北京写字楼市场现状 - 北京甲级写字楼空置率环比下降0.2个百分点至18.4% [1] - 净吸纳量由负转正达到12960平方米 [1] - 中关村及丽泽的大面积租赁成交推动空置率下降 [1] 行业租赁结构 - 科技行业占整体交易面积34%成为租赁主力 [2] - 金融和专业服务业分别贡献22%和16%的租赁面积 [2] - 长江证券、大家保险和君泽君律师事务所的搬迁是代表性案例 [2] 租金表现 - 北京甲级写字楼租金环比下降1.6%至每月每平方米233.1元 [2] - 金融街租金跌破400元关口至每月每平方米389.2元 [2] - 中关村租金为每月每平方米258.2元环比下降1.0% [3] 区域差异 - 中关村空置率环比下降3.2个百分点至12.8% [3] - 金融街租金较2024年四季度下降8.7% [2] - 中关村空置率下降幅度最大 [3] 市场展望 - 2026年预计将有757000平方米写字楼新增供应 [4] - 业主可能采取定制装修、拎包入住等优惠措施 [4] - 20个未来产业将驱动北京写字楼需求提升 [4] 租金预测 - 仲量联行维持2025年租金年度降幅14.8%的预测 [4] - 二季度租金环比下降4.0%同比下降16.8% [4] - 租金跌幅持续收窄 [2]

恒隆地产杭州战略布局 - 恒隆地产通过全资附属公司Hang Lung Business Operation (HK) Limited租赁杭州百货大楼物业，租赁面积4.2万平方米，租期20年（2028年4月1日起），租金标准为3750万元/季度，每三年递增4.5%，前两年减免3个月租金 [5] - 20年总租金预计超33亿元，首年年租金1.125亿元，第3年增至1.5亿元，第20年达1.953亿元 [8] - 杭州百货大楼与在建的杭州恒隆广场（2025年分阶段落成）仅一路之隔，未来将形成超30万方高端商业联合体 [11] 杭州高端商业市场竞争格局 - 杭州大厦2023年销售额140亿元（2024年超100亿元），拥有Hermes、Chanel等六大奢侈品牌及多个顶级珠宝腕表品牌 [16] - 杭州万象城2023年销售额112亿元（2024年130亿元），购物中心面积27万方，入驻LV、Dior等奢侈品牌 [18] - 湖滨银泰in77 2023年销售额突破百亿（2024年105亿元），客流量9100万人次，拥有LV、Gucci等独栋旗舰店 [20] 恒隆地产内地业务表现 - 2024年内地零售物业租金收入48.05亿元，高端商场占比86.5%（41.55亿元），其中上海恒隆广场贡献16.48亿元 [30] - 无锡恒隆广场业绩连续增长（2021年3.73亿元→2024年4.56亿元），沈阳皇城恒隆广场2024年收入1.63亿元 [30] - 上海恒隆广场扩建后总楼面面积将达21.3万方，预计2026年下半年开业 [31] 杭州未来商业项目规划 - 杭州恒隆广场包含19.41万方商业体量，含5座甲级办公楼、高端商场及文华东方酒店（194间客房，2026年开业） [10] - 杭州嘉里城（2024年Q4开业）总建面25.4万方，采用购物中心+商业街区+展览中心模式 [21] - 杭州光环梦中心商业面积17万方，以自然科学为主题，含4.5万方室外主题公园 [23] - 杭州亚奥天地（2025年9月开业）含10万方购物中心及450米艺术街区 [25] 行业竞争动态 - 杭州大厦启动3.0版改造，优化品牌组合及门店级次 [27] - 湖滨银泰in77六期（2026年10月开业）定位科技元宇宙，总建面3.88万方 [27] - 新鸿基杭州IFC、K11、SKP等高端项目即将入市 [29]

东韵奥特莱斯活动 - 东韵奥特莱斯举办"Hi杭州东站次元节"，通过沉浸式场景和多元化互动体验吸引消费者，活动持续至8月6日 [1] - 活动联动20余家全球头部次元品牌，打造"次元市集"、"2025宝可梦杭州大师赛分会场"、"宝可梦亲子活动绘梦工坊"等多元内容，并设置7米高皮卡丘打卡点 [1] - 活动是西迪港"商办融合"新生态的重要实践，以新消费场景为核心，目标人群为市民及来杭游客 [1] 西迪港东韵奥特莱斯项目 - 西迪港东韵奥特莱斯是杭州城投资产集团首个自营商业项目，位于杭州东站西广场D座B1层及G层，总建筑面积54853平方米 [1] - 项目定位为"城市新动力生活中心"，聚焦次元文化、潮玩经济、数字科技，辐射周边3公里居住人群，旨在连接商务人群、年轻消费者与在地居民 [1] - 项目依托交通枢纽优势，构建"24小时"活力场域 [1] 西迪港数智产业园 - 西迪港数智产业园位于杭州东站西广场D座1至4层，总建筑面积4.2万余平方米，定位为"枢纽之上的省级小微企业园" [2] - 产业园提供总部办公、联合办公、创业孵化等多元空间产品，1至2层为定制化办公空间，3至4层为初创企业提供联合办公孵化空间 [2] - 产业园以"赋能品牌、赋能空间、赋能城市"为核心理念，满足不同发展阶段企业的需求 [2] 杭州城投资产集团战略规划 - 集团计划将西迪港打造为杭州"站城融合"发展的示范性文旅窗口，结合东韵奥莱的新消费探索与西迪港数智产业园的科技赋能 [2] - 战略以年轻力为触点、数字AI为支撑、新场景为载体，深化"商业+产业"布局，为城市更新与消费升级提供"城投样板" [2]

北京商业市场发展概况 - 2025年线下消费需求回暖，消费结构持续质变，北京商业市场在自我洗牌中带动商圈高质量发展 [1] - 2025年上半年北京新开10个商业项目，新增体量75.17万㎡，包括超极合生汇西区、中关村大融城西区等热门项目 [1] - 2025年下半年北京拟开21个新项目，商业总体量约160万㎡，部分项目因故推迟至下半年开业 [1][2] 区域分布与开发主体 - 海淀、通州各以4个待开项目领跑，大兴、朝阳、昌平各有3个，五环外商业分布日益平衡 [3] - 通州拟开业项目体量最大（如北京湾里50万㎡），朝阳区商业实力稳定，近郊区如大兴、昌平逐步补齐商业空白 [3] - 头部企业如银泰、融创、王府井、京投发展等参与开发和运营多个项目 [3] 项目类型与体量特征 - 存量改造与区域重点新项目并存，涵盖城市综合体、奥莱、街区、盒子Mall等多元形态 [5] - 中小体量项目占主流：3万㎡以下项目8个，3万-5万㎡项目6个，5万㎡以下占比超六成 [5] - 代表性改造项目包括友谊商店、首钢融石广场、卜蜂莲花通州店升级等 [5] 重点商业项目亮点 北京上德银泰城 - 银泰商业打造的首个"花园式社交购物空间"，体量5.6万㎡，拟2025年9月开业 [8] - 定位"年轻艺术+文化现场+日咖夜酒"，引入120+新兴生活方式品牌，涵盖萌宠经济、户外运动等趋势 [8] - 已确定入驻品牌包括金逸影城、鲜汇精品超市、大玩家电竞中心等 [8] 北京小站公园STATION PARK - 京投发展开发的TOD生活方式中心，体量3.3万㎡，拟2025年9月开业 [10] - 引入100+品牌，含15+昌平首店如宜家设计订购中心、火星宠物超市等，打造五大HOME主题空间 [10] - 设计强调公园感，设东西天光中庭、户外口袋公园及屋顶露台 [10] 北京中关村ART PARK大融城（东区） - 体量20万㎡（西区+东区），东区拟2025年12月开业，与西区联动激活中关村商业 [11] - 引入alexander wang、lululemon等一线品牌及迪卡侬、MUJI等生活方式品牌 [12] - 西区已开业102家品牌，含6家北京首店，商业热度位列海淀区榜首 [11] 北京湾里 - 超级商业娱乐综合体，体量50万㎡，投资超百亿元，拟2025年底开业 [13] - 含王府井WellTown、汀云小镇等板块，首进副中心品牌预计超60%，体验业态占比50% [13] - 特色包括老1号线列车改造、戏剧剧场、电子竞技等文旅体验 [13] 北京友谊商店 - 王府井集团改造的院落式商业空间，体量2.5万㎡，拟2025年下半年开业 [16] - 定位"城市典藏·商业生活艺术中心"，已入驻DuLi度粒、Carbo等特色餐饮及超级转转全国首店 [16] 北京CG Live - 海淀区科技体验商业，体量7.3万㎡，拟2025年Q4开业，主打"科技体验+全时社交" [17] - "一区一街两馆"布局含24小时街区，融合数字艺术、智能交互等科技业态 [17] 北京坊二期 - 体量2.37万㎡，拟2025年下半年开业，延续"中国式生活体验区"定位 [18] - 补充户外运动、创新零售等业态，打造北京核心区消费地标与新胡同样板 [18] 北京魏公·芳华里 - 海淀核心区商业街区，体量4万㎡，拟2025年下半年开业 [21] - 引入国图文创空间、星典造梦影城等主力店，服务商务人群与高校师生 [21] 北京融创HUI观里 - 社区商业项目，体量2.5万㎡，拟2025年下半年开业 [22] - 含剧场、城市书房等业态，引入牛啤堂"精酿大学"全国首店等主理人品牌 [22][23]

报告核心观点 - 华夏凯德商业 REIT 底层资产营业额增长、出租率提升，预计未来租金有增长空间，原始权益人储备项目丰富，基金预计募集 22.97 亿元，预期项目资产公允价值 23.47 - 29.23 亿元，IRR 为 6.90% - 7.87%，25/26 年分派率 4.84%/4.85%，高于其他消费 REITs，上市初期预计获较大关注 [3] 项目营业额稳步增长，基金扩募储备丰富 定位 - 华夏凯德商业 REIT 基础设施项目为长沙雨花亭项目和广州云尚项目，均按购物中心租赁模式经营，长沙项目服务周边社区居民，广州项目辐射 CBD 商务客群及家庭消费 [9][10][11] 业态 - 长沙项目聚焦文娱 + 零售，各业态收入占比均衡稳定，24 年引进超 70 家新品牌，22 - 24 年客流量和营业额持续提升 [17] - 广州项目餐饮主导，24 年引入超 65 家新门店，含 38 家首店品牌，22 - 24 年客流量和销售额稳步攀升 [21] 竞争 - 长沙项目所处东塘商圈优质商业存量小，短期内无新增竞品，中远期在建项目影响有限 [28][29] - 广州项目所处白云商圈商业市场未来新增项目因业态差异和距离因素，对其竞争压力较小，西侧粤海云港城定位与目标客群有差异，影响有限 [35][37] 原始权益人 - 主要原始权益人为凯德商用，其控股股东为凯德投资，凯德商用定位是凯德投资在华业务核心平台，储备可扩募消费基础设施资产 35 个，规模超 300 万平方米，保障基金成长性 [38][42][43] 营收稳健，盈利能力较弱 - 22 - 24 年基础设施项目营收逐年增长，广州项目收入占比超六成，但 24 年广州项目计提资产减值损失，拖累整体盈利表现，收入构成稳定，固定租金占比超 60%，毛利率上升、EBITDA 利润率下滑，均低于可比 REITs 均值 [49][51][55] 出租率持续提升，租约集中到期风险可控 出租率 - 22 - 24 年基础设施项目整体出租率提升至 96% +，长沙项目出租率超 95%，广州项目逆势上升，优于区域水平，历史收缴率良好 [61][62] 租约续签 - 长沙项目租户集中度高，25 年到期租约 7 成左右已续签/换租，基础设施项目租赁合同期限以中短期为主，约 52%租约 27 年以前到期 [68][71][73] 租金情况 - 22 - 24 年长沙和广州项目销售坪效上升，长沙项目租金坪效低因主力店占比大及业态调改租金减免，广州项目租金下行因高租金租户退租，改造后有望回升，已签专门店固定租金年化增长率平均 4.5% [76][77][78] 租售比 - 22 - 24 年长沙项目租售比 14.5% - 13.5%，广州项目 24.2% - 19.3%且呈下滑趋势，广州项目租售比明显较高 [88] 本基金估值 公允价值与 IRR - 谨慎/中性/乐观情形下，项目资产合并口径未来 12 个月估值区间 23.47 - 29.23 亿元，与招募书评估值相差 - 15.1% - 5.7%，以假定募资 22.97 亿元计，IRR 为 6.90% - 7.87%，高于已上市消费 REITs 均值 [115][116][117] 资本化率 - 招募书预测长沙、广州项目 25 年资本化率 6.91%/5.19%，测算得项目合并口径 25 年预测资本化率 4.55% - 5.50%，低于华夏大悦城商业 REIT、中金中国绿发商业 REIT [119] 分派率 - 预计本基金 25/26 年可供分配金额 11121/11145 万元，测算得 25/26 年预测净现金流分派率 4.84%/4.85%，高于其他消费 REITs 最新分派率 [124]

上海办公楼更新计划核心观点 - 上海城市更新重点从住宅商业转向楼宇经济，聚焦商务中心改造[4][5] - 政府推动10个试点单元更新，已公示6个方案覆盖20.56平方公里、超200栋楼宇[9][11][15] - 改造形式包括提质/改造/重建/退出转型四类，老牌商务区侧重硬件升级，新兴商务区注重产城融合[20][21] 试点单元改造方案 已公示6大单元 - **虹桥经济技术开发区**：4.06平方公里39栋楼，13处甲级，实施2提质+6改造+1重建，打造"商务+社区"后街体验环[17][19][20] - **漕河泾**：6.4平方公里28处楼宇，15处甲级，推进3提质+1改造+6重建+5退出转型，构建"产业+居住"慢行系统[17][19][20] - **大柏树**：2.2平方公里36处楼宇无甲级，8提质+3重建，定位"园区+校园"[18][19][20] - **五角场/真如/苏河湾**：分别有41/33/25栋楼宇，改造侧重科教融合/生活配套/业态焕新[19][20] 待公布4大单元 - 包含小陆家嘴/世博园区等，其中小陆家嘴目标打造国际一流金融城[23][26] 已落地改造案例 - **物理空间改造**：金穗大厦数字化更新结构/幕墙/智能化系统[31] - **业态焕新**：虹桥天都调整业态组合+举办夜市，出租率维持85%[33][35] - **功能转换**：上海江天大厦改为企业总部大楼，中星经贸大厦转型养老社区[36][37] - **政企协作**：潍坊新村街道排查36栋楼并组建专家智囊团提供支持[40] 办公楼市场现状 - **存量规模**：上海甲级写字楼存量达1700万㎡，高层楼宇超1万栋[43][44] - **空置压力**：2025Q2虹桥开发区&古北空置率22.2%，新天地/竹园超20%，试点单元中苏河湾达38.8%、真如曾接近50%[49][50][51] - **楼龄问题**：陆家嘴/虹桥开发区等1980-1990年代建筑面临设备老化，土地剩余年限普遍不足15年[56][58][59] - **产权障碍**：宝安大厦等因产权分散导致改造资金难以协调[62] 政策与目标 - 纳入营商环境8.0方案，2024-2027年推进40-50个改造项目[63][64] - 优化甲乙丙级结构比例，提升甲级楼宇品质与价值[66] - 促进办公楼与产业/人才融合，增强城市综合竞争力[71]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年7月7日-7月11日我国已上市公募REITs二级市场价格整体回调，成交规模和主力净流入情况显示市场交投热情环比减少，一级市场本周无产品上市但有项目状态更新 [1][2][4] 各部分总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体回调，加权REITs指数收于142.35，回报率为-1.26%，与其他主流大类资产相比表现较弱 [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均下行，特许经营权类跌幅较小；能源类REITs跌幅最小，回报率排名前三的底层资产类型为能源类、生态环保类和仓储物流类 [16][18] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现，8只上涨60只下跌，涨幅前三为嘉实京东仓储基础设施REIT、中金中国绿发商业REIT和南方顺丰物流REIT，跌幅前三为华夏首创奥莱REIT、中金重庆两江REIT和中金厦门安居REIT [22] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模为27.5亿元，生态环保类REITs区间日均换手率领先，成交额前三为交通基础设施类、园区基础设施类和消费基础设施类，换手率前三为生态环保类、保障性租赁住房类和消费基础设施类 [26] - 单只REIT层面：成交规模和换手率表现延续分化，成交量前三为华夏合肥高新REIT、华夏北京保障房REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT，成交额前三为华夏北京保障房REIT、华夏华润商业REIT和中金安徽交控REIT，换手率前三为中金中国绿发商业REIT、华泰宝湾物流REIT和华夏合肥高新REIT [29] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额为7483万元，市场交投热情回落，主力净流入额前三的底层资产类型为消费基础设施类、能源基础设施类和保障性租赁住房类，单只REIT中净流入额前三为中金中国绿发商业REIT、华夏华润商业REIT和中信建投国家电投新能源REIT [32] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额达62809万元，较上周增加，周四成交额最高为20142万元，单只REIT中成交额前三为华夏华润商业REIT、华夏北京保障房REIT和华夏深国际REIT [33] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年7月11日，我国公募REITs产品数量达68只，合计发行规模达1770.61亿元，交通基础设施类发行规模最大，园区基础设施类次之 [38] - 本周无REITs产品上市 [39] 待上市项目 - 共有28只REITs处于待上市状态，其中16只为首发REITs，12只为待扩募REITs [44] - 本周，“华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金”首发项目状态更新至“已反馈” [44]

投资趋势 - 一二线城市部分个人和机构投资者转向二手房市场，以租户稳定性、租金收益率和生活圈为投资考量维度 [1][2] - 投资者不再单纯以城市或区域作为投资依据，更注重实际收益和稳定性 [2] - 抄底者以租金收益率为坐标寻找标的物，个别优质商办物业吸引多个买家竞争 [5] 投资案例 - 李昆以500万元购入北京海淀区底商物业，单价7万元/平方米，年化租金收益率约4% [2] - 北京中关村韦伯时代中心办公用房以611万元成交，溢价率110%，年化租金收益率预计2.5% [5] - 上海闵行区2600平方米商铺以2500万元成交，单价不足1万元/平方米，潜在年化租金收益率可超过5% [5][6] - 上海静安区700多平方米商业用房以1500万元成交，单价2.1万元/平方米，预计年化租金收益率8% [7] - 北京某小区三套底商成交溢价率分别为26%、45%和37%，年化租金收益率均超过5% [7] 市场变化 - 房地产调控导致投资逻辑变化，核心区域物业价格下行，租金收益率提升 [9] - 2023年起一二线城市核心区稀缺物业进入市场，售价普遍为2019年买入价的七折左右 [9] - 商办、酒店等物业售价与租金差价缩小，租金收益率显著提升 [9] - 当前投资机会具有房价与租金走势不同频的特点，尚未形成普遍趋势 [9] 投资策略 - 投资者需建立系统化投资标准，商办、酒店等运营性资产投资标准更为复杂 [13] - 机构投资者更关注租金收益率而非升值空间 [13] - 租金具有滞后性和稳定性，与房价形成"剪刀差"时出现投资机会 [14] - 经营性物业投资更受机构青睐，住宅因出租率不稳定而较少被考虑 [14] 投资机会特点 - 抄底机会如同"大海捞针"，优质项目竞争激烈 [10] - 卖家主要分为急需资金的个人、流动性紧张的企业和处置不良资产的卖家 [10] - 不良资产挂牌次数越多价格越低，收益率超过3%往往意味着抄底机会 [10][11] - 租金收益率是核心判断标准，需进行详细评估和测算 [13]

投资趋势 - 个人投资者和机构投资者开始在一二线城市二手房市场寻找投资机会，关注租户稳定性、租金收益率及所处生活圈等维度[1] - 部分优质商办物业吸引多个买家竞争，出现较高溢价成交案例，如北京中关村韦伯时代中心办公用房溢价率达110%[2] - 私募机构组建不良资产和不动产投资团队，2024年完成首笔上海商业用房投资，年化租金收益率预计达8%[3][4] 投资逻辑 - 房地产投资逻辑发生变化，核心区域物业价格下行，商办、酒店等物业售价与租金差价缩小，租金收益率显著提升[4] - 当前抄底机会集中在不良资产领域，包括法拍房和重整清算企业资产，挂牌次数越多价格越低，收益率超过3%可能意味着机会[5] - 投资标准更关注租金收益率而非升值空间，一线城市及少数二线城市核心区域商办物业受青睐，尤其高新技术产业聚集区[6] 交易案例 - 北京海淀区底商成交单价约7万元/平方米，年化租金收益率约4%，低于同小区住宅均价9万元/平方米[1] - 上海闵行区2600平方米商铺以2500万元成交，单价不足1万元/平方米，预计年化租金收益率可超5%[3] - 北京某小区三套底商竞价成交溢价率分别达26%、45%和37%，年化租金收益率均超过5%[3] 市场特点 - 优质项目竞争激烈形成卖方市场，三类卖家包括急需资金个人、流动性紧张企业和不良资产处置方[5] - 租金与房价走势存在"剪刀差"，租金波动幅度小于房价且具有滞后性，某些时点出现波段机会[7] - 经营性物业投资更受机构青睐，住宅因出租率不稳定被规避，实际收益率需考虑出租率和租金调整因素[7]

上海写字楼市场供需动态 - 2025年上半年上海写字楼市场新增供应30.2万平米，空置率同比上升0.3个百分点至22.4% [1] - 二季度甲级办公楼新增供应413,700平米集中于非中央商务区，中央商务区空置率环比上升0.2个百分点至16.9% [2] - 未来6个月预计新增供应77万平米，可能加剧市场竞争但有望激活流动性 [5] 租金与租赁需求趋势 - 中央商务区甲级办公楼租金环比下降2.4%至6.9元/平米/天，非中央商务区租金环比下降2.7%至4.5元/平米/天 [3] - 成本驱动型搬迁需求主导市场，非中央商务区净吸纳量74,200平米，国有企业及第三方运营商为主要需求方 [2] - 租户积极寻求租约重组谈判，业主通过延长租期和灵活议价稳定出租率 [2][3] 行业需求结构 - 金融业以22%占比领跑需求，消费品制造业（17%）和TMT（16%）紧随其后，跨境电商及互联网平台扩张为TMT主要驱动力 [5] - 上半年全市写字楼净吸纳量环比增长126.1%至17.3万平米，高端制造业、TMT和金融领域显现回暖迹象 [5] 商业地产投资市场表现 - 二季度上海商业地产总成交额82亿元，办公资产以38%占比居首，长租公寓（27%）和零售物业（18%）次之 [1][6] - 中小体量资产流动性增强，61%交易集中在1-3亿元区间，高净值投资者贡献88%成交额 [6] - 零售物业以35%成交宗数占比最活跃，街铺式商业资产受青睐反映消费复苏预期 [6] - 上半年物业投资市场总成交额230.1亿元同比下滑29.7%，但核心办公楼及长租公寓逆势增长 [7]