法拍房成交概况 - 深圳市罗湖区红岭中路2118号住宅楼5栋法拍房以1 14亿元成交 成交均价3 42万元/平方米 建筑面积3333平方米 起拍价2378万元 单价7131元/平方米 成交溢价3 8倍 [1] - 该法拍吸引34人报名 超6万人围观 经历450轮竞价 [3] - 标的临近园岭地铁站 属罗湖区地王片区 片区二手房成交均价4 7万元/平方米 商办项目成交均价2 6万元/平方米 [3] 标的资产详情 - 标的已抵押给中国光大银行深圳分行 被担保主债权11 5亿元 [3] - 土地使用年限仅剩约8年（1983年4月8日～2033年4月7日） [3] - 原所有权人为深圳市建设（集团）有限公司 该公司成立于1983年 参建过燕澜和鸣花园、侨香村、梅山苑等多个项目 [4][5] - 房源用途为办公 评估报告显示各层面积465 38～574 59平方米 评估单价9500～12000元/平方米 总评估价值3397万元 [7] 深圳法拍市场动态 - 2024年4月宝安区一套房源经47人500轮竞价 从300万元涨至1103万元 溢价超200% [8] - 南山半岛城邦三期法拍房溢价率159 35% 单价近20万元/平方米 接近小区二手房均价 [8] - 2024年1～4月全国法拍市场挂拍26 95万套 成交5 17万套 总成交金额831 4亿元 同比下降17 5% [8] - 深圳法拍房以住宅为主（占69 37%） 住宅平均竞拍人次7 31 南山区溢价率最高（34 88%） [8]

法拍房成交概况 - 深圳市罗湖区红岭中路2118号住宅楼5栋一至六层法拍房以1.14亿元总价成交，成交均价约3.42万元/平方米，建筑面积约3333平方米 [1] - 起拍价2378万元，折合单价7131元/平方米，最终成交溢价约3.8倍 [1] - 该法拍共吸引34人报名，超6万人围观，经历450轮竞价 [3] 标的物属性与市场对比 - 标的临近园岭地铁站，属罗湖区地王片区，片区二手房成交均价4.7万元/平方米，商办项目均价2.6万元/平方米 [3] - 土地使用年限仅剩约8年（原50年，1983年4月8日～2033年4月7日） [4] - 房源用途为办公，评估报告显示各层评估单价介于9,500～12,000元/平方米 [7] - 标的已抵押给中国光大银行深圳分行，被担保主债权11.5亿元 [3] 产权背景与开发商信息 - 法拍房原所有权人为深圳市建设（集团）有限公司，该公司成立于1983年，由基建工程兵转业组建 [5] - 深圳建设参建项目包括燕澜和鸣花园、侨香村、梅山苑等，涉及住宅、商业及公共建筑领域 [5] 深圳法拍市场动态 - 2024年1～4月全国法拍市场挂拍26.95万套，成交5.17万套，总成交金额831.4亿元，同比下降17.5% [8] - 深圳法拍房以住宅为主（占69.37%），住宅平均竞拍人次7.31，商业仅3.41人次 [8] - 南山区溢价率最高达34.88%，福田区26.67%，罗湖区31.27% [9] - 近期高溢价案例：宝安区某房源溢价超200%，南山半岛城邦三期溢价159.35%，福田天鹅湖花园溢价139% [8] 区域成交数据 - 南山区成交均价93,007元/平方米，龙岗区33,641元/平方米，福田区73,953元/平方米 [9] - 南山区成交率76.87%居首，光明区溢价率29.18%但成交率仅37.5% [9]

楼市成交数据 - 昆明主城住宅成交4.99万㎡ 环比下跌46% [1] - 成交均价13325元/㎡ 环比下跌10% [1] - 上周主城无新增供应且无项目开盘加推 [1][7] 热销项目表现 - 四代宅项目义承丹霞翠屿以1.25亿元销售额位居双榜第一 成交39套 均价20789元/㎡ 套均价320万/套 [3] - 零公摊项目万科桂语东方销售额0.66亿元 成交38套 均价14845元/㎡ [3] - 教育盘保利城销售额0.24亿元 成交16套 均价13720元/㎡ [5] - 高端改善型项目邦泰璟和均价18053元/㎡ 书包房项目华发书香云海均价10480元/㎡ [5] 土地市场动态 - 主城连续两周土地断供 仅茨坝板块1宗商业用地底价成交 [5] - KCPL2024-19号地块面积33.62亩 由云南清璞房地产以7093.82万元摘得 楼面价2110元/㎡ [5] - 竞得人须配建不低于10000平方米旅馆用房并统一运营管理 [7] 重大基建进展 - 长水国际机场改扩建工程实现多交通方式无缝衔接 出站100米直达值机柜台 [8] - T2航站楼新增1层结构 正下方贯通渝昆高铁与地铁6号线 [10] 房票政策落地 - 6月8日起房票有效期6个月 可申请延长6个月 全市房源库通用无区域限制 [10] - 适用范围覆盖主城五区及晋宁安宁等11个区域 [10] 公积金政策调整 - 5月8日起首套房公积金利率降至2.1% 二套房降至2.525%（5年内）和3.075%（5年以上） [10] - 较此前下调0.25个百分点 [10] 公租房准入放宽 - 取消非本地户籍人员工作满1年及社保缴纳限制 仅需居住证明 [11] - 收入标准调整为不超过云南省一类地区最低工资3倍 取消财产及注册资本限制 [11] - 租赁补贴覆盖范围扩大至分散供养特困人员 人均保障面积从12㎡提至25㎡ [12] - 无房户1人户月补贴从144元增至300元 2人户从264元增至550元 [12] - 允许承租期内因特殊原因调换房屋1次 [12]

公司评级与目标价 - 摩根士丹利维持太古地产目标价16港元及"与大市同步"评级 [1] 香港写字楼租务表现 - 太古广场租金按季持平 [1] - 2025年第一季度租金调整率为-16% [1] - 同比持平 [1] 香港零售表现 - 太古广场零售额同比减少5% [1] - 东荟城名店仓同比减少5.8% [1] - 太古城中心零售额同比增加2.9% [1] - 整体表现略好于香港整体市场 [1] 内地零售表现 - 第一季度所有6家零售商场零售额均录得按季改善 [1] - 上海、北京呈现正成长 [1] - 广州、成都录得下滑 [1]

深圳市房地产中介协会数据显示，4月深圳市二手房签约量为6597套，环比下降14.4%，同比增长 33.5%。新房方面，4月深圳预售新房共成交2845套，环比下降7.6%，同比增长0.7%。深房中协表示， 在政策环境保持稳定的情况下，预计5月深圳房地产市场有望延续一季度以来积极向好的发展态势。(中 证金牛座) ...

业绩总结 - 2023年上半年总收入为HK$1,777百万，同比下降7%[12] - 零售销售额同比增长67%，超过香港整体零售销售的恢复速度[17] 用户数据 - 办公室出租率为89%，较2022年12月下降1%[13] - 零售出租率为98%，较2022年12月下降1%[13] 财务状况 - 现金及现金等价物足以覆盖未来三年（2023-2025）的到期债务[53] - 净负债比率为25.9%[55] - 平均债务到期时间为4.8年[55] 资本化率 - 2023年6月30日的零售资本化率为5.25%-5.50%[57] - 2023年6月30日的办公资本化率为4.25%-5.00%[57] - 2023年6月30日的住宅资本化率为3.75%[57]

业绩总结 - 2024年上半年总收入为1693百万港元，较2023年下半年增长5.9%[30] - 香港零售收入同比增长10.8%，环比增长9.5%[31] - 香港办公室收入同比下降2.8%，环比下降0.1%[31] - 住宅收入和入住率正在恢复，李园上海（LGSH）开始贡献收入[32] 用户数据 - 2024年上半年，会员消费较2018年增长38%，对销售的贡献为13%[39] - 通过新应用程序在6周内招募了超过6万名会员，会员消费增长20%[41] - 李园区域的五天城市狂欢节吸引了超过60万的自然流量[47] 新产品和新技术研发 - 李园的零售业态在过去一年新增50多个品牌/商店，预计未来12个月将继续推出更多关键开业[33] 财务状况 - 股东权益净值（NAV）为668亿港元，每股分红为0.27港元，较去年下降0.6%[51] - 净负债比率为29.9%，有效利率为4.4%[53]

文章核心观点 公司发布2025Q1业绩报告，虽营收下降但归母净利润增长，开发业务单价企稳带动毛利率恢复，商业运营向好，受益于政策且债务违约风险低，有望推动估值修复，维持“推荐”评级 [1][4] 公司业绩情况 - 2025Q1公司实现营收97.38亿元（yoy - 32.17%），归母净利润3.04亿元（yoy + 34.00%），扣非归母净利润2.99亿元（yoy + 3.46%） [1] 开发业务情况 - 2025Q1公司累计销售单价7757.8元/㎡，高于2024年全年水平（7455.2元/㎡），带动毛利率快速恢复至29.46%（去年同期24.71%） [1] - 2025Q1公司实现销售金额51.02亿元（yoy - 57.29%），销售面积65.77万㎡（yoy - 60.18%） [1] - 2024年2月后公司累计销售单价持续触底企稳，开发业务有望减亏，后续恢复土拍后有望获取优质项目重回增长轨道 [1] 商业运营情况 - 2025Q1吾悦广场实现租金收入32.2亿元（yoy + 13.42%），整体出租率维持97.2%高位（去年同期96.86%） [2] - 截至2025Q1，公司在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达173座 [2] - 吾悦广场有望受益于三四线城市复苏，低线城市单位商业面积未饱和且消费意愿走高 [2] 政策影响 - 2025年政策以提振消费为主旋律，公司作为商管龙头有望优先受益 [3] - 公司吾悦广场布局下沉市场，有望受益于中低收入群体收入提高 [3] 债务情况 - 2025Q1公司境内外无到期公开债，2030年前待偿规模约173亿元 [3] - 截至2024年底公司持有的投资性房地产余额为1214亿，1025亿已抵押，还余189亿物业可抵押，2025Q1在手现金约90亿元，公开债务违约风险较低 [3] 投资建议 - 预计公司2025 - 2027年收入分别为622.1、536.3、503.0亿元，归母净利分别为8.6、9.8、11.2亿元，对应PE分别为35.2x、30.7x、27.0x，维持“推荐”评级 [4]

文章核心观点 - 2025年第一季度九鼎投资营业总收入下降、净利润亏损，多项财务指标表现不佳，资产和负债有重大变化，十大流通股东有新进和退出情况 [1][38] 财务数据 营收与利润 - 2025年第一季度公司实现营业总收入3750.64万元，同比下降24.84%；归母净利润亏损3326.92万元，上年同期盈利521.95万元；扣非净利润亏损3330.64万元，上年同期盈利158.93万元 [1] - 基本每股收益为 -0.0767元，加权平均净资产收益率为 -1.27% [1] 现金流 - 2025年一季度末公司经营活动现金流净额为 -711.22万元，同比增加1661.48万元；筹资活动现金流净额0元，同比增加165.96万元；投资活动现金流净额 -228.18万元，上年同期为3653.76万元 [22] 资产与负债 - 截至2025年一季度末，其他非流动金融资产较上年末增加6.33%，占总资产比重上升1.45个百分点；交易性金融资产合计较上年末减少48.02%，占总资产比重下降1.04个百分点；应收票据及应收账款较上年末减少21.75%，占总资产比重下降0.88个百分点；其他应收款（含利息和股利）较上年末增加44.45%，占总资产比重上升0.55个百分点 [29] - 截至2025年一季度末，应付职工薪酬较上年末减少54.13%，占总资产比重下降0.19个百分点；应交税费较上年末减少48.57%，占总资产比重下降0.15个百分点；合同负债较上年末增加8.31%，占总资产比重上升0.13个百分点；应付票据及应付账款较上年末减少12.18%，占总资产比重下降0.07个百分点 [32] 估值指标 - 以4月28日收盘价计算，公司目前市盈率（TTM）约为 -18.74倍，市净率（LF）约2.22倍，市销率（TTM）约17.68倍 [3] 盈利能力指标 - 2025年一季度公司加权平均净资产收益率为 -1.27%，同比下降1.45个百分点；投入资本回报率为 -1.37%，较上年同期下降1.59个百分点 [19] 偿债能力指标 - 2025年第一季度公司流动比率为10.11，速动比率为2.37 [36] 股东情况 - 2025年一季度末公司十大流通股东中，新进股东为游建平、杨立国，取代了上年末的姚永海、廖少层；香港中央结算有限公司持股有所下降 [38] 主营业务 - 公司从事私募股权投资管理和房地产开发与经营业务，新增建筑施工业务为主营业务 [11]

房地产数据 - 2025年第一季度新增房地产储备0万平方米，与2024年同期持平[4] - 2025年第一季度新开工面积0万平方米，较2024年同期降100%[4] - 2025年第一季度竣工面积0万平方米，与2024年同期持平[4] - 2025年第一季度签约销售金额9.48亿元，较2024年同期降7.42%[4] - 2025年第一季度签约销售面积2.33万平方米，较2024年同期降42.89%[4] 租赁数据 - 阳光花园幼儿园可出租面积2436平方米，出租率100%，2025年1 - 3月租金收入28.1万元[3] - 泰悦豪庭商铺可出租面积2264.53平方米，出租率100%，2025年1 - 3月租金收入77.59万元[3] - 华联2号楼及中农信商厦可出租面积11785.71平方米，出租率84.72%，2025年1 - 3月租金收入66.67万元[3] - 华联3号楼商铺及购物中心可出租面积6539.58平方米，出租率72.71%，2025年1 - 3月租金收入160.42万元[3] - 华联3号楼写字楼可出租面积6468.56平方米，出租率74.08%，2025年1 - 3月租金收入86.1万元[3]