国家统计局：深圳4月新建商品住宅价格环比-0.1%（前值+0.1%），同比-3.0%（前值-3.9%）。 ...

北京4月新建商品住宅价格环比+0.1%（前值-0.2%），同比-5%（前值-5.7%）。 上海4月新建商品住宅价格环比+0.5%（前值+0.7%），同比+5.9%（前值+5.7%）。 广州4月新建商品住宅价格环比-0.2%（前值-0.1%），同比-6.3%（前值-7.2%）。 深圳4月新建商品住宅价格环比-0.1%（前值+0.1%），同比-3.0%（前值-3.9%）。 | 环比 | 城市 | | | | | 同比 | 1-4月平均 | | | 环比 | 同比 | 1-4月平均 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 上年同 | | | | | | | 上年同 | 城市 | | | 上年同 | 上年同 | | 上月=100 | | | | | | 月=100 | 期=100 | | | 上月=100 | 月=100 | 期=100 | | 北 | | | | 京 | 100.1 | 95.0 | 94.5 | 唐 | ш | 99.6 | 92.7 | 92.5 | | ਜ | | | ...

国家统计局：北京4月新建商品住宅价格环比+0.1%（前值-0.2%），同比-5%（前值-5.7%）。 ...

商品住宅销售价格环比变化 - 一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0 1%转为持平 其中北京和上海分别上涨0 1%和0 5% 广州和深圳分别下降0 2%和0 1% [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比持平 与上月相同 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0 2% 降幅与上月相同 [1] - 一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0 2%转为下降0 2% 其中上海上涨0 1% 广州持平 北京和深圳分别下降0 6%和0 3% [1] - 二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0 4% 降幅比上月分别扩大0 2个和0 1个百分点 [1] 商品住宅销售价格同比变化 - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2 1% 降幅比上月收窄0 7个百分点 其中上海上涨5 9% 北京、广州和深圳分别下降5 0%、6 3%和3 0% [1] - 二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3 9%和5 4% 降幅分别收窄0 5个和0 3个百分点 [1] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降3 2% 降幅比上月收窄0 9个百分点 其中北京、上海、广州和深圳分别下降1 0%、0 6%、7 4%和3 7% [2] - 二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降6 5%和7 4% 降幅分别收窄0 5个和0 4个百分点 [2]

广州市五一假期一手住宅市场表现 - 5月1日至5月5日广州市主要在售一手住宅楼盘到访量达31466组次，日均到访量较节前增长181.8% [1] - 同期认购量2093套，日均认购量较节前增长244.7% [1] - 到访量同比增长30%，认购量同比增长73% [1] 网签数据变化 - 广州市一手商品房网签面积7.99万平方米，较2024年五一假期增长4.6% [1] - 一手住宅网签面积7.01万平方米，同比增长35.9% [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告研究的具体公司新希望 D10 天系通过动态进化产品力、用户深度共创、创新交付仪式和 D - CLUB 社群运营等多方面优势，实现高端住宅交付力全面提升，从“钥匙交付”迈向“生活兑现”，其成功经验为高端住宅市场提供借鉴，推动行业向更高水平发展 [30] 根据相关目录分别进行总结 高端住宅市场现状与 D10 天系成绩 - 高端住宅市场竞争激烈，交付是产品质量、品牌价值与用户信任的终极兑现 [1] - 新希望 D10 天系连续四年荣膺克而瑞「中国十大顶级豪宅产品系」，成都 D10 天府、重庆 D10 天际、武汉 D10 天元等项目有出色表现，如重庆 D10 天际业主满意度超 96%，武汉 D10 天元 2025 年首批次交付提前 4 个月且实现 100%到访交付率 [1][4] 动态进化产品力 - 高端产品核心价值是对审美趋势持续洞察与动态进化，让交付成果领先市场标准 [5] - 以武汉 D10 天元为例，主入口设计方案经 35 轮优化和三次结构调整，投入逾百万元改造资金；电梯核心筒背立面外墙、全楼弧形玻璃、流光桥、5和 6楼栋二层连廊等都进行了优化升级 [5][6][10] 用户深度共创 - D10 天元以“用户共创”为方法论，让业主全程参与，融入个性化诉求与审美表达 [13] - 通过对 143 组家庭调研，引入“90 厘米儿童视角”动线规划打造交互场景；根据业主建议优化架空层亲子空间；将原下沉式会客厅升级为四季恒温琉光花房 [13][15][16] - 新希望 D10 用户共创模式为行业带来需求采集机制前置、重构空间价值评估标准、建立开放研发机制三点启示，标志房企向用户价值思维转型 [20] 创新交付仪式 - 新希望地产 2024 年在全国 18 城如期交付 32 个项目、超 2.5 万套住宅，提前交付占比 28%，客户满意度近 90 分 [21] - 武汉 D10 天元开创“全周期透明交付”体系，施工阶段引入第三方验房机构，交付阶段实施双模式，定制 5V1 服务，配备定制化礼品，实现“交付即办证”，为异地业主提供专属接机服务 [21] - 交付仪式提升业主情感体验，实现交付场景情感溢价 [24] D - CLUB 社群运营 - 房地产竞争转向精神共鸣，D10 天系通过「产品－服务－社群」三位一体模式推动空间价值向人文维度迭代 [25][26] - 2025 年 D10 天系以“时尚生活”为内核开展特色活动，如成都 D10 天府举办非遗新春等 [26] - D - CLUB 社群全年联动品牌打造 200 + 场私域活动，构建价值共生体系，增强高净值圈层归属感，激活资产生命力 [28]

高层住宅的优缺点 优点 - 视野开阔，窗外风景丰富，可观察到战斗机试飞、民航飞机、雪山群、鸟类活动、灯光秀等多种景观 [2][5] - 节约土地资源，提高社会资源运行效率 [4] - 前20年居住体验较好，适合短期持有并转手 [14] 缺点 - 人口密度大，电梯等待时间长，邻里摩擦多 [4] - 后期维护成本高，电气线路和水管老化风险大 [4] - 火灾、地震等突发事件逃生困难 [4] - 地基下沉问题比楼梯房严重 [4] - 车库在负1层，电动车自燃风险高 [4] - 电梯老化隐患大 [4] 低层住宅及自建房的特点 - 6层以内住宅避免高层缺点，如逃生便利、维护成本低 [1][4] - 自建房质量可控，人均面积达80平，无邻里干扰，管理费由村里承担 [6] - 自建房拥有独立空间，汽车可直接到家门口，快递外卖配送方便 [6] 别墅及洋房的局限性 - 南方城市别墅底楼潮湿问题普遍，需使用除湿机或空调缓解 [10] - 错层和跃层住宅因需频繁走台阶，居住体验较差 [10] - 4-6楼为较优选择，兼顾采光、防潮和逃生便利性 [10] 社会与政策视角 - 高密度住宅与生育率呈反比关系，法国政策限制郊区高层建筑以维护社会长期稳定 [12] - 东亚高层住宅普遍，但生育率全球倒数，老龄化严重 [13] - 发达国家高层公寓比例低，花园洋房为理想居住选择 [13] 市场现象与观点 - 国内住宅设计倾向香港模式，小户型导致社会资源浪费 [8] - 高层住宅前20年为优点，后20年转为弊端，建议短期持有后出售 [14]

由于该地区靠近Manly Beach、拥有大型街区、设施齐备和社区精神，Wise知道， 2014年和丈夫一起购 买一套旧房是正确的选择。 这是一栋白色的Hamptons风格的双层住宅，自带游泳池，他们把它变成了自己永远的家。 CoreLogic的数据显示，Manly Vale是悉尼业主持房时间最长的城区，在截至1月12 个月内，持房时间中 位数长达23.5年。 | Units | | --- | | | Median hold period in | | | | --- | --- | --- | --- | | Suburb | years | Median value | | | Manly Vale | 23.5 | $2,847,623 | | | Cheltenham | 23.3 | $2,531,200 | | | Woolooware | 22.3 | $2,759,611 | | | Bonnyrigg Heights | 22.0 | $1,197,726 | | | Kogarah Bay | 22.0 | $2,019,834 | | | Killcare Heights | 21.2 ...

北京新房成交结构特征 - 2025年一季度90平以下刚需产品成交2100套，占比22.5%，同比下降4.0个百分点[1] - 90-200平产品成交6774套，占比72.4%，同比提升7.0个百分点[1] - 200平以上产品成交477套，占比5.1%，同比下降3.0个百分点[1] - 500万以下产品成交占比39.1%，与同期持平[1] - 1000万以上产品成交占比22.9%，同比提升6.7个百分点[1] 成都新房成交结构特征 - 2025年一季度90平以下产品占比6.5%，同比微升0.3个百分点[5] - 90-200平产品成交约2.4万套，占比86.7%，同比提升0.8个百分点[5] - 200平以上产品占比降至6.8%[5] - 250万以下产品占比58.8%，同比下降6.3个百分点[5] - 250-500万产品占比31.1%，同比提升3.6个百分点[5] - 500万以上产品占比10.1%，同比提升2.7个百分点[5] 佛山新房成交结构特征 - 2025年一季度90平以下产品成交1371套，占比18.7%，同比下降5.3个百分点[7] - 90-200平产品成交5570套，占比75.9%，同比上升3.1个百分点[7] - 200平以上产品占比提升至5.4%[7] - 200万以下产品占比70.8%，同比上升6.0个百分点[7] - 200-300万产品占比16.8%，同比下降4.7个百分点[7] - 300万以上产品占比12.4%[7]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [1] 报告的核心观点 - 新一轮住宅产品迭代已至，“四代宅”引领市场止跌回稳，“好房子”能加速潜在改善需求释放，优质房企增长空间大 [3] - 复盘汽车和手机发展，产品迭代可带动需求企稳和盈利改善，住宅产品迭代也有望提升行业销量和盈利 [3] - 当下多数“第四代住宅”未达“四维升级”目标，若出现真正的“好房子”，或催生新一轮改善需求，短期板块有政策博弈机会，中长期产品迭代和周期底部蕴含发展机遇，部分房企将率先受益 [3] 各目录总结 前言 - 此前报告对房企库存土储结构进行拆解，2024 年以来“好房子”去化率和利润率有改善，2025 年多地四代宅将集中入市，有望重构市场定价体系，当前“四代宅”未达“四维升级”目标，若实现或催生改善需求 [7] 新一轮住宅产品迭代已来，“四代宅”引领止跌回稳 - 复盘 80 年代以来住宅产品迭代，经历福利分房“筒子楼”、商品房萌芽、繁荣、产品多元化、科技赋能高品质住宅等阶段 [10] - 2025 年“好房子”写入政府工作报告，住建部发布《住宅规范细则》定义建设标准，各地出台住宅品质新规，“第四代住宅”概念兴起，新入市项目品质提升 [11][13][16] - 四代宅“有价有市”，去化好且高端盘有涨价趋势，按实得面积折算单价低、性价比高，2025 年集中入市适配改善需求，有望形成价格锚引导楼市止跌回稳 [19][22][27] “好房子”加速潜在改善需求释放，优质房企增长空间仍存 - 当前商品住宅销售低于中期中枢，但潜在住房需求旺盛，测算 2025 - 2030 年全国潜在商品住宅需求中枢为 8.76 亿平，年均刚需 2.9 亿平，对应改善需求 5.9 亿平，占比 67%，改善型住宅销售额规模 6.1 - 9.9 万亿，均值 8 万亿 [34][38] - 存量差房子占比高，“好房子”推广加速改善及更新需求释放，假设 2030 年人均居住面积提至 42 平、更新率提至 1.5%，年均改善更新需求提至 9.41 亿平，占比 75.5%，对应销售金额 12.79 万亿 [41][42] - 2024 年全国 30 强房企权益销售额占全国住宅销售额 27.1%，占 2025 - 2030 年改善需求均值 27.5%，市占率有提升空间，部分流动性困境房企收缩为健康房企留出空间 [47] - 以央国企为代表的未出险房企拿地市占率提升且聚集核心城市，主流 9 家未出险房企在十大城市销售和拿地市占率逐年提升，为未来销售份额提升奠定基础 [52] 复盘汽车/手机发展历程，产品迭代带动需求企稳/盈利改善 - 复盘汽车销量，“产品技术迭代 + 政策支持 + 消费者需求转变”推动市场格局重塑、销量企稳，2020 - 2024 年新能源乘用车渗透率从 5.8% 升至 27.6%，2024 年全国乘用车零售销量较 2017 年高点仅降 3.6% [56] - 复盘手机出货量，从功能机到智能手机、国产品牌崛起及市场向高端机型倾斜均拉动出货量，中国高端智能手机市场销份额从 2018 年的 11% 升至 2024 年的 28% [59] - 从盈利端看，高端新能源车和手机毛利率较高，如 2024 年赛力斯新能源汽车毛利率提升得益于高端车型占比提升，2023 年苹果 iPhone 等产品毛利率达 36.5% [65][66] - 与汽车、手机相比，房屋虽有制约但仍有启示意义，结构性更新改善需求旺盛，“第四代住宅”有望推动核心区旧改进度加速，其利润率高于旧规项目，有望带动房企盈利改善 [76][81] 投资建议 - 关注历史包袱轻、库存结构优、产品力强的房企，如中国海外发展、华润置地等；估值修复房企，如万科 A、金地集团等；经纪、物管、代建等细分领域头部企业，如贝壳、中海物业等 [3][91]