公募REITs市场发展概况 - 2021年6月21日首批9只公募REITs上市，其中5单在上交所首发，募资规模合计166亿元 [1] - 截至2025年6月5日，全市场公募REITs总市值达2019.91亿元，首次突破2000亿元大关 [1] - 上交所REITs总市值1352亿元，占比67%，中证REITs全收益指数收于1107.35点，创2023年3月以来新高 [1] 一级市场扩容情况 - 截至2025年6月5日，上交所共有44单REITs上市，数量较2023年底翻倍，募集规模1216亿元，占全市场1795亿元的近七成 [2] - 产权类REITs中，园区项目17单（上交所12单，募资203亿元），仓储物流9单（上交所5单，募资138亿元），消费8单（上交所4单，募资63亿元），保障性租赁住房8单（上交所6单，募资95亿元） [2] - 经营权类REITs中，能源项目7单（上交所5单，募资143亿元），交通项目13单（上交所10单，募资540亿元），生态环保2单（上交所1单，募资19亿元） [2] - 2024年新增消费、跨海大桥、市政等首单项目，未来数据中心、旅游景区、养老设施等领域首单REITs将加速落地 [2] 二级市场表现 - 2025年初货币政策宽松推动10年期国债收益率降至1.67%，REITs配置价值提升 [3] - 2025年以来沪市REITs复权涨幅21%，超过中证REITs指数的14%，较发行价涨幅28% [3] - 消费、租赁住房、收费公路板块表现突出，年内涨幅分别为44%、26%、22%，高于全市场同类项目的33%、25%、19% [3] - 沪市REITs日均成交额4.4亿元，占全市场70%，日均换手率0.79%，高于市场平均水平 [3] - 沪市REITs平均现金流分派率5.8%，平均内部收益率3.6% [3] 运营与分红数据 - 沪市33单REITs披露2024年年报，收入85亿元（同比+35%），可供分配金额62亿元（同比+28%），分红金额59亿元（同比+32%） [5] - 投资人关注REITs稳健运营和稳定分红回报 [4] 扩募机制与创新 - 上交所推动"首发+扩募"双轮驱动，2023年完成华安张江产业园、中金普洛斯REIT扩募，规模50亿元 [6] - 2024年6单扩募项目中2单已通过（华夏北京保障房、国泰君安临港创新产业园），4单处于受理阶段 [6] - 扩募项目创新资产混包和跨区域组合，如中航京能光伏REIT的"光伏+水电"混装，国泰君安临港REIT的"工业厂房+研发办公"组合 [7] 市场展望 - 机构预测2025年末公募REITs市场规模将达2200-2500亿元，考虑扩募或突破2500亿元 [7] - 行业预计REITs市场将朝着"服务国家战略、赋能实体经济"目标稳步发展 [7]

住房支出 - 住房支出包括抵押贷款、公用事业费用、房主保险、维护费用或租金 [1] iREIT®服务介绍 - iREIT®提供包括房地产投资信托基金(REITs)、抵押贷款REITs(mREIT)、优先股、商业发展公司(BDCs)、主有限合伙(MLPs)、交易所交易基金(ETFs)、建筑商和资产管理公司在内的深度研究服务 [1] - iREIT® Tracker覆盖超过250只股票代码，提供质量评分、买入目标和减持目标数据 [1] 新增功能与促销 - 新增iREIT Buy Zone评级追踪器，帮助会员筛选价值标的 [2] - 提供两周免费试用，包含免费书籍赠送 [4]

公募REITs市场总览 - 全市场公募REITs总市值首次突破2000亿元达到2019 91亿元 [1] - 上交所REITs总市值1352亿元占全市场67% [1] - 首批9只公募REITs于2021年6月21日上市募资规模合计166亿元 [1] 上交所REITs发展情况 - 上交所REITs数量达44只较2023年底增加一倍 [1] - 上交所REITs募集规模1216亿元占全市场近70% [1] - 沪市REITs年内复权涨幅21%超过中证REITs全收益指数的14% [2] 产权类REITs细分领域 - 园区项目全市场17单上交所12单募集规模203亿元 [1] - 仓储物流项目全市场9单上交所5单募集规模138亿元 [1] - 消费项目全市场8单上交所4单募集规模63亿元 [1] - 保障性租赁住房项目全市场8单上交所6单募集规模95亿元 [1] 经营权类REITs细分领域 - 能源项目全市场7单上交所5单募集规模143亿元 [2] - 交通项目全市场13单上交所10单募集规模540亿元 [2] - 生态环保项目全市场2单上交所1单募集规模19亿元 [2] 市场表现与流动性 - 消费、租赁住房、收费公路行业年内涨幅分别达44%、26%、22% [2] - 沪市REITs年内日均成交额4 4亿元占全市场70% [2] - 沪市REITs日均换手率0 79%高于全市场平均0 77% [2] 收益与分配情况 - 沪市REITs平均现金流分派率5 8%平均内部收益率3 6% [2] - 沪市33只REITs 2024年收入85亿元同比增35% [2] - 可供分配金额62亿元同比增28%分红金额59亿元同比增32% [2] 扩募机制发展 - 2023年沪市完成华安张江REIT和中金普洛斯REIT扩募合计规模50亿元 [3] - 2024年沪市6单扩募项目2单已通过4单处于受理反馈阶段 [3] - 中航京能REIT拟购入云南水电站项目为国内首单"光伏+水电"混装扩募 [3] - 国泰君安临港产业园REIT扩募推出"工业厂房+研发办公"资产组合 [3]

投资策略 - 专注于购买业务强劲且估值便宜的标的 [1] - 投资组合从加拿大电信、管道和银行等高股息行业起步，逐步扩展到支付、美国区域性银行、中国和巴西股票、REITs、科技公司及其他新兴市场机会 [1] - 目前聚焦于持有最高质量的企业并持续研究其竞争优势 [1] 投资理念 - 重视向沃伦·巴菲特、查理·芒格、莫尼什·帕伯莱等投资大师学习，同时关注企业CEO如黄仁勋、马克·扎克伯格、杰夫·贝索斯的经营理念 [1] - 主要关注拥有数十亿用户和不断扩展内容库的大型科技公司 [1] - 认为大规模用户基础带来的交叉销售潜力被市场低估 [1] - 采用EBIT+研发投入的估值方法，特别看重研发投资的潜在价值 [1] 投资表现 - 2019年2月至2024年10月期间年化回报率为11.4%（累计1.82倍），略低于同期市场15.18%的年化回报率（累计2倍） [1] - 相信近年积累的知识和经验将为未来跑赢市场提供必要工具 [1] 投资原则 - 保持投资组合低换手率，认为大部分收益来自持有而非频繁交易 [1] - 不认同简单的"买入"和"卖出"建议，将投资决策简化为"强力买入"和"强力卖出"两类 [1] - 对优质企业但估值不合适的情况会采取"持有"评级 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年5月REITs指数回升，中证REITs全收益指数表现更佳，保租房、消费、仓储板块涨幅靠前且估值较高，特许经营权类REITs派息率分化，苏州恒泰保租房REIT首日涨停，还有多只REITs拟上市和扩募 [4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场：REITs指数重拾涨势，仓储物流止跌回升 - 5月中证REITs（收盘）指数、中证REITs全收益指数重拾涨势，分别上涨2.6%、3.0%；今年以来累计涨幅分别为9.8%、12.2%，相对沪深300的超额收益率分别为12.1%、14.5%，相对中债 - 国债总财富(7 - 10年)指数的超额收益率分别为9.2%、11.6% [4][8] - 5月占比88%的REITs净值累计上涨，平均涨幅4.20%，保租房、消费、仓储物流REITs月度涨幅靠前，分别为6.78%、6.42%、5.25%，个券悉数上涨；生态环保板块连续2个月下跌，5月平均跌幅0.85%；今年以来消费REITs累计涨幅均值33.4%，保租房次之（21.3%） [4][12] - 5月保租房REITs日均换手率为1.38%，其余板块换手率均值皆低于1%，交通REITs5月日均换手率平均仅0.60%，排在末位；自3月起，REITs项目换手率已连续3个月持续下行 [16] - 截至2025年5月30日，特许经营权类中，市政设施类的国泰君安济南能源供热REIT的P/FFO仅7.79倍，位于历史的67.5%分位；能源、水利设施板块的P/FFO相对较高，平均分别为18.08倍、15.14倍，个券估值平均位于历史的88.1%、91.8%分位；生态环保、交通板块的REITs的P/FFO分别位于历史的76.9%、81.1%分位 [19] - 截至2025年5月30日，产权类中，保租房、消费REITs估值相对较高，P/NAV均值双双为1.55倍，分别位于历史的95.1%、96.8%分位；二者中债REITs IRR分别为3.1%、2.3%，相对较低，分别位于历史的2.3%、3.2%分位；红土创新盐田港REIT的P/NAV仅1.0倍，位于上市以来的27.67%分位，其中债REITs IRR为6.30%，位于上市以来的83.6%分位 [23] - 截至2025年5月30日，产权类、特许经营权类REITs的平均派息率TTM分别为2.86%、6.28%；产权类中消费REITs派息率TTM相对较高，平均3.00%，保租房相对较低，平均2.49%；特许经营权类中交通、生态环保REITs派息率TTM相对领先，水利设施则相对较低 [27] 一级市场：苏州恒泰保租房REIT首日涨停，1亿资金收益率2.3% - 25年5月无REITs发行，1 - 5月共发行5只REITs，合计募资83亿元；截至目前，合计共发行并上市66只REITs，首发募资规模合计达1720亿元 [29] - 5月华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市，首日涨停（涨幅30%），网下认购超100倍，无限售安排；5月REITs首日、第4日收盘涨幅分别为30.0%、51.2%，环比分别提升16.5pct、37.5pct；25年以来，REITs上市首日、第4日的收盘价相对发行价“零破发” [33] - 以上市日口径计，25年1 - 5月，0.5/1亿元资金网下合计收益115.18/230.36万元，收益率2.30%；5月无REIT项目首发战配解禁（12个月限售期） [37] - 截至25年5月30日，共13只拟上市REITs正在排队，另有7只REITs拟扩募 [38]

投资策略与偏好 - 投资组合主要包括房地产投资信托基金(REITs)、优先股和高收益债券 [1] - 近期采用股票多头与备兑认购期权及现金担保看跌期权相结合的策略 [1] - 投资理念基于长期基本面分析 [1] 研究领域 - 主要覆盖房地产投资信托基金(REITs)和金融行业 [1] - 偶尔涉及交易所交易基金(ETF)及其他受宏观交易理念驱动的股票 [1]

报告行业投资评级 - 无评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行总基调未变，债券收益率在低位区间震荡，长期来看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [6] 根据相关目录分别进行总结 主要事件梳理 - 中银中外运仓储物流REIT、国泰君安临港创新智造产业园REIT（扩募）获批通过；国金中国铁建高速、华夏越秀高速公路、工银瑞信河北高速等3单REITs披露4月运营数据；华夏合肥高新产园、中航易商仓储物流等2只REITs发布分红公告；中信建投国家电投新能源REIT发布长周期结算试运行的临时公告；中航易商仓储物流REIT发布召开投资者开放日活动的公告；中金唯品会奥特莱斯REIT获交易所反馈 [6][9] 本周市场表现 本周主要指数市场表现 - 本周REITs指数上涨0.03%，沪深300累计下跌1.08%，中证500指数上涨0.32%，中证全债指数下跌0.01%，中债1年期国债指数上涨0.02%，中债10年期国债指数下跌0.26%，中证转债指数上涨0.23% [4] - 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.06、 -0.10、0.65，与沪深300、中证500相关性分别为0.23、0.28 [4] 本周REITs市场价格表现 - 本周28支REITs上涨，0支持平，38支下跌，上涨0.03%，其中招商高速REIT涨幅最大为5.07%，华夏合肥高新REIT跌幅最大为4.22% [17] 本周REITs及对应股票板块表现 - 上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强（>0.8），各类型REITs指数与对应股票板块上市以来、近三月、近一月相关系数有差异 [24][25] 本周REITs市场交易情况 - 本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为23.8亿（ -20.2%），日均换手率为0.5%（ -0.1pct），各细分类型REITs交易金额和换手率大多呈下降趋势 [6][40] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在 -1.95%到10.80%之间，P/NAV整体在0.75到1.79之间，不同REITs估值收益率和P/NAV高低有别 [42] 项目审批进展 - 目前有22只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括7单产业园项目、3单能源项目、2单数据中心项目、2单仓储物流项目、5单保租房项目、3单消费类项目 [45]

投资研究服务 - iREIT® on Alpha提供深度研究覆盖REITs、mREIT、优先股、BDCs、MLPs、ETFs、建筑商及资产管理公司等领域 [1] - iREIT® Tracker追踪超过250只标的提供质量评分、买入目标和减持目标数据 [1] - 该服务专注于收益型另类投资工具可能带来可观回报 [1] 团队背景 - 研究团队由Brad Thomas与HOYA Capital共同领导覆盖REITs、BDCs等收益型资产 [2] - 分析师团队累计经验超过100年成员包括前对冲基金经理、尽职调查官、投资组合经理等资深人士 [2] - Brad Thomas拥有30年房地产投资经验主导过超10亿美元商业地产交易并出版多本REITs专著 [3] 专业资质 - 研究负责人曾被Barron's、彭博社等主流财经媒体报道 [3] - 团队包含曾任美国总统顾问的成员体现政策研究能力 [2] - 最新著作《REITs For Dummies》显示知识输出能力 [3]

房地产优先股现状 - 房地产优先股目前处于高风险状态 折价现象明显 但投资者仍对潜在的信用风险保持警惕 担心估值可能进一步下跌 [1] 研究机构背景 - Pearl Gray是一家专业投资基金和独立市场研究机构 专注于系统性分析 主要覆盖债券 优先股和房地产投资信托基金(REITs) 偶尔涉及其他领域 [1] - 主要研究领域为金融和房地产行业 目标是通过严谨的学术理论 实践经验和常识相结合 发掘可行的总回报投资机会 [1] 研究独立性声明 - 研究内容属于独立分析 不构成财务建议 读者在投资前应咨询注册财务顾问 [3] - 分析师披露未持有相关公司股票或衍生品头寸 也未计划在未来72小时内建立任何头寸 [2]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好投资机会，维持行业“看好”评级 [4][64] 根据相关目录分别进行总结 华能国际拟开展REITs申报工作，中金中国绿发商业REIT正式获批 - 华能国际电力以华能董家口热电联产项目及新上锅炉项目作为基础设施公募REIT的底层资产，申请于上交所公开发行并上市公开募集基础设施证券投资基金 [5][13][14] - 中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金获批，首次发行拟投资基础设施资产为领秀城贵和购物中心，建筑面积达20.09万平方米，周边人口基数庞大提供核心客群 [5][13][14] 市场回顾 - 中证REITs（收盘）指数：2025年第22周为868.35，同比上涨8.85%，环比下跌0.1%；2024年年初至今累计上涨14.79%，同期沪深300指数累计上涨11.92%，累计超额收益+2.87% [16] - 中证REITs全收益指数：2025年第22周为1090.07，同比上涨16.77%，环比上涨0.03%；2024年年初至今累计上涨26.49%，同期沪深300指数累计上涨11.92%，累计超额收益+14.57% [21] - 周度跟踪：2025年第22周，REITs市场交易规模成交量达5.41亿份，同比增长58.65%；成交额达23.81亿元，同比增长74.69%；区间换手率2.79%，同比增长1.45% [28] - 30日数据：过去30日REITs市场交易规模成交总量达36.48亿份，同比下降14.59%；成交总额达160.76亿元，同比下降14.65%；近30日平均区间换手率0.64%，同比下降19% [33] 分板块表现 - 2025年第22周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+0.18%、-0.37%、-0.02%、-1.16%、-0.59%、+0.45%、-0.16%；一月涨跌幅分别为+5.73%、-0.85%、+2.21%、+1.46%、+5.31%、+1.87%、+6.17% [4][6][39] - 本周华夏特变电工新能源REIT、华夏金茂商业REIT、中航京能光伏REIT涨幅靠前，涨幅分别为4.26%、3.59%、2.19%；本周华夏合肥高新REIT、中金湖北科投光谷REIT、中信建投明阳智能新能源REIT跌幅靠前，跌幅为3.48%、2.42%、2.34% [55] 一级跟踪 - 2025年第22周，共有14只REITs基金等待上市，本周中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过，中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，发行市场保持活跃 [7][60] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [1][64]