商业地产零售业态运营商表现 - 华润万象生活、龙湖集团、恒隆地产、九龙仓、太古地产、凯德投资、印力集团、新世界中国、新鸿基地产、中粮大悦城、新城商业、领展、百联股份、招商商管、首创矩大位列6月商业地产零售业态运营商表现榜单 [1] 消费促进政策与免税经济 - 一二线城市密集出台消费促进政策，深圳计划举办"购在中国2025深圳之夏消费季"，涵盖超500场促消费活动 [5] - 重庆计划到2027年累计培育绿色商场50家、绿色饭店120家 [5] - 成都目标2025年落地首店800家，举办高能级首秀首展首演等首发活动100场，打造首发经济地标载体50个，培育新消费品牌110个 [5] - 免税市场加速全国化落地，武汉首家市内免税店开业，广州四企合资设立免税公司，北京试点"即买即退" [6] - 市内免税店选址通常毗邻热门旅行景点或市中心核心区域，与知名商业地产项目合作 [8] 港资内地项目表现 - 领展房托中国内地物业组合总收益及物业收入净额同比分别增长29.7%及28.9% [9] - 上海七宝领展广场、深圳领展中心城及广州天河领展广场表现稳健，租用率保持在95.9% [9] - 北京中关村领展广场续租租金表现未如理想，拖累整体续租租金调整率为-0.7% [9] - 广州天河领展广场二期资产优化项目资本开支预算1.20亿元，北京通州领展广场资产优化项目预算6000万元 [9] 存量商业调改与奥莱赛道 - 重庆SM广场运营12年后启动焕新，广州五号停机坪项目全面调改升级并更名为"白云五号T5 MALL" [14] - 广州天河城B1层即将启动焕新改造，永辉将开设广州中心城区首家调改门店 [14] - 京东奥莱已入驻20座城市，依托京东集团供应链、物流、技术及线上流量资源 [19] - 合生商业运营的首个岭南特色非标文旅商业街区花厅坊正式对外开放 [19] 品牌全球化与战略调整 - 茶百道法国首家门店即将开业，境外门店已近20家 [21] - 茶理宜世英国伦敦首店开业，定价较国内市场高出约15% [21] - Gap首季营收同比增长2%至34.6亿美元，预计关税损失最多1.5亿美元 [21] - 安踏体育2.9亿美元完成收购JACK WOLFSKIN，扩大全球户外运动市场版图 [22] - Chanel集团全年销售额同比下滑5.3%至187亿美元，营业利润同比下滑30%至44.8亿美元 [24] 电商发展与REITs动态 - TikTok计划在荷兰、比利时、瑞典和波兰等多个国家开通TikTok Shop电商业务 [30] - 京东与小红书推出"红京计划"，品牌商家可在小红书上利用"种草直达"功能添加京东购物链接 [34] - 淘宝"全球包邮计划"范围扩至12个国家和地区，立减幅度从15%起最高可达50% [34] - 中金中国绿发商业REIT获批，标的资产为济南领秀城贵和购物中心 [35] - 华夏首创奥莱REIT完成运营管理机构重组合并，2025年第一季度年化现金流分派率为4.19% [36]

商圈外卖停车矛盾现状 - 中海环宇荟购物中心周边便道和非机动车道停满外卖电动车，导致行人通行困难[2] - 骑手因天气炎热寻找树荫停车，但便道空间狭窄导致车辆难以移动[4] - 商场广场闲置阴凉区域因隔离墩和物业规定禁止骑手进入[6] 骑手实际需求与现有措施失效 - 骑手驿站因空间狭小、无空调且审核流程繁琐导致无人使用[6] - 骑手更关注车辆停放而非人员休息，车辆暴晒导致坐垫高温无法使用[7] - 方庄时代Life购物中心专用停车区被其他车辆占用，且缺乏树荫[10][12] 复合停车难题成因 - 外卖电动车、普通电动车、共享单车混杂停放导致道路拥堵[12] - 骑手因短暂停留需求更倾向占道停车以避免车辆被堵[13] - 商圈隔离墩政策将停车压力转嫁至社会道路[15] 解决方案探索 - 朝阳大悦城通过划分临时停车区、开放闲置场馆优化空间利用[18][20] - 设置骑手专用停车区并配套取餐通道，提升效率与舒适度[22][24][25] - 人大代表建议商圈应主动划分需求分区停车，承担社会责任[17]

非标商业的兴起与特点 - 非标商业正在城市中快速发展，提供一站式复合体验，融合看展、逛街、听音乐会、户外活动、社交聚会等多种功能 [1] - 非标商业空间通常由老旧街区、废旧工业厂房等存量空间改造而来，全国已更新改造老厂区、老商业街区等2600多个 [2] - 非标商业在空间形态、场景营造、业态组合、运营模式等维度进行创新，与传统百货商场和购物中心形成差异化 [1] 非标商业的吸引力 - 非标商业项目保留了城市历史风貌，如上海鸿寿坊对历史建筑进行保护性还原，将历史文化与社区生活融为一体 [2] - 非标商业强调个性化和创新，北京首创·郎园Station入驻的商业客户中标准化连锁仅占20%，非标客户占80% [2] - 非标商业满足消费者多样化需求，包括好吃、好逛、好玩、拍照、带娃、遛狗等，注重情绪价值而非单纯消费 [3] 非标商业的发展趋势 - 非标商业正成长为"潮流据点+社交空间+生活方式"的复合体，融入当地生活成为公共文化和社区空间 [3] - 越来越多的集市、展览、音乐会、读书会等活动选择在非标商业空间举办，吸引消费者 [3] - 非标商业面临位置偏、体量小等挑战，长期稳定运营需要高水平运营和优质产品 [3] 非标商业的典型案例 - 代表性项目包括北京首创·郎园Station、上海张园、广州永庆坊、深圳南头古城、成都东郊记忆、重庆金山意库等 [1] - 上海鸿寿坊通过复古创新将历史建筑保护性还原，打造历史文化与社区生活融合的新消费空间 [2]

一线城市写字楼市场租赁怪象 - 超甲级写字楼空置率持续上升，部分项目接近40%，但业主方并未积极拉新填补空置，尤其国企背景项目表现明显[2] - 市场呈现"高空置、难成交"矛盾，背后是复杂的组织心理结构，出租负责人顾虑新客户低价成交后如何解释价格[3] - 新客户实际成交价常低于老合同价格20%-40%，导致签约大面积租赁合同可能被视为"不理想"或"错误"[3] 组织机制与决策困境 - 国资背景公司内部审批流程严格，外部监管趋严，租金低于心理预期可能被质疑"国有资产流失"[3] - 缺乏明确KPI激励和容错机制，"不做就是对的"成为潜规则，导致负责人不推动租赁、响应迟缓[3] - 老租户仍执行两三年前高价合同，新客户按当前行情报价，二者租金差异可达30%-40%[4] 价格落差与连锁反应风险 - 给予新租户大幅优惠易引发老租户不满，可能导致降租要求或提前解约，影响整体收益[5] - 新租约需权衡老租户反应、租金结构稳定性和项目盈利模型，部分业主选择观望"不敢破价"[5] 资产交易与责任真空期 - 写字楼频繁进入资产交易市场，买方以国资为主，但交割周期中租赁工作陷入"责任真空期"[6] - 团队归属感降低、管理权不清晰、资源调配迟缓，客户跟进中断导致市场机会流失[6] - 交易谈判期间项目方团队消极应对，加剧租赁市场脆弱性，形成"制度性瘫痪"[6] 市场调整与制度成本 - 租金下行周期中，资产管理委托-代理链条出现多重激励不相容问题[6] - 改变现状需推进组织效率改革，制度成本消化速度将决定个体资产损失程度[6]

项目进展 - 北京中关村ART PARK大融城东区将于12月底开业 入驻品牌包括攀山鼠Klattermusen、montbell、Adidas Originals、MUJI、迪卡侬、西西弗主题书店等 [1] - 东区将引入宠物友好品牌美天灵、火星宠物超市以及名品Alexander Wang、Y-3、lululemon、3 1Phillip Lim等 [1] - 西区已于上半年开业 规划品牌102家 签约率100% 以餐饮和生活配套为主 涵盖首店、旗舰店、特色门店 [1] - 西区开业三天客流超20万人次 销售超600万元 部分品牌如寿司郎、作作烧肉销售突破300万元 楚来菜、街边儿牛肉串突破200万元 [1] 品牌表现 - 西区北京首店6家 海淀首店15家 特色门店23家 [1] - 如来菜·湖北头牌藕汤、兰湘子、KOI、脸红秦甜甜等品牌开业前三天销售排名前列 [1] - 桂满陇、祐禾、胖妹面庄、海岛说、胖哥两、湘辣辣、墨纪Moji等品牌销售额均超百万 [1] 营销策略 - 公司计划为东区开业支出不低于3000万元营销费用 保障流量和业绩增长 [2] - 项目会员体系、社群营销等前置运营已准备完善 [2] 行业观点 - 光大安石商业地产在全国拥有18个商业项目 管理面积近300万平方米 [2] - 实体商业进入创造者时代 需专业迭代式创造 强化民生服务力 推动购物中心向商业与社会服务功能体转型 [2] - 需提升购物中心新质产品力 结合民生服务力转化为商业更新力和资产再生力 [2]

光谷商业发展概况 - 光谷成为武汉商业市场新阵地，汇聚大悦城控股、保利商业、首创奥莱、瑞安房地产、凯德投资、华润万象生活等商业巨头 [1] - 已开业存量商业项目23座，总商业面积171.3万平方米，其中购物中心14座（88.3万平方米），商业街7座，专业市场4座 [2] - 今明两年预计新增9个商业项目，带来超70万平方米商业增量，主要布局在光谷中心城 [3][4] 重点商业项目分析 已开业项目 - 世界城光谷步行街：存量面积40万平方米，客流峰值达100万人次/日 [3][13] - 武汉大悦城：商业体量13.6万平方米，2022年开业后成为光谷中心城商业高地 [3][16] - 创新天地商业公园KIC PARK：街区商业5.1万㎡+绿地公园1.3万㎡，计划2024年9月开业，引入悦活里TASTE、星巴克Green Store等品牌 [7][9] 在建/规划项目 - 光谷伟星星悦广场：商业体量12万方，计划引入200+品牌，填补佛祖岭片区大型商业空白 [5] - Good One壹为邻：商业面积5.4万平方米，定位一站式社区服务综合体 [6] - 武汉光谷万象天地：商业体量17.35万平方米，华润万象生活首进武汉项目 [4] 四大商圈格局演变 成熟商圈 - **光谷广场商圈**：存量面积32.3万㎡，日均客流24.3万人，但面临空铺率上升等挑战 [11][13] - **关山大道商圈**：总体量39.8万㎡，日均客流16万人，项目定位更精细化（如K11 Select主打艺术购物中心） [14] 新兴商圈 - **高新大道商圈**：依托光谷中心城发展，辐射范围涵盖左岭、花山等板块，未来将新增创新天地商业公园等项目 [15][16] - **佛祖岭商圈**：以邻里型商业为主，商业体量普遍小于10万方，受高新大道商圈虹吸效应明显 [18][19] 商业业态创新趋势 - 主题化定位：如K11 Select的艺术购物中心、北辰·光谷里的数字经济综合体 [14] - 公园式商业：创新天地商业公园融合绿地与商业空间，设置宠物公园等主题功能区 [7] - 社区服务导向：Good One壹为邻配置政务服务设施，光谷伟星星悦广场引入民生品牌 [5][6] 区域商业竞争态势 - 光谷中心城成为商业开发热点，2025年前将新增至少6个购物中心（合计体量超50万㎡） [4][9] - 成熟商圈通过改造升级应对分流（如鲁巷广场更名中商世界里），新兴商圈探索差异化路径 [13][19]

上海商业市场现状 - 上海拥有400多家购物中心，平均每8万人拥有一家大型购物中心，密度远超东京的20万人/家 [3] - 上海人均商业面积仅次于迪拜，是东京的3倍 [3] - 2025年上海预计新开60个商业项目，总规模超300万平米，闵行区以12家新开商业体量居首 [3] - 2025年第一季度上海社会消费品零售总额增速为负，显示消费增长与商业供给扩张不匹配 [4] 商业过剩与淘汰现象 - 上海核心商圈出现百货商场集中关闭案例，包括太平洋百货、梅陇镇广场、伊势丹等 [5] - 闵行爱琴海购物中心室外商铺空置率达90%，30平米商铺月租金仅1600元+500元物业费 [6][9] - 青浦东渡蛙城开业不足一年即陷入萧条，从主题乐园沦为电影取景地 [11] - 七浦路批发市场商铺租金从峰值7万/月跌至500元/月，部分商铺仅需缴纳7800元/年物业费即可免租使用 [15][18][19] 商业项目分化与转型 - 七浦路部分商场通过高端化转型成功，如新七浦、圣和圣商场，商品单价达400-900元 [17] - 恒基旭辉天地因缺乏持续运营内容，沦为打卡地而非消费地，内街商铺关闭率近50% [10][11] - 华润万象城与爱琴海购物中心同区域竞争，前者以50万方体量胜出 [10] 房企商业资产处置动态 - 万达2017-2025年累计出售近90座万达广场，自持数量从500+降至300+座，接盘方以险资为主 [21][22][23] - 万科2024年以23.84亿元七折出售上海七宝万科广场50%股权，20亿元转让南翔印象城48%股权 [24] - 远洋集团40亿元出售北京颐堤港二期64.79%股权，亏损17.63亿元 [26] - 华润万象生活考虑出售南翔五彩城等低效资产，聚焦万象城核心产品线 [27] 行业趋势与典型案例 - 商业地产进入存量竞争阶段，供求关系逆转导致两极分化 [28] - 新兴商业项目如中海环宇城MAX、西岸梦中心保持高人气，显示运营能力成为关键 [29] - 行业整体从规模扩张转向效率提升，房企通过出售资产降低负债率并聚焦核心业务 [27][28]

活动概述 - 活动以"悦养健康·夏日燃脂局"为主题，由中英人寿广东分公司主办，联动多个品牌构建"运动健身、健康饮食、品质生活"生态场景 [1] - 参与品牌包括大悦汇、长城葡萄酒、福临门、悦活、梅林、名庄荟、keep、宾尼健康、禾福里等 [1] - 活动旨在为客户和市民带来全方位健康体验 [1] 参与方 - 中英人寿广东分公司总经理王美湘、广州黄埔大悦汇推广部副总监曾俏、中粮福临门华南特渠总监胡小龙等高管出席活动 [3] - 其他参与方包括中粮悦活广东区域负责人谢小虎、中粮长城葡萄酒华南高端酒负责人龙泽霖、中粮名庄荟啤酒部谢静怡等 [3] - Keep合作教练赵丽文及中英人寿客户、市民朋友参加活动 [3] 公司战略 - 中英人寿以"悦养健康"战略为核心，致力于成为客户"身、心、财"全维度健康守护者 [3] - 公司联动多品牌打造健康联盟生态圈，践行"悦养健康在中英"理念 [3] - 活动为健康生活场景赋予新内涵 [3] 活动内容 - Keep健康操表演活力开场，拉开"夏日燃脂局"序幕 [5] - 活动包括KEEP悦动健康操互动燃脂、宾尼健康瑜伽舒缓拉伸及健康检测 [5] - 中粮营养健康研究院陈然老师带来趣味控脂营养课 [5] - 夏日梅兰饮清甜沁心，中粮特卖会汇聚优质产品 [5] 附加活动 - 中英人寿广东分公司消保部门通过案例讲解、游戏互动等形式开展消保宣传活动 [7] - 运用新型媒体进行金融知识教育宣传活动——《消保讲堂之"代理退保"违法金融活动大揭秘》 [7] 活动意义 - 活动不仅是夏日燃脂聚会，更是健康生活方式的推广契机 [9] - 参与者在运动、饮食与课程中探寻专属"健康密码" [9] - 活动让健康生活理念深度融入大众日常 [9] - 跟随国家健康战略号召，倡导"身、心、财"平衡的美好人生 [11]

安徽商业市场发展概况 - 2025年上半年安徽省新增6个商业项目开业 新增体量32 3万㎡ [1] - 2025年下半年计划开业15个新Mall 合计商业体量93万㎡ 推动商业从"规模扩张"向"品质突围"转型 [1][3] - 合肥以7个筹开项目成为最活跃商业战场 重点布局高新区和瑶海区 [2] 项目体量与区域分布特征 - 15个待开业项目中 5万㎡以下项目占比60%（9个） 5-10万㎡项目4个 10万㎡以上仅2个 [3] - 马鞍山 阜阳各有2个新项目 六安 滁州 芜湖 宿州通过差异化项目填补区域商业空白 [2] - 合肥瑶海区将迎来华润万象生活首座"天地系"作品 高新区加码年轻潮流消费场景 [2] 主要开发商战略布局 - 华润万象生活推出合肥首个"天地系"项目瑶海天地BY MIXC（15万㎡） 含60万方TOD综合体 [5][7] - 银泰商业在合肥 芜湖落地inPARK产品线 加速区域渗透 [3][14] - 万达集团布局马鞍山和县（10万㎡） 六安裕安（5万㎡）延续区域商业中心策略 [2][3] - 纬世商业在合肥形成艾尚天地（2 6万㎡） 艾尚天荟（4 8万㎡）双项目品牌矩阵 [8][11] 商业运营创新趋势 - 瑶海天地BY MIXC保留工业遗迹 引入超50%区域首进品牌 打造"日间社交+夜间娱乐"场景 [7] - 合肥IST艾尚天地以"国潮首店+主理人品牌"为核心 规划街头艺术展区等年轻文化内容 [10] - 芜湖银泰inPARK采用"街区+盒子+公园"格局 联动镜湖景观资源打造文旅融合项目 [14][16] - 新项目普遍注重文化IP植入 场景体验创新与社群运营 标志行业进入"品质竞争"阶段 [3] 标杆项目深度解析 - 瑶海天地BY MIXC：华润万象生活第六子 含168米地标写字楼 改造合肥电机厂工业遗址 [5][7] - 合肥IST艾尚天地：纬世商业安徽首作 定位Z世代文化磁场 引入Badmarket等先锋品牌 [8][10] - 艾尚天荟：高新区4 8万㎡"森系空间" 通过绿植景观与艺术装置营造松弛感氛围 [11][13] - 芜湖银泰inPARK：8 2万㎡"湖街一体"项目 重塑中山路步行街为全天候活力聚场 [14][16]

和平大厦改造 - 和平大厦始建于2001年，位于绍兴路和潮王路交叉口，历时300天改造后焕新归来，外立面简洁大气，线条流畅清爽，完美融入"大和平商圈"整体建筑风格 [4] - 改造前外立面陈旧，铝板漆面脱落，消防系统老化，广告牌杂乱，改造后更新外墙铝塑板面漆，深度清洗玻璃，翻新入户大厅，统一广告牌风格，更新消防系统 [5][6] - 整体改造预计2023年9月完成，采用"一楼宇一清单"服务模式，企业满意度达98%，入驻企业突破40家 [6] 大和平商圈发展 - 大和平商圈是拱墅区四大商圈之一，目前处于建设阶段，2023年迎来实体化"元年"，将释放90万平方米商办空间 [7] - 商圈内楼宇聚集区已拔地而起，包括兴和元洲、水务大厦、财富武林、杭州嘉里城、武林之星博览中心、寿仙谷数智中心、苏荷汇、野风现代中心等 [7] - 商圈规划"一心一轴两区"，以和平商圈为核心，东新路为更新轴，重点发展数字科创区和商贸文旅区 [8] 杭州嘉里城项目 - 杭州嘉里城将于2023年下半年开业，定位中高端商业，填补大和平商圈中高端商业空白 [7][8] - 项目与杭氧老厂房串联打造，形成业态互补，未来将发展首店经济、夜经济、青春经济、潮经济等新业态 [8] 商圈未来展望 - 大和平商圈从纸上蓝图到实景呈现，商业正在成型成势，新的商业中心正在崛起 [8][9] - 商圈内文旅商贸区重点打造杭州嘉里城与杭氧老厂房的联动，形成特色化、差异化发展 [8]