行业整体状况 - 产业园区行业处于深度调整阵痛期 正经历从政策套利转向市场生存 从地产思维迈向产业思维 从单一链条进化到生态协同的底层逻辑重塑[1] - 2025年上半年《公平竞争审查条例实施办法》推动园区招商从拼政策向拼服务和拼生态转变 带动整个产业加速洗牌[3] 公司战略转型 - 中电光谷自2019年起实施以园区运营为主体 园区开发为支撑 产业投资为引擎的一体两翼战略转型[3] - 战略转型推动公司从园区开发的单一链条迈向产业多维资源的生态协同 增强核心竞争力[4] - 公司形成以数字化为引领的全生命周期产业园区运营服务体系 在市场中展现较强竞争壁垒[4] 财务表现 - 2025年上半年收入14.71亿元人民币 同比微增0.79%[1] - 期内净利润210.9万元人民币 除所得税前利润7223.9万元人民币 同比增长104.37%[1] - 园区运营服务收入10.38亿元人民币 占总收入比例70.6%[4] - 园区开发服务收入4.31亿元人民币 同比增长22.8%[7] 业务板块分析 - 设计与建造业务收入3.72亿元人民币 占总收入25.3% 大力推广P+OEPC综合运营服务[4][5] - 物业管理服务收入4.17亿元人民币 同比增长10.8% 在管面积3293.6万平方米 同比增长18.92%[6] - 物业租赁服务收入8020.2万元人民币 同比增长18.1% OVU创客星出租面积达28.5万平方米[6] - 团体餐饮与酒店服务收入7238.7万元人民币 同比增长6.1%[6] - 能源服务收入4339.4万元人民币 能源运营服务面积1235万平方米[6] 园区开发业务 - 产业园区空间销售收入3.15亿元人民币 同比增长31.41% 销售总面积12.9万平方米[8] - 销售覆盖13个城市18个项目 北碚公司聚焦先进制造业和现代服务业 天津公司聚焦新一代信息技术与数字经济[7] - 新开工面积4.13万平方米 新竣工面积13.20万平方米 在建面积58.23万平方米[9] - 土地储备约532.0万平方米[9] - 自持园区物业可出租面积95.8万平方米 已出租面积67.4万平方米 出租率70% 租金收入1.172亿元人民币 同比增长4.4%[9] 产业投资布局 - 中电中金和零度资本组建多支产业投资基金 零度资本下设11支基金 助推数字城市 网络信息 智能制造 新材料四大领域发展[9][10] - 中电中金报告期内完成多个项目融资及退出 实现良好资金回笼和收益[10] 发展前景与市场表现 - 2025年上半年新增签约金额15.39亿元人民币 同比增长8% 其中综合运营业务签约额同比大增31%[12] - 设计与建造服务新增签订南昌市新建区产业园OEPC项目合同 金额5.25亿元人民币 同比大增117%[12] - 办公类园区签约额同比增长13%[12] - PB估值0.2倍 处于历史最低水平[16] - 年内累计回购股份7954.8万股 累计回购次数超过20次[16]

行业整体状况 - 产业园区作为推动经济高质量发展的关键引擎 在汇聚创新资源 加速科技成果转化 驱动产业转型升级以及培育新质生产力等方面发挥重要作用 是区域经济结构优化的坚实支撑[1] - 2025年上半年园区产业仍处于深度调整阵痛期 受外部宏观环境与行业内部经营挑战的双重影响[1] - 行业正经历底层逻辑重塑 从政策套利转向市场生存 从地产思维迈向产业思维 从单一链条进化到生态协同 这是一场深刻的园区革命[1] - 2025年上半年一系列重要政策陆续出台 特别是《公平竞争审查条例实施办法》正式落地 推动园区招商从拼政策向拼服务和拼生态转变 带动整个产业加速洗牌[3] 公司战略转型 - 公司自2019年开启一体两翼战略转型 以园区运营为主体 园区开发为支撑 产业投资为引擎[3] - 战略转型本质是实现园区产业生态的深度融合与协同发展 推动从单一链条迈向生态协同 增强核心竞争力[4] - 战略转型已取得显著成效 形成以数字化为引领的全生命周期产业园区运营服务体系 在市场中展现较强竞争壁垒[4] - 公司坚定不移推进业务转型 以构建第二曲线为核心目标 将综合运营业务作为应对房地产市场长周期深度调整的根本之策[12] 财务表现 - 2025年上半年收入14.71亿元 同比微增0.79% 期内净利润210.9万元 守住了盈利底线[1] - 除所得税前利润7223.9万元 同比增长104.37%[1] - 园区运营服务收入10.38亿元 占总收入比例高达70.6% 已成为核心业务[4] - 园区开发服务收入4.31亿元 同比增长22.8% 成为推动总收入微增的主要推动力[7] 业务板块分析 - 园区运营服务中设计与建造业务收入3.72亿元 占总收入25.3%[4] - 物业管理服务收入4.17亿元 同比增长10.8% 占总收入28.4% 在管面积3293.6万平方米 同比增长18.92%[6] - 物业租赁服务收入8020.2万元 增速达18.1% 团体餐饮与酒店服务收入7238.7万元 增速6.1%[6] - 能源服务收入4339.4万元 能源运营服务面积升至1235万平方米[6] - 产业园区空间销售收入3.15亿元 同比增长31.41% 销售总面积12.9万平方米[8] 运营指标 - OVU创客星作为华中区最大共享办公品牌 截至2025年6月30日已出租物业总面积达28.5万平方米[6] - 自持园区物业可出租面积95.8万平方米 已出租面积67.4万平方米 出租率70%[9] - 报告期内实现租金收入117.2百万元 较上年同期增长4.4%[9] - 产业园区新开工面积合计4.13万平方米 新竣工面积合计13.20万平方米[9] - 截至2025年6月30日在建面积合计58.23万平方米 储备优质产业园用地约532.0万平方米[9] 市场拓展与签约 - 上半年新增签约金额15.39亿元 同比增长8% 其中综合运营业务签约额同比大增31%[12] - 设计与建造服务新增签订南昌市新建区产业园OEPC项目合同 金额5.25亿人民币 同比大增117%[12] - 园区开发服务中办公类园区签约额同比增长13%[12] 未来发展部署 - 公司主动寻求对中国电子的战略协同价值 提出第五代产业园和第四代孵化器[13] - 将园区发展 孵化器建设与数据要素产业生态构建相结合 深挖产业协同价值[13] - 切实改善开发业务经营质量 以去库存 控风险 保现金流为目标 采取租售并举策略[13] - 新项目采用敏捷定制模式控制增量 深化圈层营销 加强跨区域协同招商[13] - 重构投资性物业经营管理体系 成立资产经营部作为统一经营管理机构[13] 产业投资布局 - 产业投资作为园区招商的重要抓手 是转型过程中的强力支撑点[9] - 中电中金和零度资本已组建多支产业投资基金 零度资本下设11支基金 助推数字城市 网络信息 智能制造 新材料4大领域发展[10] - 中电中金报告期内完成多个项目的融资及退出 实现良好的资金回笼和收益[10] 行业环境展望 - 进入下半年后国际贸易局势趋于缓和 市场预期货币及财政政策有望持续加码[11] - 美联储于9月开始新一轮降息 市场主流观点认为年内或将累计降息75个基点[11] - 新基建作为拉动经济增长的核心方向有望从刺激政策中获益 低碳园区和高端产业园区作为新基建分支也有望迎来加速发展[11]

股价表现 - 中电光谷午后涨超7% 报0 26港元[1] 中期业绩核心数据 - 上半年收入14 71亿元 同比增长0 79%[1] - 毛利3 67亿元 同比增长1 11%[1] - 公司拥有人应占溢利177 1万元[1] - 新增签约额15 39亿元 同比增长8%[1] - 销售回款23 25亿元 同比增长34%[1] 业务结构分析 - 园区运营服务收入10 38亿元 占总营收比重达70 6%[1] - 物业管理服务收入4 17亿元 同比增长10 8%[1] - 管理物业面积3293 6万平方米 同比增长18 92%[1] - 企业客户服务面积占比超74%[1] - 物业租赁服务收入8020万元 同比增长18 1%[1] 细分业务表现 - 综合运营业务签约额同比增加31%[1] - 办公类园区签约额同比增长13%[1] - 出租率保持稳定[1]

财务表现 - 2025年上半年营业收入6.02亿元同比下降4.56% [1] - 净利润797.53万元同比下滑41.31% [1] - 研发投入516.75万元同比增长129% [1] 业务发展 - 管理面积达15.06万平方米 [1] - 积极开拓委托管理、品牌加盟、合作分成等轻资产模式 [1] - 新业务模式较承租运营模式投入成本更低且现金流更安全 [1] 运营管理 - 通过智慧园区管理系统实现运营成本降低和效率提升 [1] - 为园区用户提供更便捷高效的园区服务 [1] - 先进管理模式确保园区高效运营和可持续发展 [1] 市场地位 - 国内领先的跨区域跨城市规模化连锁化园区运营服务商 [1] - 成功吸引多家知名企业入驻园区 [1] - 在文化创意产业园区运营服务领域确立领先地位 [1]

财务业绩 - 2025年中期收入14.71亿元，同比增长0.79% [1] - 毛利3.67亿元，同比增长1.11% [1] - 公司拥有人应占溢利177.1万元 [1] - 销售回款23.25亿元，同比增长34% [1] 业务签约表现 - 新增签约额15.39亿元，同比增长8% [1] - 综合运营业务签约额同比增长31% [1] - 办公类园区签约额同比增长13% [1] 收入结构 - 园区运营服务收入10.38亿元，占总营收70.6% [1] - 物业管理服务收入4.17亿元，同比增长10.8% [1] - 物业租赁服务收入8020万元，同比增长18.1% [1] 运营规模 - 管理物业面积达3293.6万平方米，同比增长18.92% [1] - 企业客户服务面积占比超74% [1] - 物业出租率保持稳定 [1] 土地储备 - 截至2025年6月30日拥有产业园用地储备532.0万平方米 [1] - 土地储备分布于南京、泰州、成都、长沙、天津、青岛、上海、咸阳等城市 [1]

财务表现 - 2025年中期收入约14.71亿元，同比增长0.79% [1] - 毛利约3.67亿元，同比增长1.11% [1] - 公司拥有人应占溢利177.1万元 [1] - 新增签约额15.39亿元，同比增长8% [1] - 销售回款约23.25亿元，同比增长34% [1] 业务结构 - 园区运营服务收入10.38亿元，占总营收比重达70.6% [1] - 物业管理服务收入4.17亿元，同比增长10.8% [1] - 物业租赁服务收入8020万元，同比增长18.1% [1] - 综合运营业务签约额相比去年同期增加31% [1] - 办公类园区签约额相比去年同期增长13% [1] 运营规模 - 管理物业面积达3293.6万平方米，同比增长18.92% [1] - 企业客户服务面积占比超74% [1] - 出租率保持稳定 [1] - 集团拥有优质产业园用地储备约532.0万平方米 [1] - 土地储备主要位于南京、泰州、成都、长沙、天津、青岛、上海、咸阳等城市 [1]

股价表现 - 中电光谷(00798)午后涨超5%，截至发稿涨5.37%，报0.255港元 [1] 战略合作 - 公司与武汉市新洲区签署战略合作协议，围绕星谷东部产业新城的产业发展展开全方位合作 [1] - 合作以星谷科创中心和星谷科技城为支点，共同推进新洲"3+N"现代产业体系的构建 [1] 财务表现 - 2024年公司实现收入35.89亿元人民币，净利润1.06亿元 [1] - 经营活动现金流持续6年为正 [1] - 园区运营服务收入22.16亿元，占总收入比例62%，较2023年同期的54%上升8个百分点 [1] 商业模式创新 - 敏捷定制成为产业地产商业模式创新主要路径 [1] - 2024年敏捷定制签约面积超过10万平方米，合同额超过4亿元人民币 [1]

股价表现 - 中电光谷午后涨超5% 截至发稿涨5.37%报0.255港元 [1] 战略合作 - 公司与武汉市新洲区签署战略合作协议 共同推进"3+N"现代产业体系构建 [1] - 合作围绕星谷东部产业新城发展 以星谷科创中心和星谷科技城为支点展开全方位全周期合作 [1] 财务表现 - 2024年实现收入35.89亿元人民币 净利润1.06亿元 [1] - 经营活动现金流持续6年保持正值 [1] - 园区运营服务收入22.16亿元 占总收入比例62% 较2023年同期的54%上升8个百分点 [1] 业务发展 - 敏捷定制成为产业地产商业模式创新主要路径 [1] - 2024年敏捷定制签约面积超过10万平方米 合同额超过4亿元人民币 [1]

股东大会安排 - 现场会议时间定于2025年6月5日上午10点 [1] - 网络投票通过上海证券交易所系统进行 交易时段为9:15-11:30和13:00-15:00 [1] - 会议地点在武汉软件新城1.1期A8栋多功能会议室 [1] - 表决方式采用现场投票与网络投票相结合 重复投票以第一次为准 [1] - 股权登记日为2025年5月29日 [1] 财务表现 - 2024年营业收入33.67亿元 同比下滑77.05% 主要因湖北路桥不再并表 [2] - 归属于上市公司股东净利润5.28亿元 同比下降51.07% [2] - 基本每股收益0.4831元 同比下降51.07% [2] - 环保科技板块收入20.43亿元 下降25.16% 园区运营板块收入13.01亿元 增长7.65% [2] - 经营活动现金流净额-2.36亿元 同比改善20.54亿元 [3] 业务板块表现 - 环保科技板块烟气治理项目14个 脱硫电量661.37亿度 [8] - 泰欣环境中标垃圾焚烧项目33个 合同额8亿元 获水污染防治工程设计甲级资质 [9] - 水务治理收入4.57亿元 增长9.07% 中标多个污水处理项目 [9] - 园区运营板块招商面积47.2万方 优质企业占比75.4% [10] - 数字科技板块设立高新数科 注册资本20亿元 参股湖北数据集团 [12] 战略规划 - 环保板块聚焦"气水固碳" 通过并购扩大业务基本盘 [13] - 园区运营深耕湖北布局全国 打造全产业链运营模式 [13] - 数字科技板块将重点开展收并购 切入数字化新赛道 [14] - 2025年目标营收40亿元 同比增长18.8% [24] - 环保板块推进垃圾焚烧发电项目 加速技术创新 [15] - 园区运营强化产业链招商 建设医疗器械科研平台 [16] 公司治理 - 2024年召开董事会会议20次 监事会会议8次 [18] - 制定新制度25项 修订现有制度11项 [19] - 全年披露定期报告4份 临时公告88项 [20] - 通过业绩说明会等渠道加强投资者沟通 [20] 融资与担保 - 2025年计划融资总额不超过50亿元 [27] - 对子公司担保计划61.25亿元 占净资产69.13% [29] - 担保对象包括11家子公司 其中6家全资5家控股 [30]

行业现状 - 产业园区行业处于深度调整期，受全球经济动荡、地缘局势紧张及国内房地产低迷影响，供需矛盾突出，供应端放量导致市场饱和，需求端动能不足导致空置率攀升 [1] - 行业下行期带来严峻运营环境，但挑战中孕育机遇，企业需破局实现穿越周期 [1] 公司财务表现 - 2024年收入35.89亿元人民币，净利润1.06亿元，经营活动现金流连续6年为正 [1] - 收入与净利润同比下滑，但持续盈利和现金流稳健展现抗周期能力 [2] - 园区运营服务收入22.16亿元，占总收入62%，同比提升8个百分点，成为核心业务 [2] 战略转型与商业模式 - 采用"一体两翼"发展战略：园区运营为主体，园区开发为支撑，产业投资为引擎，构建轻重资产结合、长短周期互补的韧性模式 [2] - 创新"P+OEPC"综合运营商业模式，2024年斩获综合运营服务合同额6.77亿元 [3] - 知识服务类园区咨询业务签约合同超60个，金额超1亿元 [4] 数智化与低碳化进展 - 产业云软件销售签约3970万元，数智化转型带动物业管理外拓项目签约6120万元 [4][5] - 物业租赁收入1.11亿元，同比增长14.4% [5] - 低碳园区业务新增签约2.77亿元，同比增40%，分布式光伏签约装机23.22MW [5] 园区开发服务 - 开发服务收入下滑，但通过"敏捷定制"差异化竞争，签约面积超10万平方米，合同额超4亿元 [6] - 期末在建面积67.8万平方米，土地储备491.4万平方米，支撑长期发展 [7] 产业投资协同 - 零度资本组建4支基金，带动1.8万平方米园区空间协同，被投企业科隆新材料北交所上市 [7] - 中电中金聚焦电子信息技术产业链，被投企业公允价值达26.79亿元 [7] 2025年发展规划 - 构建"产业资源共享平台"新生态，通过数字技术重构园区发展范式 [9] - 全面推行敏捷定制建设，探索众筹式开发和集群设计 [9] - 推广"发电储电充电"一体化系统，主导编制《零碳园区评价标准》，打造低碳园区标杆 [10] 行业与公司前景 - 2025年下半年政策刺激预期增强，低碳园区、高端产业园区或受益于新基建政策 [11] - 产业云和低碳云渗透率突破临界点后可能爆发，成为第三增长曲线 [11] - 当前PB仅0.17倍，市值不足净资产两成，行业回暖或触发估值修复 [12]