文章核心观点 - 南方顺丰物流REIT作为仓储物流基础设施证券投资基金，通过持有深圳、武汉、合肥三处仓储物流项目，专注于获取稳定的运营收益和长期可持续的分配 [1][2][4] - 报告期内基金实现总收入75,011,260.99元，净利润21,639,898.29元，经营活动现金流净额50,757,767.58元，整体运营平稳 [3] - 基础设施项目出租率达96.30%，平均有效租金单价48.17元/平方米/月，租金收缴率97.35%，但武汉和合肥市场面临竞争压力 [4][7][11] 基金基本情况 - 基金简称南方顺丰物流REIT，代码180305，运作方式为契约型封闭式，存续期43年，于2025年4月21日在深交所上市 [1] - 基金总份额1,000,000,000.00份，投资目标为通过持有基础设施资产支持证券取得项目完全所有权或经营权利，追求稳定收益分配 [1][4] - 收益分配政策要求每年至少分配一次，且不低于90%的年度可供分配金额以现金形式分配 [1] 财务表现 - 报告期末基金总资产3,717,932,036.28元，净资产3,311,639,898.29元，总资产与净资产比例112.27% [3] - 本期可供分配金额37,770,605.45元，单位可供分配金额0.0378元，年化现金流分派率3.55% [3] - 折旧和摊销34,871,428.01元，利息支出156,472.34元，息税折旧摊销前利润54,051,994.54元 [4] 基础设施项目运营 - 三项目可租赁面积合计465,231.18平方米，实际出租面积448,031.40平方米，加权平均剩余租期931.53天 [4][6] - 前五名租户租金收入占比超60%，顺丰关联方为主要客户，贡献经营性现金流超10% [7][19] - 合肥项目因租户欠缴租金导致收缴率阶段性波动，已计划解除合同并引入新租户顺丰泰森，租赁面积33,501.92平方米 [7][8] 行业与市场竞争 - 中国仓储物流设施总库存约10亿平方米，但现代化设施占比仅7%，人均面积不足1平方米，低于发达国家水平 [11] - 行业周期性受电商和制造业需求影响，1-2月为淡季，9-10月需求提升 [11] - 深圳项目周边租金约2.8-3.2元/平方米/天，出租率95%-100%；武汉项目租金0.6-0.8元/平方米/天，出租率70%-90%；合肥项目租金0.8-1.0元/平方米/天，出租率90%-100% [11][12] 地区市场分析 - 深圳高标仓存量118.0万平方米，宝安区存量10.5万平方米，供需紧张，租金稳定 [13] - 武汉高标仓存量721.9万平方米，东西湖区存量191.8万平方米，市场竞争激烈，租金下行 [14] - 合肥高标仓存量333.2万平方米，蜀山区存量59.8万平方米，区位优势明显，空置率较低 [15] 资金使用与回收 - 原始权益人净回收资金190,758.09万元，85%用于新项目投资，15%补充流动资金 [25] - 截至报告期末已使用31,346.66万元，使用率16.43%，剩余资金将按项目进度投入 [25] - 顺丰控股已建立回收资金管理制度，确保合规使用 [26] 管理团队与运营 - 基金管理人南方基金配备3名以上具备5年经验的基础设施投资管理人员，覆盖仓储物流、数据中心等领域 [27][28] - 运营管理机构通过信息化系统、预算管理和安全生产措施提升运营效率，报告期内无安全事故 [37][38] - 基金管理人定期现场巡查，监督运营机构履职情况，未发现重大风险事件 [39]

投资评级 - 维持A股和H股"买入"评级 [1][7] - A股目标价57.5元人民币，H股目标价57.9港币 [7] 核心观点 - 公司上半年业绩表现强劲，收入1468.6亿元，同比增长9.3%，归母净利润57.4亿元，同比增长19.4% [1] - 二季度业绩超预期，归母净利润35.0亿元，同比增长21.0%，符合彭博一致预期 [1] - 公司通过激活经营策略实现速运物流件量同比增长31.2%，收入增长13.2%，均显著高于行业平均水平（17.3%/9.3%） [1] - 运营模式变革与多网融通推动成本优化，为2025年下半年至2026年结构性降本奠定规模基础 [1] - 国际业务在外部扰动下持续减亏，上半年实现净利润4.3亿元（同口径同比增长178%） [3] - 推出"共同成长"员工持股计划，未来9年授予不超过2亿股A股股票，约占总股本4%，来自控股股东无偿赠与 [4] 财务表现 收入结构 - 速运物流业务：件量同比增长25.7%至78.5亿票，单票收入同比下降12.2%至14.0元 [2] - 时效业务：收入632.3亿元，同比增长6.8% [2] - 经济业务：收入151.6亿元，同比增长14.4% [2] - 快运业务：收入195.7亿元，同比增长11.5% [2] - 同城即时配送：收入54.9亿元，同比增长38.9%，净利润1.4亿元，同比增长120.4% [2] - 冷运及医药：收入58.4亿元，同比增长15.3% [2] - 供应链及国际业务：收入342.3亿元，同比增长9.7% [3] 盈利能力 - 速运及大件分部净利润同比增长12.3%至53.8亿元 [2] - 供应链及国际业务分部净亏损3.0亿元，较去年同期减亏48.5% [3] - 物流及货运代理业务毛利187.4亿元，同比增长3.9%，毛利率同比下降0.8个百分点至13.1% [4] - 人工成本同比提升15.3%至616.8亿元 [4] 运营数据 - 鄂州枢纽货邮吞吐量70万吨，同比增长79% [3] - 二季度速运物流件量4.3亿票，同比增长31% [20] 盈利预测与估值 - 微调2025-2027年归母净利润预测至117.8亿元、141.8亿元和160.0亿元 [5] - 对应EPS为2.34元、2.81元和3.17元 [5] - 2025-2027年EBITDA预测为349.4亿元、386.6亿元和414.0亿元 [5] - 给予A股26年8.0x EV/EBITDA估值（高于A股可比公司平均6.3x） [5] - 给予H股26年7.4x EV/EBITDA估值（高于H股可比公司平均6.4x） [5] 战略举措 - 深化运营模式变革，阶段性投入资源扩大件量规模 [1] - 通过精益管理、激活经营和网络融通实现显著降本 [2] - 卡位核心物流资源，服务中国企业出海与全球供应链重塑 [1][3] - 提升一线收派员薪酬竞争力，加大销售激励 [4] 行业地位 - 速运物流业务增速显著高于行业平均水平 [1] - 在A股和H股快递物流公司中具有稀缺定位和龙头优势 [5] - 可比公司估值显示公司在EV/EBITDA倍数上享有溢价 [13]

公司运营动态 - 公司于2025年8月29日在北京以现场方式召开九届三十九次董事会会议 [1] - 会议审议了《公司2025年半年度报告及摘要》等文件 [1] 业务结构分析 - 2024年营业收入构成中智慧运输平台建设与运营占比最高达63.01% [1] - 大宗商品供应链服务收入占比32.96% [1] - 仓储物流基础设施综合服务收入占比3.7% [1] - 其他业务收入占比0.26% [1] - 其他业务收入占比0.07% [1] 市值表现 - 公司当前市值达136亿元 [1]

核心观点 公司2025年上半年营业收入同比下降4.28%至294.57亿元，但利润总额同比增长3.52%至6.22亿元，基本每股收益增长1.27%至0.1908元/股。公司通过战略聚焦主责主业、拓展国际物流通道、强化科技赋能和优化资产结构，在仓储物流行业整体弱复苏的背景下实现了经营稳中有进 [1][2][3][7][9][10][17] 财务表现 - 营业收入294.57亿元，同比下降4.28%，主要受大宗商品市场活跃度降低及销售额下降影响 [2][7] - 利润总额6.22亿元，同比增长3.52%，体现经营效率提升 [2] - 归属于上市公司股东的净利润4.15亿元，基本每股收益0.1908元/股，同比增长1.27% [2] - 经营活动现金流量净额0.58亿元，同比下降73.97%，主要因增值税及附加税缴纳增加 [2][20] - 加权平均净资产收益率2.9510%，同比增加0.02个百分点 [2] - 货币资金33.05亿元，较上年末下降15.75%，存货13.35亿元，增长101.83%，因合并子公司 [21] 业务战略与运营 - 实施"两商两网三支撑"战略：仓储物流基础设施供应商+专业物流运营商，仓储网络+运输网络，资产经营+物流技术+细分领域物流 [4] - 仓储网络覆盖全国20多个省市，拥有土地近600万平米，年吞吐能力6000万吨，37条专用线（总长28公里），370台起重设备 [4][17] - 期货交割业务覆盖31个品种，核定库容326.39万吨，同比增加4.5万吨，海外通过HB公司扩展LME业务 [5][9][18] - 中储智运平台交易额209.64亿元，同比增长5.27%，注册车辆超305万辆，服务货主企业5.3万家 [10] - 大宗商品吞吐量2154万吨，其中黑色金属630万吨、有色金属470万吨、橡塑255万吨、煤炭393万吨 [9] 国际拓展与协同 - 在阿拉山口设立分公司，完成大宗商品口岸换装业务2.9万吨，电解铜保税转非保业务4894吨 [8] - 与迪拜环球港务集团（DP World）战略合作，升级亚太、非洲、中东物流基础设施 [12] - 拓展中亚物流通道，以哈萨克斯坦为支点，构建跨境物流网络 [12] - 协助上期所与日本大阪交易所合作挂牌"上海天然橡胶期货"合约 [11] - 海外资产5.75亿元，占总资产比例2.46% [22] 科技创新与数字化 - 中储智运"智慧多式联运及智能组网场景"入选国资委人工智能战略性高价值场景 [19] - 智运平台AI大模型应用于客服、审核等场景，RPA技术替代人工重复工作 [19] - 数字供应链平台建设：中储智仓签发电子仓单13张（货值4000万元），中储钢超用户400余家，中储易有色线上销量占比24.52% [15] - 数字认证系统集成6套信息系统，颁发数字证书1926张，电子签章3.7万次 [15] 行业环境 - 全国社会物流总额171.3万亿元，物流业景气指数平均值50.5%，行业稳中有进但竞争压力上升 [3] - 中国仓储指数连续8个月处于扩张区间，6月达51%，同比增加2.5个百分点，显示仓储市场复苏 [4] - 行业面临供需错配、仓储空置率攀升、人才结构性短缺等挑战 [25] 投资与资产 - 2025年计划投资8.5亿元，上半年完成投资5408万元（固定资产投资1908万元，股权投资3500万元） [11] - 山西综合物流园项目利用率达80%，青州库区扩建项目推进中 [11] - 长期股权投资23.18亿元，同比下降1.90%，因联合营房地产企业亏损 [22] - 衍生品投资以套期保值为目的，有色金属期货实现盈利1933万元 [23] 子公司表现 - 中储智运净利润5527万元，中国诚通商品净利润1414万元，中国物资储运寿阳净利润2011万元 [24] - 广州中物储国际货运代理净利润650万元，中储国际（香港）亏损1269万元 [24] 治理与社会责任 - 2024年度现金分红1.52亿元，占母公司净利润37.78% [26] - 拨付乡村振兴帮扶资金40万元，开展支部共建和定点帮扶 [25][27] - 回购注销限制性股票487万股，回购价格2.282元/股 [26]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营业收入5.9亿元 [1] - 经营活动产生的现金流量净额达3.85亿元 [2] 业务板块表现 - 智慧客服服务营收同比大幅增长112.25% [2] - 危化车辆公路港服务营收增长10.45% [2] - 增值服务板块成为业绩增长新引擎 [2] 核心资源与基础设施 - 运营罐容达518.44万立方米 [1] - 化工仓库运营仓容12.53万平方米 [1] - 常州宏川新建3.37万平方米化工仓库已竣工待验收 [1] - 拥有14座自有码头 涵盖8万吨级至1千吨级多能级泊位 [1] 战略布局与竞争优势 - 仓储基地聚焦华东 华南核心经济带 [1] - 形成长江南北 珠江东西两岸联动及环渤海 成渝经济圈多地协同的网络格局 [1] - 通过电子化交易系统提供货权交割服务 [2] - 货物通存通兑 洗舱及污水处理等服务与仓储业务高效联动 [2]

财务表现 - 上半年实现收入2.16亿元[1] - 基金合并息税折旧摊销前利润1.38亿元[1] - 可供分配金额1.67亿元[1] - 本期现金流分派率2.26% 年化现金流分派率4.55%[1] 资产运营状况 - 持有10个仓储物流园 基础设施项目整体经营平稳[1] - 截至2025年6月30日时点平均出租率92.24% 考虑已签约未起租面积后出租率达92.27%[1] - 签约租户约70家 租户结构稳定[1] 行业分布 - 租户行业构成主要为第三方物流 快递快运 零售电商 医药及医疗设备和其他等[1]

财务表现 - 2025年上半年实现总收入约21625.86万元，基金合并EBITDA约13814.94万元 [1] - 可供分配金额约16678.85万元，基础设施项目EBITDA约14363.12万元 [1] - 剔除公允价值变动损益影响后的基础设施项目EBITDA净利率达67.12% [1] 运营状况 - 基础设施项目租金及物业管理服务费收入约21399.90万元 [1] - 期末整体出租率同比提升6.6个百分点，保持超过90%的高位稳定态势 [1] - 苏州望亭普洛斯物流园和普洛斯（重庆）城市配送物流中心出租率显著提升 [1] 资产组合 - 持有10个仓储物流园覆盖全国五大经济圈的七大核心物流枢纽 [1] - 服务快递快运、第三方物流、零售电商、高端制造等新经济行业约70家租户 [1] - 动态实施差异化定价与租户结构优化策略以挖掘潜在需求 [1] 投资者回报 - 2025年完成第二次分红，上市以来累计分红12次、金额超12亿元 [2] - 历史年度分红比例近100%，持续以高比例分红回馈投资者 [2]

公司治理 - 第四届第十五次董事会会议于2025年8月28日以通讯表决方式召开 [1] - 会议审议《关于为下属公司交割仓库资质提供担保的议案》等文件 [1] 财务表现 - 2025年1至6月仓储及中转综合服务收入占比94.73% [1] - 智慧客服服务收入占比2.84% [1] - 其他业务收入占比0.95% [1] - 洗舱及污水处理服务收入占比0.76% [1] - 危化车辆公路港服务收入占比0.69% [1]

财务表现 - 上半年公司实现营业收入5.90亿元 同比下降19.80% [1] - 归属于上市公司股东的净利润为-1220.31万元 [1] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-1780.57万元 [1] - 基本每股收益为-0.03元 [1]

8月28日晚，中金普洛斯REIT(508056.SH)发布2025年上半年报告。数据显示，今年上半年，中金普洛斯 REIT实现总收入约2.16亿元，基金合并息税折旧摊销前利润(EBITDA)约1.38亿元；实现可供分配金额 约1.67亿元。 报告期内，中金普洛斯REIT实现基础设施项目租金及物业管理服务费收入约2.14亿元，基础设施项目息 税折旧摊销前利润约1.44亿元，剔除公允价值变动损益影响后的基础设施项目息税折旧摊销前净利率 67.12%。 中金普洛斯REIT上市逾四年，其持有的10个仓储物流园覆盖全国五大经济圈的七大核心物流枢纽，服 务快递快运、第三方物流、零售电商、高端制造等新经济行业约70家租户。 今年上半年，中金普洛斯REIT动态实施差异化定价与租户结构优化策略，有效挖掘潜在需求，整体底 层资产出租率持续超过90%，截至今年6月底，整体出租率同比提升6.6个百分点。 据中金普洛斯REIT7月17日盘后发布的分红公告，以2025年3月31日为收益分配基准日，该REIT进行 2025年第二次分红，分配金额约7867.43万元，分红比例约95%。此次分红完成后，中金普洛斯REIT上 市以来累计分红12 ...