财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月，公司总收入为人民币83.920亿元，同比增长6.6% [1] - 期内溢利为人民币9.040亿元，同比增长5.8%，公司拥有人应占期内溢利为人民币8.906亿元，同比增长5.3% [1] - 毛利率为19.38%，同比下降1.08个百分点，净利率为10.8%，同比下降0.1个百分点 [1] 业务分部收入 - 物业管理服务收入为人民币63.248亿元，同比增长13.1% [1] - 非业主增值服务收入为人民币8.631亿元，同比下降16.1% [1] - 社区增值服务收入为人民币12.041亿元，同比下降3.7% [1] 每股指标 - 每股基本盈利为人民币1.6178元 [1]

财务表现 - 2025年上半年营业收入83.92亿元，同比增长6.6% [1] - 期内溢利9.04亿元，同比增长5.8% [1] - 公司拥有人应占期内溢利8.91亿元，同比增长5.3% [1] - 基本每股盈利1.62元，同比增长6.6% [1] 收入结构 - 物业管理服务收入63.25亿元，同比增长13.1% [1] - 非业主增值服务收入8.63亿元，同比下降16.1% [1] - 社区增值服务收入12.04亿元，同比下降3.7% [1] 盈利能力 - 毛利16.27亿元，同比增长1.0% [1]

盈利预测与评级调整 - 中金下调公司2025年和2026年盈利预测16%和15%至4.2亿元和4.4亿元 分别同比下降12%和增长5% [1] - 维持跑赢行业评级但下调目标价7%至2.33港元 对应2025年8.7倍目标市盈率和8.0%预期股息收益率 [1] - 公司当前交易于2025年7.8倍市盈率和9.0%预期股息收益率 基于普通派息50%和特别派息20%比例 [1] 2025年上半年财务表现 - 收入同比增长3%至34.6亿元 归母净利润同比下降19%至2.1亿元 低于市场预期 [2] - 业绩不及预期主因核心业务毛利率下滑及应收账款减值拨备增加 [2] - 每股分派中期股息0.095港元 派息比例70% 中期派息对应股息率4.4% [2] 业务拓展与项目管理 - 第三方外拓年化合约金额达8.7亿元 同比增长9% 创半年历史新高 [3] - 3个区域公司拓展半年合约金额突破亿元 战略聚焦核心区域 [3] - 在管面积同比增长7%至2.54亿平米 清退非核心城市低质低效项目对应在管面积1,568万平米 [3] 毛利率与现金流状况 - 基础物业毛利率同比下降2个百分点至18.5% 主因人工成本增长及服务品质投入增加 [4] - 社区增值服务毛利率同比下降8.9个百分点至28.2% 因高毛利率车位销售业务占比下降及自营能力培育投入增加 [4] - 销管费率同比下降0.6个百分点至6.6% 受益于中后台管理效率优化 [4] - 经营性现金流净流出2.3亿元 去年同期流入1.0亿元 主因收缴率承压及应收账款增长 [4] 战略规划与未来关注点 - 公司推动战略转型以夯实内功 通过提升服务品质和优化成本结构应对行业竞争 [5] - 经营性现金流表现与股东回报是影响股价的核心因素 建议关注现金流及分红派息表现 [5]

盈利预测与估值调整 - 中金下调公司2025年和2026年盈利预测16%和15%至4.2亿元和4.4亿元 分别同比下降12%和增长5% [1] - 维持跑赢行业评级 下调目标价7%至2.33港元 对应2025年8.7倍目标市盈率和8.0%预期股息收益率 [1] - 公司当前交易于2025年7.8倍市盈率和9.0%预期股息收益率 [1] 2025年上半年财务表现 - 收入同比增长3%至34.6亿元 归母净利润同比下降19%至2.1亿元 低于市场预期 [2] - 中期股息每股0.095港元 派息比例70% 其中普通派息50%和特别派息20% 对应股息率4.4% [2] - 经营性现金流净流出2.3亿元 较去年同期流入1.0亿元显著恶化 [4] 业务运营与拓展 - 第三方外拓年化合约金额达8.7亿元 同比增长9% 创半年历史新高 [3] - 三个区域公司拓展半年合约金额突破亿元 战略聚焦核心区域 [3] - 在管面积同比增长7%至2.54亿平方米 清退非核心城市低质低效项目对应面积1,568万平方米 [3] 成本结构与盈利能力 - 基础物业毛利率同比下降2个百分点至18.5% 主因人工成本增长及服务品质投入增加 [4] - 社区增值服务毛利率同比下降8.9个百分点至28.2% 因高毛利率车位业务占比下降及自营能力培育投入 [4] - 销管费率同比下降0.6个百分点至6.6% 受益于中后台管理效率优化 [4] 战略规划与未来关注点 - 公司推动"二五"战略转型 通过提升服务品质、优化成本结构和强化团队能力保持竞争力 [5] - 经营性现金流表现与股东回报是影响股价的核心因素 公司目标全年经营性现金流转正 [4][5] - 建议关注公司催缴力度加强后的应收账款回款情况及分红派息表现 [4][5]

1H25业绩表现 - 收入92.9亿元同比增长6% 核心经营利润10.7亿元同比增长25% 归母净利润6.1亿元同比增长23% 业绩略超预期 [1] - 物业服务 园区服务 咨询服务毛利率分别提升0.4 3.2 0.2个百分点 综合毛利率提升0.5个百分点 [1] - 销管费用同比下降9% 费率下降1.3个百分点 [1] 基础物管业务 - 基础物业服务收入占比约70% 同比增长10% [1] - 新拓年化饱和合同收入15.2亿元 与去年同期体量相当 [1] - 新拓核心城市项目占比提升5个百分点至95% 平均物业费单价达3.7元/平米/月(存量3.2元/平米/月) [1] 财务状况 - 广义现金(含定期存款)54.5亿元 较去年同期增加11.4亿元 [1] - 贸易及其他应收款同比增长12% [1] - 经营性现金流出4亿元 较去年同期3.6亿元略有增加 [1] 发展策略 - 坚持有质量发展 持续拓展优质项目 年化退盘率4-5% [2] - 维持经营性现金流对净利润一倍以上覆盖目标 [2] - 预计2025-26年核心经营利润均同比增长15% 分别至18.3亿元和21.1亿元 [2] 股东回报 - 过去两年派息比率均超过70% [2] - 1H25累计回购金额约6000万元 [2] - 按70%派息比例估计股息收益率达4.4% [2] 估值与评级 - 维持跑赢行业评级 目标价提升8%至6.0港元 [2] - 对应19倍2025年目标市盈率 18%上行空间 [2] - 目前交易在16.0倍2025年市盈率 [2]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入92.9亿元 同比增长6.1% [1] - 归母净利润6.1亿元 同比增长22.6% 增速显著高于营收增长 [1] - 综合毛利率19.5% 较去年同期提升0.5个百分点 [2] - 销售费用率1.5% 同比下降0.3个百分点 管理费用率6.4% 同比下降1.0个百分点 [2] 业务规模与结构 - 在管面积达5.4亿平方米 同比增长11.3% [1][2] - 物业管理服务收入66.3亿元 同比增长10.2% 占总营收比重71.4% [2] - 该业务毛利率15.3% 同比提升0.4个百分点 [2] - 合管比1.65 储备面积3.5亿平方米 [1][2] 专业服务业务 - 园区服务收入13.6亿元 同比下降6.0% 但毛利率26.6% 同比提升3.2个百分点 [3] - 咨询服务收入13.0亿元 同比微增0.6% 毛利率33.1% 同比提升0.2个百分点 [3] 战略与运营 - 拓展策略审慎 加强深耕城市内优质存量项目拓展 [1][2] - 主动退出非核心城市及存在交付风险的储备项目 [2] - 储备项目质量提升 经营效率有望进一步提高 [1]

业绩表现 - 2025年上半年营业收入18.23亿元，同比增长13.8% [1] - 归母净利润2.16亿元，同比增长13.2% [1] - 毛利率25.2%，归母净利润率11.9%，均同比持平 [1] 财务结构 - 总资产40.96亿元，其中现金28.48亿元占比70% [1] - 贸易应收款8.09亿元占比20%，99%账龄在2年内 [1] 业务结构 - 物业管理服务收入占比63.9%，同比提升4.2个百分点 [1] - 社区增值及协同服务占比16.8%，同比提升3.0个百分点 [1] - 非业主增值服务占比16.8%，同比下降7.2个百分点 [1] 运营指标 - 在管面积8328万平方米，较2024年末增长10.2% [2] - 合约面积11279万平方米，较2024年末增长3.4% [2] - 住宅物业费维持2.58元/月/平方米，收缴率保持66.2%高位 [2] - 赛惟物业服务满意度达95分，位列库内第一名 [2] 盈利预测 - 预计2025-2027年归母净利润分别为3.67亿元/4.03亿元/4.35亿元 [2] - 对应同比增速分别为13.4%/9.8%/8.2% [2] - 现价对应2025-2027年PE估值分别为11.2倍/10.2倍/9.5倍 [2]

核心财务预测与评级 - 维持2025-26年核心经营利润预测分别为18.3亿元和21.1亿元 均同比增长15% 若剔除MAG出表影响则2025年增速为21.5% [1] - 维持2025-26年归母净利润预测分别为9.2亿元和10.7亿元 均同比增长17% [1] - 提升目标价8%至6.0港元 对应19倍2025年市盈率 较当前股价存在18%上行空间 [1] 中期业绩表现 - 1H25收入92.9亿元 同比增长6% [2] - 1H25核心经营利润10.7亿元 同比增长25% [2] - 1H25归母净利润6.1亿元 同比增长23% 略超预期 [2] 基础物业服务业务 - 基础物业服务收入占比约70% 同比增长10% [3] - 新拓年化饱和合同收入15.2亿元 与去年同期规模相当 [3] - 新拓项目核心城市占比达95% 较去年同期提升5个百分点 [3] - 新拓项目平均物业费单价3.7元/平米/月 高于存量项目3.2元/平米/月 [3] 盈利能力优化 - 综合毛利率提升0.5个百分点 主要因物业服务/园区服务/咨询服务毛利率分别提升0.4/3.2/0.2个百分点 [4] - 销管费用同比下降9% 费用率下降1.3个百分点 [4] 现金流与资产负债状况 - 广义现金(含定期存款)54.5亿元 较去年同期增加11.4亿元 [5] - 贸易及其他应收款同比增长12% [5] - 1H25经营性现金净流出4亿元 较去年同期3.6亿元略有扩大 [5] 发展战略与股东回报 - 过去三年年化退盘率维持在4-5% 持续优化项目组合质量 [6] - 过去两年派息比率均超过70% 1H25累计回购金额约6000万元 [7] - 经营性现金流持续保持对净利润一倍以上覆盖 [7]

1H25业绩表现 - 收入同比增长3%至34.6亿元，归母净利润同比下跌19%至2.1亿元，低于市场预期 [1] - 业绩不及预期主要因核心业务毛利率下滑及应收账款减值拨备增加 [1] - 每股分派中期股息0.095港元，派息比例70%，中期派息对应股息率4.4% [1] 第三方外拓及在管面积 - 第三方外拓年化合约金额约8.7亿元，创半年历史新高，同比增长9% [1] - 3个区域公司拓展半年合约金额突破亿元 [1] - 在管面积同比增长7%至2.54亿平米，清退非核心城市及低质低效项目对应面积1568万平米 [1] 毛利率及成本费用 - 基础物业毛利率同比下降2个百分点至18.5%，主因人工成本增长及服务品质投入增加 [2] - 社区增值服务毛利率同比下降8.9个百分点至28.2%，因高毛利率业务占比下降及自营能力培育投入增加 [2] - 销管费率同比下降0.6个百分点至6.6%，受益于中后台管理效率优化 [2] 现金流及应收账款 - 经营性现金流净流出2.3亿元，去年同期流入1.0亿元，流出扩大因收缴率承压及应收账款增长 [2] - 公司下半年将加大催缴力度，目标全年经营性现金流转正 [2] 战略发展与竞争力 - 公司推动战略转型，夯实内功，构建系统组织能力 [2] - 通过提升服务品质、优化成本结构、强化团队能力保持政策规范及市场竞争中的竞争力 [2] 盈利预测与估值 - 下调2025年盈利预测16%至4.2亿元（同比下降12%），下调2026年盈利预测15%至4.4亿元（同比增长5%） [3] - 维持跑赢行业评级，下调目标价7%至2.33港元，对应2025年8.7倍目标市盈率和8.0%预期股息收益率 [3] - 公司当前交易于2025年7.8倍市盈率和9.0%预期股息收益率 [3]

股价预测 - 摩根士丹利预计绿城服务股价未来15天将上升 发生机率70%至80% [1] - 评级为增持 目标价5.18港元 [1] 财务表现 - 上半年核心溢利按年增长25% 为物业管理板块中增长率最高的公司之一 [1] - 利润率扩张较预期强劲 [1] 管理效能 - 新管理团队领导执行力强劲 增加全年盈利增长能见度 [1] - 业绩表现可能导致市场预测上调 [1] 业务拓展 - 正按计划扩展15亿元新合约 [1]