆项目 东实·大岭山数智谷是东实集团贯彻落实市"拓空间"战略，携手镇村打造的第二个"高品质、低成本"产 业空间，由东实集团与大岭山镇、大塘村合作开发。项目位于紧邻松山湖科学城的大岭山镇大塘村工业 区，因此亦是松山湖片区首个"高品质、低成本"产业空间示范项目。 结合大岭山镇的产业规划布局及紧邻松山湖的区位特点，项目聚焦"两新两特"（2+2）产业方向，即： 重点培育高端装备制造、新一代电子信息两大战略性新兴产业，发展精密结构件、科研项目中试两大特 色产业，为优化区域产业结构、完善现代产业配套提供坚实载体。 作为东莞市重大建设项目，项目建设正在有序推进中。目前，南地块一期已实现主体结构全面封顶，预 计2026年建成 ...

公司战略转型 - 公司正从传统产业园区开发商向产业园区运营商及资本运营商战略转型 [1] - 深度融入滨海高新区城市更新和产业升级 加速存量资产去化 提升园区运营服务水平 [1] - 形成"招商+投资+孵化"相结合的创新运营模式 围绕天津滨海高新区"113X"产业发展方向培育新质生产力 [1] 产业生态构建 - 健全科技服务体系 聚焦场景创新与科技创新 在全国范围遴选优质运营机构 [1] - 合作构建特色人才创新创业园 科技型企业孵化器及科创服务综合平台 [1] - 园区已形成半导体产业聚集（天芯微 芯灵通）和生物医药产业聚集（现代中药国家级创新中心 慧医谷 原然生命） [1] 园区服务完善 - 引入智慧餐厅 高新区首座"光储充放"超充示范站等商业配套 [2] - 持续完善园区服务功能 提升园区综合竞争力 [2] - 以提高资产经营能力为核心 形成园区运营独特优势 [2] 资产重组进展 - 收购知学云项目的尽职调查 审计 评估等各项工作有序推进 [1] - 基本形成报告初稿 正在履行进一步核查程序 [1] - 将严格按照相关规定履行决策审批程序和信息披露义务 [1] 未来发展策略 - 积极拓展业务板块 丰富多元盈利模式 [2] - 为投资者创造更大价值 [2]

公司基本信息与经营情况 - 公司注册资本为人民币2,522,487,004元，股份总数为2,522,487,004股，其中人民币普通股2,393,912,273股，境内上市外资股128,574,731股 [2] - 公司经营宗旨定位于成为中国领先、上海著名的产业园区开发商、运营商和服务商，经营范围涵盖园区投资、开发和经营等多项业务 [2] 股份结构与相关规定 - 公司发起人为上海自动化仪表公司，认购股份数为158,861,000股 [3] - 公司或子公司原则上不得为他人取得本公司或其母公司股份提供财务资助，但员工持股计划除外，经授权后累计资助总额不得超过已发行股本总额的10% [3] - 公司收购股份有特定情形限制，且公开发行前股份、董事及高管所持股份存在转让限制 [3] 股东权利与股东会机制 - 股东享有获得股利分配、参与股东会表决等权利，股东会作为权力机构分为年度和临时会议，对公司重大事项具有决定权 [4] - 股东会决议分为普通决议和特别决议，不同事项通过的表决权要求不同 [4] 董事会架构与专门委员会 - 董事会由9至11名董事组成，董事长和副董事长由董事会以全体董事过半数选举产生 [5] - 董事会设置审计委员会、战略与ESG委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会等专门机构，职责分工明确 [5] 公司治理结构与高级管理 - 公司设立党委发挥领导作用，讨论和决定公司重大事项 [6] - 高级管理人员包括总裁、执行副总裁、副总裁等，需遵守忠实义务和勤勉义务 [6] 财务制度与利润分配政策 - 公司实行持续、稳定的利润分配政策，优先采用现金分红方式，现金分红需满足特定条件且有比例及时间间隔要求 [7] - 公司按规定披露年度、中期和季度财务报告 [7] 公司重大事项管理机制 - 公司在合并、分立、增资、减资、解散和清算等方面有明确规定，章程修改需符合特定情形 [8] - 公司对通知公告形式、内部审计及会计师事务所聘任等事项作出详细规定 [8]

中期业绩表现 - 收入为人民币14.7亿元 同比增长0.79% [1] - 期间利润为人民币210万元 同比减少人民币110万元 [1] - 每股基本及摊薄盈利为0.02人民币分 [1] 战略发展目标 - 以因地制宜发展新质生产力和构建现代化产业体系为根本战略目标 [1] - 重新审视产业园区业务在2025年面临的新挑战和新机遇 把握结构性机会 [1] - 坚持开放、远见、联合的价值理念 聚焦体系化经营能力建设 [1] 业务发展重点 - 努力实现综合运营业务规模更大增长 [1] - 园区开发业务经营质量明显提升 [1] - 股权投资战略协同价值更加显著 [1] - 为区域经济转型升级和可持续发展提供综合解决方案 [1]

股价表现 - 截至6月9日收盘，亿达中国报0.062港元，较上个交易日下跌6.06% [1] - 当日盘中最低价触及0.060港元，创近一年新低 [1] - 当日主力资金流入0.756万港元，流出5.221万港元，净流出4.46万港元 [1] 公司概况 - 亿达中国控股有限公司于2014年6月27日在香港联交所主板上市 [2] - 公司是集园区开发、园区运营、工程建设等业务于一体的综合性集团化企业 [2] - 作为中国领先的商务园区运营商，公司秉承"以产促城、产城融合、协调发展、共创价值"的运营理念 [2] 业务布局 - 自1998年开始，公司重点布局京津冀、长三角、大湾区、中西部及其他经济活跃区 [2] - 已在全国二十余个城市开发和运营50余个产业园项目 [2] - 代表性项目包括大连软件园、武汉软件新城、郑州亿达科技新城等 [2] 客户资源 - 公司凝聚了包括近百家世界五百强企业、百余家行业百强企业在内的两千五百余家企业客户和合作伙伴 [2] - 积累了丰富的产业园区开发建设和运营管理经验 [2] - 形成了独特的商业模式和产业优势 [2] 发展战略 - 公司致力于在更多城市复制和创新成功的商业模式 [2] - 打造科技创新引领、高端产业集聚、绿色生态示范、人文交互共生的产业生态和城市生态 [2] - 目标成为"中国最好的商务园区运营商" [2]

健康办公与产业园区可持续发展 - 凯德集团(中国)与国际WELL建筑研究院等机构联合发起WELL2025苏州站峰会 主题为"健康赋能 产业园区可持续发展新生机" 探讨健康人居理念如何为园区注入可持续生命力 [1] - 腾飞苏州狮山元创公园是凯德最新获得金级WELL核心体认证的项目 健康生活理念深度植入园区设计和空间互动中 面向办公白领和社区居民提供立体多元空间 [3] 产业园区低碳转型与金融创新 - 中央财经大学专家指出 产业园区作为经济发展重要引擎 因其高碳排放特性成为实现双碳目标关键突破口 [3] - 金融机构需从资金提供者转型为生态价值共创者 通过创新金融机制将园区可持续项目标准化为金融产品 构建商业闭环模式 [3] 健康办公空间技术应用 - 分布式光储系统 节能改造及智慧能源管理可提升园区能源使用效率 融入健康办公理念 [5] - 从空气和纸浆等生活必需品角度切入 探讨微小改变对地球环境的意义 [5] WELL认证全球化布局 - 中国成为WELL2025系列活动的全球第二站 首站为新加坡 [3]

产业园区业务数据 - 2025年1 - 3月无新增土地储备[2] - 2025年1 - 3月无新开工面积[3] - 2025年1 - 3月竣工面积约46.7万平方米[4] - 2025年1 - 3月签约销售面积约5.2万平方米，金额约126,902.8万元[5] - 截至2025年3月31日在租总面积约282.0万平方米[6] - 2025年1 - 3月租金总收入约72,117.0万元[7] - 2025年1 - 3月运营服务相关收入约10,575.4万元[8]