不动产行业现状 - 不动产行业处于去库存周期 各细分市场正在寻找新模式 行业处于转型期且市场竞争加剧 [1] - 非住宅类资产价值取决于土地价格和实际运营效率 长租公寓市场表现最为稳健 [1] 非住宅资产价值分化 - 资产价值与三大因素相关 运营模式成熟度 经营效率稳定性 退出通道畅通性 [2] - 长租公寓和商业类资产运营模式成熟 收益稳定 退出通道清晰 最受市场青睐 [2] - 写字楼和产业园区类资产受经济下行影响 空置率高企 租金下降 资产价格处于下行通道 [2] - 康养和文旅类资产市场规模增长 消费意愿强 但退出通道受阻 投资放缓 资产价值未充分体现 [2] 细分市场表现 - 长租公寓类资产表现最好 一线城市平均资本化率在5 1%-5 4%之间 [3] - 购物中心 甲办 商务园区资本化率差异较大 且高于长租类资产 投资进入更为谨慎 [3] 长租公寓市场表现 - 长租公寓出租率整体高位运行 核心八城集中式公寓出租率稳定在超85%水平 广州 深圳 武汉 南京四城出租率维持在93%以上 [5] - 已上市保障房REITs底层资产出租率超91% 2023年至今租金平效变动绩效整体稳健 [5] - 截至2025年4月保障房REITs较发行价涨幅超50% 在各类基础设施公募REITs中领跑 与第二梯队拉开5-10个百分点优势 [8] - 2024年保障房REITs现金分派率在3-4%水平区间 呈现良好超额收益特征 2025年扩募及发行扩容呈上升趋势 具有穿越周期的增值能力 [11] 政策与市场影响 - 政策加速高品质住房供给 将租赁住房纳入好房子体系 优化存量收购政策 放宽收购条件 [12] - 重点城市推动租赁住房纳入好房子建设体系 北京试点全装修+智慧社区模式 深圳要求新建保障性租赁住房100%达到绿色建筑标准 杭州给予容积率奖励 [12] - 优质租赁社区和保租房大量入市 个人房源租金坪效自2021年顶点后逐年下降 降幅扩大 [12] 集中式公寓市场发展 - 集中式公寓市场呈现市场化+保租房双轨发展特征 核心8城规模稳步提升 上海保租房占比54% 深圳占比39% 核心城市保租房整体占比达4成 [15] - 市场出租率稳定但租金下行 低价保租房占比提升导致平均租金水平下降 未来保租房入市高峰期将推动租金进一步下探 [15] - 长租公寓市场稳定性获广泛认可 2024年基金 险资等多元主体入局 占比达50% 较2023年提升约10% [15] - 长租公寓适用于追求长期稳定收益 注重资产保值增值的投资者 [15]

经济运行总体情况 - 5月以来首都经济运行总体平稳、稳中有进，稳就业稳经济系列政策协同发力落地见效 [2] 优势产业表现 - 1—5月全市规上工业增加值同比增长6.8%，比1—4月提高0.2个百分点 [3] - 战略性新兴产业增长16.9%，比去年同期提高3.8个百分点 [3] - 电子行业增长27.2%，汽车行业增长13.9% [3] - 1—4月信息服务业收入同比增长13.6%，比1—3月提高1.9个百分点 [3] - 北证50指数年内涨幅接近36%，在全市场主要指数中居首位 [3] 有效需求扩大 - 1—5月固定资产投资增长17.8%，高技术产业投资增长81%，基础设施投资增长16.2% [4] - 1—5月全市市场总消费额同比增长1.3%，比1—4月提高0.3个百分点 [4] - 服务性消费增长4.9%，5月全市举办大型文体活动近百场，重点景区接待人数增长32.1% [4] - 1—5月全市接待入境游客及旅游花费金额分别增长54.1%、56.7%，离境退税商品销售额同比增长104% [4] - 5月全市新设外资企业数量同比增长11.5%，比去年同期提高22.8个百分点 [4] 就业与物价 - 全市城镇调查失业率保持较低水平 [5] - 5月居民消费价格下降0.1%，服务价格上涨0.4% [5]

票根经济模式创新 - 票根从单一消费凭证升级为跨场景消费串联工具 通过联动文旅 交通 商业场景将一次消费延伸为消费链[1] - 票根引流具备精准性优势 针对票根消费关联场景促进二次消费 消费概率显著高于传统促销方式[1] - 同类票根消费者共性特征明显 可通过票根实现精准用户画像 引导同类消费群体延伸消费行为[2] 票根经济实践案例 - 上海博物馆"金字塔之巅"特展期间 凭票根享购物餐饮优惠 带动城市综合消费比例达1:30 创百亿级消费规模[2] - 北京国际电影节期间 凭票根可解锁30多个商圈及1100多个商户优惠 吸引客流7666万人次 带动消费251.7亿元[2] - 具体应用场景包括景区门票联动周边餐厅折扣 纪念品商店专属优惠以及免费专线巴士等跨场景消费激励[2] 行业应用前景 - 票根经济模式为消费领域创新提供新思路 当前主要应用于文旅市场但具备向其他消费领域拓展的潜力[3] - 该模式通过精准引流和场景串联将单次消费转化为持续消费动力 为消费市场注入新增长动能[3] - 在拉动消费提振经济背景下 票根经济作为创新路径对行业具有重要借鉴意义[3]

政策支持 - 北京市商务局等4部门联合印发《北京市扩大时尚消费专项行动方案》[1] - 方案提出支持家具家居企业转型 开发智能家居产品 发展全屋定制业务[1] - 鼓励医疗美容项目扩产和产品研发创新 推出美丽健康产业个性化服务沉浸式消费场景[1] 技术创新应用 - 聚焦数智电子 智能出行等领域 应用新技术加速新品研发和产品迭代[1] - 优化产品美观性与功能集成化 提高人机交互体验[1] - 鼓励企业应用虚拟现实 人工智能 元宇宙等新技术 创新推出VR购物 AR试穿 虚拟模特 元宇宙体验等消费场景[1] 行业场景拓展 - 推动科技赋能旅游服务 商业服务等场景[1] - 鼓励文旅场所 商业单位运用人工智能技术提升服务水平[1] - 结合"未来美城"建设 打造个性化服务沉浸式消费场景[1]

政策推动入境消费增长 - 商务部等6部门发布优化离境退税政策通知，中办国办印发《提振消费专项行动方案》提出发展入境消费，助推高水平对外开放并挖掘消费市场潜力 [1] - 2024年入境游客1.3亿人次（同比+60.8%）、入境消费规模942亿美元（同比+77.8%），免签入境外籍人士2011.5万人次（同比+112.3%） [1] - 过境免签政策放宽至240小时，适用口岸增至60个、省份扩至24个，北京中轴线主题游接待入境游客394.2万人次（同比+186.8%），武汉樱花季入境团队683个且机场免签入境人次同比增2.3倍 [1] 入境消费现存问题 - 国际交通枢纽消费服务能级不足，部分地区景区国际化服务配套体系未充分满足游客需求 [2] 提升交通枢纽消费服务 - 拓展航空枢纽消费场景，推动机场向"航空业+商业"综合功能转型，探索建设免税综合体及国际消费枢纽 [2] - 借鉴国际经验推动重点交通枢纽站内外导入商业、文化服务功能，建设配套商业街 [2] - 以轨道交通站点为中心差异化布局商业、酒店等设施，推动交通基础设施向"交通+消费+服务"综合业态升级 [2] 优化旅游便利化措施 - 扩大单方面免签国家范围，优化区域性入境免签政策，推动240小时过境免签在中部地区更大范围联动 [3] - 支持城市口岸开设免税店，增加离境退税商店，推广购物离境退税"即买即退"服务 [3] - 培育国际医疗、会展市场，试点入境游客移动支付，优化景区预约及支付便利化措施 [3] 完善配套服务与宣传 - 完善公共场所多语种标识及智慧服务平台，加强母婴、银发族等个性化服务设施 [3] - 支持"国潮"新品在入境口岸、商圈等重点场所销售，通过微短剧及社交媒体扩大"China Travel"国际宣传 [3]

谈判策略分析 - 双赢策略是为各方创造卓越价值的默认策略，通过不使用权力来减少摩擦并达成更优质、可持续的交易[1] - 赢输策略是"以权力为基础的方法"，当一方拥有显著力量优势时会选择使用权力来获取想要的结果[5] - 特朗普的谈判风格受房地产行业经历影响，形成了强硬讨价还价者的特点，倾向于反复使用赢输策略[5] 赢输策略应用场景 - 大型连锁经销商对依赖度高的供应商具有持续谈判优势，可长期使用赢输策略[7] - 当供需关系变化导致供应商降低对大型连锁商的依赖时，谈判权力平衡将被打破[7] - 市场变化可能导致权力优势突然丧失，如日本等国讨论出售美国国债作为反制杠杆[10] 即兴谈判行为 - 即兴行为可能是谈判策略的一部分，通过不可预测性使对方难以预判和反击[6] - "狂人策略"通过不稳定动作迫使对方随机应变以寻找机会[6] - 老练谈判者需要理解对方逻辑并创造说服论据，而非简单认为对方非理性[6] 赢输策略风险 - 风险在于谈判者可能不是最有权势的一方，或对方不接受其规则[9] - 过度依赖权力可能导致高估自身优势，实际执行比预期更困难[10] - 特朗普式策略风险在于获胜比例可能随时间下降，且快速行动可能引发反击[11] 应对赢输策略 - 面对赢输策略谈判者时，重点应放在获取自身需求而非击败对方[12] - 需要集中精力提升自身实力，同时避免公开羞辱对方[12] - 通过扩大价值蛋糕使各方受益，即使对方要求更大份额也能改善自身处境[12]

长沙消费基因的历史溯源 - 长沙自古是消费城市和商贸名城，具有深厚的历史经济基础 [1] - 长沙地区古代农业资源丰富，气候适宜，物产丰饶，为商贸繁荣奠定基础 [3] - 商周时代已有大规模商品交换，宁乡出土的商代"资斧"为最早金属货币之一 [3] - 唐代长沙窑瓷器远销日本、朝鲜、东南亚、中东、北非及欧洲等地 [3] - 五代马楚政权通商中原不收商税，进一步促进商贸繁荣 [3] 古代长沙商业发展数据 - 宋代1077年潭州商税达9.2万贯，居全国第4位 [4] - 北宋时期长沙有"十万户"规模，商业繁荣程度堪比京都 [4] - 明代长沙府"开河通商"，南湖港停泊商船超百艘 [4] - 清咸丰八年长沙牙行发展到100家，湘绣、纸伞等成为大宗商品 [4] - 1935年长沙商业、饮食服务业达312个自然行业14654户，同业公会76个 [4] 消费观念与产业演变 - 历史上文人被贬长沙带来及时行乐风气，促进餐饮和手工业发展 [5] - 1904年长沙开埠后服装消费变化明显，成衣店达49家，缝纫工人822人 [5] - 清末喝茶、看戏成为主流消费，太平街保留百年老字号茶馆和戏台遗址 [5] - 当代新消费品牌应注重怀旧与前卫统一，研究消费心理学，发掘长沙历史文化特色 [5] 手工业与商品经济转型 - 明清时期经济作物种植扩大，为手工业独立发展创造条件 [4] - 明代长沙手工业向商品经济方向显著发展 [4] - 清代湘绣、夏布、花炮等手工业产品成为全国性商品 [4]

核心观点 - 一线及新一线城市开放型历史文化街区在"五一"假期客流中占据绝对优势，超大城市公共空间的"虹吸效应"显著 [1] - 广州北京路以182 6万游客量成为最热门老街，成都大慈寺、上海南京西路紧随其后，游客量均超百万 [1] - 前十榜单中80%位于一线及新一线城市，共同特点是历史遗产保护与商业空间开发功能兼具 [1] 热门街区分析 - 广州北京路通过南越王宫遗址、千年古道等文物保护与潮流商业融合，形成"古今共生"模式，日均客流达18 3万人次 [1] - 成都大慈寺街区包含千年古刹及周边老街巷，太古里、春熙路等商业地标坐落于此 [1] - 上海南京西路源于英国侨民跑马厅，因"四大百货"享誉世界，至今仍是中国商业地标 [2] - 成都少城历史文化街区（宽窄巷子）和上海另一老街共同进入前十，显示两座城市的高商业魅力 [2] - 大同作为普通地级市有老街进入前十，反映其文旅火爆程度 [3] 城市能级与商业特征 - 超大城市和特大城市街区因开放型公共空间属性，在假期吸引游客同时承担市民日常休闲功能 [2] - 上榜街区多为城市商业核心区，假日承载游客与市民双重休闲需求 [2] - 上海、成都各有两条老街进入前十，体现城市能级与商业吸引力的正相关性 [2]

德国5月商业活动下滑 - 德国5月综合PMI初值从50 1降至48 6 低于荣枯分水岭50 0 为今年首次萎缩 [1] - 服务业PMI从4月份的49 0降至47 2 创30个月新低 下降由需求疲软和客户不确定性驱动 为自2024年9月以来最大降幅 [1] - 制造业PMI从4月份的48 4微升至48 8 显示温和增长 [1] 行业驱动因素分析 - 服务业急剧下滑是拖累综合PMI的主要因素 盖过了制造业的温和增长 [1] - 国防支出增加和更明确的基础设施计划可能为制造业提供额外推动力 [1] - 能源价格下降推动投入成本降低 为制造商带来喘息空间 [1]

货币政策与信贷数据 - 4月末广义货币M2余额325.17万亿元同比增长8% 狭义货币M1余额109.14万亿元同比增长1.5% 流通中货币M0余额13.14万亿元同比增长12% [1] - 前四个月人民币贷款增加10.06万亿元 其中住户贷款增加5184亿元（短期贷款减少2416亿元 中长期贷款增加7601亿元） 企事业单位贷款增加9.27万亿元 [1] - 前四个月人民币存款增加12.55万亿元 住户存款增加7.83万亿元 非金融企业存款增加4103亿元 财政性存款增加1.19万亿元 非银行业金融机构存款增加1.88万亿元 [1] 利率与流动性政策 - 4月企业新发放贷款加权平均利率约3.2% 较上年同期低50个基点 个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1% 较上年同期低55个基点 均处历史低位 [2] - 降准0.5个百分点实施 向市场提供长期流动性约1万亿元 [2] 金融监管与市场沟通 - 中国结算澄清账户核查为季度常规业务 非针对场外配资的特殊安排 [2] - 中欧金融工作组会议就优化市场准入、促进业务创新建立常态化交流机制 [3] - 科技部等七部门要求建立银行信贷支持科技创新专项机制 试点科技企业并购贷款比例提高至80% 期限延长至10年 [5] 产业政策与监管动态 - 市场监管总局鼓励平台企业推出支持个体工商户发展的数字赋能、流量扶持举措 [4] - 商务部加强战略矿产全链条管控 严防非法外流 [6] - 商务部暂停对28家美国实体出口管制措施90天 同步暂停17家美国实体不可靠实体清单措施 [6] 企业融资与资本运作 - 万科A获深铁集团15.52亿元借款 利率2.34%低于1年期LPR 用于偿还债券本息 [8] - 宝丰能源拟以10亿-20亿元回购股份 价格不超过22.80元/股 [9] - ST联合筹划收购江西润田实业股权 标的从事包装饮用水生产销售 [12] 业务合作与技术创新 - 宏景科技签署5.63亿元算力服务合同 期限五年 [9] - 新华都与香港理工大学合作建设AI实验室 研发多模态AI智能体 [9] - 广生堂乙肝创新药GST-HG131获II期临床总结报告 显示对HBsAg有明显抑制效果 [11] 资产重组与资源整合 - 中国稀土将适时推进内外部稀土资产整合重组 [7] - 盛和资源全资子公司拟以1.58亿澳元收购匹克公司100%股权 获取坦桑尼亚Ngualla稀土矿（资源量2.14亿吨 平均品位2.15%） [12] 股东变动与减持计划 - 百济神州股东HHLR Fund持股比例从6.03%降至4.89% 减持1600万股 [10] - 展鹏科技两股东计划合计减持不超过6%股份 [10] 业务进展与风险提示 - 万丰奥威推进eVTOL机型TC取证 Volocopter 2X计划2025-2026年完成取证 [10] - 成飞集成提示航空零部件业务收入占比仅1.74% 市盈率为-141.71 [11]