报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 我国广义住房需求已经见底 但量价并未如期进入正向循环 预判房地产总量将继续磨底 预计止跌回稳政策将进一步推出 [3] - 核心城市房地产市场已在底部拐点区域 并将领先筑底回升 [3] - 好房子政策将开辟"新产品 新定价 新模式"的新发展赛道 推动好房子渗透率更低的核心城市房地产市场改善 [3] - 布局核心城市并打造好房子的优质房企将率先进入底部拐点时刻 推动经营模式由金融业转向制造业 迎接PB-ROE向上突破 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周34个重点城市新房合计成交245.8万平米 环比上升17.2% 其中一二线城市合计成交226.8万平米 环比上升15.4% 三四线城市合计成交19万平米 环比上升43.8% [4] - 9月(9.1-9.26)34城一手房合计成交807.8万平米 较8月同期环比上升21.7% 较去年9月同期同比上升6.3% 其中一二线城市同比上升9.6% 三四线城市同比下降24.2% [7][8] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交114.8万平米 环比上升3.8% [12] - 9月累计成交423.5万平米 较8月同期环比上升10.3% 较去年9月同期同比上升21.2% [12] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘148万平米 合计成交95万平米 成交推盘比为0.64倍 [20] - 上周末15个重点城市合计住宅可售面积为9030.9万平米 环比上升0.6% [20] - 3个月移动平均去化月数为24.8个月 环比上升1.8个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 国家金融监督管理总局已为"三大工程"供资超1.6万亿元 租赁住房贷款年均增长52% "白名单"项目贷款超7万亿元 支持近2000万套住房建成交付 [29] - 上海市出台新规规范阳台计容 外立面材质等内容 同时支持老旧小区适老化改造 [29] - 东莞出台购房补贴新政 购房交完契税最高可得3万元补贴 首套房和二套房住房公积金最高可贷150万元 [29] - 广州支持存量商办改建租赁住房 太原居民购买配售型保障性住房可提取住房公积金 [29] 物管行业政策 - 上海市推行物业"四亮"服务(亮价格 亮标准 亮计划 亮服务) 目前覆盖超80%小区 [33] 重点公司动态 地产公司融资担保 - 大悦城为关联方提供连带担保3.7亿元 [34] - 新城控股发行1.6亿美元境外债和中票(9亿元/5年/3.29%) [34] - 保利发展公告发行公司债预案(<150亿元/<10年) [34] - 招商蛇口为多家全资子公司提供连带担保共计13.6亿元 [34] - 旭辉集团发行中票(12亿元/5年/3.2%) [34] 物管公司股份回购 - 贝壳-W于9月22日-9月25日共耗资约1800万美元回购股份约277.3万股 [37] 板块行情回顾 地产板块表现 - SW房地产指数下跌0.16% 沪深300指数上涨1.07% 相对收益为-1.22% 板块表现弱于大市 [41] - 当前主流AH房企25/26PE均值分别为17.4/15.2倍 [3] 物管板块表现 - 物业管理板块个股平均下跌3.5% 沪深300指数上涨1.07% 相对收益为-4.57% 板块表现弱于大市 [3] - 物管25/26PE均值分别13.9/12.5倍 [3] 投资分析意见 - 推荐产品力房企：建发国际 滨江集团 华润置地 绿城中国 中国金茂 建发股份 [3] - 推荐低估值修复房企：新城控股 越秀地产 招商蛇口 龙湖集团 中海外发展 保利发展 华发股份 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W [3] - 推荐物业管理：绿城服务 华润万象 招商积余 保利物业 中海物业 [3]

公司治理动态 - 公司于2025年9月28日以通讯方式召开第八届第二十二次董事会会议 [1] - 会议审议《关于制定深房集团高管人员2024年度绩效考核实施方案的议案》等文件 [1] 财务结构分析 - 2025年1至6月营业收入构成中房地产占比89.07% [1] - 工程施工收入占比5.61% [1] - 租赁及其他业务收入占比5.06% [1] - 物业管理收入占比0.26% [1] 市值表现 - 公司当前市值为310亿元 [2]

项目开发动态 - 广州滨江天地发布全新二期高端住宅产品"尚滨道" 属于中信泰富地产最高端产品线"致臻系" [1][3] - 项目与国际奢华酒店JW万豪正式签约落户荔湾白鹅潭板块 万豪集团看重该区域城市中心价值 [1] - 项目配套文化地标"船台1914"由隈研吾设计 计划10月建成使用 包含全国首家茑屋选书空间和广州首个苹果Vision Pro XR艺术馆 [5] 产品设计特色 - 住宅产品采用"1大产品标准+4核心价值+12技术场景+100+落地技术"体系 强调健康舒适、精工安全、绿色环保和科技智慧 [3] - 园林设计独创20幕船奇艺园 融合岭南文化与海派风格 配备约4000平方米全龄无界会所 包含1个精英酒店式会所和4个主题泛会所 [3] - 产品面积涵盖130-240平方米四种户型 其中140平方米以上户型达90%望江率 [3] 区域发展态势 - 广州荔湾区白鹅潭板块在"金九银十"档期高端新品集中亮相 国际时尚氛围持续增强 [1] - 滨江天地作为广州西部大型滨江综合体 业态丰富程度进一步提升 [5]

行业背景 - 房地产行业深度调整 兑现力成为衡量房企实力的核心标准 客户对产品品质与交付兑现要求提高 [1] - 昆明地产行业震荡 维权频发 购房者信心长期处于较低水平 交付力担忧影响行业复苏 [1] 项目进展 - 新希望·锦官府首批房源主体封顶 距离项目首开仅197天 [5] - 项目代表城东首个新规住区进入准现房时代 [9] 产品特色 - 采用全国十大豪宅D10同款80米归家豪门 配备亿级艺术价值黑钻会所及下沉庭院 [11] - 实现"零公摊"高使用率设计 全系双卫加双阳台配置 主卧套房高标准 [14] - 143㎡户型具备107%实际使用率 7米面宽墅级全景社交宽厅 28㎡主卧套间 [21] 市场表现 - 实景展示区开放5小时内到访超1772组 首开2小时内成交突破百套 [16] - 首开当月来访客户超4000组 荣膺6月昆明住宅套数及面积双冠王 [16] - 9楼加推143㎡王牌户型限量33席 此前首开即罄 [21] 品牌实力 - 新希望地产深耕昆明20余载 多个项目实现提前交付 [7] - 锦麟峯荟两次提前交付 公元锦悦提前61天交付 商鼎大厦提前15天交付 [7]

行业投资评级 - 推荐（维持）行业评级 [7] 核心观点 - 二手房日均网签面积高于去年同期水平 新房市场供需环境较二手房更早出现改善 [1][5] - 净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点 [5] - 围绕合理估值区间做投资更可取 当前板块调整后PB约1.2倍 重点房企平均约0.7倍 [5] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：21年后资产负债表贡献利润表较优 部分企业信用溢价 困境反转 [5] 新房网签表现 - 9月1-25日样本39城新房网签面积同比+7% 较8月转正且提升28个百分点 [3] - 一线城市同比+17% 二线城市同比+12% 三线城市同比-7%但降幅收窄13个百分点 [3] - 剔除中秋节假期影响 9月以来新房日均成交面积同比减少约2% [3] - 贸易五省样本城市新房网签面积同比转正 环比高于过去4年同期水平 [9][13] 二手房网签表现 - 9月1-25日样本16城二手房网签面积同比+18% 较8月转正且提升20个百分点 [3] - 一线城市同比+27% 二线城市同比+10% 三线城市同比+16% [3] - 剔除中秋节假期影响 二手房日均成交面积增加约2% [3] - 贸易五省样本城市二手房网签面积同比转正 环比高于过去4年同期水平 [15][19] 土地市场表现 - 2025年1-8月全国累计土地成交建面同比-10% 降幅较1-7月扩大2个百分点 [22] - 累计成交均价同比+23% 增幅较1-7月收窄5个百分点 [22] - 8月单月土地出让金同比在7月+9.5%基础上转负至-30.4% [29] - 8月流拍率较上月下降6.7个百分点 溢价率下降3.2个百分点 [24][28] 库存与去化 - 8月推盘未售去化周期较7月上升 拿地未售和开工未售口径库存较7月下降 [32] - 一线、二线和三四线城市推盘未售库存均较上月下降 但去化周期均较上月上升 [35] 前瞻指标 - 12个样本城市8月二手带看人数环比在7月-8.7%基础上转正至+2.8% 同比增幅扩大4.0个百分点至+19.8% [4][43] - 8月挂牌价调涨房源占比从7月6.0%下降0.2个百分点至5.8% 同比降幅收窄2.9个百分点至-1.6% [4][49] - 货币活化指数（M1/M2口径）较上月上升 宏观流动性环比紧缩力度扩大 同比宽松力度收窄 [4][47][48] - 居民新增存款趋势同比降幅扩大 存款余额趋势同比增幅收窄 [38] - 居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大 [39]

一、房地产开发投资完成情况 1-8月份，全国房地产开发投资60309亿元，同比下降12.9%（按可比口径计算）；其中，住宅投资46382亿元，下降11.9%。 二、新建商品房销售和待售情况 1-8月份，新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%；其中住宅销售面积下降4.7%。新建商品房销售额55015亿元，下降7.3%；其中住宅销售额下 降7.0%。 8月末，商品房待售面积76169万平方米，比7月末减少317万平方米。其中，住宅待售面积减少307万平方米。 三、房地产开发企业到位资金情况 1-8月份，房地产开发企业到位资金64318亿元，同比下降8.0%。其中，国内贷款10232亿元，增长0.2%；利用外资18亿元，下降11.5%；自筹资金22974亿 元，下降8.9%；定金及预收款18844亿元，下降10.5%；个人按揭贷款8857亿元，下降10.5%。 四、房地产开发景气指数 8月份，房地产开发景气指数（简称"国房景气指数"）为93.05。 1-8月份，房地产开发企业房屋施工面积643109万平方米，同比下降9.3%。其中，住宅施工面积448460万平方米，下降9.6%。房屋新开工面积398 ...

（来源：研报虎） 重点监测18城合计成交二手房总套数为2.4万套，环比上周增长1%；2025年累计成交总套数为92.6万 套，累计同比增长10.3%。 土地供应(9.15-9.21) 百城土地宅地供应规划建筑面积568万㎡，2025年累计供应规划建面17408万㎡，累计同比下降16%，供 求比1.25。 土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价6879元/㎡，近四周平均挂牌均价5264元/㎡，环比增长 15.4%,同比下降1.1%。 土地成交(9.15-9.21) 我们认为，九月核心城市供应提速，核心城市调控政策加力宽松，伴随央行进一步强调前期政策落地的 政策基调下，存量项目及土地收储，以及城市更新政策有望加码推进。建议关注困境反转类房企：金地 集团、新城控股等；保持拿地强度的龙头绿城中国、中国金茂、滨江集团等；多元经营稳健发展的地方 国企浦东金桥、外高桥等。 销售回顾(9.20-9.26) 重点监测32城合计成交总套数为1.6万套，环比上周增长15.1%；2025年累计成交总套数为59.3万套，累 计同比下降6.1%。其中，一线城市成交4816套，环比上周增长3.4%，2025年累计成交16.9万套，累计 ...

行业投资评级 - 报告对地产板块给予"逢低配置"建议，推荐重点布局核心一二线城市、主打改善产品且具备持续拿地能力的房企 [5] 核心观点 - 地产基本面有望逐步修复，但需更多政策支持以实现止跌回稳 [5] - 政策方向聚焦刺激改善型住房需求、推进"好房子建设"及优化公积金政策 [4][12] - 土地市场溢价率处于低位（2%），宅地成交同比下滑7.6% [2][27] - 新房及二手房成交量价呈现分化：新房环比改善（+25%），但同比仍弱（-4%）；二手房同比正增长（+12%） [3][40] 行情回顾 - A股地产板块周涨跌幅-0.2%，排名第11；港股地产板块周涨跌幅-3.3%，排名第11 [2][16] - 物业板块表现疲弱：恒生物业指数周跌3.5%，相对恒生中国企业指数和沪深300收益分别为-1.7%和-4.5% [2][22] - 个股表现分化显著：A股地产涨幅前五包括张江高科（+34.7%）、*ST亚太（+27.7%）；跌幅前五包括香江控股（-30.8%） [16][24] 土地市场数据 - 全国300城宅地周成交建面1285万㎡，环比-12%，同比-33% [2][27] - 年初至今累计宅地成交建面29346万㎡，同比-7.6% [2][27] - 权益拿地金额前五房企：中海地产（551亿元）、绿城中国（541亿元）、保利发展（440亿元） [27][28] 新房市场数据 - 47城周成交面积380万㎡，环比+25%，同比-4% [3][32] - 分能级表现：一线城市同比+15%，二线城市同比+11%，三四线城市同比-20% [3][32] - 重点城市库存1.04亿㎡，同比-7%；去化周期28.4个月，同比延长1个月 [47][51] 二手房市场数据 - 22城周成交面积243万㎡，环比+2%，同比+12% [3][40] - 分能级表现：一线城市同比+24%，二线城市同比+3%，三四线城市同比+12% [3][40] 政策动态 - 新一线城市（如合肥、重庆、成都）谋划刺激改善性需求政策，方向包括优化土地供应、提升住房品质 [4][12][13] - 上海"好房子"新规落地，通过调整容积率规则（如外立面饰面层不计容）提升得房率和品质 [5][14][15] - 央行提及加大存量商品房和土地盘活力度 [4][12] 公司动态 - 房企债务重组进展：佳兆业撤销清盘呈请，花样年、龙光集团重组协议获超80%债权人支持 [54] - 物业公司回购活跃：贝壳本周累计回购超300万股，绿城管理连续多日回购 [55][56] - 旭辉控股拟2.76亿港元出售永升服务股份 [54] 估值水平 - A股地产PE-TTM处于历史低位，港股地产及物业PE同样低于长期均值 [58][59][61] - 覆盖房企估值分化：保利发展（2025E PE 24.7x）、绿城中国（2025E PE 28.8x） [62]

公司战略与品牌发布 - 公司在北京举行首批"好房子"营造体系践行项目授牌仪式 标志着自主研发的住房品质提升体系进入实践推广阶段 [1] - 公司发布"好房子"品牌标识 以人字形屋脊寓意"以人为本"核心理念 传递安全舒适绿色智慧的住房价值 [1] - 公司明确"好房子"认证需满足好标准好设计好材料好建造基础要求 并进入好服务阶段 [7] 项目实践与试点规模 - 首批四个授牌项目为北京和瑞叁号院 北京中建宸园 北京都阙臺 上海海上和集 综合客户满意度均达90%以上 [3] - 试点项目总数达88个 包括74个商品房项目和14个保障房项目 总建筑面积1287万平方米 [5] - 试点覆盖1052栋住宅共计6.5万余户 分布在北京上海广东江苏湖南等20个省市区 [5] 技术标准与质量要求 - 项目需解决101项百姓基础需求（六不六防三省三要） 可售住宅去化率需达90%以上 [7] - 交付时间要求不少于一个月 收房业主总体满意度需达到90%以上方可认证 [7] - 通过体系化全流程闭环管理确保房子设计建造服务全环节质量 [3]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为领先大市-A [6] 核心观点 - 央行三季度例会明确房地产政策两大主线：一抓存量盘活，二稳市场预期，强调推动已出台政策落地见效并加大存量商品房和土地盘活力度 [1] - 核心城市供应提速且调控政策加力宽松，存量项目及土地收储、城市更新政策有望加码推进 [1] - 建议关注三类房企：困境反转类如金地集团、新城控股；保持拿地强度的龙头如绿城中国、中国金茂、滨江集团；多元经营稳健的地方国企如浦东金桥、外高桥 [1] 销售回顾 - 重点监测32城商品住宅成交1.6万套，环比增长15.1%，2025年累计成交59.3万套，同比下降6.1% [2][12] - 一线城市成交4816套，环比增长3.4%，累计成交16.9万套，同比增长0.5% [2][12] - 二线城市成交9563套，环比增长24.5%，累计成交35.3万套，同比下降8.9% [2][12] - 三线城市成交1453套，环比增长2.7%，累计成交7万套，同比下降6.7% [2][12] - 重点监测18城二手房成交2.4万套，环比增长1%，累计成交92.6万套，同比增长10.3% [2][24] - 一线城市二手房成交9970套，环比下降1.3%，累计成交37.4万套，同比增长21.7% [24] - 二线城市二手房成交13091套，环比增长4.8%，累计成交50.6万套，同比增长7.2% [24] - 三线城市二手房成交1067套，环比下降17.5%，累计成交4.6万套，同比增长11.1% [24] 土地供应 - 百城宅地供应规划建筑面积568万㎡，累计供应17408万㎡，同比下降16%，供求比1.25 [3][37] - 一线城市累计供应671万㎡，同比下降21.1%，供求比0.99 [37] - 二线城市累计供应7597万㎡，同比下降3%，供求比1.2 [37] - 三四线城市累计供应9140万㎡，同比下降24%，供求比1.32 [37] - 百城土地挂牌楼面均价6879元/㎡，近四周平均挂牌均价5264元/㎡，环比增长15.4%，同比下降1.1% [3][38] - 一线城市挂牌楼面价64470元/㎡，近四周平均起拍楼面46162元/㎡，环比增长100.8%，同比增长44.8% [38] - 二线城市挂牌楼面价5870元/㎡，近四周平均起拍楼面5937元/㎡，环比增长9.3%，同比增长5.8% [38] - 三四线城市挂牌楼面价4072元/㎡，近四周平均起拍楼面价3891元/㎡，环比增长6.1%，同比下降0.8% [38] 土地成交 - 百城宅地成交规划建筑面积475万㎡，累计成交13908万㎡，同比下降3.7% [4][64] - 一线城市无宅地成交，累计成交681万㎡，同比下降4.8% [64] - 二线城市成交167万㎡，累计成交6316万㎡，同比增长12.8% [64] - 三四线城市成交308万㎡，累计成交6911万㎡，同比下降15% [64] - 百城宅地平均成交楼面价3433元/㎡，环比下降50.5%，同比下降50.3%，整体溢价率2.8% [4][65] - 2025年平均楼面价7229元/㎡，溢价率10.4%，较去年同期提高5.9个百分点 [4][65] - 一线城市2025年平均楼面价40263元/㎡，同比增长45%，溢价率13.6%，较去年同期提高8.1个百分点 [65] - 二线城市平均成交楼面价3606元/㎡，溢价率1.3%，2025年平均楼面价7858元/㎡，同比增长15.4%，溢价率12.7%，较去年同期提高7.6个百分点 [65] - 三四线城市平均成交楼面价3339元/㎡，溢价率3.6%，2025年平均楼面价3400元/㎡，同比增长7.4%，溢价率2.6% [65]